В строительных контрактах, основанных на соглашениях об обмене земельными участками, основная обязанность подрядчика не ограничивается завершением строительства. Подрядчик здание в соответствии с разрешением на строительство, проектами, прилагаемыми к разрешению, правилами зонирования, соглашением об обмене земельными участками и техническими спецификациями . Начало строительства без разрешения или строительство здания, отличающегося от утвержденного проекта, несмотря на наличие разрешения, может повлечь за собой ответственность в административном, частном, а в некоторых случаях и уголовном праве.

Когда в договоре о предоставлении земли под строительство обнаруживаются незаконные постройки или нарушения зонирования, дать однозначный ответ на вопрос: «Кто несет ответственность, землевладелец или подрядчик?» — не совсем корректно. Это связано с тем, что административная ответственность перед муниципалитетом, договорная ответственность между землевладельцем и подрядчиком, а также уголовная ответственность — это разные вещи.

Например, хотя землевладелец может быть зарегистрированным собственником, подрядчик мог фактически построить незаконную часть здания. В таком случае сам факт того, что землевладелец указан в качестве собственника в правоустанавливающем документе, не влечет за собой автоматического наложения на него административного штрафа. В соответствии с принципом персонального характера административных штрафов, применяемым в практике Государственного совета, необходимо установить личность лица, фактически построившего или заказавшего незаконную или нелицензированную постройку; и признается, что собственник постройки не всегда может быть тем же лицом, что и зарегистрированный собственник.

Что считается незаконной постройкой в ​​соглашении о предоставлении земельного участка под строительство?

В повседневной речи термин «незаконное строительство» обычно используется для обозначения зданий, построенных без разрешения на строительство или в нарушение разрешения и его приложений, даже если разрешение на строительство существует

Например;

• Начало строительства без получения разрешения на строительство
• Строительство дополнительного этажа, не предусмотренное разрешением
• Создание независимого объекта, не включенного в утвержденный проект
• Включение общей зоны в планировку квартиры или магазина
• ограждение балкона или террасы способом, противоречащим проекту
• здание, размеры которого превышают указанные в разрешении
• Строительство с нарушением установленных расстояний отступа
• Использование подвальных помещений, крыш или парковочных площадок не соответствует запланированному в проекте

Это может представлять собой нарушение правил зонирования.

Здесь важно не только то, «выглядит ли сооружение незаконным». Окончательное разрешение на строительство и прилагаемые к нему проектные планы, утвержденные муниципалитетом, должны быть сопоставлены с фактическим сооружением.

В чём разница между зданием, построенным без лицензии, и зданием, возведённым с нарушением условий разрешения?

Здание, построенное без лицензии, и здание, построенное с нарушением условий разрешения, — это не одно и то же.

Нелицензированное здание— это здание, построенное без получения необходимого разрешения на строительство.

Под сооружением, построенным без разрешения, понимается здание, которое, несмотря на наличие разрешения на строительство, не было построено в соответствии с этим разрешением или проектами, прилагаемыми к нему.

Например, даже если получено разрешение на строительство четырех этажей, возведение пятого этажа может представлять собой нарушение условий разрешения.

Аналогичным образом, включение подрядчиком общей зоны в архитектурный проект в качестве магазина или переоборудование отдельно стоящего помещения площадью 100 квадратных метров в помещение площадью 120 квадратных метров также может привести к строительству, нарушающему разрешение на строительство.

В соответствии с Законом о зонировании, если обнаруживается, что здание построено без разрешения или с нарушением условий разрешения и прилагаемых к нему документов, здание может быть опечатано, а строительство остановлено. Если нарушение не будет устранено или необходимое разрешение не будет получено, может также начаться процесс сноса.

В строительных проектах, основанных на соглашениях об обмене земельными участками, кто, как правило, несет ответственность за нарушения правил зонирования?

Что касается договорных отношений между землевладельцем и подрядчиком, то в первую очередь следует изучить условия строительного контракта в обмен на долю в завершенном здании.

На практике большинство контрактов включают в себя:

• получение разрешения на строительство
• подготовка проектов,
• Строительство должно осуществляться в соответствии с разрешением и проектом
• осуществление муниципальных операций,
• получение разрешения на ввод здания в эксплуатацию

Это регулируется в рамках обязательств подрядчика.

В таком случае, если подрядчик построил здание в нарушение разрешения и проектной документации, он нарушит условия договора с землевладельцем.

Согласно турецкому Кодексу обязательств, подрядчик обязан добросовестно и добросовестно выполнять свои обязательства, защищая законные интересы заказчика. Кроме того, от профессиональных подрядчиков ожидается соблюдение профессиональных и технических стандартов. (Официальный вестник)

Следовательно, подрядчик;

«Это была собственность землевладельца, поэтому я не несу ответственности за незаконное строительство»

С помощью такой общей защиты от ответственности по договору не избежать.

Если правоустанавливающие документы оформлены на имя землевладельца, то вся ли ответственность лежит на землевладельце?

Нет.

Наличие права собственности, указанного в документе, не равнозначно фактическому строительству или вводу в эксплуатацию незаконного здания.

Это различие особенно важно в отношении административных штрафов.

Государственный совет признает , что принцип индивидуальности наказаний должен учитываться при наложении административных штрафов в соответствии с Законом о зонировании . Соответственно, необходимо установить, кто построил или заказал нелицензированное или незаконно построенное здание. В каждом случае собственник здания не обязательно должен быть тем же лицом, что и зарегистрированный владелец недвижимости.

Следовательно, если в рамках строительного контракта в обмен на долю в построенном здании подрядчик выполнил все строительные работы и проекты, отклоняющиеся от проекта, без ведома землевладельца, то сам факт того, что землевладелец является правообладателем, не может считаться достаточным основанием для применения административных санкций.

Однако в каждом случае документы, договор, лицензионное соглашение и фактическая ситуация должны оцениваться отдельно.

Кто несёт ответственность, если подрядчик незаконно возводит дополнительный этаж?

Одна из распространенных проблем в строительных проектах, реализуемых на основе договоров аренды земли под строительство, заключается в том, что подрядчик добавляет дополнительные этажи или отдельные помещения, не предусмотренные разрешением на строительство.

Например, муниципалитет мог выдать разрешение на строительство шестиэтажного здания, но подрядчик мог также построить седьмой этаж.

В данном случае первым шагом является выяснение того, знал ли землевладелец об этой практике и кто заказал незаконное строительство.

Если подрядчик незаконно надстроил дополнительный этаж к своему участку без согласия землевладельца, это может повлечь за собой значительную договорную ответственность для подрядчика в рамках их взаимоотношений.

Кроме того, строительство, нарушающее условия разрешения, может повлечь за собой административные последствия, такие как приостановка строительства, наложение штрафов и снос, если проблема не будет решена

Изменится ли ситуация, если землевладелец дал разрешение на незаконное строительство?

Да.

Оценка ответственности может измениться, если землевладелец прямо запросил незаконное или несанкционированное строительство или согласился на его выполнение совместно с подрядчиком.

Например, землевладелец;

«Давайте расширим чердак, хотя это и не входило в первоначальный проект, чтобы я тоже мог им пользоваться»

Возможно, он дал соответствующие указания, и подрядчик, возможно, выполнил эту просьбу.

В такой ситуации нельзя утверждать, что подрядчик несет единоличную ответственность.

В частности, в административном и уголовном праве действия лиц, непосредственно строивших или заказывавших сооружение, рассматриваются отдельно.

Тот факт, что землевладелец и подрядчик достигли соглашения между собой, не делает законным строительство сооружения без разрешения. Частное соглашение между сторонами не может отменять правила зонирования.

Освобождает ли разрешение землевладельца подрядчика от ответственности за строительство?

В любом случае, нет.

Подрядчик — это профессиональный подрядчик. От него ожидается знание технических и правовых требований к строительным работам.

Землевладелец;

«Давайте добавим здесь еще один этаж»

Даже если профессиональный подрядчик утверждает обратное, последствия строительства здания в нарушение разрешения и правил будут оцениваться отдельно, если разрешение и правила этого не допускают.

Запрос землевладельца может повлиять на распределение ответственности, но он не узаконивает незаконное строительство.

Что произойдет, если подрядчик построит квартиру, которая будет отличаться от проектной документации?

Нарушения зонирования проявляются не только в виде незаконных пристроек к зданиям.

Подрядчик;

• Они уменьшили размер квартиры, принадлежащей землевладельцу
• Они изменили местоположение независимого подразделения
• В рамках проекта они увеличили площадь квартиры за счет общей зоны
• Заменили балкон и террасу
• использовал парковку для других целей

Вполне возможно.

Если эти изменения будут противоречить последнему утвержденному муниципалитетом проекту, может возникнуть проблема, связанная с нарушением правил зонирования.

Также ненадлежащего исполнения договора или его нарушения .

В этой ситуации землевладелец может потребовать как устранения нарушения зонирования, так и строительства здания в соответствии с договором.

Что может предпринять муниципалитет в случае обнаружения незаконного строительства?

Если соответствующий орган выявит здание, не имеющее лицензии, или здание, нарушающее условия лицензии и ее пристроек, здание может быть опечатано, а строительство остановлено после оценки его текущего состояния.

Строительство может возобновиться после устранения нарушения в соответствии с правилами или, если это юридически возможно, после получения необходимого разрешения.

Однако, если нарушение не будет устранено и конструкция не будет приведена в соответствие с законом, может быть выдан приказ о сносе. Взыскание расходов на снос также может быть отдельным вопросом.

Следовательно, в проекте, по которому был выдан отчет о приостановке строительства, землевладелец;

«Подрядчик всё равно этим займётся»

Несоблюдение процедуры и отсутствие соответствующих заявлений может представлять серьезный риск.

Кого штрафуют за незаконное строительство?

Положения Закона о зонировании, касающиеся административных штрафов, предусматривают административные штрафы для лиц, ответственных за постройки, возведенные без разрешений, или в нарушение разрешений, связанных с ними исследований и проектов, или правил зонирования. К числу ответственных лиц относятся как собственник здания, так и строительный подрядчик.

Однако важно отметить, что термин «собственник недвижимости» не следует автоматически приравнивать к владельцу права собственности, указанного в документе, подтверждающем право собственности.

Согласно практике Государственного совета, применяется принцип индивидуальной ответственности за административные штрафы. Необходимо установить лицо, фактически построившее или заказавшее нелицензированное или незаконно возведенное сооружение. Если собственник недвижимости не является лицом, осуществившим незаконное строительство, наложение штрафа исключительно на основании того, что лицо является собственником, может стать юридически сомнительным.

Если штраф будет наложен на землевладельца, освободит ли подрядчик от ответственности?

Нет.

На данном этапе следует разграничить административный акт и частноправовые отношения между сторонами

Например, муниципалитет мог наложить на землевладельца административный штраф.

Однако незаконное производство;

• Это было сделано исключительно по усмотрению подрядчика
• В соответствии с договором ответственность за строительные работы, предусмотренные разрешением, возлагается на подрядчика
• Землевладелец не знал о нарушении

Вполне возможно.

В этом случае землевладелец может как обжаловать законность административного штрафа в административном суде, так и отдельно отстаивать свои частноправовые права в отношении ущерба, понесенного в результате нарушения подрядчиком условий договора.

Таким образом, вопрос о том, против кого муниципалитет принимает меры и кто в конечном итоге должен нести экономический ущерб, не всегда совпадает.

Можно ли потребовать компенсацию от подрядчика в связи с незаконным строительством?

Да, если будут соблюдены условия.

Если подрядчик нарушает свои обязательства по строительству здания в соответствии с контрактом и проектной документацией, причиняя ущерб землевладельцу, может быть рассмотрена возможность выплаты компенсации.

Например, из-за незаконных строительных работ, проведенных подрядчиком;

• Получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию не удалось
• Строительная площадка оцеплена
• Доставка задерживалась на несколько месяцев
• Незаконно построенную часть пришлось снести
• Были понесены расходы на его адаптацию к проекту
• Экономическая ценность независимых объектов недвижимости снизилась

Вполне возможно.

Если будет доказано, что эти убытки возникли в результате нарушения подрядчиком условий контракта, могут возникнуть требования о компенсации.

Что произойдет, если разрешение на ввод в эксплуатацию не удастся получить из-за незаконного строительства?

Одним из наиболее существенных последствий строительства подрядчиком здания, не соответствующего разрешению или проектной документации, невозможность получения разрешения на ввод в эксплуатацию .

Например, если надстройка была произведена без разрешения или создана общая зона, противоречащая проекту, муниципалитет может потребовать устранения этих нарушений в заявлении на получение разрешения на ввод в эксплуатацию.

В строительном контракте, основанном на доле в уже построенном здании, если ответственность за получение разрешения на ввод в эксплуатацию лежит на подрядчике, то неспособность подрядчика получить разрешение из-за незаконных строительных работ, выполненных им самим, может дополнительно подчеркнуть его ответственность перед землевладельцем.

В этом случае землевладелец может сначала потребовать устранения нарушения и приведения здания в соответствие с требованиями для получения разрешения на эксплуатацию.

Можно ли легализовать незаконно построенное здание впоследствии?

Не каждое незаконное или не соответствующее нормам сооружение впоследствии может быть легализовано с помощью разрешения.

Если нарушение соответствует существующему плану зонирования, строительным нормам и техническим регламентам, его можно будет привести в соответствие с требованиями законодательства посредством внесения изменений в проект или получения нового разрешения.

Однако, например;

• Прецедент был превзойдён
• Допустимое количество этажей превышено
• Нарушены нормы отступа
• Создана территория, для которой невозможно получить лицензию

Однако последующее лицензирование может оказаться невозможным.

В этом случае может потребоваться физическое устранение аномалии.

Может ли подрядчик заявить: «Амнистия для незаконно построенных объектов будет объявлена ​​позже»?

Недопустимо, чтобы подрядчик строил здание в нарушение разрешений, предполагая, что правила изменятся в будущем или что будет объявлена ​​новая амнистия для незаконного строительства.

Строительство должно осуществляться в соответствии с разрешениями и правилами зонирования, действующими на момент строительства.

Незаконное планирование строительного проекта на основе правового акта, будущее существование которого неопределенно, представляет значительный риск для землевладельца.

Может ли договор быть расторгнут из-за незаконного строительства?

Не каждое нарушение правил зонирования автоматически приводит к расторжению строительного контракта в обмен на долю в уже построенном здании.

Необходимо оценить степень выраженности аномалии.

Например, при наличии небольших разногласий по проекту, которые легко уладить;

• Всё здание было построено без разрешения
• незаконное надстройывание этажей,
• Совершение серьезных нарушений, делающих получение разрешения на строительство невозможным,
• Подрядчик продолжил незаконное строительство, несмотря на предупреждение

Их нельзя оценивать одинаково.

Если нарушение настолько серьезно, что подрывает основную цель договора, может возникнуть право на расторжение договора.

Однако, поскольку строительные контракты, предусматривающие долю в уже построенном здании, также включают в себя сроки завершения строительства, передачу прав собственности и права третьих лиц, перед расторжением или аннулированием контракта необходимо оценить весь спор в целом.

Что следует предпринять, если в процессе строительства будет обнаружено незаконное строительство?

Землевладельцу не нужно ждать завершения строительства.

При обнаружении нарушений или отклонений от плана проекта первым шагом является:

• Проект утвержден муниципалитетом
• разрешение на строительство
• Договор на строительство в обмен на долю в уже построенном здании
• фактическая структура

Их следует сравнить.

Подрядчику может быть направлено письменное предупреждение с требованием прекратить незаконное строительство и привести здание в соответствие с проектными нормами.

При необходимости можно собрать доказательства и задокументировать текущее состояние нерегулярной конструкции с помощью технического эксперта.

Своевременное выявление признаков нарушений особенно важно в отношении несущих конструкций или элементов конструктивных элементов, которые впоследствии будут закрыты.

Что должен сделать землевладелец, если муниципалитет опечатал здание?

В первую очередь следует изучить отчет о закрытии здания

В протоколах;

• какие нарушения существуют,
• там, где имеются расхождения,
• размер занимаемой им площади,
• В чём именно это противоречит лицензии?

Это необходимо четко указать.

Далее следует изучить документы по разрешениям и проектам в муниципалитете, чтобы технически оценить, действительно ли существуют несоответствия, упомянутые в отчете.

Если будет обнаружено несоответствие, необходимо определить, обязан ли подрядчик устранить его в соответствии с договором.

Следует также учитывать, что сроки исковой давности по делам, касающимся уведомлений о приостановлении строительства и связанных с ними административных процедур, могут быть короткими. Согласно практике Государственного совета, размещение уведомления о приостановлении строительства на здании в соответствии со статьей 32 Закона о зонировании влечет за собой юридические последствия.

Если выдан приказ о сносе, может ли землевладелец подать в суд на подрядчика?

Если будет установлено, что незаконное строительство произошло из-за нарушения подрядчиком условий контракта, землевладелец может предъявить подрядчику претензии о возмещении понесенного ущерба.

Например, из-за сноса незаконно построенного пола;

• стоимость реконструкции,
• расходы на корректировку проекта,
• задерживать,
• потеря дохода

Это может произойти.

Необходимо установить, что эти инциденты связаны с халатностью подрядчика.

Кроме того, вопрос о законности самого приказа о сносе является отдельным делом, рассматриваемым административными судами.

Имеет ли незаконное строительство какие-либо последствия с точки зрения уголовного права?

Да, в некоторых случаях это может произойти.

Уголовный кодекс Турции , связанное с загрязнением окружающей среды в результате незаконного строительства . Уголовная ответственность может возникнуть для лиц, которые строят или вводят в эксплуатацию здание без разрешения на строительство или в нарушение условий разрешения.

Здесь учитывается не только обладатель титула.

Оцениваются действия и намерения человека, который непосредственно построил или заказал здание.

Следовательно, в строительном контракте, основанном на доле в уже построенном здании, если будет установлено, что подрядчик возвел незаконное здание, он также может быть привлечен к уголовной ответственности.

Однако уголовная ответственность носит личный характер. Нельзя утверждать, что каждый землевладелец автоматически несет уголовную ответственность только потому, что является собственником земли.

Что произойдет, если землевладелец примет квартиру, не зная о незаконном строительстве?

Возможно, землевладелец принял квартиры, полагая, что строительство завершено, и позже обнаружил несоответствия первоначальному проекту.

Например, незаконное расширение этажа или нарушение правил пользования общими зонами может быть обнаружено в процессе подачи заявления на получение разрешения на эксплуатацию.

В данном случае завершение поставки не освобождает подрядчика от всякой ответственности автоматически.

Также рассматривается вопрос о том, знал ли землевладелец о несоответствии на момент передачи объекта, скрывал ли подрядчик это несоответствие, и содержание отчета о передаче объекта.

Какие документы должен собрать землевладелец в связи с незаконным строительством?

В спорах, касающихся незаконного строительства и нарушений правил зонирования, особенно важны следующие документы:

1. Договор на строительство в обмен на долю в уже построенном здании и его пристройках
2. разрешение на строительство
3. Первоначальные и окончательно утвержденные архитектурные проекты,
4. проекты реконструкции
5. статические и другие технические проекты,
6. Отчет о приостановлении строительства,
7. решения муниципального совета,
8. решения об административных штрафах,
9. если есть распоряжение о сносе,
10. Заявление на получение вида на жительство и недостающие документы
11. Фотографии и видео существующей конструкции
12. Отчеты технических экспертов или специалистов.

утвержденного проекта с существующей структурой имеет основополагающее значение для разрешения спора.

Какие действия следует предпринять, если на строительной площадке, построенной на земельном участке под застройку, обнаружена незаконная постройка?

Землевладельцу может быть полезно в целом следовать следующей последовательности:

Сначала необходимо получить разрешение на строительство и последнюю утвержденную проектную документацию от муниципалитета. Затем фактическое строительство должно быть проверено техническим экспертом и сопоставлено с проектом.

В случае обнаружения расхождения необходимо установить, было ли оно вызвано действиями подрядчика или по просьбе землевладельца.

Если строительные работы ведутся, подрядчика следует немедленно уведомить в письменной форме и дать указание прекратить любые работы, нарушающие условия разрешения.

Если муниципалитет вынес постановление о приостановлении строительства, наложил штраф или распорядился о сносе, законность каждого административного действия и срок исковой давности для подачи иска должны рассматриваться отдельно.

Если несоответствие можно устранить, подрядчика следует попросить привести здание в соответствие с разрешением и проектной документацией.

Если землевладелец понес ущерб в результате нарушения договора, следует оценить требования о компенсации, задержке и другие договорные обязательства.

Часто задаваемые вопросы

Если подрядчик строит незаконное здание, несёт ли ответственность и землевладелец?

Не во всех случаях. Оценка зависит от типа ответственности. Особенно в случае административных штрафов крайне важно установить личность человека, который фактически построил или заказал незаконное сооружение. Само по себе наличие права собственности не означает автоматически, что вся ответственность лежит на землевладельце.

Что произойдет, если незаконно надстроить пол без ведома землевладельца?

Если подрядчик в одностороннем порядке возводит незаконный пол, землевладелец может потребовать устранения этого нарушения и, при соблюдении условий, выплаты компенсации за ущерб.

Что можно предпринять, если муниципалитет оштрафует землевладельца?

Во-первых, необходимо рассмотреть законность штрафа. Если удастся доказать, что незаконное строительство было осуществлено подрядчиком, а не землевладельцем, законность административного решения может быть дополнительно обсуждена.

Можно ли впоследствии легализовать незаконно построенное здание, получив соответствующее разрешение?

Это возможно только в том случае, если это позволяют правила зонирования и строительные условия. Не каждое незаконное строительство впоследствии может быть легализовано.

Если разрешение на ввод в эксплуатацию не может быть получено из-за незаконного строительства, несет ли ответственность подрядчик?

Если нарушение допущено подрядчиком, и ответственность за получение разрешения на ввод в эксплуатацию также лежит на нем, то может возникнуть его договорная ответственность.

Если незаконно построенное здание сносят, может ли подрядчик нести ответственность за причиненный ущерб?

Если нарушение, повлекшее за собой снос, произошло в результате нарушения контракта и халатности подрядчика, то компенсация за ущерб может быть заявлена ​​в рамках установленных условий.

Является ли незаконное строительство преступлением?

Строительство здания без разрешения на строительство или в нарушение условий разрешения может рассматриваться как преступление, вызывающее загрязнение окружающей среды в городах, при соблюдении соответствующих условий.

Заключение

В строительных контрактах, основанных на соглашениях об обмене землей, нельзя утверждать, что ответственность за незаконное строительство или нарушения зонирования лежит непосредственно и во всех случаях на землевладельце.

Во-первых, кто осуществил или заказал незаконное или несанкционированное строительство . В соответствии с принципом индивидуальности административных штрафов, применяемым Государственным советом, допускается, что собственник здания не всегда должен быть тем же лицом, что и правообладатель.

Если согласно строительному контракту, заключенному в обмен на долю в готовом здании, подрядчик отвечает за подготовку проекта, оформление разрешений и строительство здания в соответствии с разрешением, то строительство подрядчиком здания, отклоняющегося от проекта или разрешения, договорную ответственность перед землевладельцем . Профессиональная и техническая осмотрительность подрядчика также имеет важное значение при этой оценке.

Кроме того, за нарушения правил зонирования предусмотрены административные последствия. Если обнаруживается, что здание построено без разрешения или с нарушением условий разрешения и прилагаемых к нему документов, строительство может быть остановлено, опечатано, могут быть наложены административные штрафы, а при соблюдении условий может быть начат процесс сноса.

Кроме того, строительство здания без разрешения или с нарушением условий разрешения в некоторых случаях может статье о загрязнении окружающей среды в городах . Эта ответственность является личной, и ситуация лица, фактически построившего или заказавшего здание, рассматривается отдельно.

Если землевладелец узнает о незаконном строительстве или несоответствии проекта, он должен сначала получить последнее утвержденное разрешение на строительство от муниципалитета, провести техническую инспекцию существующей конструкции и определить масштабы несоответствия. Если строительство уже ведется, подрядчику следует направить письменное предупреждение с требованием прекратить несоответствие и привести конструкцию в соответствие с разрешением.

Если разрешение на строительство не удается получить, проект задерживается или землевладелец несет экономический ущерб из-за ненадлежащего выполнения работ подрядчиком, то вопрос об устранении нарушений, компенсации за задержку, штрафных санкциях и других убытках . В случаях, когда устранение нарушений невозможно и основная цель договора серьезно нарушена, следует также рассмотреть право на расторжение договора.