Права собственности в контексте урбанизации

 Это всеобъемлющее юридическое руководство охватывает вопросы прав собственности в проектах городской трансформации, включая оценку рисков, возражения, судебные иски, выселения, снос, помощь в оплате аренды, субсидирование процентных ставок, договоры с подрядчиками, решения, принимаемые простым большинством голосов, и продажу долей в земельных участках.

---

Почему права собственности важны в процессе преобразования городов?

Городская трансформация — это не просто процесс сноса старого или опасного здания и строительства на его месте нового. Это также всеобъемлющая правовая область, непосредственно касающаяся прав собственности, права на жилье, экономической ценности, земельного кадастра, долей в земле, воли собственников и административного надзора. Особенно в процедурах, проводимых в соответствии с Законом № 6306 о преобразовании территорий, находящихся под угрозой стихийных бедствий, крайне важно, чтобы собственники знали свои права, правильно управляли процессом и соблюдали сроки.

В процессе городской трансформации собственники недвижимости имеют множество прав, включая право на проведение оценки рисков, связанных со зданием, право оспаривать отчет о рисках, подавать административные иски, запрашивать отсрочку исполнения решения, требовать соблюдения законных процедур в процессе выселения и сноса, подавать заявки на финансовую поддержку, такую ​​как помощь в оплате аренды или субсидирование процентов, участвовать в принятии решений относительно строящегося нового здания, проверять договор с подрядчиком, подавать иски против несправедливой продажи долей в земле и оспаривать отчеты об оценке.

Незнание этих прав может иметь серьезные последствия для собственника недвижимости. Несоблюдение сроков обжалования отчета о рискованном строительстве, неиспользование эффективных правовых средств защиты от решения о сносе, ненадлежащая подготовка договора с подрядчиком, занижение стоимости земельного участка или нарушения в решении большинства могут привести к значительным убыткам для собственника недвижимости в отношении его имущественных прав.

Право собственников недвижимости на проведение оценки рисков, связанных со зданием

Наиболее распространенной отправной точкой в ​​процессе городской трансформации является выявление зданий, представляющих опасность. Выявление таких зданий предполагает определение на основе технических принципов, исчерпало ли здание свой экономический срок службы или представляет ли оно риск обрушения или серьезных повреждений. В процессе городской трансформации процесс выявления зданий, представляющих опасность, описывается следующим образом: владельцы зданий обращаются в лицензированные учреждения и организации, проводится оценка риска, здание, представляющее опасность, сносится, и выполняются процедуры после сноса.

Одно из важнейших прав собственников недвижимости — право на оценку структурной целостности своего здания. Для этого не обязательно, чтобы все собственники действовали сообща. На практике один из собственников или его законный представитель может инициировать процесс оценки рисков, обратившись в учреждение или организацию, имеющую лицензию Министерства. Это означает, что процесс оценки может быть инициирован одним собственником; однако права других собственников на возражения и подачу исков сохраняются после подготовки отчета.

Право на проведение оценки рисков здания не только предоставляет владельцу возможность узнать о безопасности здания, но и важно с точки зрения получения помощи в оплате аренды, субсидирования процентных ставок, освобождения от сборов и льгот при переоборудовании в соответствии с Законом № 6306. Согласно заявлениям министерства, гражданам, чьи опасные здания подлежат сносу, предоставляются такие льготы, как субсидирование процентных ставок, помощь в оплате аренды и освобождение от сборов при строительстве нового жилья.

Право собственников недвижимости на получение информации и уведомления

В проектах по преобразованию городов одним из важнейших прав собственников недвижимости является право быть надлежащим образом информированными о процессе. После выявления здания, представляющего опасность, отчет рассматривается соответствующим органом, вносятся необходимые записи в земельный кадастр, и начинается процесс уведомления собственников. Это уведомление не ограничивается традиционной почтовой службой. На практике важны размещение отчета о здании, уведомление через электронное правительство, объявление для жителей района и соответствующие административные уведомления.

Процесс уведомления и публикации имеет решающее значение для собственников недвижимости, позволяя им реализовать свои права на подачу возражений и исков. Министерство окружающей среды, градостроительства и изменения климата заявляет, что в рамках Закона об уведомлениях будет учитываться дата получения уведомления, а не дата его публикации; и что будут приниматься во внимание заявления о возражениях, поданные собственником недвижимости или его законным представителем и полученные соответствующим управлением в течение 15 дней с момента завершения всех процедур уведомления.

Поэтому собственник не должен совершать ошибку, пренебрегая процессом на том основании, что «я не получил уведомление лично». Необходимо регулярно проверять записи в земельном реестре, уведомления в электронном правительстве, уведомления местных административных органов, объявления, размещенные в здании, и административные письма. Пропуск сроков подачи возражений и судебных исков может привести к завершению оценки рисков здания и началу процесса выселения и сноса.

Право на обжалование заключения о рискованном состоянии здания

В проектах по преобразованию городов одним из важнейших прав собственников недвижимости является право обжаловать заключение о рискованном состоянии здания. Вынесение такого заключения не обязательно означает, что здание, несомненно, находится в опасности. Заключение может основываться на некачественной технической проверке, недостаточном отборе проб, неверных строительных нормах, неверной информации о земельном участке, ошибочных расчетах прочности бетона или неполном анализе несущих конструкций.

Право на обжалование решения о признании здания опасным в первую очередь предоставляется владельцам здания и их законным представителям. В заявлениях министерства указывается, что если апелляционная жалоба подана в соответствующее провинциальное управление вместе с документами, подтверждающими право собственности на здание, апелляция может быть рассмотрена технической комиссией в соответствии с Законом № 6306.

Поскольку срок подачи возражений короткий, владельцам недвижимости необходимо действовать быстро. Письмо с возражениями не должно состоять только из общих утверждений, таких как «наше здание в порядке». Эффективное возражение должно конкретно демонстрировать технические недостатки в отчете, ошибки в отборе проб, неадекватность оценки несущей системы, недостатки в исследовании грунта, ошибки в адресе и строительных нормах, проблемы с юрисдикцией и нарушения в процедурах уведомления.

Если собственник умер, в этом процессе необходимо также учитывать наследников. В заявлениях министерства указывается, что для собственников, чьи документы на право собственности не были переданы и которые числятся умершими в системе MERNIS, если известны наследники, им следует направить уведомление и предоставить право возражать против процесса оценки рисков, связанных с строительными конструкциями.

Право подать иск против признания здания опасным

Владельцы недвижимости имеют право подать иск в административный суд против решения о признании здания опасным. Признание здания опасным по своей природе является административным актом. Поэтому, если владелец недвижимости считает, что заключение и действия, предпринятые на его основе, являются незаконными, он может подать иск об его аннулировании в административный суд.

Самый важный момент здесь заключается в том, что подача иска не останавливает автоматически процесс выселения и сноса. Согласно заявлению министерства, сам факт подачи иска против оценки рисков здания или решения о сносе не препятствует администрации в осуществлении своих действий, если только в этих исках не будет вынесено решение о приостановлении исполнения или отмене решения.

Поэтому при подаче иска собственник недвижимости должен не только ходатайствовать об аннулировании, но и, если позволяют обстоятельства дела, ходатайствовать о приостановлении исполнения решения. В ходатайстве о приостановлении исполнения решения должно быть четко указано, что действия являются незаконными и что их осуществление причинит непоправимый вред. Следует подчеркнуть, что если рискованное строение будет снесено, последующее решение об аннулировании может оказаться фактически неэффективным, право собственности будет необратимо нарушено, а снос без устранения технических недостатков, указанных в отчете, будет несоразмерным.

Права собственности при выселении и сносе

Если здание однозначно признано опасным, начинается процесс эвакуации и сноса. На этом этапе право владельцев на дальнейшее использование здания ограничивается, поскольку теперь оно считается опасным властями. Однако это не означает, что власти могут действовать произвольно. Процедуры эвакуации и сноса должны проводиться в соответствии с законом, правилами и процедурами.

В заявлениях Министерства относительно процесса сноса зданий, представляющих опасность, указывается, что владельцам объектов недвижимости, зарегистрированных в земельном кадастре как здания, представляющие опасность, будет предоставлен определенный срок для сноса зданий; если снос не будет осуществлен, администрация проведет инспекции и предпримет дополнительные действия. Кроме того, указывается, что владельцы зданий, эвакуированных по соглашениям в пределах зоны действия соглашения, могут получать ежемесячную арендную плату в размере, установленном Министерством, начиная со дня эвакуации или сноса.

На данном этапе собственники недвижимости имеют следующие права: запросить надлежащее уведомление о выселении и сносе, узнать сроки сноса, следовать процедуре получения разрешения на снос, потребовать безопасного сноса здания, потребовать точного расчета понесенных администрацией расходов, подать заявку на получение помощи в оплате аренды или субсидий на проценты по кредиту, а также подать иск против незаконных процедур сноса.

Право на помощь в оплате аренды и субсидирование процентных платежей

В проектах по преобразованию городов одним из важнейших финансовых прав собственников недвижимости является арендная помощь. Арендная помощь призвана облегчить временное бремя расходов на жилье для собственников недвижимости, чьи здания эвакуируются или подлежат сносу из-за опасных строений. Согласно Управлению инфраструктуры и преобразования городов Стамбула, собственники недвижимости в районе проекта, чьи здания эвакуируются по соглашению, могут получать ежемесячную арендную помощь в размере, установленном Министерством, начиная с даты эвакуации или сноса. Для опасных строений за пределами опасных зон срок предоставления помощи составляет 18 месяцев.

Согласно Руководству по оказанию помощи арендаторам за 2024 год, право на получение помощи имеют владельцы зданий, подпадающих под действие Закона № 6306, арендаторы, проживающие в здании, и лица, обладающие ограниченными вещными правами. В руководстве указано, что заявления должны быть поданы в соответствующее управление в провинции, где находится здание, представляющее опасность, или в соответствующий районный муниципалитет Стамбула в течение одного года с даты эвакуации или сноса такого здания.

Наиболее важным моментом, на который владельцам недвижимости следует обратить внимание в отношении помощи в оплате аренды, является срок подачи заявки. Если пропустить годичный период после даты выселения или сноса, право на помощь в оплате аренды может быть утрачено. Кроме того, следует отметить, что правило, гласящее, что помощь в оплате аренды и субсидирование процентов по кредиту не могут предоставляться одному и тому же лицу, неверно; в заявлениях Министерства указывается, что лица, получающие помощь в оплате аренды, не могут получать субсидирование процентов по кредиту, и наоборот.

В правилах указано, что арендная помощь будет предоставляться собственникам недвижимости максимум для одного отдельно стоящего объекта одного типа, без требования проживания в нем; заявки на другой тип жилья и другой тип коммерческих помещений могут рассматриваться отдельно.

Право собственников недвижимости участвовать в принятии решений, касающихся нового строительства

После сноса опасного здания участок земли становится пустым. На этом этапе важнейшим правом собственников является право участвовать в принятии решений относительно застройки территории. Такие вопросы, как строительство нового здания, заключение строительного контракта с подрядчиком в обмен на долю в уже построенном здании, заключение соглашения о разделе прибыли, финансирование строительства самими собственниками и распределение отдельных объектов, напрямую определяют экономическое будущее собственников.

В проектах по преобразованию городов права собственников на принятие решений тесно связаны с долей их земельных участков. В большинстве случаев кворум для принятия решений определяется не количеством собственников, а долей их земельных участков. Поэтому большое количество собственников с небольшими долями может не иметь возможности самостоятельно сформировать большинство; наоборот, воля собственников с большими долями может оказаться решающей в процессе принятия решений.

Однако решение большинства не означает полного устранения прав миноритарных собственников. Решение большинства должно соответствовать принципам добросовестности, справедливости, равного обращения и сущности прав собственности. Собственники имеют право ознакомиться с протоколом собрания, контролировать процедуру созыва собрания, ознакомиться с содержанием предложения, оценить договор подрядчика и возразить против несправедливых условий.

Права землевладельцев против продажи долей в земельном участке

Одним из наиболее острых вопросов в процессе градостроительства является продажа долей в земельных участках, принадлежащих собственникам, не согласным с решением большинства. Согласно заявлению министерства, доли в земельных участках собственников, не согласных с решением большинства, продаются другим акционерам, достигшим соглашения, посредством аукциона по стоимости их долей; после завершения сделок купли-продажи начинается этап строительства нового здания.

Данный механизм продажи призван предотвратить полную остановку процесса преобразования из-за препятствий со стороны миноритарных землевладельцев. Однако это не означает, что продажа долей в земле может осуществляться произвольно. Землевладельцы имеют значительные права в этом процессе. Во-первых, решение большинства должно быть принято в соответствии с процедурой. Решение и предложение должны быть надлежащим образом доведены до сведения землевладельца, несогласного с решением. Стоимость продаваемой доли в земле должна определяться на основе ее реальной рыночной стоимости. Процедура аукциона должна проводиться в соответствии с законодательством.

Если несогласный собственник недвижимости считает, что оценка была занижена, решение было принято ненадлежащим образом, его не пригласили на собрание, его ненадлежащим образом проинформировали о договоре или предложении, договор подрядчика несправедлив или продажа доли в земельном участке была проведена недобросовестно, он может обратиться в суд.

Право подрядчика на пересмотр и согласование условий контракта

Одним из важнейших прав собственников недвижимости в процессе градостроительной трансформации является право на ознакомление и обсуждение содержания договора с подрядчиком или застройщиком. На практике многие собственники недвижимости подписывают стандартный договор, предлагаемый подрядчиком, без достаточного ознакомления, и впоследствии серьезно теряют свои права.

Договоры на строительство, основанные на долевом участии в строительстве или предоставлении доли в готовом здании, должны быть подробно составлены с учетом распределения отдельных помещений, чистой и общей площади, сроков сдачи, помощи в оплате аренды, расходов на переезд, штрафов за задержку, залоговых депозитов, технических спецификаций, обязательств по лицензированию, разрешений на ввод в эксплуатацию, дефектов строительства, передачи права собственности и положений о расторжении договора.

Владельцам недвижимости необходима защита, особенно в следующих областях: финансовая состоятельность подрядчика, предоставление банковской гарантии или аналогичного обеспечения, поэтапная передача права собственности, обеспечение того, чтобы все доли не были переданы до достижения определенного уровня строительства, четкое указание даты сдачи объекта, включая штрафы за задержки, подготовка подробных технических спецификаций и обеспечение того, чтобы сдача объекта не считалась завершенной до получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Правоустанавливающие документы, права на долю в земельном участке и права на отдельную единицу недвижимости

В проектах по преобразованию городов одним из важнейших факторов, влияющих на права собственности, является земельный кадастр. Доли в земле, номера отдельных квартир, право пользования этажом или статус владения кондоминиумом, ипотечные кредиты, залоги, права пользования, вопросы наследования и процедуры оформления доверенности напрямую влияют на беспрепятственное продвижение процесса.

Владелец должен проверить точность данных о доле земельного участка, указанных в правоустанавливающем документе. Это связано с тем, что в новых зданиях распределение отдельных жилых единиц часто основывается на долях земельного участка. Неправильные данные о доле земли, недостаточная площадь, разница в стоимости или несправедливое распределение отдельных жилых единиц могут стать основанием для судебных разбирательств в будущем.

Кроме того, в случаях, когда передача прав наследования на недвижимое имущество еще не завершена, наследники должны быть включены в этот процесс. Смерть лица, указанного в качестве собственника в земельном реестре, не означает, что процесс полностью прекращается; однако наследники должны быть проинформированы и иметь возможность реализовать свои права.

Права собственности на здания, не имеющие лицензии или не соответствующие требованиям

Один из часто задаваемых вопросов в сфере градостроительства заключается в том, могут ли здания, построенные без разрешений или в нарушение проектной документации, воспользоваться правами, предусмотренными Законом № 6306. В заявлениях Министерства указывается, что наличие разрешения на строительство не является обязательным условием для проведения оценки рисков в соответствии с Законом № 6306 и для получения прав, предусмотренных этим законом.

Это пояснение важно с точки зрения собственника недвижимости. Наличие нелицензированной постройки, пристройки, нарушающей правила зонирования, или статус старой постройки сами по себе не исключают классификации здания как рискованного. Однако отсутствие разрешения или отклонения от проектной документации должны быть дополнительно оценены с точки зрения получения разрешений на новую постройку, распределения независимых единиц, прав на застройку и модели договора.

Право собственников недвижимости подавать иск против противоправных действий

В проектах по преобразованию городов право собственников недвижимости подавать иски не ограничивается только исками, оспаривающими определение здания как опасного. На разных этапах процесса могут возникать различные виды исков. Такие действия, как определение здания как опасного, решения о сносе, продажа долей в земле, экспроприация или административные штрафы, могут рассматриваться в административных судах. И наоборот, иски, вытекающие из договоров с подрядчиками, касающиеся компенсации за задержку, неполного и некачественного выполнения работ, аннулирования и регистрации прав собственности, расторжения договоров или штрафных санкций, могут подпадать под юрисдикцию судебных судов.

Ключевой вопрос, на который владельцам недвижимости следует обратить внимание, — это определение правильного юридического пути. Подача иска в гражданский суд против административного решения или рассмотрение спора, возникшего из частноправового договора, в административном суде может привести к потере времени. Поэтому перед подачей иска необходимо правильно определить источник спора.

На что следует обратить внимание владельцам недвижимости во время преобразования города

Чтобы предотвратить потерю прав собственников недвижимости в процессе городской трансформации, им необходимо обратить внимание на ряд ключевых моментов. Во-первых, следует следить за отчетами об оценке рисков, официальными уведомлениями, объявлениями в районе, данными земельного кадастра и уведомлениями электронного правительства. Во-вторых, нельзя пропускать сроки подачи возражений и судебных исков. В-третьих, решения собственников недвижимости относительно нового строительства должны быть оформлены в письменном виде и соответствовать установленным процедурам. В-четвертых, договор с подрядчиком не должен подписываться без юридической проверки. В-пятых, необходимо изучить отчеты об оценке доли земли и незамедлительно принять меры против возможной заниженной оценки или несправедливой продажи.

Владельцам недвижимости также следует помнить о сроках подачи заявок на получение помощи в оплате аренды, субсидий на проценты по кредитам, компенсаций за оформление права собственности и других льгот. Для получения поддержки в рамках процедуры признания здания опасным важно, чтобы оно было отнесено к категории опасных сооружений в соответствии с Законом № 6306. Министерство заявляет, что для того, чтобы воспользоваться правами, предусмотренными законом, здание должно быть признано опасным сооружением в соответствии с Законом № 6306 до его сноса.

Заключение

В проектах по преобразованию городов права собственников недвижимости не ограничиваются приобретением отдельной квартиры в новом здании. Собственники имеют право: провести оценку рисков здания; оспорить отчет; подать иск; запросить отсрочку исполнения решения; быть информированными о процедуре уведомления и объявления; требовать, чтобы выселение и снос были произведены в соответствии с законом; подать заявку на получение помощи в оплате аренды или субсидий на проценты по кредиту; участвовать в принятии решений, касающихся нового здания; проверить договор подрядчика; возразить против продажи долей в земельном участке; и обратиться в суд за защитой от неправомерных действий.

Для обеспечения эффективного осуществления этих прав необходимо тщательно контролировать сроки. Процессы преобразования городов происходят быстро, занимают короткие сроки и напрямую затрагивают права собственности. В частности, сроки обжалования отчетов о рискованных зданиях, периоды административных судебных разбирательств, сроки подачи заявок на получение помощи в оплате аренды, уведомления о продаже долей в земельных участках и сроки сдачи объектов в договорах с подрядчиками имеют большое значение для собственников недвижимости.

Грамотно спланированный процесс преобразования городской среды может обеспечить собственникам недвижимости более безопасную, ценную и соответствующую законодательству собственность. И наоборот, плохо спланированный процесс может привести к продаже земельных участков по низким ценам, невыполненным договорам, незавершенному строительству, некачественной работе, потере прав и длительным судебным разбирательствам. Поэтому собственникам недвижимости следует рассматривать процесс преобразования городской среды не только как технический или экономический процесс, но и как стратегический процесс с серьезными юридическими последствиями.