私人中介出售不动产及不当得利之诉
1. 引言——什么是对外销售和非法使用财产的赔偿？
在土耳其，不动产（土地、田地、房屋等）的买卖 《土耳其民法典》第706条、 《土地登记法》第26条 以及 《债法典》的 规定 以官方方式 。
官方方式 由一名官员在土地登记处签署买卖合同，该官员相当于公证人 。
非正式买卖是指仅以书面或口头形式进行的买卖，而没有登记产权证。此类买卖 无效。但是，非正式买卖后，财产的使用权可以转移。
📌 如果一个人未经所有者许可，使用通过非正式交易获得的财产， 非法占用赔偿责任（ecrimisil） 。
2. 法律依据
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土耳其民法典第 705 条： 所有权在土地登记处登记后取得。
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土耳其民法典第 706 条： 不动产买卖必须以官方方式进行。
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土耳其债法典第237条： 不动产买卖须遵循官方程序。
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土耳其民法典第683条： 所有权人可以向非法占有其财产的人收回财产。
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土耳其民法典第 995 条： 所有权人可以向未经授权的占有人要求赔偿非法占有造成的损失。
3. 对外销售的无效性及后果
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非正式买卖 在法律上不构成所有权转移。
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除非土地登记簿上的登记所有权人发生变更，否则买方不会取得所有权人的身份。.
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在对外销售中，双方之间只存在债权债务关系。
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以非正式买卖为由 提起注销和登记产权证的诉讼 。
4. 什么是 Ecrimisil？
非法占用赔偿 指对非法占用行为的补偿。
房产 未经业主同意 ，业主有权获得损失赔偿，包括租金损失。
申请财产非法使用赔偿的条件：
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原告是不动产的所有人，
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被告未经授权使用该财产，
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这种做法毫无道理。
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存在损坏或损失。.
5. 对外出售与非法使用财产赔偿之间的关系
通过外部销售使用该房产的人：
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如果业主已允许， 则不得就未经授权使用财产要求赔偿。
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未经所有者许可，该使用行为构成非法占用， 可以要求赔偿非法使用损失。
具体来说，如果买方在非正式交易后不转移产权契据，且业主拒绝合作，则业主 ，以防止 就过去的未经授权的使用 赔偿 。
6. 不当得利诉讼程序
6.1. 有管辖权和授权的法院
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民事法庭 （如果存在租赁关系）
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（如果存在财产纠纷）有管辖权的法院是民事初审法院，即不动产所在地的法院。
6.2 提起诉讼
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诉讼申请书 已准备就绪。
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土地登记记录、证人证词和专家报告 均被添加到文件中。
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法院 类似的租金水平 确定未经授权使用财产的赔偿金额
7. 最高法院的判决和实践
7.1. 对外出售不转移所有权
最高法院第十四民事庭，案件编号 2018/3214，判决编号 2019/4125。.
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情况： 双方已签订书面销售协议，但所有权转移尚未完成。
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裁决： 私下进行的买卖无效；买方不能被视为所有者。
7.2. 就非法使用财产索赔时，获得许可的要求
最高法院第一民事庭，案件编号 2019/4571，判决编号 2020/2115。.
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事件： 买方在交易完成后未经业主同意擅自使用该房产。
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裁决： 马利克可以就过去 5 年未经授权使用财产的行为要求赔偿。
7.3. 用益权确定中的可比租金价值
最高法院第三民事庭，案件编号 2020/3254，判决编号 2021/2154。.
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问题在于： 对未经授权使用房产的赔偿金额没有根据可比租金水平确定。
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决定： 在未进行租金比较调查的情况下确定未经授权使用财产的赔偿金额，属于调查不完整。
8. 对外销售中各方的权利和义务
从卖方（业主）的角度来看：
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如果尚未付款，您可以申请付款。.
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如果所有权转移尚未在土地登记处登记，则所有权人保留所有权。.
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如果存在非法占用，可以要求赔偿非法占用损失。.
从买家的角度来看：
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如果已经付款，可以申请退款（关于不当得利的规定）。.
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如果产权证尚未过户，则不能提出所有权主张。.
9. 实际应用示例
土地所有者与买方通过书面合同买卖一块土地，价款以现金支付，但产权证并未过户。买方开始耕种该土地。三年后，土地所有者拒绝过户产权证，并提起诉讼，要求赔偿未经授权使用土地造成的损失。根据专家报告，法院判决买方分三年支付6万土耳其里拉的赔偿金，每年支付2万土耳其里拉。
10. 结论
私下进行的房产交易无效，因为它们不符合正式的买卖程序。买方在未经许可的情况下使用房产后，可能面临侵权责任。最高法院的判决严格保护产权，并要求在确定侵权赔偿时，必须调查类似房产的租金水平。为避免产权丧失，房产交易过程中必须完成产权转移，且所有手续均应在法律咨询下进行。
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