---

Какова роль муниципалитета в преобразовании городов?

Полномочия муниципалитетов в области городской трансформации различаются в зависимости от правовой основы, на которой осуществляется трансформация. В Турции, когда речь заходит о городской трансформации, обычно вспоминают Закон № 6306 о трансформации территорий, находящихся под угрозой стихийных бедствий. Однако муниципалитеты обладают значительными обязанностями и полномочиями не только в соответствии с Законом № 6306, но и в соответствии со статьей 73 Закона о муниципалитетах № 5393, Законом о зонировании № 3194, Положением о зонировании планируемых территорий и другими соответствующими законодательными актами.

Поэтому на вопрос «Что может сделать муниципалитет в процессе городской трансформации?» невозможно ответить одним предложением. В некоторых случаях муниципалитет может быть органом, непосредственно осуществляющим проект трансформации. В других случаях он контролирует процессы эвакуации и сноса в рамках рискованного строительства. В некоторых случаях он выдает разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию. В некоторых проектах через муниципалитет осуществляются вопросы зонирования, размежевания, освобождения от сборов, передачи дорог, подключения инфраструктуры и инспекционных процедур. В районах с городскими муниципалитетами разделение полномочий между городским и районным муниципалитетами следует оценивать отдельно.

Цель Закона № 6306 — обеспечить создание здоровой и безопасной среды обитания в районах, подверженных риску стихийных бедствий, и в зданиях, содержащих опасные конструкции. Для достижения этой цели закон наделяет Министерством, Управлением по преобразованию городов, TOKİ (Управлением жилищного строительства), муниципалитетами и другими административными органами различными полномочиями. В свою очередь, статья 73 Закона № 5393 о муниципалитетах позволяет муниципалитетам объявлять зоны реализации проектов преобразования и развития городов и реализовывать проекты в этих зонах. Муниципалитеты столичных округов уполномочены объявлять зоны реализации проектов преобразования и развития городов в пределах своих границ и прилегающих территорий; районные муниципалитеты также могут реализовывать проекты в пределах своих границ, если это будет сочтено целесообразным советом столичного муниципалитета.

Таким образом, полномочия муниципалитета должны определяться отдельно в каждом конкретном случае. Является ли объект рискованным зданием, рискованной зоной, зоной резервного строительства или зоной проекта городской трансформации и развития в соответствии с муниципальным законодательством? Осуществляется ли трансформация частными юридическими лицами, муниципалитетом, Управлением по городской трансформации или TOKİ (Управлением жилищного строительства Турции)? Какой орган выдаст разрешение? Кому будет направлено заявление о продаже акций? У кого будет запрашиваться освобождение от уплаты сборов? Ответы на эти вопросы определяют полномочия муниципалитета.

Полномочия муниципалитета согласно Закону № 6306

В проектах по преобразованию городов, осуществляемых в соответствии с Законом № 6306, муниципалитеты часто участвуют в процессе в качестве «администраторов». Однако это не означает, что каждый муниципалитет обладает неограниченными полномочиями во всех процессах. Закон № 6306 и его Положение о применении устанавливают систему, центром которой являются Министерство и Управление по преобразованию городов; муниципалитеты, с другой стороны, могут выступать в качестве исполнителей, надзирателей, лицензирующих органов, администраторов, ответственных за снос зданий, или в качестве администраций, которым делегированы полномочия в определенных областях.

В процессе выявления зданий, представляющих опасность, одним из наиболее заметных полномочий муниципалитета является этап эвакуации и сноса. После завершения идентификации здания, представляющего опасность, владельцам здания предоставляется определенный период времени для эвакуации и сноса здания. Положение предусматривает, что если эвакуация и снос зданий, представляющих опасность, не могут быть осуществлены, администрация будет периодически предоставлять информацию и документы по этим зданиям в дирекцию, а в случаях, когда владельцы не сносят здание, они будут нести ответственность за расходы на эвакуацию и снос, понесенные или оплаченные администрацией или администрацией, пропорционально своей доле.

Данное разрешение демонстрирует значительную роль муниципалитета в обеспечении общественной безопасности. Продолжение использования здания, которое однозначно признано опасным сооружением, представляет угрозу жизни и имуществу для владельцев, арендаторов и жителей окрестностей. На данном этапе муниципалитет не является просто пассивным органом, ответственным за переписку; он может взять на себя ответственность за фактическое выполнение процесса эвакуации и сноса, отключение услуг инфраструктуры, безопасный снос и внесение информации после сноса в систему.

Однако муниципалитет не может выступать в качестве органа, произвольно определяющего статус здания как опасного. Определение опасности здания основывается на техническом заключении и инспекции, проведенной уполномоченными организациями. В этом процессе муниципалитет выполняет свои обязанности в соответствии с законом и нормативными актами; однако он не может действовать таким образом, чтобы лишать собственников недвижимости права возражать и подавать иски.

Полномочия муниципалитета в процессе сноса зданий, представляющих опасность

Процесс сноса зданий, представляющих опасность, является одной из областей, где муниципалитеты наиболее конкретно реализуют свои полномочия в рамках градостроительной трансформации. После того, как здание окончательно признано опасным, владельцам устанавливается крайний срок для его сноса. На практике владельцам первоначально предоставляется время для сноса опасных зданий; если снос не происходит в течение этого периода, предоставляется отсрочка, после чего снос осуществляется администрацией. В связи с недавними изменениями в законодательстве также были уточнены положения об удалении записи об опасном здании из земельного кадастра и добавлении заявления о том, что объект подпадает под действие Закона № 6306, после сноса опасного здания.

Полномочия муниципалитета в процессе сноса зданий можно суммировать в следующих разделах:

Получение подтверждения статуса здания как представляющего опасность

Владельцы недвижимости уведомляются о выселении и сносе

Проверка того, был ли снос завершен по истечении указанного периода

При необходимости будет налажена связь с соответствующими учреждениями для прерывания работы инфраструктурных служб

Если собственники не проведут снос, процесс сноса будет инициирован администрацией

Взимание платы за снос с собственников недвижимости пропорционально их доле

Ввод информации о снесенном здании в систему,

Переписка, касающаяся документов на право собственности и процедур зонирования после сноса.

Муниципалитет обязан действовать в соответствии с законом при осуществлении этих полномочий. Снос не может быть осуществлен до тех пор, пока здание не будет однозначно признано опасным. Владельцы должны быть надлежащим образом уведомлены. Снос должен проводиться безопасно. Необходимо учитывать соседние участки, общественные места, линии инфраструктуры и экологическую безопасность. В противном случае муниципалитет может столкнуться с юридической и административной ответственностью.

Полномочия на выдачу разрешений на строительство

В проектах по преобразованию городов после сноса старого, представляющего опасность здания требуется разрешение на строительство, прежде чем можно будет начать возведение нового здания. Разрешение на строительство является одним из важнейших документов, регулирующих зонирование муниципалитета. Согласно Закону о зонировании № 3194, строительство без разрешения, как правило, невозможно. Заявки на получение разрешения на строительство подаются на основании свидетельства о праве собственности или эквивалентного документа, а также архитектурных, конструктивных, электротехнических, механических и других технических проектов. Здания должны соответствовать закону, плану зонирования, правилам, разрешению и приложениям к нему.

В проектах по преобразованию городов полномочия муниципалитета по выдаче разрешений на строительство не ограничиваются проверкой документов. Муниципалитет также проверяет соответствие нового здания плану зонирования, проектной документации, расстоянию отступа, высоте этажей, расчетам коэффициента площади застройки, требованиям к парковке, противопожарным нормам, сейсмическим нормам, системам строительной инспекции и другим техническим нормам.

Для собственников недвижимости и подрядчиков разрешение на строительство является критически важным этапом. Это связано с тем, что срок сдачи объекта по контрактам часто начинается с даты получения разрешения на строительство. Если подрядчик не может получить разрешение, он не может начать строительство. Разрешение на строительство также показывает, действительно ли можно построить обещанные собственникам отдельные помещения. Поэтому, если муниципалитет одобрит незаконный или незавершенный проект в процессе выдачи разрешения, это может привести к аннулированию разрешения, остановке строительства, спорам между собственниками недвижимости и подрядчиками, а также к административной ответственности в будущем.

Полномочия на выдачу разрешений на ввод зданий в эксплуатацию

В проектах по преобразованию городов еще одним важным полномочием муниципалитета является право выдавать разрешения на ввод в эксплуатацию. Разрешение на ввод в эксплуатацию — это документ, подтверждающий, что новое здание построено в соответствии с разрешением на строительство и его приложениями, и что нет никаких юридических препятствий для его использования. В соответствии с Законом о зонировании № 3194, после полного или частичного завершения строительства здания необходимо получить разрешение на ввод в эксплуатацию от муниципалитета или губернаторства, выдавшего разрешение, прежде чем здание можно будет использовать.

В проектах по преобразованию городов разрешения на ввод в эксплуатацию имеют огромное значение. Это связано с тем, что с точки зрения собственника фактическая передача объекта — это не просто передача ключей. Отдельный объект должен быть построен в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, техническими условиями, планировкой общих зон и действующим законодательством. Перед выдачей разрешения на ввод в эксплуатацию муниципалитет проверяет соответствие здания проектной документации, прилагаемой к разрешению, завершенность работ в общих зонах, техническую документацию, процедуры строительной инспекции и заключения соответствующих учреждений.

Если муниципалитет выдает разрешение на ввод в эксплуатацию здания, которое не соответствует или не полностью выполнено в соответствии с разрешением, возникают юридические проблемы. И наоборот, если муниципалитет несправедливо отказывает в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, даже если здание было построено в соответствии с разрешением, владелец или подрядчик могут подать апелляцию в административный орган и обратиться в суд. Таким образом, полномочия муниципалитета по выдаче разрешений на ввод в эксплуатацию важны как для надзора, так и для обеспечения законного использования собственниками своих новых отдельных жилых помещений.

План зонирования муниципалитета и органы планирования

В проектах по преобразованию городов одной из наиболее стратегически важных полномочий муниципалитета является право создавать и реализовывать планы зонирования. Проекты преобразования часто осуществляются в соответствии с существующими условиями плана зонирования. Однако в некоторых районах могут потребоваться изменения в плане зонирования, разделение на участки, консолидация, размежевание, выделение дорог, регулирование общественных зон или решения, касающиеся объектов социального назначения.

В общей системе городского планирования муниципалитеты несут ответственность за подготовку, внесение изменений, публичное обсуждение и оценку возражений против генеральных и исполнительных планов зонирования в пределах своей юрисдикции. В районах с городскими муниципалитетами следует также учитывать различие между городскими и районными муниципалитетами с точки зрения генеральных и исполнительных планов зонирования.

Статья 73 Закона о муниципалитетах № 5393 также наделяет муниципалитеты полномочиями определять зоны реализации проектов городской трансформации и развития и осуществлять планирование в этих зонах. Муниципалитеты метрополии уполномочены разрабатывать планы зонирования, планы земельных участков, разрешения на строительство, разрешения на эксплуатацию зданий всех масштабов, а также осуществлять полномочия, предоставленные муниципалитетам Законом о зонировании № 3194 в отношении проектов городской трансформации и развития, осуществляемых муниципалитетами метрополии.

Это положение особенно важно, поскольку в проектах городской трансформации, предусмотренных статьей 73 Закона № 5393, муниципалитет может стать не только органом, выдающим разрешения, но и органом, планирующим и осуществляющим проект. Однако эта власть должна осуществляться с учетом баланса общественных интересов, принципов городского планирования, руководящих принципов планирования и прав собственности. Муниципалитет не может выделять зоны трансформации исключительно с целью получения дохода, предоставления преимуществ отдельным лицам или чрезмерного вмешательства в права собственности.

Полномочия, предоставленные в соответствии со статьей 73 Закона о муниципалитетах № 5393

Статья 73 Закона о муниципалитетах № 5393 наделяет муниципалитеты полномочиями по реализации проектов городской трансформации и развития. Эти полномочия отличаются от полномочий, предусмотренных Законом № 6306. Закон № 6306 в основном основан на понятиях риска стихийных бедствий, зданий, представляющих опасность, зон повышенного риска и резервных зон застройки. Статья 73 Закона № 5393, с другой стороны, позволяет муниципалитетам определять проектные зоны для целей городской трансформации и развития и реализовывать проекты в этих зонах.

В рамках этой категории находятся муниципалитеты;

Она позволяет выявлять районы, где реализуются проекты по преобразованию и развитию городов

Городской совет может принять решение

В пределах городских границ компетентным органом может быть муниципалитет городской агломерации

Районный муниципалитет может реализовать проект в пределах своих границ, если это будет одобрено городским муниципальным советом

Они могут подготовить или заказать подготовку планов зонирования и планов разделения земельных участков

Она может управлять процессами лицензирования и выдачи разрешений на эксплуатацию зданий

Соглашение может играть роль в процессах выселения, сноса и экспроприации

Муниципалитет может рассматривать находящиеся в его собственности объекты недвижимости в рамках данного проекта.

Следует отметить, что в рамках статьи 73 Закона № 5393 эвакуация, снос и экспроприация зданий, расположенных в зонах реализации проектов городской трансформации и развития, будут осуществляться на основании соглашения, часть объектов государственной собственности может быть передана муниципалитетам, а также в зонах реализации проектов действуют финансовые правила.

Однако полномочия, предоставленные статьей 73 Закона № 5393, не следует путать с полномочиями, предоставленными Законом № 6306. Определение зданий, представляющих опасность, обозначение зон повышенного риска, резервных зон застройки, продажа акций простым большинством голосов в соответствии с Законом № 6306, а также полномочия Президента относятся к системе Закона № 6306. В проектах преобразования, осуществляемых в соответствии со статьей 73 Закона о муниципалитетах, на первый план выходят инструменты муниципального и зонировочного права, такие как решения муниципального совета, декларации о зонах проекта, планы зонирования и экспроприация.

Роль муниципалитета в процессе продажи акций

В соответствии с Законом № 6306, возможна продажа акций собственников, не согласных с решением, принятым простым большинством голосов акционеров, пропорционально их доле. В этом процессе продажи муниципалитет может выступать в качестве «Администрации» или, если полномочия делегированы, в качестве исполнительного органа. В руководстве Управления по преобразованию городов по процессу продажи простым большинством голосов указано, что акции собственников, не согласившихся с решением, будут проданы другим акционерам, достигшим соглашения, посредством аукциона по цене не ниже рыночной стоимости; если на аукционе покупатель не найдется, в некоторых случаях соответствующая администрация активирует механизм выкупа.

Роль муниципалитета в этом процессе варьируется в зависимости от предоставленных ему полномочий. Если полномочия делегированы, муниципалитет может проверять документы о продаже, сверять документы заседаний и решений, проверять, были ли направлены уведомления, а также проводить оценку и тендер. Если делегирование полномочий отсутствует, эти процессы могут осуществляться через Управление по преобразованию городов или соответствующее ведомство.

Продажа акций представляет собой серьезное вмешательство в права собственности, поэтому муниципалитет должен проявлять крайнюю осторожность в этом процессе. Если не принято действительное решение простым большинством голосов, если уведомление о собрании было составлено с нарушениями, если предложение не было доведено до сведения собственника, не участвовавшего в принятии решения, если отчет об оценке содержит ошибки или если наследники не были включены в процесс, продажа акций может стать незаконной. Если муниципалитет игнорирует эти недостатки и продолжает сделку, продажа может стать предметом судебного разбирательства с целью аннулирования сделки.

Полномочия муниципалитета в отношении сборов и платежей

В процессе преобразования городов важную роль играет также финансовая власть муниципалитетов. Разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию, процедуры зонирования, плата за участие в дорожно-канальных и канализационных сетях, согласование проектов и различные муниципальные сборы могут на практике влечь за собой значительные затраты. Однако в соответствии с Законом № 6306 существуют определенные налоговые, сборные и другие льготы.

В зонах повышенного риска, резервных зонах застройки и на участках, содержащих опасные строения, правила предусматривают, что муниципалитеты не будут взимать сборы или платежи за новые строительные площадки, если строительство осуществляется физическими или юридическими лицами, в размере, не превышающем определенный процент от существующей площади застройки. Статья 16 Положения о порядке реализации предусматривает, что освобождение от налогов, сборов и платежей в соответствии с Законом № 6306 применяется независимо от соблюдения правил зонирования, и что существуют определенные ограничения в отношении муниципальных сборов.

Таким образом, при взимании сборов и платежей за проекты в рамках градостроительной трансформации муниципалитет должен учитывать исключения, предусмотренные Законом № 6306. Если сборы взимаются за освобожденную от уплаты пошлины сделку, владелец или подрядчик может подать заявление на возврат средств. И наоборот, муниципалитет может взимать плату за территории или сделки, которые не подпадают под исключения. При расчете сборов следует тщательно учитывать такие факторы, как существующие строительные площадки, новые строительные площадки, изменения в функциях и объединение пустующих участков.

Инспекционный орган муниципалитета

В проектах по преобразованию городов надзорные полномочия муниципалитета не ограничиваются только этапами лицензирования и выдачи разрешений на эксплуатацию. Муниципалитет также отвечает за мониторинг строительства, нарушающего правила зонирования, выявление несанкционированных построек, выдачу отчетов о приостановке строительства, применение необходимых административных санкций и обеспечение общественной безопасности.

В проектах по преобразованию городов особое внимание уделяется следующим областям контроля:

Независимо от того, проводилось ли строительство без разрешения,

Имеются ли какие-либо строительные работы, противоречащие лицензии и приложениям к ней,

Были ли созданы какие-либо этажи или зоны, выходящие за рамки проекта,

Были ли общие зоны построены в соответствии с проектом?

Были ли соблюдены требования к расстоянию отступа и расчетам сопоставимой стоимости?

Соответствие парковочных зон, навесов, пожарных лестниц, лифтов и технических помещений нормативным требованиям

Была ли процедура проверки здания проведена должным образом?

Были ли устранены недостатки, существовавшие до переселения?.

Муниципальный инспекционный орган также может действовать в интересах собственников недвижимости. Например, если подрядчик строит здание с нарушением разрешений или технических условий, собственник недвижимости может обратиться в муниципалитет с просьбой о проведении инспекции. Если муниципалитет не проводит необходимую инспекцию или выдает разрешение/свидетельство о вводе в эксплуатацию незаконно, может возникнуть спор об административной ответственности.

Полномочия муниципалитета по экспроприации и приобретению недвижимости

Муниципалитеты также могут играть роль в процессах экспроприации, покупки, обмена и приобретения недвижимости в рамках проектов городской трансформации. Эти полномочия особенно важны в районах, охватываемых статьей 73 Закона о муниципалитетах № 5393, где реализуются проекты городской трансформации и развития. Муниципалитет может пожелать приобрести недвижимость, заключить соглашения или прибегнуть к экспроприации, если это необходимо для общественного блага в пределах проектной территории.

Статья 73 Закона № 5393 предусматривает подход, основанный на достижении соглашения, в отношении эвакуации, сноса и экспроприации зданий, расположенных в зонах проектов городской трансформации и развития. Однако, если соглашение не может быть достигнуто, могут быть инициированы процедуры экспроприации. В этом случае важное значение приобретают Закон № 2942 об экспроприации, права собственности, принцип справедливой компенсации и административно-судебный контроль.

В соответствии с Законом № 6306, такие механизмы, как покупка, обмен, ускоренная экспроприация или продажа акций, могут рассматриваться Президентством, TOKİ (Управлением жилищного строительства) или Администрацией. Если муниципалитет выступает в качестве уполномоченной администрации в этом процессе, он должен четко указать основание сделки. Основана ли сделка на Законе № 6306, статье 73 Закона № 5393 или Законе № 2942? Это различие имеет решающее значение с точки зрения срока давности, компетентного суда и юридической защиты.

Полномочия муниципалитетов в области инфраструктуры и государственных услуг

Городская трансформация – это не только реконструкция зданий. Водоснабжение, канализация, дороги, парковки, тротуары, отвод дождевой воды, озеленение, парки, объекты социальной инфраструктуры и транспортные связи также важны для новой структуры. Муниципалитет отвечает за обеспечение интеграции проекта трансформации с окружающей средой и городом в плане местных общественных услуг.

Полномочия муниципалитета в этой области можно кратко сформулировать следующим образом:

Выдача документов на уровне дорог и каналов

Координация разрешений на подключение к инфраструктуре

Заброшенные дороги и обустройство общественных пространств

Оценка экологического планирования и состояния ландшафта

Проверка ответственности за нарушение правил парковки

Мониторинг процессов обращения с отходами, отходами земляных работ и сноса зданий

Поддержание баланса между общественными пространствами и социальными удобствами.

В проектах по преобразованию городов муниципалитет должен учитывать не только застройку на участке, но и воздействие проекта на окружающую среду. Увеличение плотности застройки приводит к увеличению потребности в дорогах, парковках, инфраструктуре и объектах социального обеспечения. В этом отношении орган планирования и лицензирования муниципалитета должен выступать в качестве фильтра, защищающего общественные интересы.

Ограничения полномочий муниципалитета

Хотя муниципалитеты обладают широкими полномочиями в области преобразования городов, эти полномочия не являются неограниченными. Во всех своих действиях муниципалитет обязан руководствоваться принципами Конституции, законами, правилами, планами зонирования, общественными интересами, равенством, соразмерностью и правами собственности. Муниципалитет не может выдавать незаконные разрешения, содействовать неправомерной продаже акций, лишать собственников недвижимости права возражать или игнорировать принципы плана зонирования под предлогом действий в целях преобразования.

Границы муниципальной власти имеют особое значение в следующих областях:

Снос здания не может быть начат до тех пор, пока здание не будет признано находящимся под угрозой разрушения.

Выдача лицензий не допускается в нарушение планов и правил зонирования.

Разрешения на ввод в эксплуатацию не могут быть выданы для сооружений, нарушающих требования строительных норм.

Продажа акций невозможна без действительного простого большинства голосов и уведомления.

Освобождение от уплаты сборов должно применяться при соблюдении соответствующих правовых условий.

Экспроприация должна основываться на общественных интересах и принципе справедливой компенсации.

Поправки к плану должны соответствовать принципам городского планирования и балансу между социально-технической инфраструктурой.

Права собственников на подачу иска и возражение не могут быть ограничены.

При превышении этих лимитов действия муниципалитета могут быть аннулированы в административных судах. Кроме того, если в результате противоправных действий был причинен ущерб, может возникнуть необходимость в полном судебном пересмотре дела и предъявлении требований о компенсации.

Какие виды исков могут быть поданы против действий муниципалитета?

Виды исков, которые могут быть поданы против действий муниципалитета в рамках проектов городской трансформации, различаются в зависимости от характера этих действий. Административные действия, предпринятые муниципалитетом, могут быть аннулированы в административных судах. Например, административные действия, связанные с разрешениями на строительство, разрешениями на ввод в эксплуатацию, распоряжениями о сносе, планами зонирования, распределением земельных участков, процессами продажи акций, решениями об экспроприации или процедурами сбора сборов, могут привести к различным юридическим последствиям.

Основные пути судебного разбирательства следующие:

Отмена рискованного процесса сноса здания

Отмена процедуры выселения

Аннулирование разрешения на строительство

Иск против аннулирования разрешения на ввод здания в эксплуатацию или отказа в выдаче такого разрешения

Отмена поправки к плану зонирования

Отмена процесса отправки посылок

Отмена сделки по продаже акций

Иск о возврате или аннулировании платежа/сбора

Отмена решения об экспроприации

Дело о полном судебном пересмотре размера ущерба, причиненного противоправными действиями муниципалитета.

В административных разбирательствах по Закону № 6306 сроки подачи исков могут быть короткими в силу специальных положений. Поэтому собственникам недвижимости не следует пассивно наблюдать за муниципальными разбирательствами, а необходимо внимательно следить за сроками с момента уведомления или получения информации о них.

Что следует учитывать при подаче жалобы на муниципалитет?

Заявления в муниципалитет относительно преобразования городской среды должны быть поданы в письменной форме. Устные заявления или телефонные звонки не будут являться доказательством в дальнейшем. При подаче заявления в муниципалитет владелец или его представитель должны четко указать информацию о земельном участке, номер отдельно стоящего дома, статус здания, представляющего опасность, или статус преобразования, правовое основание запроса и желаемые действия.

В муниципалитет можно подать следующие заявления:

Запрос информации о процессе сноса зданий, представляющих опасность

Апелляция на решение о сносе

Запрос на проверку лицензионного файла,

Запрос копий проектной и разрешительной документации

Жалоба на производство, противоречащее лицензии

Запрос информации о статусе заявки на жилье,

Запрос на освобождение от уплаты сборов

Запрос на возврат неправомерно взысканных сборов

Выявление недостатков в документации по продаже акций

Возражение против публичного ознакомления с планом зонирования

Возражение против процесса разделения земельных участков.

Помимо заявлений, необходимо приложить следующие документы: свидетельство о праве собственности, доверенность, сертификат оценки рисков, протокол принятия решения, договор, фотографии, технический отчет, заключение эксперта или квитанции об оплате. Это гарантирует, что муниципалитет сможет провести оценку на основе конкретной документации при рассмотрении заявления.

Наиболее частые проблемы, касающиеся полномочий муниципалитета

Одна из наиболее частых проблем, касающихся полномочий муниципалитетов в сфере градостроительства, — это путаница в юрисдикции. Владельцы недвижимости часто не знают, кому именно принадлежат полномочия: муниципалитету, Управлению по градостроительству, Провинциальному управлению по окружающей среде, урбанизации и изменению климата, столичному муниципалитету или районному муниципалитету. Эта путаница может привести к пропуску сроков подачи заявок и судебных разбирательств.

Вторая проблема возникает в процессе лицензирования и получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Если подрядчик не может получить лицензию, проект задерживается. Даже если лицензия получена, если разрешение на ввод в эксплуатацию получить невозможно, передача объекта собственникам считается неполной. Муниципалитет должен действовать в соответствии с правилами процесса лицензирования и получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а собственник должен соблюдать требования этих документов.

Третья проблема заключается в процессе сноса. Снос здания до того, как оно будет официально признано опасным или до официального уведомления, может быть незаконным. И наоборот, задержка сноса на длительное время, даже после того, как здание было официально признано опасным, также создает угрозу для жизни и здоровья.

Четвертый вопрос касается продажи акций и сделок с простым большинством голосов. Муниципалитет или уполномоченная администрация должны проверить, действительно ли было сформировано простое большинство голосов, были ли направлены уведомления и существует ли отчет об оценке.

Пятый вопрос касается сборов и платежей. Тот факт, что муниципалитеты требуют плату за операции, освобожденные от действия Закона № 6306, приводит к спорам о возврате средств.

Заключение

В процессе преобразования городов полномочия муниципалитета проявляются практически на каждом этапе. Муниципалитет играет значительную роль в сносе опасных зданий, выдаче разрешений на строительство, разрешений на ввод в эксплуатацию, планах зонирования и процедурах разделения земельных участков, освобождении от сборов и платежей, развитии инфраструктуры и предоставлении общественных услуг, а в некоторых случаях — в продаже акций и экспроприации. Однако эти полномочия муниципалитета различаются в зависимости от того, основан ли процесс на Законе № 6306, статье 73 Закона № 5393 о муниципалитетах, Законе № 3194 о зонировании или другом законодательстве.

Статья 73 Закона о муниципалитетах № 5393 наделяет муниципалитеты полномочиями определять зоны реализации проектов по преобразованию и развитию городов и осуществлять проекты в этих зонах. В пределах границ городских муниципалитетов и прилегающих к ним территорий эти полномочия принадлежат городским муниципалитетам, а районные муниципалитеты также могут реализовывать проекты в пределах своих границ, если это сочтет целесообразным городской совет. В системе, регулируемой Законом № 6306, муниципалитеты часто выступают в качестве администраторов в таких вопросах, как выселение-снос, выдача разрешений, разрешений на заселение, продажа долей и процессы реализации; однако некоторые полномочия осуществляются совместно с Управлением по преобразованию городов, Министерством, TOKİ (Управление жилищного строительства Турции) или провинциальными управлениями.

В заключение следует отметить, что муниципалитет является не просто «лицензирующим органом» в процессе городской трансформации. Он также представляет собой влиятельный административный субъект, воздействующий на общественную безопасность, правила зонирования, состояние зданий, баланс социально-технической инфраструктуры, строительство в соответствии с разрешениями, процесс ввода в эксплуатацию и, в некоторых случаях, на реализацию самого проекта трансформации. Однако эта власть ограничена законом. Муниципалитет обязан действовать в соответствии с правами собственности, процессуальными гарантиями, правилами уведомления, планами зонирования, освобождением от сборов и судебным надзором.

Наиболее точный подход для собственников недвижимости, подрядчиков и других правообладателей заключается в том, чтобы сначала определить правоспособность муниципалитета действовать. Осуществляется ли сделка в соответствии с Законом № 6306, статьей 73 Закона № 5393 или Законом № 3194 о зонировании? Является ли уполномоченный муниципалитет столичным муниципалитетом, районным муниципалитетом, соответствующим управлением или Управлением по преобразованию городов? Без точных ответов на эти вопросы любое заявление или судебный иск могут быть неполными.

Когда полномочия муниципалитета в процессе городской трансформации используются надлежащим образом, процесс протекает безопасно, контролируемо и в соответствии с законом. Если пределы полномочий превышены, нарушены процессуальные правила или не защищены права собственников недвижимости, действия муниципалитета могут стать предметом исков об аннулировании, судебных запретов, исков о полном судебном пересмотре, возврата сборов или споров по поводу лицензий/разрешений на эксплуатацию. Поэтому действия муниципалитета в процессе городской трансформации должны тщательно контролироваться на каждом этапе, основываясь на документации, законодательстве и сроках.