Процесс принятия решений собственниками недвижимости в процессе городской трансформации

Как собственники недвижимости принимают решения в процессе градостроительства, что означает простое большинство, как рассчитывается доля земли, каков статус собственников недвижимости, не участвующих в принятии решений, и как осуществляется продажа доли земли? Подробное правовое руководство в соответствии с Законом № 6306.

---

Каков процесс принятия решений среди собственников недвижимости в процессе городской трансформации?

В процессе преобразования городов процесс принятия решений собственниками недвижимости включает в себя юридическое оформление их воли относительно оценки их собственности, расположенной в зоне повышенного риска, в зоне повышенного риска или в резервной зоне застройки. Этот процесс охватывает чрезвычайно важные вопросы, такие как снос здания, способ строительства нового здания, выбор подрядчика, заключение строительного контракта в обмен на долю в земельном участке, использование доли в земельном участке, судьба собственников недвижимости, не участвующих в принятии решения, и распределение независимых единиц в новом проекте.

Процесс принятия решений в сфере городской трансформации отличается от традиционного управления многоквартирными домами. Это связано с тем, что Закон № 6306 о трансформации территорий, подверженных риску стихийных бедствий, предусматривает специальную систему принятия решений для облегчения трансформации строений, находящихся под угрозой стихийных бедствий. Действующие правила предусматривают, что на участках, содержащих опасные строения, решения о реконструкции зданий, перепланировке с использованием таких методов, как обмен этажами или распределение доходов, продажа долей, объединение, разделение, перепланировка, отказ от прав собственности, создание новых строений и регистрация могут приниматься простым большинством голосов собственников пропорционально их долям, без необходимости сноса существующих строений.

Таким образом, процесс принятия решений в сфере городской трансформации нельзя сводить к простому вопросу: «Сколько человек проголосовали «за» на собрании?». Действительно важно следующее: в отношении какого объекта недвижимости было принято решение, завершена ли оценка рисков, связанных со зданием, какова доля землевладельцев, каким большинством голосов было принято решение, было ли предложение должным образом доведено до сведения собственников, не участвовавших в принятии решения, и соответствует ли решение принципу добросовестности и правам собственности.

Когда начинается процесс принятия решений в сфере городской трансформации?

Процесс принятия решений среди собственников недвижимости обычно становится более четко определенным с юридической точки зрения после окончательного определения здания как представляющего риск. Выявление и подтверждение статуса риска здания означает, что сооружение больше не может использоваться в обычном режиме и должен начаться процесс его переоборудования. Однако на практике собственники недвижимости часто начинают переговоры с подрядчиками, сбор предложений и проведение предварительных оценок еще до того, как здание будет официально признано представляющим риск.

Важно отметить, что хотя переговоры и предварительные соглашения, заключенные до окончательного решения по проблемному зданию, могут быть полезны с точки зрения стратегии преобразования, такие последствия, как принятие специального решения в соответствии с Законом № 6306 и продажа долей в земельном участке собственниками, не участвовавшими в принятии решения, не произойдут без выполнения условий, предусмотренных законом. Поэтому собственникам не следует действовать поспешно, думая: «Большинство голосов получено, теперь все должны подчиниться».

Для принятия обоснованных решений в процессе городской трансформации необходимо прежде всего выяснить правовой статус собственности. Следует изучить документы, подтверждающие право собственности, статус владения кондоминиумом или сервитут, доли в земле, список отдельных квартир, личность и контактную информацию собственников, долевое или совместное владение, статус наследования, ипотеку, залоги, права пользования и другие обременения. Это связано с тем, что процесс принятия решения часто будет определяться не количеством собственников, а долей в земле или процентом владения.

Что означает простое большинство в контексте урбанизации?

В проектах по преобразованию городов простое большинство относится не к количеству собственников, а к большинству, рассчитанному на основе долей или участков земли в собственности. Другими словами, если в многоквартирном доме 20 собственников, подписей 11 может быть недостаточно. Если общая доля земли, принадлежащая этим 11 собственникам, не превышает половины доли в собственности, простое большинство не считается достигнутым. И наоборот, если меньшее количество собственников владеет более чем половиной общей доли земли, они могут обеспечить простое большинство для принятия решения.

В действующей редакции Закона № 6306 применяется принцип «простого большинства акционеров пропорционально их доле». Положение предусматривает, что решения о реконструкции зданий на участках, содержащих опасные сооружения, о перепланировке с использованием таких методов, как обмен этажами или распределение доходов, а также о продаже акций могут приниматься только простым большинством акционеров пропорционально их доле владения.

Цель этой системы — предотвратить задержки проектов городской трансформации из-за действий очень небольшого меньшинства. Однако правило простого большинства не наделяет большинство собственников недвижимости неограниченной властью. Решение, принятое большинством, должно соответствовать принципам справедливости, честности, равного обращения, сущности прав собственности и экономическим реалиям конкретного случая. Даже если достигнуто простое большинство, решения, явно подразумевающие несправедливое распределение независимых единиц, продажу земельных участков низкой стоимости, необеспеченные договоры с подрядчиками или решения, направленные на причинение вреда собственникам недвижимости, составляющим меньшинство, могут быть подвергнуты судебному пересмотру.

Почему распределение земельных участков имеет важное значение в процессе принятия решений?

В проектах городской трансформации доля земли является одним из фундаментальных элементов, напрямую влияющих на право собственников недвижимости принимать решения и на права, которые они получат от нового проекта. Доля земли обозначает долю каждого отдельного собственника в основной собственности. В большинстве случаев кворум для принятия решений рассчитывается на основе этих долей земли.

На практике может наблюдаться ситуация, когда некоторые собственники, несмотря на большие квартиры, имеют меньшую долю земли, в то время как другие, владеющие небольшими отдельными квартирами, имеют большую долю земли. Такая ситуация может привести к серьезным спорам как в процессе принятия решений, так и при распределении новых отдельных квартир. Особенно в старых многоквартирных домах часто наблюдается несоразмерность долей земли фактической полезной площади, а также случаи ошибочного или несправедливого распределения долей земли в прошлом.

Поэтому одним из первых шагов, которые должны предпринять собственники недвижимости, участвующие в процессе преобразования, является проверка их долей в земельном реестре. Если распределение долей в земле явно несправедливо, этот вопрос следует оценить отдельно до подписания соглашения о преобразовании. Это связано с тем, что процесс принятия решений, распределение независимых объектов недвижимости и продажа долей, принадлежащих собственникам, не участвовавшим в принятии решения, могут быть напрямую затронуты таким несправедливым распределением.

Вопрос о распределении земельных участков — это не просто математическое соотношение. Распределение отдельных независимых объектов в новом проекте между различными собственниками, порядок расчета разницы в льготных условиях, компенсация разницы в площади в квадратных метрах, а также стоимость коммерческих помещений — все это связано с обсуждением распределения земельных участков. Поэтому до начала процесса принятия решений необходимо провести юридический и технический анализ долей в земельных участках и документов, подтверждающих право собственности.

Как следует проводить собрание собственников?

В проектах по преобразованию городов собрания собственников недвижимости имеют решающее значение для обеспечения здорового и поддающегося проверке процесса преобразования. Хотя закон не предписывает классический формат общего собрания собственников квартир во всех случаях, уведомление о собрании, повестка дня, список участников, доли в земле и подписи должны быть зафиксированы в письменном виде, чтобы принятые решения можно было подтвердить в дальнейшем.

В уведомлении о собрании должны быть четко указаны сведения об объекте недвижимости, цель собрания, темы для обсуждения, предложения подрядчиков, этап рискованного строительного процесса и вопросы, подлежащие решению. Простого информирования собственников о собрании недостаточно. В вопросе, имеющем такие серьезные последствия, как градостроительная трансформация, собственников необходимо информировать таким образом, чтобы они могли понять и оценить содержание принимаемого решения.

Если на собрании принимается решение, текст решения должен быть ясным и конкретным. Например, общее утверждение типа «было решено включить здание в программу городской реконструкции» само по себе может создать серьезные проблемы в будущем. Вместо этого следует максимально четко изложить следующие пункты: с каким подрядчиком будет заключен договор и на каких условиях, доля здания, подлежащего сносу, количество отдельных единиц, которые будут выделены собственникам, помощь в оплате аренды, сроки сдачи, залог, технические характеристики, передача права собственности, штрафы за задержку, изменения в проекте, доверенность и предложения, которые будут сделаны собственникам, не участвующим в принятии решения.

Протокол собрания должен включать полные имена, идентификационные номера Турецкой Республики или налоговые идентификационные номера, номера отдельных единиц, доли в земельном участке и подписи участвующих собственников. При участии по доверенности необходимо получить копию доверенности. Для собственников, являющихся юридическими лицами, следует проверить подписные листы и документы, предоставляющие полномочия. Для их собственников следует изучить свидетельство о праве наследования и представительства. Отсутствие этих документов может поставить под сомнение факт достижения простого большинства голосов.

В каких вопросах решения могут приниматься простым большинством голосов?

Сфера вопросов, подлежащих рассмотрению простым большинством голосов при применении Закона № 6306, достаточно широка. Положение гласит, что в случае с опасными зданиями решения, касающиеся участков, содержащих такие здания, — включая объединение участков, индивидуальную или комбинированную застройку, или заявки на застройку на основе кварталов, разделение, передачу прав собственности, создание и регистрацию в земельном реестре, реконструкцию, продажу акций, переоценку путем обмена этажами или распределения доходов, и другие методы — могут приниматься простым большинством голосов акционеров пропорционально их долям.

Данное положение показывает, что процесс принятия решений в сфере городской трансформации не ограничивается лишь «выбором подрядчика». Собственники недвижимости также могут принимать решения простым большинством голосов по крайне важным сделкам, затрагивающим зонирование и структуру прав собственности на их имущество. Например, такие сделки, как объединение с соседним участком, разделение участка, отказ от земли или ее создание, а также выбор модели распределения доходов вместо модели «земля под строительство», напрямую влияют на экономические интересы собственников недвижимости.

Поэтому при принятии решения простым большинством голосов следует учитывать не только то, получат ли собственники новые квартиры в обмен на имеющиеся, но и всю экономическую перспективу объекта недвижимости. Неправильное объединение, соглашение о разделе доходов с низкой стоимостью, необеспеченный договор с подрядчиком или несправедливое распределение отдельных квартир могут нанести существенный ущерб собственникам в будущем.

Как уведомляются владельцы, не согласные с решением?

Решение, принятое простым большинством голосов, не означает, что собственники недвижимости, не согласные с решением, могут быть исключены из процесса. Закон № 6306 предусматривает, что собственники недвижимости, не согласные с решением, должны быть уведомлены о решении и предложении, содержащем условия соглашения. В регламенте указано, что собственники недвижимости, не согласные с решением, будут уведомлены о решении и предложении, содержащем условия соглашения, посредством электронного уведомления, через нотариуса или путем размещения его в офисе соответствующего мухтара в течение пятнадцати дней, что дает им пятнадцать дней на принятие решения.

В руководстве по процессу продаж также указано, что решения и предложения, принятые простым большинством голосов, будут передаваться через информационную систему ARAAD вместе с соответствующими документами при сделках по продаже долей в земельных участках; и что система ARAAD будет интегрирована с системами электронного правительства и земельного кадастра.

Процесс уведомления имеет чрезвычайно важное значение. Серьезные последствия, такие как продажа доли в земельном участке совладельцем, не согласным с решением, возможны только после надлежащего уведомления и предложения. Если совладелец, не согласный с решением, вообще не уведомлен, если уведомление отправлено по неверному адресу, если содержание предложения неясно, если условия договора и соглашения представлены таким образом, что их невозможно изучить, или если не соблюден 15-дневный срок, процесс продажи может стать незаконным.

Недостаточно, чтобы уведомление просто гласило: «Вы должны согласиться с решением большинства». Собственник должен понимать, к какому контракту, какому проекту, какому независимому долевому участию, какому подрядчику и каким условиям гарантии его приглашают участвовать. В противном случае это нельзя считать действительно осознанным принятием.

Будут ли проданы доли земли собственников, не согласных с этим решением?

Да. В соответствии с Законом № 6306, возможна продажа долей в земельном участке собственников, не участвовавших в принятии решения простым большинством голосов акционеров, пропорционально их долям. Положение предусматривает, что доли в земельном участке собственников, не участвовавших в принятии решения простым большинством голосов, будут проданы с публичного аукциона в порядке, установленном в статье 15/А. Для подачи заявки на продажу требуются: копия протокола решения или договора/доверенности, подтверждающая достижение соглашения простым большинством голосов; документы, подтверждающие, что предложение было доведено до сведения собственников, не участвовавших в принятии решения, и что им было предоставлено 15 дней на принятие предложения; и оценочные документы, подготовленные оценочными фирмами, уполномоченными Советом по рынкам капитала (SPK).

В циркуляре Главного управления земельного кадастра и регистрации прав собственности относительно реализации Закона № 6306 также указано, что доли земли тех, кто не согласен с решением, будут проданы другим акционерам, достигшим соглашения, посредством аукциона по цене не ниже рыночной стоимости; если продажа акционерам не может быть осуществлена, в случае ненадлежащих зданий, процесс продажи будет повторяться до тех пор, пока продажа не будет осуществлена ​​третьим лицам, которые примут соглашение, достигнутое акционерами.

Этот механизм продажи призван предотвратить полное блокирование процесса конвертации миноритарным акционером. Однако, поскольку сделка купли-продажи напрямую затрагивает права собственности, она должна строго контролироваться. Если не участвующий в сделке акционер считает, что простое большинство голосов не было получено, что решение было принято с нарушениями, что его не уведомили о предложении, что отчет об оценке был занижен или что процесс продажи был проведен недобросовестно, он может обратиться в суд.

Почему важны отчеты об оценке и рыночная стоимость?

В процессе продажи долей в земельных участках собственников, не согласных с решением суда, одним из важнейших документов является отчет об оценке. Согласно регламенту, стоимость имущества, принадлежащего собственникам, не согласным с решением, должна определяться оценочными фирмами, уполномоченными Советом по рынкам капитала.

Отчет об оценке — это не просто технический документ, определяющий цену продажи. Он также служит юридической гарантией защиты прав собственности. Если доля земли определена ниже ее реальной стоимости, собственник, не согласный с этим решением, может потерять свои экономические права на недвижимость по низкой цене. Поэтому в отчете об оценке следует тщательно изучить сопоставимые продажи, правила зонирования, соотношение долей земли, местоположение объекта недвижимости, потенциальную ценность в новом проекте, текущее использование, коммерческую ценность и региональные рыночные условия.

Владельцы недвижимости, желающие оспорить отчет об оценке, не должны просто заявлять, что цена слишком низкая. Они должны предоставить конкретные доказательства, включая информацию о сопоставимых объектах, объявления о продаже в этом районе, муниципальные налоги, отчеты об оценке, права на зонирование, выгодное расположение участка и эквивалентную стоимость отдельно стоящего помещения в новом проекте. Особенно это касается коммерческих помещений, магазинов на первом этаже и квартир с видом на море или улицу, где разница в цене имеет большое значение.

Как следует выбирать подрядчика и принимать решения по контракту?

В проектах по преобразованию городов одним из важнейших решений для собственников недвижимости является выбор подрядчика. Выбор подрядчика не должен основываться исключительно на вопросе «кто предлагает наибольшую площадь?». Необходимо оценивать в совокупности финансовую устойчивость подрядчика, его технический опыт, выполненные проекты, наличие гарантий, сроки сдачи, помощь в оплате аренды, штрафные санкции, качество строительства, а также способность получить разрешения и свидетельства о вводе в эксплуатацию.

Владельцы недвижимости часто принимают решения, основываясь исключительно на соотношении прибыли между подрядчиками. Однако подрядчик с более высокой ценой, но меньшими финансовыми ресурсами может отказаться от проекта. И наоборот, подрядчик, предлагающий более разумное соотношение прибыли, а также надежные гарантии и короткие сроки выполнения, может быть более выгоден для владельцев недвижимости.

Если строительный договор заключается в обмене на долю в земельном участке или строительный договор в обмен на долю в здании, в договоре должны быть четко указаны следующие вопросы: распределение независимых единиц, чистая и валовая площадь в квадратных метрах, расчет деловой репутации, сроки сдачи, компенсация за задержку, помощь в оплате аренды, расходы на переезд, залог, технические характеристики, качество материалов, этапы передачи права собственности, обязательства по лицензированию и разрешению на эксплуатацию, ответственность за некачественное выполнение работ, условия изменения проекта, расторжение договора и разрешение споров.

Поскольку решение по договору, принятое простым большинством голосов, может также иметь последствия для миноритарных акционеров, договор должен быть справедливым, ясным и поддающимся проверке. В противном случае возражения акционеров, не согласных с решением, могут усилиться.

Как принимается решение, если на одном земельном участке расположено более одного здания?

Одной из распространенных проблем при градостроительной трансформации является наличие множества зданий на одном участке. В нормативных актах содержатся специальные положения по этому вопросу. Если на участке находится несколько зданий, и все они отнесены к категории рискованных сооружений, решения об их реализации принимаются простым большинством голосов всех собственников, независимо от того, являются ли они совладельцами здания, исходя из их соответствующих долей. Если же к категории рискованных сооружений отнесены только некоторые здания на участке, в земельном кадастре регистрируются только адреса этих рискованных сооружений, и решения об их реализации принимаются простым большинством голосов собственников этих рискованных сооружений, исходя из их соответствующих долей.

Это правило имеет большое значение, особенно в отношении участков под застройку, многоквартирных домов, нескольких зданий на одном участке, строений на общей, но фактически разделенной земле, а также бывших кооперативных зон. Принятие решения с участием неподходящей группы собственников может поставить под сомнение его эффективность. Например, если риску подвержен только блок А, степень участия собственников блока В в принятии решения должна оцениваться исходя из конкретной ситуации с участком и документами на право собственности.

Поэтому на участках, содержащих несколько строений, перед началом процесса принятия решения следует тщательно изучить технический отчет, данные земельного кадастра, полные адреса строений, доли в земельном участке и обозначения строений, представляющих риск.

Права собственников недвижимости из числа меньшинств в процессе принятия решений

В проектах по преобразованию городов миноритарным собственником считается тот, кто не согласен с решением простого большинства или воздерживается от его принятия. Система простого большинства не позволяет миноритарным собственникам блокировать процесс на неопределенный срок; однако нельзя сказать, что миноритарные собственники полностью беззащитны.

В первую очередь, землевладельцы, владеющие миноритарной долей, должны проверить, действительно ли решение было принято простым большинством голосов. Им следует убедиться в правильности расчета долей в земле, действительности доверенностей, в том, кто подписал документы от имени умершего владельца, в наличии у владельцев-юридических лиц разрешительных документов, в ясности протоколов собраний и в четкости условий договора.

Во-вторых, миноритарные собственники недвижимости имеют право ознакомиться с содержанием сделанного им предложения. В предложении должно быть четко указано, в каком проекте они планируют участвовать, какой договор они подпишут, какую отдельную квартиру они получат, какой размер субсидии на аренду предусмотрен, сроки сдачи и какие гарантии предоставляются.

В-третьих, землевладельцы, принадлежащие к меньшинству, могут оспаривать отчет об оценке, процедуру продажи и уведомления в процессе продажи доли земли. Если они считают, что продажа была совершена не по реальной рыночной стоимости или что не было предоставлено надлежащее уведомление, они могут обратиться за административной и судебной защитой.

Наиболее распространенные ошибки в процессе принятия решений

В проектах по преобразованию городов наиболее распространенной ошибкой в ​​процессе принятия решений среди собственников недвижимости является расчет большинства голосов на основе количества собственников. Однако кворум для принятия решений чаще всего определяется пропорционально долям или земельным участкам, принадлежащим собственникам.

Вторая ошибка — составление отчета о решении в расплывчатой ​​форме. Общие заявления типа «Было принято решение продолжить преобразование» могут оказаться недостаточными в дальнейшем. Содержание решения, включая подрядчика, договор, распределение прибыли, гарантию, сроки поставки и условия предложения, должно быть четко изложено.

Третья ошибка — это ненадлежащее уведомление собственников, не согласных с решением. Предложение должно быть опубликовано в электронном виде, через нотариуса или местного старосту, а 15-дневный срок принятия должен быть надлежащим образом соблюден.

Четвертая ошибка — это поверхностное восприятие отчета об оценке. Низкая рыночная стоимость может привести к нарушению прав собственности.

Пятая ошибка — подписание договора с подрядчиком без проведения юридической проверки. Недостаточный залог, неопределенные сроки сдачи объекта, неравномерная передача права собственности и неадекватные положения о штрафных санкциях могут привести к судебным искам, которые могут длиться годами для собственников недвижимости.

Заключение

В проектах городской трансформации процесс принятия решений собственниками недвижимости является одним из наиболее важных этапов в соответствии с Законом № 6306. Решения, принятые в ходе этого процесса, напрямую влияют не только на снос существующего здания, но и на будущую экономическую ценность недвижимости, на независимые единицы, которые собственники получат в новом проекте, на правовые отношения, которые будут установлены с подрядчиком, а также на права собственности собственников, не участвовавших в принятии решения.

В нынешней системе решения по многим вопросам могут приниматься простым большинством голосов акционеров пропорционально их долям в акционерном капитале. Однако простое большинство не подразумевает неограниченной власти. Решение должно быть ясным, конкретным, справедливым, правильно рассчитанным с учетом долей в земельном участке и надлежащим образом задокументированным.

Для того чтобы продажа была действительной, предложение должно быть надлежащим образом доведено до сведения собственников, не согласных с решением, должен быть правильно соблюден 15-дневный срок, отчет, подготовленный оценочной фирмой, уполномоченной Советом по рынкам капитала, должен быть точным, а сделки купли-продажи должны осуществляться в соответствии с законодательством через информационную систему ARAAD. В противном случае процесс принятия решения и связанная с ним продажа доли в земельном участке могут стать предметом судебных споров.

В заключение следует отметить, что процесс принятия решений в сфере городской трансформации — это не просто проведение собраний жильцов. Это стратегический юридический процесс, охватывающий правоустанавливающие документы, доли в земле, оценку рисков, согласие собственников, договоры с подрядчиками, оценку стоимости, уведомление, права миноритарных акционеров и механизмы административной продажи. Чтобы предотвратить потерю прав собственников, все документы должны быть тщательно подготовлены на этапе принятия решения, необходимо правильно рассчитать долю большинства, договоры должны пройти юридическую проверку, а процесс уведомления и продажи для собственников, не согласных с решением, должен проводиться в соответствии с законом.