info@ferhatkule.av.tr
+90 212 579 79 85

Заголовок блога (один заголовок)

Это отдельная подпись к записи в блоге

Что такое взнос в рамках регулирующего партнерства (Regulatory Partnership Membership, RPC) и как он рассчитывается?

16 октября 2025 г
0

1. Введение: Правовая основа концепции ДОП

Для того чтобы урбанизация развивалась планомерно, здорово и сбалансированно, планы зонирования должны учитывать не только права собственности отдельных лиц, но и общие потребности общества. В этом отношении Доля в партнерстве в развитии (DOP)является одним из важнейших правовых инструментов, обеспечивающих баланс между частной собственностью и общественными интересами.

DOP (Discovered Public Service) — это доля частной собственности, бесплатно изымаемая в ходе реализации проектов городского планирования и выделяемая на общественные нужды . Короче говоря, это правовой регулирующий механизм, способствующий созданию общественных пространств, таких как дороги, парки, зеленые зоны, школы и культовые сооружения, в целях реализации планов городского развития .

Хотя эта практика представляет собой вмешательство в права собственности, она ограничена законом и служит общественным интересам. Следовательно, плата за развитие (Development Contribution Fee, DOP) не является произвольным вычетом, а представляет собой меру по поддержанию общественного порядка, основанную на ограничении прав собственности, гарантированных статьей 35 Конституции

2. Правовая основа Плана развития

Фундаментальной основой Плана развития является статья 18 Закона о зонировании № 3194.Согласно этой статье:

«Участки под застройку, как застроенные, так и незастроенные, расположенные в пределах границ застройки, могут быть урегулированы путем составления плана размежевания в соответствии с планом застройки. В ходе этого процесса урегулирования средства, собранные в качестве доли в партнерстве по развитию, направляются на коммунальные услуги в регулируемой зоне»

Одновременно с этим был издан «Постановление о порядке землепользования и земельных участков»,в котором подробно изложены определение платы за участие в развитии (DOP), ее предельные значения, методы расчета и принципы применения.

Кроме того, поправок, внесенных Законом № 7181 верхний предел ставки взноса на развитие (DOP) был увеличен с 40% до 45%. Это изменение направлено на удовлетворение растущей потребности в общественных зонах в связи с урбанизацией.

3. Цель и правовая природа Плана развития

3.1 Цель DOP

Основная цель Плана развития общественные пространства, необходимые для реализации планов развития, создавались за счет коллективного вклада собственников недвижимости.

При разработке планов городского развития заранее определяются потребности в транспорте, парковках, парках, школах и местах отправления культа, которые возникнут в результате строительства в каждом районе. Как правило, эти потребности удовлетворяются за счет части частной собственности. Вместо того чтобы выкупать или экспроприировать эти территории, государство или муниципалитет приобретают их бесплатно в процессе городского развития.

3.2 Правовая природа

План развития (DOP) не является экспроприацией. При экспроприации выплачивается компенсация; DOP, с другой стороны, представляет собой безвозмездную передачу права собственности. Однако встречным предоставлением за эту передачу является получение прав на застройку, и стоимость имущества увеличивается после утверждения плана.

Таким образом, План развития (ПР) «экспроприация без компенсации , «балансирование интересов в обмен на права на застройку, полученные в результате принятия соответствующего постановления .

В этом отношении план развития (DOP) рассматривается как административный акт, основанный на государственной власти , и его аннулирование может быть осуществлено через административные суды .

4. Условия реализации Плана развития (ПР)

Для получения платы за развитие застройки (Development Contribution Fee, DOP) для объекта недвижимости необходимо соблюдение определенных условий:

  1. Нахождение в регулируемой зоне: План развития
    (ПР) может применяться только в регулируемых зонах, входящих в сферу действия плана зонирования. Он не может применяться в зонах за пределами плана или в незапланированных сельских поселениях.

  2. Процесс разделения земельного участка:
    Плата за участие в развитии (Development Participation Fee, DOP) взимается на этапе подготовки плана разделения земельного участка, который является этапом реализации плана зонирования .

  3. Принцип равенства: Взнос на развитие (Development Contribution Fee, DOP) должен вычитаться поровну со всех объектов недвижимости в пределах застройки . Администрация не может вычитать больше средств с одного объекта недвижимости и меньше с другого.

  4. Только одно разрешение: Невозможно получить несколько взносов на развитие (DOP) за один и тот же объект недвижимости в пределах одной и той же зоны застройки. Однако, если объект недвижимости включен в другую зону застройки, взнос DOP можно получить в размере оставшейся суммы

5. Территории, включенные в план развития

Для реализации Плана развития необходимо наличие зон общественного пользования, обозначенных в плане зонирования . К таким зонам относятся следующие:

  • Дорога, площадь, парк, зеленая зона

  • Парковка, детская площадка

  • Место отправления культа, школа, полицейский участок

  • Медицинский центр, рынок, спортивная площадка

  • Объекты технической инфраструктуры (водохранилище, электростанция и т. д.)

Однако участки, предназначенные для жилого, коммерческого или частного использования, не могут быть включены в расчет плана развития (ПР).

6. Ставка и лимиты DOP

6.1 Верхний предел (правило 45%)

Ставка взноса на развитие (DOP) ни при каких обстоятельствах не может превышать 45% от площади участка. Администрация не может произвольно повышать эту ставку ; она устанавливается законом.

Например, если площадь земельного участка составляет 1000 м², то в качестве участка под застройку может быть выделено максимум 450 м². Оставшиеся 550 м² предоставляются собственнику в качестве участка под застройку.

6.2 Применение Плана застройки одинаково ко всем участкам

Взнос на развитие (Development Contribution Fee, DOP) взимается с каждого участка пропорционально его площади. Администрация не может освободить от уплаты взносов отдельные участки. В противном случае процесс застройки будет отменен из-за нарушения принципа равенства

6.3 Статус участков, находящихся в государственной собственности

Вычет взносов на развитие земельных участков (DOP) не производится с участков, принадлежащих муниципалитету или казначейству. Однако, если эти участки как зоны общественного пользования , они вычитаются из общей площади, подлежащей вычету в рамках DOP.

7. Как рассчитывается DOP?

Коэффициент отчислений на развитие (DOP) — это отношение общей площади, отведенной под общественные услуги в пределах зоны застройки, к общей площади всех земельных участков в пределах зоны застройки.

7.1 Формула:

Коэффициент застройки (DOPO) = Зона общественного обслуживания (PSA) / Регулируемая зона (DA)

Доля, подлежащая вычету с каждого участка, рассчитывается следующим образом:

Сумма, указанная в плане застройки участка = Площадь участка × План застройки

7.2 Пример расчета

  • Общая площадь застройки: 100 000 м²

  • Общественные объекты (дороги, парки, школы, культовые сооружения): 35 000 м²

  • Коэффициент DOP = 35 000/100 000 = 0,35 (35%)

Для участка площадью 1000 м² размер взноса на развитие (Development Contribution Fee, DOP) рассчитывается следующим образом:
1000 × 0,35 = 350 м².
Оставшаяся для собственника площадь составляет: 650 м².

В этом примере коэффициент DOP составляет 35%, что ниже установленного законом верхнего предела в 45%.

8. Разница между планом развития и экспроприацией

Экспроприация — это приобретение государством частной собственности в общественных интересах в обмен на компенсацию. Плата за участие в развитии (DOP), с другой стороны, приобретается без компенсации . Однако в обмен на DOP собственник получает земельный участок с увеличенной стоимостью и права на застройку .

Таким образом, План развития (ПР) предполагает «пожертвование» правами собственности; однако, как следствие, запланированное увеличение стоимости компенсирует это.

Решения Верховного суда и Государственного совета четко подчеркнули, что План развития (ПР) — это не «экспроприация без компенсации», а скорее процесс балансировки ценностей, являющийся результатом планирования .

9. Прецедентные судебные решения по применению Плана развития

  • Шестая палата Государственного советав своем решении № 2017/4325 Е. – 2019/2289 К. постановила, что данное положение должно быть аннулировано, если ставка взноса на развитие (ВРР) рассчитывается не в соответствии с принципом равенства.

  • Совет административных судебных палат Государственного советазаявил, что сбор за развитие (Development Contribution Fee, DOP) может взиматься только с участков, расположенных в пределах зоны застройки, и никакие вычеты не могут производиться с участков за пределами зоны застройки.

  • Первая гражданская палата Верховного апелляционного судаподчеркнула, что, хотя План развития представляет собой вмешательство в права собственности, это вмешательство может считаться законным в рамках принципов общественных интересов и соразмерности.

10. Что следует учитывать при расчете DOP на практике

  1. Определение коэффициента должно быть прозрачным:
    при определении коэффициента плана развития (DOP) зоны общественного пользования должны быть подробно определены и четко указаны в проектной документации.

  2. Взимание второго взноса за развитие невозможно:
    второй взнос за развитие невозможно взимать с участка, который уже прошел процедуру регулирования; можно получить только дополнительный вычет, равный недостающей сумме.

  3. Необходимо учитывать территории, находящиеся в государственной собственности:
    неправильное включение территорий, находящихся в государственной собственности, в расчет приведет к неточному соотношению.

  4. Определение плана развития (ПР) должно быть подкреплено техническим отчетом:
    расчеты должны быть подтверждены технической работой инженеров-геодезистов и градостроителей.

11. Различие между DOP и KOP

Новые правила включают в себя концепцию доли государственного партнерства (Public Partnership Share, KOP) наряду с планом развития (Development Plan, DOP ). KOP относится к территориям, выделенным под зоны муниципального обслуживания (например, здания муниципальных служб, культурные центры, полицейские участки и т. д.).

Разница заключается в следующем:

  • DOP: Аббревиатура от public (common) areas (общественные (общие) зоны).

  • KOP: Охватывает конкретные сферы обслуживания муниципалитетов или государственных учреждений.

Обе заявки могут быть поданы в рамках одной и той же нормативной области; однако общий процент не может превышать 45%.

12. Влияние DOP на имущественное право

Поскольку План развития (ПР) является административным актом, ограничивающим права собственности, статьи 35 Конституции и Протокола № 1 к Европейской конвенции по правам человека .

Для того чтобы документ считался легитимным, должны одновременно выполняться следующие три условия:

  1. Правовая основа: статья 18 Закона о зонировании № 3194.

  2. Общественный интерес: Плановая урбанизация и удовлетворение общих потребностей.

  3. Пропорциональность: Снижение должно быть компенсировано увеличением стоимости имущества.

Если отсутствует хотя бы один из этих трех элементов, сделка становится незаконной и может стать предметом судебного разбирательства по ее аннулированию.

13. Судебный пересмотр и аннулирование плана развития

Если собственник недвижимости считает, что ставка взноса на развитие (DOP) завышена, или утверждает, что данная практика нарушает принцип равенства, административный иск об аннулировании .

В таких случаях обычно рассматриваются следующие претензии:

  • Коэффициент DOP был рассчитан неверно

  • Зоны общественного обслуживания определены неверно

  • В отношении земельного участка, который ранее подлежал вычету в рамках плана застройки, произведено новое вычетное изменение

  • Коэффициент DOP превысил 45%

  • Принцип равенства был нарушен.

Административные суды рассматривают эти иски на основании заключений технических экспертов. На практике наиболее частыми основаниями для аннулирования являются неверные расчеты соотношения или включение в иск участков, находящихся в государственной собственности

14. Заключение и оценка

Концепция «доли партнерства в развитии» (Development Partnership Share, DOP) является одной из важнейших на стыке современного градостроительства и права собственности. При правильном применении она служит как общественным интересам, так и повышает стоимость недвижимости , предоставляя права на застройку собственникам

Однако ошибки в реализации, произвольное определение ставок или нарушение принципа равенства могут сделать сделки с платой за участие в развитии (ППР) незаконными . Поэтому администрации должны строго придерживаться принципов прозрачности, соразмерности и сбалансированности при определении ставки ППР

С точки зрения собственников недвижимости, Система реализации плана развития (DOP) не должна рассматриваться как «убыток», а скорее часть плановой урбанизации и повышения стоимости недвижимости .

, , , , , Юрист

Об авторе статьи

Оставить комментарий

Кнопка «Позвонить сейчас»