哪些类型的建筑物将受益于分区豁免？

1.《建筑业大赦/建筑业和平法》的目的是什么？

分区特赦本质上是 一种双边妥协的 ：

• 一方面，存在未经许可的非法建筑，未获得入住许可证的建筑，以及已实际使用多年但在法律上被认为是“问题建筑”的建筑。

• 另一方面，还有一些行政部门负责处理与这些建筑物相关的行政问题，例如拆迁令、罚款、无法接通水电以及未能将其转换为公寓所有权。

通过这项分区规划特赦，州政府的意思是：

“如果你的建筑物是在某个日期之前建造的，并且违反了分区规定，请登记该建筑物，并缴纳一定的费用，我将解决我与你之间的大部分行政纠纷。”

在此背景下，分区特赦：

• 要使该结构完全符合建筑法规 。

• 它并不赋予无限期、无限制地建造房屋的权利。,

• 该建筑物 具有抗震性能 。

这只是在一定范围内记录当前实际情况并减轻一些行政处罚的问题。

---

2. 可从分区豁免中受益的建筑物的共同特征

能够享受分区豁免并 建筑登记证书的 ，通常需要满足以下基本标准：

2.1. 在特定日期之前建造。

关于分区特赦的法律规定，相关建筑物 在某个日期之前 （在 2018 年生效的法规中，该日期被接受为 2017 年 12 月 31 日）。

这是什么意思？

• 该建筑在当时一定已经存在 。

• 仅仅拥有许可证是不够的； 仍在建设阶段的项目 通常不符合分区豁免的条件。

• 预计该建筑至少已完成粗略建造，主体结构已经初具规模。.

即使在新的分区豁免讨论中将这一日期提前，逻辑也不会改变：重点始终 “在特定日期之前实际存在的建筑物 。

2.2. 无证经营或违反许可证规定

此次分区规划豁免的主要目标并非那些已经不存在问题且完全符合许可证规定的建筑物。通常情况下：

• 未经许可建造的建筑物,

• 虽然获得了许可，但 建造违反了许可和批准的项目。

• 已取得建筑许可证 但尚未取得入住 建筑物

这是分区特赦的自然目标。.

例如：

• 一栋未经许可建造的四层公寓楼。

• 该建筑虽然获准建造为4层，但实际却建造了5层。

• 房屋的阳台被封闭并改造成房间，花园里还增建了非法厨房。

• 按照项目规划建造的工地和商业中心，但却在没有入住许可证的情况下被使用……

这些建筑的共同点在于它们与分区法规不符。分区法规特赦本质上是指在收取一定费用后，对这种“违反法规”的行为予以行政容忍。

2.3 所有权关系的适当性

土地所有者与建筑物所有者之间的关系对于将受益于分区豁免的建筑物来说至关重要。

笼统：

• 建筑物 在独立的地块上 ，

• 如果共同拥有的土地上的每个股东都可以申请自己的份额，

• 如果房产位于财政用地或市政用地，并且符合申请条件，但有一些例外情况。

在分区特赦的范围内进行评估更容易。.

反对这种观点：

• 未经许可租用第三方土地并在上面建造建筑物的人

• 未经土地所有者同意，擅自在土地上建造房屋的人，即构成非法占地。

在大多数情况下， 他们无法直接受益于分区特赦。 土地所有者的意愿和申请才是决定性因素。

2.4. 地理位置的适宜性

分区规划豁免政策并非在全国范围内统一实施。在一些特定地区——尤其是一些具有重要历史和自然保护区地位的地区—— 适用范围有所缩小，甚至有些地区完全被排除在外 。

总之：

• 虽然分区豁免可以适用于仍位于标准分区规划范围内的社区和村庄中的建筑物，

• 在博斯普鲁斯海峡沿岸、某些历史区域以及最终规划中指定为社会基础设施区域的国库用地等地区， 颁发建筑登记证书是被禁止或受到严格限制的

因此，在回答“哪些建筑物将受益于分区豁免？”这个问题时，还必须提出“该建筑物位于哪里？”这个问题。

---

3. 可从建筑特赦中受益的建筑物类型

现在，让我们抛开抽象概念，来看看日常生活中常见的建筑类型。以下标题 最常申请 并经常受益于分区豁免的建筑类型。

3.1. 无证住宅楼宇和公寓

在土耳其，分区规划特赦政策下最受关注的群体无疑是 无证住宅建筑。它们的主要特点是：

• 该建筑没有任何许可证。

• 这完全是一个实际应用的问题。

• 虽然该房产在土地登记簿上仍登记为“土地”，但实际上上面矗立着一栋 3-4 层的公寓楼。

• 多年来，这些独立单元可能一直在买卖，而没有公寓所有权契约（例如，简单的书面协议、直接销售等）。.

在这种类型的结构中：

• 如果生产日期早于相关日期，

• 如果它不在特别保护区内，

• 如果它不侵犯第三方的财产权，

根据分区特赦计划，可以获得建筑登记证书。随后，如果满足技术条件，还可以走上公寓所有权过渡之路。

3.2. 未经授权加盖楼层和扩建的建筑物

第二类包括那些虽然已获得许可，但 与许可文件和项目计划存在不符之处的 。例如：

• 根据项目规划，该建筑原本应该有 4 层高，但实际上却建成了 5 层高。

• 新增房间和扩建部分侵占了建筑退让距离，将有顶停车场改建成商店，

• 用PVC板将阳台完全封闭起来，改造成房间。

• 该项目包括将原本设计为储藏室或避难所的地下室改造成公寓。.

此类违规行为 非法建筑 。但是，如果该建筑物的建造时间早于规定日期，且符合位置/所有权标准，则这种事实上的违规情况也可以 通过分区特赦进行登记。

3.3. 尚未获得入住许可证的公寓用地和建筑物

实践中经常遇到的另一种情况：

• 已取得施工许可证。

• 公寓所有权已确定，公寓也已售出。

• 然而，这些住宅区由于不符合规定、建筑未完工、停车设施、消防通道等问题，尚未获得入住许可证。

此类房产的所有者面临的最大问题是，它们在土地登记册中仍然登记为“以土地份额换取的独立单元”， 无法过渡到公寓所有权。

分区豁免为这类建筑提供了一条“出路” ：

• 通过取得建筑物登记证书，实际情况得以记录。

• 公共区域相关条件已满足，并已获得业主同意。

• 最后阶段，可以通过变更所有权来 确立公寓所有权。

因此，那些已经有人居住或使用了多年但面临住房问题的建筑物也将从分区特赦中受益。.

3.4. 拥有产权证分配证书的非正式住区和建筑物

分区法中的一个重要议题 非正式住区（棚户区）。在各种非正式住区居住多年的居民通常：

• 他们居住的土地没有产权证，或者产权不明。

• 他们只有 土地分配证明 或市政当局颁发的一些行政文件。

分区豁免条例的草案也涵盖了这一领域。如果满足以下条件：

• 对于非正式住区，

• 对于拥有产权证分配证书的建筑物，

取得建筑物登记证书后，即可启动单独的行政/私有化程序，从而合法完成土地所有权的取得。

3.5. 村庄田野上的葡萄园房屋和休闲花园建筑

我们在农村地区，尤其是在最近并入都市区的小村庄，经常会看到这样的情况：

• 土地登记册上登记为“田地”或“花园”的房产

• 包括单层或两层的 乡村住宅、 爱好住宅 或避暑别墅风格的建筑。

• 该建筑物未经许可建造；在大多数情况下，它是在市政边界扩大之前建造的。.

在这种情况下，如果所有权和位置条件合适，则有可能享受非法建筑特赦。因此：

• 这些已投入使用多年的建筑物 均已登记在册。

• 电力、水和道路等服务的获取更加便利。

• 未来分区规划最终确定后，房产和建筑物的地位将得到加强。.

3.6. 预制件、集装箱及类似轻型结构

尤其是在工业区和一些农村地区：

• 用于仓库、办公室或住宅用途的 预制结构，

• 建筑工地集装箱正在被改造成永久性住房。

• 轻钢结构

它们占据了相当大的份额。尽管所有这些类型的建筑都是按照“临时建造”的逻辑建造的，但它们最终都会变成永久性建筑，并在城市规划方面造成问题。.

这些结构还包括：

• 如果它是在相关日期之前建造的，

• 除非由于其地理位置而具有特殊的限制区域地位，

• 如果财产关系合适，

可以在分区特赦范围内进行评估，并获得建筑登记证书。.

3.7 太阳能发电厂及类似能源设施

近年来常见的另一个例子是 太阳能发电厂（SPP） 和类似的能源设施。这些设施有时：

• 如果没有分区规划，

• 在许可流程完全完成之前，

• 它只能通过连接协议来建立。.

在这种情况下，该能源设施在技术上也 无证或非法建筑 在满足特定条件的情况下，这些设施可以通过获得建筑登记证来 降低行政风险

3.8 工业建筑、仓库和商业场所

分区规划豁免政策不仅可能涵盖住宅建筑，还 工业和商业建筑 。例如：

• 小型工业区内的无证作坊

• 仓库和物流建筑，

• 未经许可或无入住许可证而建造的商业中心、商场和商业街区。

• 非法扩建的店铺。.

对以下建筑物内的非法建筑实行特赦：

• 它降低了拆除和罚款的风险。

• 它使电力和水费订阅合法化，

• 它使企业更容易与银行和政府机构进行交易。.

当然，对于每个具体案例，还会涉及到许多其他手段，例如环境立法、职业健康与安全以及消防法规。.

3.9. 财政或市政用地上的建筑物

最后， 在财政部和市政当局所有土地 也属于分区豁免的特殊类别。一般而言：

• 该房产 并非用于公共服务 ，

• 它尚未被明确指定为社会基础设施区域。

• 其上的建筑物必定在指定日期之前就已经存在了。

在这种情况下，为这类建筑物取得建筑登记证书，然后 将土地出售给合法所有者， 可能会成为一个问题。

---

4. 不属于分区特赦范围的建筑物

为了正确识别符合分区豁免条件的建筑物， 哪些区域被排除在外 。这是因为，立法者已明确规定，对于某些地区和建筑物类型， “分区豁免不适用于这些地区 。

4.1. 博斯普鲁斯海峡、历史半岛、加里波利历史区等。.

某些特定区域，经特定法律规定且被认为对国家文化和自然遗产至关重要，则不受分区规划豁免规定的约束。例如：

• 博斯普鲁斯海峡海岸线和风景区的某些部分，

• 伊斯坦布尔的某些历史区域，

• 特殊区域，例如加里波利历史区

在大多数情况下，无法颁发建筑登记证。与其它地区相比，这些地区对非法建筑的特赦范围要有限得多，甚至往往不可能。.

4.2. 指定为最终社会设施区域的建筑物

在分区规划中：

• 被指定为社会基础设施区域，例如学校、医院、公园、绿地、道路、清真寺和医疗设施。

• 财政部或市政当局 已明确为此目的分配的 财产

如果之后建造了违章建筑，这些建筑通常不在分区豁免的范围内。这是因为这不仅关系到分区法规的执行，也关系到公共服务的持续性。

4.3. 在第三方土地上建造的建筑物

关于分区特赦的规定中特别强调的另一项限制如下：

• 在一块属于他人私有的土地或田地上，

• 未经土地所有者同意，由租户或擅自占地者建造的建筑物

就此而言， 直接向非法占用者颁发建筑登记证 。在此情况下，土地所有者才是主要合法所有者。因此，在大多数情况下，土地所有者应以其所有者的身份申请分区豁免。

这种区别在实践中会导致严重的争议，尤其是在非正式定居点、租赁地块和建在农业用地上的建筑物方面。.

4.4. 相关日期之后新建的非法建筑

分区特赦条例中设定的时间限制实际上 ：“您不能将此特赦用于此日期之后建造的任何非法建筑 。” 因此：

• 建造日期晚于法规规定的日期，

• 新建的未经许可或非法建造的建筑物，

通常情况下，他们不能享受分区规划特赦。这项规定是为了防止类似行为再次发生而特意设置的。.

---

5. 建筑物登记证书的主要优势

仅仅将建筑物纳入分区豁免范围是不够的；真正重要的是， 会产生哪些具体权利。建筑登记证的主要效力可简要概括如下：

1. 降低拆除和罚款风险：
   对于已获得建筑登记证的建筑物，先前签发的拆除令及无法追缴的行政罚款通常失效。这大大减轻了业主长期以来对建筑物是否会被拆除的担忧。

2. 获取电力、水和天然气等基础设施服务：
   许多违章建筑由于无法获得相关服务或非法使用这些服务，面临法律诉讼或处罚的风险。建筑登记证可以帮助这些建筑 正式获得 。

3. 所有权证
   的公寓楼最大的问题

   • 产权证上的财产类型可以从“土地”更改为“建筑物”。

   • 通过建立公寓所有权结构，每个独立单元都可以获得单独的产权证。.

4. 国有土地所有权的完成：
   对于建在国有或市政土地上的建筑物，实践中通常会 以市场价将其出售给合法所有者 。这巩固了土地和建筑物的所有权，加强了所有权链。

5. 办理建筑物登记证并随后建立公寓所有权，可简化银行和商业交易流程，尤其是在商业和工业建筑领域：
   

   • 利用银行贷款，

   • 制造人质危机，

   • 对公司进行估值，

它在这些过程中提供了显著优势。.

---

6. 实践中的常见问题：具体示例

让我们以问答的形式，探讨一些市民和客户最感兴趣的话题。.

6.1.“我把阳台封闭起来，改造成了一个房间；我可以从分区特赦中受益吗？”

如果：

• 该建筑物的建造时间早于相关日期。

• 阳台封闭工程也在此日期之前完成。

• 如果建筑物不在限制区域内，

此类项目违规行为通常可根据非法建筑大赦令进行评估。申请建筑登记证时，申报面积必须准确、如实填写。.

6.2.“我在一栋有土地所有权证的楼里有一套公寓，但地契上仍然显示它是土地。”

拥有土地所有权的公寓是分区规划特赦计划中最典型的案例之一。如果满足以下条件：

• 首先，需要取得建筑物的建筑登记证书。

• 然后采取必要步骤，变更房产类型，并在土地登记处确立公寓所有权。

• 最终，每个独立单元都可以获得单独的产权证。.

在此过程中，所有业主的批准、技术报告、地图和分区文件都非常重要；仅建筑登记证书就是过渡到公寓所有权的起点。.

6.3.“我在田野里有一间小房子，是我自己在村子里建的”

以下是需要考虑的事项：

• 这块地是谁的？房子和土地的所有者是同一个人吗？

• 该房屋是否确实在分区特赦规定的日期之前建成？

• 该房产是否位于受限私人区域内（例如，指定的社交设施等）？

如果大多数问题的答案是肯定的，那么对于建在村里农地上的房屋，或许可以实行违章建筑特赦。但是，在每个具体案例中，都必须仔细审查土地登记记录、地籍状况和规划文件。.

6.4.“我在租来的土地上建立了一个作坊；我能从中获利吗？”

一般规则如下：

• 未经土地所有者同意，或与土地所有者共同提交申请，

• 对于完全由租户建造的无证建筑物，单方面申请分区豁免通常是不可能的。.

在此情况下，主要权利持有者是土地所有者。因此，在大多数情况下，已设立作坊的租户 与土地所有者合作 。

---

7. 适用于您自身项目的实用清单

客户经常会问：“律师先生/女士，我的建筑是否符合分区豁免的条件？”您可以参考以下 清单 ：

1. 生产日期

   • 该建筑物是否在相关法规规定的日期之前建成？

   • 到那时，至少基本建设工作完成了吗？

2. 许可证状态

   • 完全没有取得任何许可证？

   • 许可证已经获得，但是项目是否存在任何不符之处？

   • 入住许可证还没办下来吗？

3. 财产关系

   • 该建筑物建在您拥有的土地上吗？

   • 如果是共同所有，你的份额是否与你的份额成比例？

   • 如果你租用了别人的土地并在上面建造了建筑物，土地所有者是否参与这个过程？

4. 位置和计划状态

   • 您所在的地区是否属于特别保护区，例如博斯普鲁斯海峡沿岸、历史半岛或加里波利历史区？

   • 您的房产是否与指定为公共设施区域的地块重叠？

5. 结构类型及用途

   • 它是住宅、办公场所、工业建筑、仓库、太阳能发电厂、预制结构等吗？

   • 该房产的实际用途是什么（住宅、办公、仓库、工厂）？

这五个标题下的问题答案大致可以揭示该建筑能否从分区规划豁免中受益。当然，每个案例都需要单独审查规划说明、土地登记记录以及市政当局和相关部门的意见。.

---

8. 结论：受益于建筑特赦的建筑物的正确策略

总之， 受益于分区豁免的建筑物 大致可以分为以下几类：

• 在规定日期之前建造的无证房屋和公寓

• 已获得许可但与项目不符（例如额外楼层、封闭式阳台、扩建等）的建筑物

• 尚未取得入住许可证的住宅区和商业中心

• 棚户区和拥有产权证的建筑物，

• 村里有农舍、花园小屋等。

• 预制结构、集装箱式永久单元

• 太阳能发电厂和类似能源设施

• 工业建筑、车间、仓库、商业建筑

• 位于财政或市政用地上的建筑物，且未明确指定为社会设施。.

反对这种观点：

• 某些地区具有特殊保护地位的建筑物，

• 在指定社会基础设施区域内的非法建筑

• 未经所有者同意，在第三方土地上建造的建筑物，

• 相关日期之后新建的非法建筑物

通常情况下，它不属于分区特赦范围。

分区豁免 并不能消除地震风险，也不 能使建筑物在技术上安全 。建筑登记证仅仅意味着在行政层面上“我接受在特定条件下的这种现状”； 结构风险、土壤问题以及城市改造的必要性等 依然存在。

无论是您自己的建筑物还是您客户的房产：

• 土地登记记录

• 分区状况

• 当前项目和实际使用情况

• 无论是保护区

应该将它们放在一起进行审查；然后，针对每个具体案例确定具体的区域性特赦策略。