Закон о кондоминиумах в Турции: права и обязанности владельцев квартир

Особый вид собственности на недвижимость: кондоминиумная собственность. В Турции кондоминиумная собственность регулируется Законом № 634 от 23 июня 1965 года. Двумя основными институтами этого закона являются право пользования кондоминиумом и кондоминиумная собственность. Право пользования долей в собственности было добавлено Законом № 3227, а позже — законом № 5711, который ввел понятие коллективных зданий . В различных странах кондоминиумная собственность возникла из-за нехватки жилья и распространения многоквартирных домов. Первоначально пытались использовать систему совместного пользования и права пользования, но когда это оказалось неэффективным, вступил в силу закон о кондоминиумной собственности. Концепция кондоминиумной собственности по сути представляет собой правовой институт, который отделяет независимые части построенного здания, каждая из которых пригодна для отдельного и независимого использования, от целого, наделяя их независимыми характеристиками и, таким образом, делая их объектом имущественных прав. Если бы система кондоминиумной собственности не существовала, возникли бы проблемы из-за правила, согласно которому верхний этаж является частью земельного участка. Однако кондоминиумная собственность также противоречит принципу определенности в системе имущественного права. Принцип определенности в кондоминиумной собственности пошатнулся, но , несмотря на это, он не был разрушен; следовательно, отдельная комната в квартире не может быть продана отдельно. Тот, кто владеет правами собственности на отдельную квартиру, также владеет долей в земле и долей в общей собственности. Если бы это было преобразовано в кондоминиумную собственность, количество отдельных квартир в здании сравнялось бы с количеством квартир, и проблемы, возникающие при долевой собственности, были бы в некоторой степени преодолены. В то время как в общей собственности и на земле существует долевая собственность, в пристройках и отдельных квартирах существует единоличная собственность. Поэтому кондоминиумная собственность имеет гибридную структуру. С другой стороны, сервитут кондоминиума — это временный институт, приобретаемый во время строительства или перед началом строительства здания. Он не только предоставляет право, но и влечет за собой обязательство. Кондоминиумная собственность в большей степени ориентирована на права. Обязательство, налагаемое сервитутом кондоминиума, заключается в строительстве здания и преобразовании его в собственность кондоминиума после завершения строительства, и это обязательство связано с самим имуществом. Наличие завершенного здания не означает автоматически наличие права собственности на кондоминиум; право собственности на кондоминиум формируется путем выполнения необходимых процедур. Как формируется право собственности на кондоминиум? Предварительные условия:  Все здание должно быть каменным (кирпич и бетон). (Невозможно установить право собственности на кондоминиум для деревянных конструкций или даже для конструкций, частично сделанных из дерева).  Здание должно быть завершено.  Все здание должно быть отнесено к собственности кондоминиума. (Только 5 этажей 10-этажного здания не могут быть отнесены к собственности кондоминиума.) После выполнения этих трех условий право собственности на кондоминиум может быть установлено добровольно или по решению суда. Помимо этих двух основных типов, существует также тип, называемый автоматическим преобразованием сервитута этажа в право собственности кондоминиума. Для добровольного создания кондоминиума требуется официальный акт и регистрация права собственности. Официальный акт должен быть оформлен в земельном реестре. Если собственником является только один человек, акт составляется по его просьбе; если же собственников несколько, акт составляется по единогласной просьбе. Самое важное, что должно быть указано в официальном акте, — это доли собственности. Необходимо указать доли земли. Тот факт, что доли земли указаны поровну, а не пропорционально стоимости, не повлияет на действительность акта. К официальному акту должны быть приложены архитектурный проект, план управления и разрешение на эксплуатацию здания (также называемое свидетельством о праве на проживание и выданное муниципалитетом) . После этого начинается этап регистрации.

Второй способ установления права собственности на кондоминиум — это решение суда. Статья 10/6 Гражданского кодекса гласит, что в случаях, касающихся расторжения совместной собственности на недвижимость, пригодную для кондоминиумной собственности, если один из наследников или совладельцев просит произвести раздел путем установления права собственности на кондоминиум и выделения отдельных квартир, судья может принять решение о преобразовании права собственности на эту недвижимость в право собственности на кондоминиум на основании документов, указанных в статье 12, и о выделении отдельных квартир совладельцам путем выравнивания долей . Как правило, каждый совладелец может подать ходатайство о расторжении совместной собственности. Если в ходе рассмотрения дела о расторжении совместной собственности один из совладельцев подает ходатайство о расторжении совместной собственности с целью перехода к кондоминиумной собственности, судья может принять соответствующее решение. Права и обязанности собственников кондоминиума: Каждый собственник кондоминиума имеет исключительное право собственности на отдельные квартиры, но обладает правом совместной собственности на общие зоны. Что касается отдельных квартир, собственники кондоминиума обладают всеми правами и полномочиями, предоставленными собственникам Гражданским кодексом . То есть, собственник кондоминиума может совершать любые фактические и юридические действия в отношении отдельной квартиры ; он может передать право собственности другому лицу, установить сервитуты и ипотеку на имущество. Собственник кондоминиума может лично пользоваться отдельной квартирой и ее пристройками или разрешать третьим лицам пользоваться ею. Однако такое использование третьими лицами ограничено целями плана управления и принципами добросовестности . Кроме того, собственник кондоминиума может производить ремонт, установку и переделку в отдельной квартире только в том случае, если это не наносит ущерба основной конструкции . Что касается общих зон, право совместной собственности связано с правом собственности на отдельную квартиру. Собственник кондоминиума может пользоваться общими зонами на основании своего права совместной собственности. Владельцы квартир в кондоминиуме могут договориться между собой о порядке использования общих зон. Если такое соглашение не достигнуто, объем права пользования общими зонами определяется в зависимости от характера этой зоны. Поскольку владельцы квартир в кондоминиуме являются совладельцами общих зон, они имеют право подавать иски для предотвращения самовольного захвата земли и исправления данных в земельном реестре, используя защитные полномочия своих имущественных прав. Однако владельцы квартир в кондоминиуме не имеют права требовать прекращения совместного владения общими зонами. Имущественные права владельцев квартир в кондоминиуме в некоторых аспектах ограничены Законом о кондоминиумах. Статья 18 Закона о кондоминиумах включает ограничения, основанные на принципах добросовестности. Согласно этой статье, владельцы квартир должны действовать в соответствии с принципами справедливости и планом управления, не нарушая прав друг друга и не создавая помех друг другу . Кроме того, другие статьи устанавливают требования к кворуму для голосования по определенным сделкам. Например, статья 19/2 Закона о кондоминиумах требует письменного согласия четырех пятых всех собственников квартир на строительные, ремонтные и хозяйственные работы в местах общего пользования основного здания, а также на покраску фасадов и побелку в разные цвета . Обязанности собственников квартир можно суммировать в трех пунктах: 1. Действовать в соответствии с правилами честности; 2. Использовать отдельно стоящее помещение и его пристройки по назначению; 3. Не причинять ущерба основному зданию или местам общего пользования путем перепланировки или установки; 4. Предоставлять разрешение на вход в отдельно стоящее помещение для проведения ремонтных работ и терпеть необходимые работы, проводимые в помещении; 5. Поддерживать основное здание в надлежащем состоянии, сохраняя его архитектурное облик, красоту и структурную целостность; 6. Обязанность вносить вклад в общие расходы.










tüm hak ve yetkilere haiz olurlar. Yani kat maliki, bağımsız bölüm üzerinde istediği fiili ve hukuki

Эти обязательства распространяются не только на собственников квартир, но и на арендаторов, жильцов и лиц, проживающих в них без статуса арендатора или жильца. Нарушители несут солидарную ответственность вместе с собственником квартиры. Управление кондоминиумом: В управлении кондоминиумом есть три важных элемента: 1. План управления; 2. Общее собрание собственников квартир; 3. Управляющий. План управления: План управления — это документ, подписанный всеми собственниками квартир и представленный в земельный кадастр при установлении права собственности на недвижимость. План управления является обязательным условием для установления права собственности на кондоминиум. План управления является договорным положением, обязательным для всех собственников квартир, и для его изменения требуется большинство в четыре пятых голосов. Согласно решениям Верховного суда, судья может обжаловать решение собственника квартиры, отказавшегося подписать план управления без уважительной причины. Если будет установлено, что отказ необоснован, устанавливается определенный срок для подписания, и если собственник квартиры не подпишет документ в течение этого срока, судья выносит решение о замене подписи. План управления и его поправки являются обязательными для всех собственников квартир и их правопреемников, как полностью, так и частично. Общее собрание собственников квартир; все собственники квартир в основном жилом комплексе образуют товарищество собственников квартир. Собрание, на котором товарищество собственников квартир принимает решения по управлению собственностью, называется общим собранием собственников квартир. Порядок проведения собрания и порядок вызова собственников квартир на собрание указаны в плане управления. Если не указано иное, то, согласно Закону о кондоминиумах, это собрание должно проводиться не реже одного раза в год и в январе. Помимо обычного общего собрания, может быть проведено и внеочередное общее собрание. Однако для этого необходимо, чтобы управляющий, аудитор или одна треть собственников квартир выдали повестку. При выдаче повестки необходимо также указать причину проведения собрания. Данное уведомление должно быть направлено владельцам квартир не позднее чем за 15 дней до собрания, либо с уведомлением о вручении, либо заказным письмом. Уведомление с уведомлением о вручении или заказным письмом не будет считаться приглашением арендатора. Управляющий: управляющий избирается на один год на очередном общем собрании; если он не избран, управляющий может быть назначен по решению суда. Управляющим может быть один из владельцев квартир, или может быть назначено третье лицо. Также требуется согласие избранного управляющего. Управляющий связан соглашением о доверенности. В целом, его обязанности включают: выполнение решений общего собрания, управление основной собственностью и представление интересов владельцев кондоминиума. Управляющий также имеет право разрешать споры, возникающие в связи с общим управлением основной собственностью. Прекращение права собственности на кондоминиум: для прекращения права собственности на кондоминиум необходимо аннулировать регистрацию в земельном реестре, полностью уничтожить основную собственность или экспроприировать ее или привести в состояние руин. Для аннулирования регистрации в земельном реестре требуется письменное заявление от всех собственников кондоминиума или, если все отдельные квартиры принадлежат одному лицу, от этого лица. Переход от права собственности на кондоминиум к обычной собственности осуществляется путем открытия страницы в общем реестре для основного объекта недвижимости и регистрации его как долевой собственности бывших собственников кондоминиума в соответствии с долями земли, примыкающими к отдельным квартирам . Разрушение основного объекта недвижимости и его земельного участка в результате стихийных бедствий, таких как землетрясения, наводнения или оползни, прекращает право собственности на кондоминиум

Экспроприация основного имущества в соответствии с законодательством об экспроприации является
основанием для прекращения права собственности на кондоминиум.
Право собственности на кондоминиум также прекращается, если основное имущество находится в ветхом состоянии. Однако,
если ветхой находится только часть основного имущества, и собственник ветхого отдельно стоящего помещения
не восстановит свое помещение в течение двух лет, другие собственники помещений или некоторые из них могут обратиться в суд с просьбой о передаче им их доли в земельном участке, принадлежащем этому помещению, в обмен на оплату в течение одного года с момента окончания двухлетнего периода
. Те, кто приобретает долю в земельном участке,
обязаны восстановить отдельно стоящее помещение в течение двух лет.