Taşınmaz Haczi, İpotek ve Satış Süreci

İcra yoluyla gayrimenkul satın almak, özellikle büyük şehirlerde konut ve arsa fiyatlarının artmasıyla birlikte birçok yatırımcının ve bireysel alıcının gündemine girmiş durumda. İcra ihalelerinde zaman zaman piyasa değerinin oldukça altında bedellerle taşınmaz satışı yapılabilmesi, bu yöntemi cazip kılıyor. Ancak işin hukuki ve fiilî boyutu incelendiğinde, icra yoluyla gayrimenkul satın almanın ciddi riskler barındırdığı da gözden kaçırılmamalı.

Bu yazıda taşınmaz haczi, ipotek, icra satış süreci ve icra yoluyla gayrimenkul satın almanın hukuki ve fiilî riskleri ayrıntılı biçimde ele alınacak; potansiyel alıcıların nelere dikkat etmesi gerektiği sistematik olarak açıklanacaktır.

1. Taşınmaz Haczi Nedir?

1.1. Taşınmaz haczinin hukuki temeli

Taşınmaz haczi, borçlunun mülkiyetinde bulunan gayrimenkullerin (konut, işyeri, arsa, tarla vb.), alacaklının talebi üzerine icra müdürlüğü tarafından haczedilmesi ve tapu kaydına şerh verilmesi işlemidir. Haciz, alacaklının, borcun tahsilini güvence altına alması ve gerekirse taşınmazın satılarak alacağına kavuşmasını sağlamak için başvurduğu cebrî icra tedbiridir.

Genel hatlarıyla süreç şu aşamalardan oluşur:

Alacaklının icra takibi başlatması (ilamlı veya ilamsız icra).
Takibin kesinleşmesi veya hacze başlanabilmesi için gerekli şartların oluşması.
Alacaklının taşınmaz haczi talebinde bulunması.
İcra müdürlüğünün taşınmazın tapu kayıtlarını inceleyerek haciz şerhi işlemini tapuya bildirmesi.
Tapu müdürlüğü tarafından taşınmazın beyanlar veya takyidatlar hanesine haciz şerhinin işlenmesi.

Haciz şerhi ile birlikte borçlunun taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisi kısıtlanır; borçlu taşınmazı devretse bile alacaklının haciz hakkı belirli koşullarda korunmaya devam eder.

1.2. Haciz için icra takibinin durumu

Taşınmaz haczi, kural olarak belirli bir icra takibine bağlı olarak tesis edilir. Takip kesinleşmeden mahiyete göre hacze başlanabilmesi mümkün olmakla birlikte, özellikle ilamsız takiplerde borçlunun itiraz etmemesi veya itirazın kaldırılması/iptali önemlidir. Aksi hâlde haciz işlemleri hukuki ihtilaflara açık hâle gelir ve ileride:

İhalenin feshi taleplerine,
Tazminat taleplerine,
Sorumluluk tartışmalarına

konu olabilir. Bu nedenle icra dosyasının hukuki durumunun, satış öncesinde dosyayı inceleyen herkes tarafından dikkatle değerlendirilmesi gerekir.

2. İpotek ve Taşınmaz Haczi İlişkisi

2.1. İpotekli taşınmazda haciz

Tapu kaydı üzerinde ipotek bulunan bir taşınmazın haczi mümkündür. İpotek, alacaklı lehine taşınmaz üzerinde bir rehin hakkı doğurur ve çoğu zaman bankaların kullandırdıkları kredi karşılığında tesis edilir. Taşınmaz üzerinde hem ipotek hem birden fazla haciz bulunabilir. Ancak burada önemli olan, öncelik sırası ve derece sistemidir.

İpotekli alacaklı, satış bedelinden, ipotek derecesine göre öncelikle tatmin edilir.
Haciz alacaklıları, ipotek hakkı tatmin edildikten sonra kalan bedel üzerinden sıraya girer.
Satış bedeli, ipotek bedelini dahi karşılamıyorsa, haciz alacaklılarının alacağına sıra gelmeyebilir.

Bu durum, icra ihalesinde taşınmaz satın almak isteyenler için kritik bir risktir. Zira alıcı, ihale bedelini ödese bile, taşınmaz üzerinde devam eden bir ipotek borcu kalıp kalmayacağını ve satış bedelinin hangi alacaklara öncelikle gideceğini iyi analiz etmelidir.

2.2. İpotek hakkının satışa etkisi

Genel olarak, cebrî satış sonucunda taşınmaz üzerinde bulunan ipotek ve haciz gibi takyidatlar, satış bedeli üzerinden tasfiye edilir. Ancak şu riskler göz ardı edilmemelidir:

İpotek alacaklısı, ipotek bedelini aşan bir alacak için taşınmaz satışını tartışmalı hâle getirebilir.
İpotek fek işlemlerinin zamanında ve usulüne uygun yapılmaması, alıcının tapu tescil sürecinde sorun yaşamasına yol açabilir.
Sıra cetveli düzenlenirken yapılan hatalar, satış sonrası alacaklılar ve alıcılar arasında yeni davalara neden olabilir.

Bu nedenle, icra yoluyla gayrimenkul satın almadan önce tapu takyidat kaydı detaylı biçimde incelenmeli, ipotekli alacaklının durumu ve dosyadaki rolü mutlaka değerlendirilmelidir.

3. Taşınmazda Kıymet Takdiri (Ekspertiz) ve Önemi

3.1. Kıymet takdirinin amacı

İcra dosyasında satış aşamasına geçilebilmesi için taşınmaz hakkında kıymet takdiri yaptırılması zorunludur. Kıymet takdiri, bilirkişi veya uzmanlar aracılığıyla taşınmazın muhtemel piyasa rayiç değerinin belirlenmesi sürecidir. Bu rapor:

İhalenin başlangıç değeri,
Artırmanın geçerli olabilmesi için aranacak asgarî bedel,
Alıcıların ekonomik planlaması

açısından belirleyici rol oynar.

3.2. Kıymet takdirine itiraz ve sonuçları

Kıymet takdirine karşı hem borçlu hem alacaklı hem de üçüncü kişiler belirli süreler içerisinde şikâyet/yargı yolu ile itiraz edebilir. Süreler ve usul kurallarına uyulmadığında, rapor kesinleşmiş sayılır ve ihalede bu bedel esas alınır.

Alıcı bakımından risk şudur:

Kıymet takdiri gerçeğe aykırı şekilde çok yüksek belirlenmişse, ihale bedeli de fiilen şişmiş olacak, icra ihalesi cazibesini yitirecek ve alıcı gereğinden fazla ödeme yapmış olacaktır.
Kıymet takdiri oldukça düşük kalmışsa, ileride borçlu veya diğer alacaklılar ihalenin feshi talebinde bulunabilir; alıcı, ödediği ihale bedeline rağmen taşınmazı kaybetme riskiyle karşı karşıya kalabilir.

Bu nedenle potansiyel alıcılar, yalnızca dosyadaki kıymet takdiri raporuna güvenmek yerine, bölgedeki emsal satışları inceleyerek, kendi araştırmalarını da yapmalıdır.

4. İcra Yoluyla Taşınmaz Satışı Usulü

4.1. Satış talebi ve süreler

Taşınmaz haczinden sonra satış talebi, belirli süreler içinde yapılmalıdır. Uygulamada, satış isteme süresi içerisinde talepte bulunulmazsa, haciz düşer ve alacaklı yeniden haciz istemek zorunda kalır. Bu durum:

Alacaklının alacağını tahsil sürecini uzatır,
Borçlunun mal kaçırma riskini artırır,
Potansiyel alıcılar için sürecin belirsizleşmesine neden olur.

Satış talebi yapıldıktan sonra icra müdürlüğü:

Satış hazırlıklarını yürütür,
Kıymet takdiri raporunu dosyaya alır,
Satış ilanını düzenler ve ilân eder.

4.2. Satış ilânı ve elektronik ihale süreci

Güncel uygulamada icra ihalelerinde elektronik ortamda teklif verme sistemi çok önemli hâle gelmiştir. Satış ilanında:

Taşınmazın tapu bilgileri,
Kıymet takdiri bedeli,
Birinci ve ikinci artırma tarihleri,
Teminat oranı,
İhalenin yapılacağı yer ve yöntem

açıkça belirtilir. İhale, hem fiziki ortamda hem de çoğu durumda UYAP üzerinden elektronik tekliflerle gerçekleştirilebilir. Alıcıların ihale öncesi:

Satış ilanını detaylı okuması,
İhale şartnamesini incelemesi,
Teminat ve ödeme şartlarını anlaması,
KDV, tapu harcı, damga vergisi gibi ek yükümlülükleri hesaplaması

büyük önem taşır.

4.3. İhalenin gerçekleşmesi ve ihale bedelinin ödenmesi

İhalenin geçerli olabilmesi için belirli bir oran ve miktarın üzerinden teklif verilmesi gerekir. İhale kendisine bırakılan alıcı:

İhale bedelinin belirlenen kısmını peşin,
Kalanını ise ilan ve şartnamede öngörülen süre içinde

ödemekle yükümlüdür. Süresinde ödeme yapılmazsa:

Teminat yakılabilir,
Taşınmaz yeniden ihaleye çıkarılabilir,
Bazı durumlarda alıcı aleyhine tazminat sorumluluğu doğabilir.

5. İcra Yoluyla Gayrimenkul Satın Almanın Hukuki Riskleri

İcra ihalesiyle gayrimenkul satın almak, her ne kadar düşük bedelle mülk edinme imkânı sunsa da, arka planda ciddi hukuki riskler barındırır. Bu risklerin çoğu, satış işleminden önce yapılacak kapsamlı bir inceleme ile önemli ölçüde azaltılabilir.

5.1. Tapu takyidatları ve görünmeyen yükler

İcra dosyasından ve tapu kaydından yapılacak “takyidat sorgusu”, alıcının ilk yapması gereken adımdır. Tapu kaydında yer alabilecek yükler şunlardır:

İpotekler,
Önceki hacizler,
İhtiyati hacizler,
İhtiyati tedbir şerhleri,
İntifa hakkı,
Üst hakkı,
İrtifak hakları,
Aile konutu şerhi,
Kira şerhi,
Şufa (önalım), vefa, iştira hakları.

Her bir takyidat türü, alıcı açısından ayrı bir risk anlamına gelir. Örneğin:

Aile konutu şerhi, taşınmazın eş rızası olmadan devrini ve tahliyesini zorlaştırabilir.
Kira şerhi, ihale ile taşınmazı alan kişiyi, kira sözleşmesinin tarafı hâline getirebilir; alıcı, kiracıyı hemen tahliye edemeyebilir.
İntifa veya irtifak hakları, taşınmazı fiilen kullanma yetkisini kısıtlayabilir.

Her ne kadar cebrî satışla birlikte birçok yükümlülük tasfiye edilse de, bazı haklar “aynen devam” edebilir veya yeni malik üzerinde fiilî sınırlama etkisi yaratabilir.

5.2. Devam eden davalar ve uyuşmazlıklar

Taşınmazla ilgili hâlihazırda devam eden davalar da alıcı bakımından önemli bir risk unsurudur. Örneğin:

Tapu iptali ve tescil davası,
Kamulaştırmasız el atma davası,
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası,
İmar uygulamasına ilişkin iptal davaları,
Mirasçılar arasındaki ihtilaflar.

Taşınmazın tarafı olduğu davalar, yeni malik açısından:

Uzun süren yargı süreçleri,
Tescilin ileride tartışmaya açılması,
Kamulaştırma veya yıkım riskleri

gibi sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle, icra ihalesinden önce mahkeme kayıtları, belediye ve ilgili idareler nezdinde araştırma yapılması tavsiye edilir.

5.3. İhalenin feshi ve satışın iptali riski

İcra satışlarında en kritik risklerden biri de ihalenin feshi talebidir. İhalenin feshi; borçlu, alacaklı veya alakadar üçüncü kişilerin, ihalenin usule aykırı yapıldığı, borçlunun zararına sonuçlar doğurduğu veya aleniyet/rekabet ilkesine aykırı davranıldığı gerekçeleriyle mahkemeden ihalenin iptalini talep etmeleriyle gündeme gelir.

İhalenin feshi hâlinde:

Alıcı, taşınmazı kaybedebilir,
Bedeli iade edilse bile geçen süre boyunca taşınmazdan yararlanamama,
Bazı hâllerde masrafları ve zararları talep etmek için ayrıca dava açma zorunluluğu,
Uyuşmazlığın yıllarca sürmesi

gibi sonuçlarla karşılaşabilir. Bu nedenle, alıcı, ihalenin şekli ve satış ilanının usule uygun yapılıp yapılmadığına da dikkat etmeli, dosyadaki muhtemel şikâyetleri araştırmalıdır.

6. İcra Yoluyla Gayrimenkul Satın Almanın Fiilî ve Ekonomik Riskleri

6.1. Tahliye sorunu ve fiilî işgal

İcra ihalesinden alınan taşınmazın boş ve kullanıma hazır olması çoğu zaman beklentidir; ancak uygulamada çoğu gayrimenkul:

Borçlunun kendisi,
Ailesi,
Kiracı,
Üçüncü kişilere

tarafından fiilen kullanılmaya devam eder. Tahliye sürecinde:

Yasal süreler,
Tahliye davası veya icra yoluyla tahliye,
Kiracının tahliye taahhüdü olup olmaması,
Aile konutu, küçük çocuklar vb. sosyal faktörler

işi zorlaştırabilir. Yeni malik, aylarca taşınmazı fiilen kullanamama, kira geliri elde edememe veya tahliye masraflarına katlanma riskiyle karşı karşıyadır.

6.2. Yapısal sorunlar, imar ve ruhsat problemleri

İcra dosyaları çoğu zaman sadece alacağın tahsiline odaklıdır; taşınmazın:

Deprem yönetmeliğine uygunluğu,
Taşıyıcı sistem durumu,
Kaçak yapı olup olmadığı,
İskân (oturma izni) durumu,
Kat mülkiyeti/kat irtifakı sorunları

ayrıntılı bir şekilde incelenmeyebilir. Oysa alıcı için bu unsurların her biri ekonomik açıdan son derece belirleyicidir. Örneğin:

İskânsız bir binada kredi kullanmak zorlaşabilir,
Kaçak bölümler için yıkım kararı verilebilir,
Eski ve riskli bir bina için kentsel dönüşüm sürecine girme zorunluluğu doğabilir.

Tüm bunlar, “ucuz aldım” diye düşünülen bir taşınmazın aslında uzun vadede çok daha pahalıya mal olmasına yol açabilir.

6.3. Vergi, aidat ve diğer borçlar

İcra yoluyla satılan taşınmazlar üzerinde, mülkiyetle bağlantılı çeşitli borçlar birikmiş olabilir:

Emlak vergisi borcu,
Çevre temizlik vergisi,
Kat maliklerin ödemediği site aidatları,
Ortak gider borçları,
Su, elektrik, doğalgaz gibi abonelik borçları.

Her ne kadar icra satışının hukuki etkisiyle eski malik aleyhine olan bazı borçlar tasfiye edilse de, uygulamada yöneticiler, belediyeler veya ilgili kurumlar, yeni malikten bu borçların tahsilini talep edebilmektedir. Alıcının bu riskleri öngörerek ilgili kurumlarla satış öncesi borç sorgulaması yapması son derece önemlidir.

7. Ekonomik ve Finansal Planlama Riskleri

7.1. Teminat ve peşin ödeme yükümlülükleri

İcra ihalelerinde genellikle satışa esas bedelin belirli bir oranında nakit teminat yatırılması gerekir. Bu teminat miktarı çoğu zaman ciddi rakamlara ulaşır. İhalenin alıcı üzerinde kalmaması hâlinde teminat iade edilse bile:

Belirli bir süre bu paradan yararlanılamaması,
Kur farkı, enflasyon ve yatırım fırsatı kaybı,

gibi finansal sonuçlar doğabilir.

İhale alıcı üzerinde kaldığında ise:

Kalan bedelin kısa süre içinde ödenmesi zorunludur.
Kredi kullanılacaksa banka prosedürleri, ekspertiz, kredi tahsis süreleri ihale takvimine yetişmeyebilir.
Süresinde ödeme yapılamadığında teminatın yanması riski vardır.

7.2. KDV, tapu harcı ve diğer masraflar

Pek çok alıcı, icra ihalesinde yazan bedeli “toplam maliyet” olarak düşünme hatasına düşmektedir. Oysa:

KDV (istisna yoksa),
Tapu harcı,
Döner sermaye ücretleri,
İlan ve satış giderleri (bazı hâllerde),
Avukatlık ücretleri,
Ekspertiz ve keşif masrafları

gibi kalemler alıcının gerçek maliyetini önemli ölçüde artırabilir. Bu nedenle ihale öncesinde tüm masrafların kalem kalem hesaplanması ve ekonomik planlamanın buna göre yapılması gerekir.

8. İcra Yoluyla Gayrimenkul Satın Alırken Riskleri Azaltmak İçin Öneriler

İcra ihaleleri, hukuken karmaşık ve teknik süreçlerdir. Bilinçli hareket edildiğinde avantajlı bir yatırım aracı olabilmekle birlikte, gelişigüzel ve araştırmasız adımlar ciddi ekonomik kayıplara yol açabilir. Aşağıdaki adımlar, riskleri azaltmak adına yol gösterici olacaktır.

8.1. İcra dosyasını ayrıntılı inceleyin

Takip türü (ilamlı/ilamsız),
Takibin kesinleşme durumu,
Borç miktarı ve alacaklı sayısı,
Daha önce yapılmış satış denemeleri,
Dosyada mevcut şikâyetler, ihalenin feshi talepleri,
Kıymet takdiri raporunun tarihi ve içeriği

gibi unsurlar mutlaka ayrıntılı incelenmelidir. Mümkünse icra dosyası profesyonel bir hukukçu ile birlikte değerlendirilmeli, ileride doğabilecek uyuşmazlıklar şimdiden öngörülmeye çalışılmalıdır.

8.2. Tapu kayıtları ve takyidat sorgusu yapın

Taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğünden veya güvenilir sorgulama kanallarından:

Malik bilgileri,
İpotekler,
Hacizler,
İhtiyati tedbirler,
İrtifak ve intifa hakları,
Aile konutu şerhi, kira şerhi,
Şufa, vefa, iştira hakları,

ayrıntılı şekilde sorgulanmalıdır. Gerekiyorsa tapu kayıtları üzerinden geçmiş işlem tarihi de incelenmeli, çok kısa süre önce yapılmış devirler veya şüpheli satışlar tespit edilmelidir.

8.3. Taşınmazı fiilen görün, çevreyi araştırın

Salt dosya üzerinden hareket etmek, icra ihalelerinde en sık yapılan hatalardandır. Taşınmaz mutlaka:

Yerinde görülmeli,
Bina yaşı, fiziki durumu ve çevre koşulları incelenmeli,
Komşulardan ve yöneticilerden bilgi alınmalı,
Kiracı veya fiili kullanıcının durumu öğrenilmelidir.

Bu inceleme sırasında:

Tahliye sürecinin zorluğu,
Yapısal riskler,
Güvenlik ve sosyal çevre faktörleri,

daha net bir şekilde ortaya çıkar.

8.4. Belediyede imar ve ruhsat incelemesi yapın

Taşınmazın bağlı bulunduğu belediyede:

İmar durumu,
Yapı ruhsatı ve iskan durumu,
Kentsel dönüşüm veya riskli yapı tespitleri,
Yıkım kararları,
Kamulaştırma planları,

sorgulanmalıdır. Aksi hâlde alıcı, aldığı taşınmazın ileride yıkıma veya kapsamlı güçlendirme masraflarına konu olduğunu çok geç fark edebilir.

8.5. Kira sözleşmelerini ve fiilî kullanım durumunu araştırın

Taşınmaz kiraya verilmişse:

Kira sözleşmesinin süresi,
Kira bedeli,
Tahliye taahhüdü olup olmadığı,
Kiracının tahliye niyeti,
Mevcut kira bedelinin piyasa rayicine uygunluğu

değerlendirilmelidir. Çok düşük bedelle uzun süreli bir kira sözleşmesi, yatırım amaçlı satın alan alıcı için ciddi bir gelir kaybı anlamına gelebilir.

8.6. Profesyonel hukuki ve mali danışmanlık alın

İcra yoluyla gayrimenkul satın alma sürecinde:

Bir avukattan hukuki danışmanlık,
Gerekirse bir mali müşavirden vergi ve maliyet hesapları konusunda görüş,
Gerekirse bir mühendis veya mimardan yapısal durum ve teknik inceleme raporu

almak, kısa vadede bir maliyet gibi görünse de, uzun vadede çok daha büyük zararları önleyecek bir yatırım olarak değerlendirilmelidir.

9. Sonuç: İcra Yoluyla Gayrimenkul Satın Almak Her Zaman “Ucuz” mu?

“İcra yoluyla gayrimenkul satın almak ucuzdur” düşüncesi, tek başına gerçekçi değildir. İhale bedelinin piyasa rayicinin altında kalması mümkündür; ancak bu avantajın karşısında:

Tapu takyidatları,
İpotek ve hacizler,
Devam eden davalar,
İhalenin feshi riskleri,
Tahliye ve fiilî kullanım sorunları,
Yapısal ve imar problemleri,
Vergi, aidat ve diğer ek borçlar,
KDV, tapu harcı ve masraflar,

gibi pek çok faktör yer almaktadır. Dolayısıyla icra ihalesinden taşınmaz satın almak, ancak iyi araştırılmış, hukuki açıdan analiz edilmiş, ekonomik olarak planlanmış bir süreç sonunda rasyonel ve avantajlı bir yatırım hâline gelebilir.

Alıcıların, “piyasaya göre çok ucuza ev veya arsa buldum” heyecanına kapılmadan önce, taşınmaz haczi, ipotek ve satış sürecinin tüm hukuki boyutlarını dikkatle değerlendirmesi; icra yoluyla gayrimenkul satın almanın içerdiği riskleri bilerek hareket etmesi, hem mali hem hukuki açıdan kendilerini korumaları açısından hayati öneme sahiptir.

Single Blog Title