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城市改造项目中的税费减免有哪些？

城市改造中的税费豁免是指根据《第6306号灾害风险区改造法》实施的改造项目中，对业主、承包商、租户、有限物权持有人以及某些公共机构免除特定税费。这些豁免的主要目的是促进灾害风险区建筑物的改造，降低业主的改造成本，并防止改造进程因不必要的经济负担而受阻。.

在城市改造项目中，业主面临的最常见费用包括产权证费、公证费、印花税、市政费、循环基金费、各种许可和项目审批过程中产生的费用、贷款交易中的银行和保险交易税，以及某些特殊情况下的遗产税和转让税。第6306号法律及其实施细则规定，在特定情况下，上述费用中的相当一部分可能无法收取。.

这些豁免在实践中至关重要。因为在城市改造过程​​中，业主需要拆除老旧且存在安全隐患的建筑物，与承包商签订新建筑合同，完成土地登记处的过户和登记手续，办理建筑许可证和入住许可证，有时还需要使用贷款，并最终登记其新建的独立单元。如果每个阶段都征收税费，改造将造成严重的经济负担。正因如此，立法者在第6306号法律中为相关交易提供了特殊的财政便利。.

第6306号法律第7条第9款规定，法律范围内的某些销售、转让、登记、抵押设立以及其他与土地用途变更相关的交易，免征公证费、土地登记费、市政费用、遗产税和转让税、循环基金费、印花税以及某些信贷交易的银行和保险交易税（BSMV）。该范围在各省主管部门的信息文件中也​​有详细说明。.

豁免的法律依据

城市改造项目中税费豁免的根本依据是第6306号法律第7条和第6306号法律实施细则第16条。该细则规定，无论申请区域内的现有建筑是否符合分区规定，均可适用法律规定的税费豁免。这一规定对于改造违反分区规定的旧建筑尤为重要；因为现有建筑存在许可证、占用许可证或违反分区规定并不意味着一定会被拒绝豁免。.

实施细则第十六条还规定，在风险区域、预留建筑用地以及包含风险建筑物的地块上，如果由自然人或私人法人进行建设，则市政当局对新建建筑面积不超过现有建筑面积1.5倍的新建建筑免收任何费用。如果新建建筑包含住宅和商业单元，则免税面积将根据建筑物内住宅单元和商业单元的面积比例确定。.

因此，城市改造豁免应分两个层面考虑。第一层面包括与产权证、公证费、印花税、循环基金及类似事项相关的交易豁免。第二层面是针对新建建筑面积不超过现有建筑面积1.5倍的市政费用和收费的特殊豁免。.

哪些税费、收费和费用没有被收取？

根据第6306号法律及其实施细则，以下基本税费不得收取：

公证费

土地登记和地籍费

市政当局收取的一些费用，

印花税

遗产税和转让税

对因贷款利息而收到的款项征收的银行和保险交易税 (BSMV)

循环基金费用

市政委员会针对危险建筑物和在其原址上建造的新建筑物，规定了某些费用。.

实施细则第 16 条第 12 款明确列出了不应征收的项目：根据第 492 号收费法征收的公证费、土地登记费和地籍费；根据第 2464 号市政收入法征收的某些市政费用；根据第 488 号印花税法征收的印花税；根据第 7338 号继承和转让税法征收的继承税和转让税；以及根据第 6802 号支出税法征收的以 BSMV（银行和保险交易税）名义征收的费用和循环基金费用。.

环境、城市化和气候变化部各省局发布的资料也指出，公证费、土地登记费、市政费、印花税、遗产税和转让税、循环基金费以及银行和保险交易税（BSMV）等项目不应在本条例的范围内收取。.

免缴土地登记费

城市改造项目中最重要的豁免之一是免除产权证费用。这是因为改造过程涉及诸多产权证交易，例如旧房产过户、新建筑登记、独立单元过户、分配给承包商的独立单元首售、新独立单元的产权登记以及抵押的设立。通常情况下，这些交易会产生高额的产权证费用。.

根据第6306号法律，在变更前，待变更房产的首次出售、过户、登记和抵押，以及变更后新建建筑物的首次出售、过户、登记和抵押，对于业主、承建商以及已作为租户或有限不动产权利持有人使用该风险建筑物至少一年的人员，均可免缴产权证费用。土地登记和地籍总局第2024/1号通告也明确指出，上述范围内的交易免缴产权证费用及其他一些费用。.

然而，土地登记费的豁免并非无限。例如，在已识别出存在风险建筑物但未被划定为风险区域或预留建筑区域的地块上，首次交易（变更前）的土地登记费豁免仅适用于与该风险建筑物实际占地面积相对应的部分；其余部分仍需缴纳费用。因此，尤其是在大面积地块上，应仔细评估风险建筑物占地面积与地块总面积的比例。.

向承包商转让房产的产权契据税

在城市改造项目中，承包商通常会根据施工合同获得特定的独立单元或土地份额，以换取相应的土地份额。这些转让给承包商的土地是否免缴土地登记费，在实践中是一个经常引发争议的问题。.

第6306号法律第7条第9款规定，因城市改造项目而产生的新建筑物的首次销售、转让、登记和抵押交易免征税费。土地登记和地籍总局（TKGM）的通告也指出，承包商、政府部门、总统府、住房开发管理局（TOKİ）、省银行（İller Bankası）、各级政府及其子公司以及房地产投资合伙企业在特定条件下进行的首次销售、转让、登记和抵押交易，也可享受税费减免。.

然而，并非所有有利于承包商的交易都应自动纳入豁免范围。该交易必须确系根据第6306号法律提出的变更申请所致。此外，该转让必须属于“首次出售/转让”性质，其与变更的关联必须有据可查，且必须向土地登记处提交必要文件。对于承包商后续向第三方进行的出售，豁免范围也应根据以下因素进行评估：该交易是否为首次出售、建筑物是否位于风险区域/储备建筑区域/风险建筑物内，以及交易日期。.

公证费豁免

城市改造过程​​中需要办理许多公证手续。例如，土地股份交换的建筑合同、建筑权交换的建筑合同、销售承诺书、授权委托书、通知、承诺书、同意书和协议等文件都可以在公证处办理。这些交易的公证费用可能相当可观。.

第6306号法律及其实施细则规定，符合该法律适用条件的交易无需收取公证费。该细则明确将依据第492号收费法第38条收取的公证费纳入此项豁免范围。.

然而，要使公证交易享受豁免，该文件必须与城市改造项目真正相关。例如，业主与承包商之间就一块被认定为高风险建筑用地签订的以土地份额换取建筑股份的合同，可能属于此类。相反，一般房地产买卖或其他与改造无关的商业合同，即使其中一方是同一业主，也不能仅仅因为其与改造项目相关而获得豁免。.

在公证处办理业务时，风险评估文件、产权证、相关行政文件、表明该房产属于城市改造范围的文件以及合同文本必须明确提及第6306号法律。否则，可能会被收取公证费；在这种情况下，之后可能会出现退款请求。.

印花税豁免

城市改造项目中的印花税豁免对承包商合同和官方机构交易尤为重要。由于以土地换取的建筑合同属于高价值协议，通常会产生巨额印花税。第6306号法律将此类交易的凭证以及官方机构采购货物和服务付款相关的凭证纳入印花税豁免范围。.

该实施细则还规定，对于根据第 488 号印花税法应缴纳印花税的文件，如果符合该法第 7 条规定的条件，则不应征收印花税。.

因此，根据第6306号法律，与危险建筑物改造直接相关的建筑合同、协议、承诺书、某些官方申请文件和相关文件可能免征印花税。但是，文件的内容至关重要。合同必须明确与改造工程相关；必须注明合同双方、标的物、与危险建筑物或适用区域的关联，以及第6306号法律的适用范围。.

实际上，最常见的问题出现在分包协议、承包商与分包商之间的合同、项目咨询协议或第三方销售协议中。每份文件都必须单独评估。主改造合同的免税并不意味着所有与项目有间接关联的商业合同都自动免征印花税。.

市政收费

市政费用是城市改造项目中重要的成本项目。建筑许可证、项目审批、分区程序、道路和污水管道连接费、停车费、入住许可证以及市政委员会决定的某些费用，都可能给业主或承包商带来沉重的负担。.

第6306号法律第7条第10款规定，在风险区域、预留建筑区域以及包含风险建筑物的地块上，对于由自然人和私人法人实体进行的新建建筑，无论用途是否发生变更，市政当局均不得收取新增建筑面积不超过现有建筑面积1.5倍的建筑费用。该部省级司规及实施细则也明确重申了此项规定。.

“现有建筑面积的1.5倍”规则在此至关重要。例如，如果旧建筑的现有建筑面积为1000平方米，则新建建筑面积在1500平方米以内的部分可免缴市政费用。如果新建建筑面积为2000平方米，则超出部分（超过200平方米）可能需要缴纳差额费用。如果新建建筑包含住宅和商业单元，则免税面积将根据新建建筑中住宅单元和商业单元的面积比例来确定。.

因此，在计算市政费用减免时，必须仔细审查旧建筑的现有建筑面积、新建筑的总建筑面积、住宅/商业分布、功能变更以及建筑许可证文件。.

循环基金费用豁免

土地登记和地籍交易、某些机构程序以及技术申请可能需要缴纳循环基金费用。但是，第6306号法律涵盖的交易可免缴循环基金费用。.

实施细则规定，机构和组织以循环基金费用的名义收取的所有费用，以及市政委员会就认定为风险建筑和在其原址上建造的新建筑所作出的决定所确定的所有费用，均不得收取。.

这项规定在土地登记交易中尤为重要。实践中发现，一些土地登记处即使未收取土地登记费，也可能收取循环基金费用。如果该交易确实属于第6306号法律的管辖范围并符合豁免条件，则应同时申请豁免循环基金费用。.

遗产税和转让税豁免

城市改造项目豁免项目中，遗产税和转让税是一项鲜为人知的豁免项目。实施细则将依据第7338号遗产税和转让税法征收的遗产税和转让税列入不应征收的税种之列。.

需要注意的是，这项豁免并非涵盖所有继承交易的一般遗产税豁免。该豁免应根据第6306号法律第7条规定的条件，并结合财产转换交易进行评估。并非仅凭未来可能发生财产转换这一理由，就自动对所有继承财产适用遗产税豁免。.

如果要在城市改造的背景下申请免除遗产税和转让税，则必须记录交易与第 6306 号法律规定的改造申请的联系、风险建筑物/风险区域/储备建筑区域的状态以及产权证/登记交易的性质。.

信用交易免征银行和保险交易税

在城市改造项目中，使用高风险建筑物的业主或租户可能需要贷款。根据第6306号法律，为此类目的向业主发放的贷款所收取的利息，甚至包括那些并非业主但已在这些建筑物中居住或经营业务至少一年的租户或有限不动产持有者，均可免缴银行和保险交易税（BSMV）。.

这项豁免旨在降低信贷成本。但是，贷款必须真正用于城市改造用途。贷款协议、银行函件、风险建筑证明、所有权证明文件（业主或承租人/有限物权持有人）以及证明贷款用途的文件均须妥善保存。.

对于贷款豁免而言，“已使用该风险建筑物至少一年”这一条件对租户和有限物权持有人至关重要。土地登记和地籍总局的通告指出，如果无法从记录中确定这一点，则必须提供相关行政部门出具的信函，证明租户或有限物权持有人已使用该风险建筑物至少一年。.

租户和有限物权持有者能否从豁免中受益？

是的，在特定条件下他们可以受益。第6306号法律还规定，除业主外，已作为租户或有限物权持有人使用该风险建筑物至少一年的个人或私人法人实体也可享受某些豁免。如果这些个人因改建而购买、取得、登记、抵押或使用信贷购买新建筑物，则可能符合豁免条件。.

但是，承租人或有限不动产权利持有人必须证明其身份。证明文件可包括租赁协议、地址登记证明、水电煤气账单、税务证明、营业执照、有限不动产权利所有权证书或相关部门出具的信函。如果无法提供至少一年的使用证明，豁免申请可能会被驳回。.

因此，在城市改造过程​​中，租户和企业主需要妥善保管他们的文件，不仅是为了获得驱逐和搬迁援助，也是为了获得经济豁免。.

与空地合并时的豁免

在城市改造项目中，有时会将包含高风险建筑物的地块与空置地块合并，以形成更大的项目区域。在这种情况下，豁免政策是否完全适用于新形成的地块，是实践中一个重要的考量因素。.

根据实施细则，如果包含风险建筑物的土地与空置土地合并用于开发，或者该土地的建筑权通过开发权转让转移至另一土地，则免除产权证费用和收费的金额将与包含风险建筑物的土地面积与合并或开发权转让后形成的新土地面积之比成正比。2026年2月4日修订的细则中，本款新增了“开发权转让”的表述。.

TKGM 通告还规定，如果将一块有风险的建筑用地与法律未涵盖的地块合并，则应按有风险的建筑用地与新地块面积的比例给予土地登记费豁免。.

因此，在混合地块项目中，免税额的计算必须始终按比例进行。否则，整个地块的免税申请可能会被驳回，或者之后可能收不到足够的费用。.

是否有增值税豁免？

城市改造中最令人困惑的问题之一是增值税。第6306号法律明确列出了土地登记费、公证费、印花税、市政费、遗产税和转让税、银行和保险交易税（BSMV）以及循环基金费用等税费豁免项目；然而，涵盖所有城市改造交易的自动增值税豁免并未列入其中。.

因此，“城市改造无需缴纳税款”的说法是不正确的。增值税适用单独的税收制度。住宅交付、办公场所交付、建筑合同、净建筑面积、建筑许可证日期、交付日期、住宅性质以及相关的总统令等因素均会影响增值税税率。因此，增值税应根据具体交易情况进行单独评估。.

实际区别在于：第6306号法律规定的费用和税收豁免对土地登记费、公证费、印花税和市政费等项目提供了强有力的保护。然而，增值税方面，根据销售或施工服务的性质，适用不同的法律法规。因此，承包商协议应明确规定增值税的责任方、适用税率以及价格是否包含增值税。.

申请豁免需要哪些文件？

希望在城市改造项目中享受税费减免的个人必须证明该过程符合第6306号法律的规定。以下文件在实践中至关重要：

建筑物风险评估报告。

确认高风险建筑评估已完成的文件。

土地登记记录

“风险区域”或“储备建筑区域”是标准标识。

拆除许可证或拆除证明

建筑许可证

承包商协议，

签订建筑合同，以换取竣工后建筑物的股份。

独立单元共享桌，

相关行政函件，

有效期至少为一年的使用许可证，适用于承租人或有限物权持有人。

关于贷款申请目的的信函。

文件显示，新架构是转型的一部分。

关于开发权合并或转让时比例计算的技术文件。.

TKGM 通告规定，如果对在被宣布为储备建筑区或风险区的区域内建造的新建筑物申请豁免，则必须提供部委/总统府单位出具的信函，证明该新建筑物位于储备建筑区或风险区内。.

退还不当收取的费用和税款

实际上，根据第6306号法律，一些本应免税的交易却可能被收取费用或税款。这种情况在土地登记费、循环基金费、公证费、印花税和市政费中尤为常见。业主或承包商可能被迫缴纳这些费用，原因可能是他们在交易过程中无法提供免税证明，或者相关机构对免税条款的解释过于狭隘。.

在这种情况下，第一步是向付款机构提交书面退款申请。产权证费用应由税务局和土地登记处处理；公证费和印花税应由相关税务局处理；市政费用应由市政当局处理；循环基金费用应由相关机构处理。.

《税务程序法》中关于税务错误更正的规定至关重要。该法第126条援引第114条关于更正时效的规定；它确立了一套制度，即超过时效后，税务错误将无法更正。在税务总局（GİB）的法律文本中，第126条也以“更正时效”为标题进行规定。.

退款申请必须附上付款收据、产权证、公证文件、合同、风险建筑证明、行政函件以及免税依据。如果机构拒绝申请或未在规定时间内回复，则应根据具体情况考虑向税务法院、行政法院或普通法院提起诉讼。.

为什么在合同中加入豁免条款很重要？

城市改造合同中必须对税费减免进行规范。因为在实践中，业主和承包商之间经常会就诸如“谁负责产权证费用？”、“谁支付公证费？”、“如果产生印花税，谁来承担？”以及“如果市政当局的费用减免申请被拒绝，差额由谁来承担？”等问题产生纠纷。.

合同必须包含以下条款：

该交易属于第 6306 号法律的管辖范围。

我们将利用法律法规规定的豁免条款。

谁来提供豁免文件？

如果不适用豁免条款，由哪一方提交申请？

谁将负责退还不合理收取的费用？

价格是否包含增值税

谁来支付那些不予豁免的费用、税款和收费？

如何计算市政费用中1.5倍面积比率？

混合用途项目中的合并、开发权转让或比例责任。.

如果没有这些条款，双方在付款阶段可能会互相追究责任。尤其是在合同协议中，诸如“所有税费由承包商承担”或“所有产权证费用由业主承担”之类的笼统条款可能不足以解决问题。应明确规定哪些项目可以免除费用，以及免除费用之外的项目由谁承担责任。.

最常见的错误

城市改造项目中，关于税费减免最常见的误区是认为减免会自动生效。虽然享有减免的权利，但如果在项目过程中没有相关文件记录，相关机构仍可能要求缴纳税费。.

第二个误区是认为所有交易都可豁免。豁免仅适用于符合第6306号法律规定条件的交易。与转换无关的交易或被视为二次/后续销售的交易可能被排除在外。.

第三个误区是将增值税与土地登记费或印花税的豁免混淆。增值税应单独考虑。.

第四个错误是忽略了市政收费应为现有建筑面积1.5倍的规定。超出部分可能会产生费用差额。.

第五个错误是合并或转让开发权与空地时，未能计算比​​例关系。在这种情况下，豁免只能适用于风险建筑地块的一部分，而不是整个新地块。.

第六个错误是未在规定期限内申请退还不合理收取的费用。应妥善保管付款凭证，退款流程不应延误。.

结论

在城市改造项目中，税费减免是降低业主和项目利益相关者改造成本的最重要法律优势之一。第6306号法律及其实施细则规定了广泛的税费减免，包括公证费、土地登记和地籍费、市政费、印花税、遗产税和转让税、贷款交易的银行和保险交易税（BSMV）、循环基金费以及某些机构费用。.

然而，这些豁免并非无限。交易必须符合第6306号法律的规定，与改建直接相关，符合首次出售/转让/登记的条件，具有风险建筑/风险区域/预留建筑区域的相关文件，并且必须提交必要的行政文件。此外，还必须考虑市政费用（现有建筑面积的1.5倍）、将开发权与空置地块合并或转让的比例规则，以及租户/有限不动产权利持有人至少一年的使用要求。.

总之，在进行城市改造项目的财务规划时，不仅应从一开始就计算建设成本、租金补贴和承包商分摊费用，还应考虑税费减免。应在合同中加入减免条款，在办理产权过户和公证手续之前准备好相关文件，核对市政费用的计算，单独评估增值税，并及时申请退还不合理收取的费用。妥善管理的减免流程可以保护业主和承包商免受重大经济负担；而管理不善或不完善的流程则可能导致不必要的费用、税款和退款诉讼。.