Разница в площади между старыми и новыми квартирами в проектах городской трансформации

1. Введение: Почему так часто встречается проблема "Моя новая квартира оказалась меньше, чем я ожидал"?

Практически в каждом многоквартирном доме, подвергающемся городской трансформации, задается один и тот же вопрос:

«Моя старая квартира имела площадь 90 м², но в новом проекте она указана как 80 м². Нарушаются ли мои права?»

Здание прошло оценку рисков, включено в проекты городской трансформации, заключен контракт с подрядчиком, разработаны планы… Но когда дело доходит до площади отдельных квартир, многих владельцев начинает постигать разочарование. Особенно:

• Прежняя фактическая полезная площадь не соответствует чистой площади в квадратных метрах в новом проекте

• в договоре общая площадь в квадратных метрах, чистая площадь значительно меньше.

• Площадь общих зон завышена, чтобы создать впечатление большей общей площади

• собственникам, владеющим одинаковой долей земли, предоставляются квартиры разного размера,
  могут привести к серьезной утрате прав.

В этой статье пошагово рассматривается, как интерпретировать разницу в площади между старым зданием и новым проектом в процессе городской трансформации , когда это действительно представляет собой потерю прав и как предотвратить это с самого начала на этапах заключения контракта и реализации проекта

---

2. Основные понятия: Что такое чистая площадь, валовая площадь и доля земли?

Когда речь заходит о квадратных метрах, всем нужно говорить на одном языке. Большинство разногласий возникают из-за непонимания технических понятий.

2.1. Что такое чистая площадь в квадратных метрах?

Чистая площадь, также часто называемая «площадью, которую я использую», составляет приблизительно:

• Запертый в стенах квартиры,

• Включены или исключены такие зоны, как балконы и зимние сады, в соответствии с определением, содержащимся в договоре и проекте

• За исключением мест общего пользования (лестницы, лифтовые шахты, коридоры)

Это относится к фактическому месту вашего проживания и использования.

В проектах по преобразованию городов наиболее важным критерием для собственников недвижимости является чистая площадь. Потому что:

• Здесь достаточно места для размещения дивана, шкафа и кровати

• Критерием, непосредственно влияющим на полезную стоимость дома, является его чистая площадь

• При расчете утраты прав часто используется чистая площадь.

2.2. Что такое общая площадь в квадратных метрах?

Общая площадь, как правило, составляет:

• Внешние габариты отдельно стоящего блока,

• Добавление определенной доли общих зон здания,

Расчет производится именно таким образом. Однако единого определения общей площади не существует; это создает серьезные проблемы на практике. Подрядчик:

• Поддерживая высокую долю зон общего пользования,

• За счет включения в проект большей части таких зон, как парковки, общественные объекты и лифтовые шахты,

Это может завышать общую площадь. Поэтому указанная только общая стоимость в квадратных метрах часто вводит владельца в заблуждение.

2.3. Что представляет собой доля земли?

В проектах по преобразованию городов часто упускается из виду еще один, но не менее важный, чем площадь в квадратных метрах, аспект – это доля земли. Доля земли:

• Доля независимой единицы в общей площади земельного участка,

• Доля законного владения, зафиксированная в земельном реестре,

Это видно. В частности:

• Предоставление квартир разного размера собственникам, владеющим одинаковой долей земли,

• Предложение квартиры меньшей площади в новом проекте землевладельцу, который ранее владел большей долей земли

В подобных ситуациях могут возникать серьезные обвинения в нарушении прав человека и неравенстве

Вкратце:
квадратные метры отражают вашу фактическую стоимость использования, а доля в земельном участке — вашу юридическую стоимость владения. Без учета обоих факторов невозможно дать однозначный ответ на вопрос: «Понес ли я какие-либо убытки в виде утраты прав?».

---

3. Этапы, на которых в процессе городской трансформации проявляются различия в площади в квадратных метрах

Различия в площади старых и новых квартир могут возникать на разных этапах процесса. Подходы и меры, которые необходимо предпринять, различаются на каждом этапе.

3.1. Этап заключения контракта: Контракты на строительство/градостроительную трансформацию в обмен на долю в земельном участке

Чаще всего это происходит между собственниками недвижимости и подрядчиком:

• Договор о преобразовании городской среды в соответствии с Законом № 6306, или

• Договор на строительство в обмен на долю в уже построенном здании (строительство в обмен на долю в земельном участке)

Подписано. Самый важный момент — это определение независимой единицы в данном контракте:

• Это называется только "квартирой 3+1"?

• Есть ли четкое указание, например: «Квартира номер X, этаж Y, площадь нетто м²»?

• Там указано «общая площадь в квадратных метрах» или «чистая площадь в квадратных метрах», и дано ли определение этому понятию?

• Как в договоре отражено соответствие старой и новой квартир друг другу ?

Если в договоре указано:

• Если присутствуют абстрактные и двусмысленные утверждения, такие как «Владельцам будут предоставлены квартиры, эквивалентные по стоимости их старым квартирам»,

• Если полезная площадь вообще не превышена

• Если соотношение площади земельного участка в квадратных метрах не установлено,

По сути, мы сами с самого начала включаем в договор риск будущей утраты прав .

3.2. Этап проектирования и получения разрешений: Изменения в плане, общие зоны, расположение отдельных жилых единиц

После того, как подрядчик представил архитектурный проект муниципалитету:

• Количество, площадь в квадратных метрах и местоположение отдельных объектов

• Распределение общих зон,

• Баланс валовой чистой площади

Становится ясно. На этом этапе владельцы:

• Изучив проектные чертежи,

• Просмотр списков независимых подразделений,

• По возможности, попросите технического специалиста (архитектора, инженера-строителя) проверить площадь

Это очень важно. Потому что в некоторых проектах:

• Размеры балконов были уменьшены

• В качестве причин были названы толщина стенок и расположение колонн

• Общие зоны были расширены

Площадь, которую владельцы недвижимости могут фактически использовать, сокращается, и хотя общая площадь, по-видимому, сохраняется, чистая площадь уменьшается.

3.3. Этап физических измерений после завершения строительства

Наиболее ощутимая реальность проявляется после завершения строительства и вашего переезда в квартиру. На этом этапе:

• Фактические размеры отдельно стоящего блока от стены до стены

• Сравнение с указанной в контракте и проекте площадью в квадратных метрах,

• Проверьте, как в договоре выполнены расчеты для таких площадей, как балконы, террасы и зимние сады

Это необходимо. Если между фактическими измерениями и условиями контракта/проекта имеются существенные расхождения, это ненадлежащее исполнение, неполное исполнение или снижение стоимости .

---

4. Всегда ли разница между старой и новой площадью означает потерю прав?

Важный момент: расчет площади вашей квартиры в старом здании может не всегда основываться на тех же технических стандартах, что и расчет площади вашей квартиры в новом здании.

4.1. Как проводились замеры в старом здании?

В старых зданиях:

• Балконы, лестничные площадки,

• Некоторые из общих зон,

Часто в свидетельстве о праве собственности указывается «оценочная» площадь, которая фактически не учитывается. Даже площадь, указанная в старом свидетельстве о праве собственности, может не соответствовать фактической полезной площади.

4.2. Расчет площади нового здания может быть более сложным с технической точки зрения процессом

В новых проектах:

• Определения чистой и общей площади в соответствии с правилами

• Более систематическое распределение общих пространств,

Поэтому «квадратный метр» рассчитывается более технически. Это может привести к следующему результату:

• Хотя в старом документе о праве собственности площадь квартиры была указана как 100 м², на самом деле ее полезная площадь составляет 85 м²

• При покупке квартиры площадью 90 м² в новом жилом комплексе,

• Даже если указанная в свидетельстве о праве собственности цифра кажется меньше, ваша фактическая полезная площадь может увеличиться.

Поэтому простое сравнение площади, указанной в старом свидетельстве о праве собственности, с площадью, указанной в новом свидетельстве о праве собственности, не всегда дает точные результаты.

Вот что нужно сделать:

1. Для определения фактической полезной площади старой квартиры в квадратных метрах посредством технических измерений,

2. Если сравнить это с общей площадью новой квартиры в квадратных метрах,

3. Цель состоит в том, чтобы выяснить, произошло ли снижение стоимости (местоположения, фасада, этажа, вида, стоимости участка).

4.3. Как отличить подлинную утрату прав?

Для того чтобы произошла реальная утрата прав, как правило:

• По сравнению с предыдущим фактическим объемом используемой чистой площади явное и измеримое снижение .

• Получение квартир значительно меньшего размера по сравнению с аналогичными собственниками в обмен на ту же долю земли

• Значительное отклонение от обещанной в контракте чистой площади в квадратных метрах

• Стоимость квартиры остается значительно ниже по сравнению с аналогичными отдельными объектами недвижимости

Необходимо учитывать подобные объективные факторы. В противном случае, любое различие в квадратных метрах не будет рассматриваться законом как «потеря прав».

---

5. Предотвращение утраты прав с самого начала: важнейшие пункты, которые должны быть включены в договор

Наиболее эффективный способ предотвращения споров, возникающих из-за замеров площади в квадратных метрах в проектах по преобразованию городов, — это правильное составление договора. Особое внимание следует уделить следующим пунктам.

5.1. В договоре должна быть четко указана чистая площадь в квадратных метрах

• В договоре должна быть указана чистая площадь отдельно стоящего помещения , а не общая площадь

• Простое указание "общая площадь 120 м²" сопряжено с риском для владельца недвижимости.

• Необходимо также определить «метод расчета чистой площади»:

  • Какова площадь балкона, включенная в полезную площадь?

  • Независимо от наличия доли в общих зонах,

  • Как учитываются такие помещения, как кладовые и террасы?

Это следует четко указать.

5.2. Четкое определение эквивалентности старых и новых квартир

В договор могут быть включены следующие пункты:

• «Новая отдельная квартира, которую передадут Малике, равна как минимум … м² чистой площади ».

• «Если фактическая полезная площадь новой отдельной квартиры составляет менее …% от фактической полезной площади старой квартиры, то за недостающие квадратные метры будет выплачена разница в цене»

Это делает обсуждение утраты прав конкретным и измеримым.

5.3. Определение отдельно стоящей единицы не только по ее площади, но и по ее местоположению и характеристикам

Ещё один важный элемент, не менее важный, чем площадь, — это размер квартиры:

• Толстый,

• Его передняя часть,

• Его расположение в пределах квартала,

• Его точка зрения,

• Право пользования парковкой, складскими помещениями и садом

Вот некоторые из его характеристик. В договоре:

• Необходимо предоставить подробное описание, например: «Соответствует используемой в настоящее время квартире; фасад, этаж X, блок Y, номер отдельно стоящего помещения Z».

• Было бы несправедливо считать квартиру, расположенную в задней части здания, на нижнем этаже, в более темном и невыгодном месте, равноценной только потому, что она имеет одинаковую площадь

5.4. Доля земли должна быть защищена, а не уменьшена

Для собственника доля в земельном участкеявляется определяющим фактором во многих вопросах, таких как будущий снос и перестройка здания, а также коэффициенты участия. Поэтому:

• прежняя доля земли не должна быть дополнительно уменьшена.

• Поддержание разумного баланса в отношении чистой площади в квадратных метрах между собственниками, имеющими одинаковую долю земли

Это следует запросить. Включение в договор пункта о том, что «существующие доли земли не будут уменьшены в ущерб собственнику», позволит снизить вероятность возникновения споров в будущем.

---

6. Разница между 2/3 большинства, процессом продаж и площадью в квадратных метрах

Одним из важных вопросов в процессе урбанизации является продажа долей миноритарных собственников в результате решений, принятых большинством в 2/3 голосов. В этом случае баланс между площадью и долей земли напрямую «прав и интересов .

• Если в рамках проекта одним собственникам предоставляются квартиры большой площади, а другим — квартиры малой площади;

• Даже если земельные участки расположены на одном и том же или очень близком расстоянии друг от друга,

• Если предлагаются отдельные блоки с очень разными полезными площадями или значениями

решение, принятое большинством в 2/3 голосов, несправедливо и что владельцы недвижимости, принадлежащие меньшинству, получили недостаточную компенсацию .

Таким образом, в каждом многоквартирном доме, где требуется голосование большинством в 2/3 голосов, домовладельцы должны:

• Какие квартиры они получат в обмен на какую долю земли?

• Как будет осуществляться распределение по площади (в квадратных метрах) и местоположению?

Сделка должна быть представлена ​​прозрачно. В противном случае возникнут споры при определении стоимости предлагаемых к продаже акций.

---

7. Что можно предпринять, если после завершения строительства обнаружатся какие-либо различия?

Несмотря на все меры предосторожности, иногда домовладелец действительно замечает разницу в площади при въезде в квартиру. Какие юридические пути можно использовать в такой ситуации?

7.1. Первоочередная техническая оценка: экспертное мнение, замеры, сравнение проектов

Перед подачей иска вы должны:

• Необходимо измерить фактическую чистую площадь отдельно стоящего объекта

• Необходимо получить архитектурный проект, разрешение и все прилагаемые к нему документы

• Необходимо сравнить заявленную в контракте площадь и технические характеристики.

На данном этапе привлечение технического эксперта (архитектора, инженера-строителя или эксперта-свидетеля) вместе со специалистом-юристом напрямую повлияет на успех любого будущего судебного разбирательства.

7.2. Возможность достижения соглашения с подрядчиком

Во многих случаях подрядчик также не хочет, чтобы спор обострился. Малик:

• Разница в стоимости обусловлена ​​недостающими квадратными метрами

• Дополнительное полезное пространство, такое как кладовая, парковка и дополнительный балкон

• Предоставление дополнительных прав в местах общего пользования

Они могут попытаться достичь компромисса, используя подобные решения. Если компромисс будет достигнут, это в письменной форме и, по возможности, отражено в земельном реестре.

7.3. Правовые средства защиты: ненадлежащее исполнение, неполное исполнение, компенсация

Если компромисс невозможен, у владельца обычно остаются следующие варианты:

• Претензия на снижение цены или компенсацию в случае ненадлежащего исполнения договора: Поставка меньшего количества квадратных метров, чем было обещано в договоре, может считаться ненадлежащим или неполным исполнением договора. Заказчик может потребовать возмещения разницы в стоимости, соответствующей недостающим квадратным метрам
  

• Иск об аннулировании и перерегистрации права собственности (в исключительных случаях):
  Если отдельный объект недвижимости был передан в совершенно другом месте, количестве или с другими характеристиками, собственник может потребовать выдачи свидетельства о праве собственности, соответствующего условиям договора (аннулирование и перерегистрация свидетельства). Однако в проектах по реконструкции городских территорий такой подход не всегда может быть практичным, поскольку реконструируется все здание целиком.

• Компенсация за снижение стоимости:
  Если существует существенная разница между фактической полезной площадью и стоимостью старой квартиры и фактической полезной площадью и стоимостью новой квартиры, собственник денежную компенсацию за снижение стоимости .

Что следует учитывать при подаче иска:

• Сроки исковой давности,

• Положения, касающиеся юрисдикции, компетенции и арбитража, включены в договор

• С какой даты будет производиться расчет недостающих квадратных метров?

Это технические вопросы. Следует также учитывать, что потребуется длительный процесс, основанный на экспертных заключениях.

---

8. Особые случаи: балкон, терраса, кладовая, общие зоны

Существуют определенные области, где расхождения в измерениях площади в квадратных метрах встречаются довольно часто:

8.1. Балконы и террасы

В некоторых контрактах:

• Вся площадь балкона включена в полезную площадь

• В некоторых контрактах предусмотрено вычисление определенного процента (например, 50%)

• В некоторых проектах балконы используются в полной мере, занимая всю общую площадь.

Поэтому, прежде чем подписывать договор, собственник недвижимости , как балконы и террасы отражаются в общей/чистой площади . Уменьшение размера балконов в новом проекте по сравнению с просторными балконами в старом здании может существенно повлиять на полезную стоимость.

8.2. Складские и парковочные зоны

В новом проекте он соединен с квартирой:

• Крытая парковка,

• Склад,

• Дополнительная зона использования

Если они указаны, то это:

• Является ли это отдельной, независимой единицей, указанной в правоустанавливающем документе?

• Это дополнение?

• Это зона общего пользования?

Крайне важно это проверить. Даже если в договоре указано, что «к квартире будет предоставлено складское помещение», если в земельном реестре складское помещение указано как общее, это может привести к будущим спорам.

8.3. Преувеличение зон общего пользования

В некоторых проектах, чтобы визуально увеличить общую площадь, используются следующие методы:

• Коэффициенты использования общей площади могут быть установлены неоправданно высокими

• Такие помещения, как общественные зоны, спортивные залы и большие вестибюли, могут быть чрезмерно включены в общую площадь, что наносит ущерб владельцу недвижимости.

Для собственника важна фактическая полезная площадь. Хотя завышение площадей общего пользования может увеличить «общую площадь на бумаге», это часто означает не приобретение новых прав для собственника, а скорее маскировку утраты этих прав

---

9. Распространенные ошибки на практике и практические рекомендации

9.1. Полагаться исключительно на заявление подрядчика

Заявление «Ваша квартира будет площадью 120 м², не беспокойтесь» не является юридической гарантией. Заявления подрядчика должны быть подтверждены достоверными доказательствами

• Контракт,

• Согласно техническим характеристикам,

• Приложения к проекту

Это должно быть зафиксировано в письменном виде. В противном случае доказать это будет сложно.

9.2. Непредоставление консультации эксперта при подписании контракта

Многие владельцы недвижимости, думая: «Все в здании уже подписали, значит, и я подпишу», подписывают договор, не читая и не понимая наиболее важных моментов, таких как площадь, доля в земле и местоположение . После этого:

• «Я не знала, что так бывает»

• «Они никогда не объясняли разницу между чистой прибылью и валовой прибылью»

• «Мне предоставили квартиру поменьше, чем мою старую»

Подобные жалобы возникают.

Однако до подписания контракта:

• Адвокат,

• Архитектор или инженер-строитель,

Профессиональная экспертиза, проведенная квалифицированным специалистом за 1-2 часа, может предотвратить судебный процесс, который может затянуться на годы.

9.3. Неспособность отслеживать изменения в проекте

Подрядчик во время или после этапа лицензирования:

• Мы можем пересмотреть проект

• Вы можете изменить местоположение и площадь отдельных помещений.

Если владельцы недвижимости не будут следить за изменениями в проекте, они могут получить квартиру, которая будет сильно отличаться от той, о которой они договорились в контракте. Поэтому:

• Нам не следует ограничиваться только группами WhatsApp на этом сайте

• Документы по проектам, приложения к разрешениям и поправки к ним в муниципалитете следует регулярно проверять.

---

10. Контрольный список для собственников недвижимости: Что делать, чтобы предотвратить утрату прав?

Для обеспечения единообразия площади старых и новых квартир в проектах городской реконструкции, а также для предотвращения потери прав в случае каких-либо несоответствий, целесообразно последовательно выполнить следующие шаги:

1. Замерьте фактическую чистую площадь вашей старой квартиры.
   Не полагайтесь только на площадь, указанную в свидетельстве о праве собственности; закажите технический замер.

2. Узнайте, какова ваша доля в земельном участке.
   Изучите записи в земельном реестре и сравните свою долю с долей ваших соседей.

3. В договор необходимо включить данные о чистой площади в квадратных метрах.
   Необходимо четко указать чистую площадь отдельно стоящего помещения, а также метод расчета.

4. Определите эквивалентность старой и новой квартир.
   Уточните, что произойдет (разница в цене, компенсация и т. д.), если выделенная вам чистая площадь окажется меньше фактической чистой площади вашей старой квартиры.

5. Уточните статус таких зон, как балконы, террасы, кладовые и парковочные места. Спросите,
   входят ли они в общую площадь, пристройку, отдельную секцию или являются общей зоной; уточняйте информацию по каждой из них отдельно.

6. Просмотрите проектную документацию и списки помещений.
   Убедитесь, что такая информация, как номер блока, этаж, фасад и номер дома, соответствует условиям договора.

7. Убедитесь, что ваша доля в земельном участке не была уменьшена.
   Проверьте, чтобы новый проект не предусматривал изменений вашей доли в земельном участке, которые были бы для вас невыгодны по сравнению с предыдущим.

8. При голосовании большинством в 2/3 голосов следует поставить под сомнение распределение квадратных метров и стоимости.
   Необходимо сравнить, какие квартиры будут предоставлены владельцам с аналогичными долями земли, как по чистой площади, так и по местоположению.

9. После завершения строительства необходимо произвести физические замеры.
   При получении квартиры необходимо произвести технические замеры, чтобы сравнить их с договором и проектной документацией.

10. Если вы обнаружите несоответствие, сначала отправьте письменное предупреждение.
    Задокументируйте все обсуждения с подрядчиком в письменной форме и заверьте у нотариуса информацию о недостающих квадратных метрах или снижении стоимости.

---

11. Заключение: Квадратные метры — это не просто цифра, это осязаемое отражение ваших прав собственности

Градостроительная трансформация, при правильном управлении, открывает прекрасные возможности для владельцев недвижимости:

• Вместо старого, рискованного и нерентабельного здания,

• Соответствует сейсмостойким нормам

• Возможно создать более ценное, современное сооружение.

Однако в этом процессе различия в площади, которые могут привести к самым серьезным разногласиям. Разница в площади между вашей квартирой в старом здании и вашей квартирой в новом проекте:

• Это может быть объяснено техническими причинами и не обязательно приведет к фактической потере прав,
  или

• Это может противоречить условиям контракта и проекту, а также указывать на серьезную потерю прав.

Чтобы их различить, нужно следовать следующему принципу:

• Для заключения договора осознанно,

• Чтобы конкретно закрепить за собой чистую площадь, вашу долю земли и местоположение вашей отдельной квартиры,

• Активный мониторинг проекта и процесса строительства

• Это предполагает сотрудничество с опытными юристами и техническими консультантами, если это необходимо.

Помните:
квадратные метры — это не просто число; это реальная мера вашего дома, ваших инвестиций и ваших прав собственности. Предприняв правильные шаги в начале процесса преобразования городской среды, вы сможете обеспечить себе юридическую защиту, не говоря при этом: «Моя новая квартира меньше старой, я понес убытки».