---

Какие существуют налоговые и сборовые льготы в проектах по преобразованию городов?

Налоговые и сборы, предоставляемые в рамках преобразования городских территорий, подразумевают освобождение собственников недвижимости, подрядчиков, арендаторов, обладателей ограниченных вещных прав и некоторых государственных учреждений от определенных налогов, сборов и платежей в проектах преобразования, осуществляемых в соответствии с Законом № 6306 о преобразовании территорий, находящихся под угрозой стихийных бедствий. Основная цель этих льгот – содействие обновлению строений, находящихся под угрозой стихийных бедствий, снижение затрат на преобразование для собственников недвижимости и предотвращение затруднений в процессе преобразования из-за ненужных финансовых затрат.

В проектах по преобразованию городов наиболее распространенными расходами, с которыми сталкиваются владельцы недвижимости, являются сборы за оформление права собственности, нотариальные сборы, гербовый сбор, муниципальные сборы, сборы за оборотный фонд, различные сборы, взимаемые в процессе лицензирования и реализации проекта, банковский и страховой налог на операции по кредитам, а также налог на наследство и передачу имущества в некоторых особых случаях. Закон № 6306 и его Положение о применении предусматривают, что значительная часть этих расходов не может быть взыскана при определенных условиях.

Эти льготы крайне важны на практике. В процессе городской трансформации собственник сносит старое, проблемное здание, заключает договор с подрядчиком на строительство нового здания, завершает процедуры передачи права собственности и регистрации в земельном кадастре, проходит процедуры получения разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию, в некоторых случаях использует кредит и регистрирует свою новую отдельную единицу жилья. Если бы налоги и сборы взимались на каждом этапе, трансформация создала бы серьезное финансовое бремя. Именно поэтому законодатель предоставил специальные финансовые льготы для сделок в рамках Закона № 6306.

Статья 7, пункт 9 Закона № 6306 предусматривает, что определенные продажи, передачи, регистрации, ипотечные сделки и другие операции, связанные с преобразованием имущества в рамках данного закона, освобождаются от нотариальных сборов, сборов за регистрацию земли, муниципальных сборов и платежей, налога на наследство и передачу имущества, сборов за оборотный фонд, гербового сбора и налога на банковские и страховые операции (BSMV) для определенных кредитных операций. Эта сфера действия закона также подробно разъясняется в информационных текстах провинциальных управлений Министерства.

Правовая основа для освобождения от уплаты налогов

Фундаментальным основанием для освобождения от налогов и сборов в проектах городской трансформации является статья 7 Закона № 6306 и статья 16 Положения о применении Закона № 6306. Положение гласит, что освобождение от налогов, сборов и платежей в соответствии с законом будет применяться независимо от того, соответствуют ли существующие строения на рассматриваемой территории правилам зонирования. Это положение особенно важно при трансформации старых строений, нарушающих правила зонирования, поскольку само по себе наличие разрешения, разрешения на эксплуатацию или нарушение правил зонирования в существующем строении не приводит автоматически к отказу в освобождении от налогов.

Статья 16 Положения о порядке осуществления также предусматривает, что в зонах повышенного риска, резервных зонах застройки и на участках, содержащих здания повышенного риска, если строительство осуществляется физическими или юридическими лицами, муниципалитеты не будут взимать плату за новые строительные площади, не превышающие в полтора раза существующую площадь. Если новое строительство включает в себя как жилые, так и коммерческие помещения, льготная площадь будет применяться в соответствии с соотношением площади жилых и коммерческих помещений в здании.

Таким образом, льготы по преобразованию городских территорий следует рассматривать на двух отдельных уровнях. Первый уровень включает в себя льготы по сделкам, связанным с правоустанавливающими документами, нотариальными сборами, гербовым сбором, оборотными фондами и аналогичными вопросами. Второй уровень представляет собой специальную льготу в отношении муниципальных сборов и платежей для новых строительных площадок, площадь которых в 1,5 раза превышает площадь существующей застройки.

Какие налоги, сборы и платежи не взимаются?

Ниже перечислены основные налоги, сборы и платежи, которые не подлежат взиманию в соответствии с Законом № 6306 и его Положением о применении:

Нотариальные сборы,

Кадастровые и земельные сборы

Некоторые сборы, взимаемые муниципалитетами,

Гербовый сбор,

Налог на наследство и передачу имущества,

Налог на банковские и страховые операции (BSMV) на денежные средства, полученные в качестве процентов по кредитам

Комиссии оборотного фонда,

Определенные сборы, установленные муниципальным советом в отношении зданий, представляющих опасность, и новых зданий, которые будут построены на их месте.

Перечень статей, которые не подлежат взиманию, четко указан в статье 16, пункте 12 Положения о порядке применения: нотариальные сборы, сборы за регистрацию земель и кадастр в соответствии с Законом № 492 о сборах; некоторые муниципальные сборы в соответствии с Законом № 2464 о муниципальных доходах; гербовый сбор в соответствии с Законом № 488 о гербовом сборе; налог на наследство и передачу имущества в соответствии с Законом № 7338 о налоге на наследство и передачу имущества; а также сборы, взимаемые под названием BSMV (налог на банковские и страховые операции) и сборы оборотного фонда в соответствии с Законом № 6802 о налогах на расходы.

В информационных текстах, опубликованных провинциальными управлениями Министерства окружающей среды, урбанизации и изменения климата, также указывается, что нотариальные сборы, сборы за регистрацию земли, муниципальные сборы, гербовый сбор, налог на наследство и передачу имущества, сборы за оборотный фонд и налог на банковские и страховые операции (BSMV) относятся к числу статей расходов, которые не должны взиматься в рамках данного положения.

Освобождение от уплаты сборов за регистрацию в земельном реестре

Одним из наиболее важных исключений в проектах городской трансформации является освобождение от уплаты сборов за оформление права собственности. Это связано с тем, что процесс трансформации включает в себя множество операций с правом собственности, таких как передача старой собственности, регистрация нового здания, передача отдельных помещений, первоначальная продажа отдельных помещений, выделенных подрядчику, регистрация новых отдельных помещений на имя собственников и оформление ипотеки. В обычных условиях эти операции могут привести к высоким сборам за оформление права собственности.

В соответствии с Законом № 6306, первая продажа, передача, регистрация и оформление ипотеки на имущество, подлежащее переоборудованию до переоборудования, а также первая продажа, передача, регистрация и оформление ипотеки на новые строения, возникшие в результате переоборудования, собственникам, подрядчику, выполняющему работы, и лицам, которые использовали рискованное строение в качестве арендаторов или владельцев ограниченных вещных прав в течение как минимум одного года, могут быть освобождены от уплаты сборов за оформление правоустанавливающих документов. Циркуляр Главного управления земельного кадастра № 2024/1 также разъясняет, что сделки в этой сфере освобождаются от уплаты сборов за оформление правоустанавливающих документов и некоторых других финансовых сборов.

Однако освобождение от уплаты регистрационных сборов за землю не является неограниченным. Например, на участках, где выявлено рискованное строение, но которые не объявлены рискованной зоной или зоной резервного строительства, освобождение от регистрационных сборов за землю при первой продаже до преобразования будет применяться только к той части земли, которая соответствует рискованному строению на участке; сборы будут взиматься за оставшуюся часть. Поэтому, особенно на больших участках, следует тщательно изучить соотношение между площадью рискованного строения и площадью участка.

Налог на передачу прав собственности подрядчикам

В проектах по преобразованию городов подрядчики часто приобретают отдельные независимые объекты или доли в земельных участках в рамках строительного контракта в обмен на доли в земельных участках. Вопрос о том, освобождаются ли эти передачи подрядчику от уплаты сборов за регистрацию в земельном реестре, часто обсуждается на практике.

Статья 7, пункт 9 Закона № 6306 освобождает от налогов и сборов первичную продажу, передачу, регистрацию и ипотечные сделки с новыми строениями, являющимися результатом проектов городской трансформации. В циркуляре Главного управления земельного кадастра (TKGM) также указывается, что первичные продажи, передача, регистрация и ипотечные сделки, осуществляемые подрядчиками, Министерством, Администрацией Президента, TOKİ (Управление жилищного строительства), İller Bankası (Провинциальный банк), администрациями и их дочерними компаниями, а также инвестиционными партнерствами в сфере недвижимости, при определенных условиях будут освобождены от налогов, сборов и платежей.

Однако не каждая сделка, совершенная в пользу подрядчика, должна автоматически подпадать под действие исключения. Сделка должна действительно являться результатом заявления о преобразовании в соответствии с Законом № 6306. Кроме того, передача должна носить характер «первоначальной продажи/передачи», ее связь с преобразованием должна быть документально подтверждена, а необходимые документы должны быть представлены в земельный кадастр. При последующих продажах подрядчиком третьим лицам объем действия исключения также должен оцениваться с учетом того, является ли сделка первоначальной продажей, находится ли здание в зоне риска/резервной зоне/зоне риска, а также даты совершения сделки.

Освобождение от нотариального сбора

В процессе урбанизации осуществляется множество нотариальных сделок. В нотариальной конторе могут быть составлены такие документы, как договоры купли-продажи в обмен на долю в земельном участке, договоры купли-продажи в обмен на права на строительство, договоры о купле-продаже, доверенности, уведомления, обязательства, формы согласия и протоколы. Нотариальные сборы за такие сделки могут быть весьма существенными.

Закон № 6306 и его Положение о применении предусматривают, что нотариальные сборы не взимаются за сделки, отвечающие условиям, подпадающим под действие Закона. Положение прямо включает в сферу действия этого исключения нотариальные сборы, взимаемые в соответствии со статьей 38 Закона № 492 о сборах.

Однако, чтобы нотариальная сделка подпадала под освобождение от уплаты налогов, документ должен быть действительно связан с проектом городской трансформации. Например, договор купли-продажи недвижимости в обмен на долю в земельном участке между собственниками и подрядчиком, расположенном на участке, признанном опасным для строительства, может подпадать под это исключение. И наоборот, обычная сделка купли-продажи недвижимости или другой коммерческий договор, не связанный с трансформацией, не может быть освобожден от уплаты налогов только потому, что одна из сторон является одним и тем же собственником недвижимости.

При совершении сделок у нотариуса важно, чтобы в документе об оценке рисков, правоустанавливающем документе, соответствующем административном документе, документе, подтверждающем, что недвижимость находится в зоне градостроительной реконструкции, и в тексте договора содержалась четкая ссылка на Закон № 6306. В противном случае может быть взыскана нотариальная плата; в этом случае впоследствии может возникнуть необходимость в ее возврате.

Освобождение от гербового сбора

Освобождение от гербового сбора в проектах по преобразованию городов особенно важно для договоров с подрядчиками и сделок с официальными учреждениями. Поскольку строительные контракты в обмен на землю представляют собой дорогостоящие соглашения, они, как правило, могут облагаться значительным гербовым сбором. Закон № 6306 включил в сферу действия освобождения от гербового сбора документы, подготовленные для таких сделок, а также документы, подготовленные для платежей, связанных с закупкой товаров и услуг официальными учреждениями.

В Постановлении о применении также предусмотрено, что гербовый сбор, взимаемый с документов, подлежащих обложению гербовым сбором в соответствии с Законом № 488 о гербовом сборе, не должен взиматься при соблюдении условий, изложенных в статье 7 Закона.

Таким образом, строительные контракты, протоколы, обязательства, некоторые официальные документы и документы, непосредственно связанные с переоборудованием зданий, представляющих опасность, в соответствии с Законом № 6306, могут быть освобождены от гербового сбора. Однако содержание документа имеет решающее значение. Контракт должен четко относиться к работам по переоборудованию; в нем должны быть указаны стороны, объект недвижимости, связь с зданием или зоной применения, представляющими опасность, а также сфера действия Закона № 6306.

На практике наиболее частые проблемы возникают с договорами субподряда, договорами между подрядчиком и субподрядчиками, договорами на оказание консультационных услуг по проекту или договорами купли-продажи с третьими лицами. Каждый из этих документов должен оцениваться отдельно. Освобождение от гербового сбора основного договора о преобразовании не означает автоматически, что все коммерческие договоры, косвенно связанные с проектом, освобождаются от гербового сбора.

Муниципальные сборы и платежи

Муниципальные сборы и платежи являются значительной статьей расходов в проектах по преобразованию городов. Разрешения на строительство, согласование проектов, процедуры зонирования, плата за подключение дорог и канализации, плата за парковку, разрешения на эксплуатацию и определенные сборы, устанавливаемые решениями муниципального совета, могут ложиться существенным бременем на собственников недвижимости или подрядчиков.

Статья 7, пункт 10 Закона № 6306 предусматривает, что в зонах повышенного риска, резервных зонах застройки и участках, содержащих здания повышенного риска, муниципалитеты не взимают плату за новые строительные площадки в размере, не превышающем полуторакратную площадь существующих площадей, независимо от изменения их назначения, если строительство осуществляется физическими и юридическими лицами. Это правило также прямо подтверждается в документах провинциальных управлений Министерства и в Постановлении о его применении.

Правило «1,5-кратной площади существующей постройки» здесь очень важно. Например, если площадь существующей постройки старого здания составляет 1000 м², то новое здание может быть освобождено от муниципальных сборов и платежей за площадь до 1500 м². Если площадь нового здания составляет 2000 м², то за избыток в 500 м² может быть применена разница в сборах и платежах. Если новое здание состоит как из жилых, так и из коммерческих помещений, то освобожденная от сборов площадь будет рассчитываться в соответствии с соотношением площади жилых и коммерческих помещений в новом здании.

Поэтому при расчете льгот по муниципальным сборам необходимо тщательно изучить существующую площадь старого здания, общую площадь нового здания, распределение жилых и коммерческих помещений, изменение функционального назначения, а также документы, подтверждающие разрешение на строительство.

Освобождение от платы за оборотный фонд

Сборы из оборотного фонда могут взиматься за операции по регистрации земель и кадастровому учету, определенные институциональные процедуры и технические заявки. Однако освобождение от сборов из оборотного фонда также предусмотрено для операций, подпадающих под действие Закона № 6306.

В Положении о порядке применения предусмотрено, что все сборы, взимаемые учреждениями и организациями под видом сборов из оборотного фонда, а также все сборы, установленные решением муниципального совета в отношении сооружений, признанных рискованными, и новых сооружений, которые будут построены на их месте, не должны взиматься.

Данное положение особенно важно в отношении операций по регистрации земельных участков. На практике было замечено, что некоторые земельные кадастровые управления могут взимать плату за оборотный фонд, даже если плата за регистрацию земельного участка не взимается. Если операция действительно подпадает под действие Закона № 6306 и соответствует условиям освобождения от платы, следует также запросить освобождение от платы за оборотный фонд.

Освобождение от налога на наследство и передачу имущества

Одним из менее известных пунктов, освобожденных от уплаты налогов в рамках проектов городской трансформации, является налог на наследство и передачу имущества. В Постановлении об исполнении закона налог на наследство и передачу имущества, взимаемый в соответствии с Законом № 7338 о налоге на наследство и передачу имущества, включен в перечень налогов, которые не подлежат взиманию.

Важно отметить, что данное освобождение не является общим освобождением от налога на наследство, распространяющимся на все сделки с наследством. Освобождение должно оцениваться в рамках условий, предусмотренных статьей 7 Закона № 6306, и в связи со сделками по конвертации имущества. Автоматическое освобождение от налога на наследство не применяется ко всей унаследованной собственности просто на том основании, что в будущем может произойти конвертация.

Если в рамках преобразования городской территории запрашивается освобождение от налога на наследство и передачу имущества, необходимо документально подтвердить связь сделки с заявлением о преобразовании в соответствии с Законом № 6306, статус здания/зоны повышенного риска/резервной зоны застройки, а также характер сделки по оформлению права собственности/регистрации.

Освобождение от налога на банковские и страховые операции по кредитным операциям

В проектах по преобразованию городов собственникам недвижимости или арендаторам, использующим здания, представляющие опасность, может потребоваться оформление кредитов. Согласно Закону № 6306, средства, полученные в качестве процентов по кредитам, выданным на эти цели собственникам недвижимости, а также тем, кто не является собственником недвижимости, но проживает или ведет свой бизнес в качестве арендаторов или обладателей ограниченных вещных прав в этих зданиях не менее одного года, освобождаются от налога на банковские и страховые операции (НБО).

Данное исключение специально снижает стоимость кредита. Однако заем должен действительно использоваться для целей городской трансформации. Необходимо хранить кредитный договор, банковское письмо, свидетельство о рискованном строительстве, документы, подтверждающие право собственности (собственник или арендатор/обладатель ограниченных вещных прав), а также документы, подтверждающие цель кредита.

Для получения льгот по кредитам условие «использование здания, представляющего опасность, в течение как минимум одного года» имеет важное значение для арендаторов и владельцев ограниченных вещных прав. В циркуляре Главного управления земельного кадастра и регистрации указано, что в случаях, когда это невозможно установить по документам, необходимо документально подтвердить письмом от соответствующего органа, что арендатор или владелец ограниченных вещных прав использовал здание, представляющее опасность, в течение как минимум одного года.

Могут ли арендаторы и владельцы ограниченных вещных прав воспользоваться этим освобождением от налогов?

Да, они могут получить льготы при определенных условиях. Закон № 6306 также включает в число лиц или частных юридических лиц, которые использовали рискованное здание в качестве арендаторов или владельцев ограниченных вещных прав в течение как минимум одного года, помимо собственников. Эти лица могут иметь право на льготы, если они приобретают, регистрируют, закладывают или используют кредит для приобретения нового здания в результате преобразования.

Однако арендатор или владелец ограниченных вещных прав должен подтвердить свой статус. В качестве подтверждения могут служить договор аренды, свидетельство о регистрации адреса, счета за электроэнергию, воду и газ, налоговая справка, лицензия на ведение бизнеса, акт о праве собственности на ограниченные вещные права или письмо от соответствующего органа. Если не удается предоставить доказательства использования помещения в течение как минимум одного года, запрос на освобождение от требований может быть отклонен.

Поэтому в процессе преобразования городов арендаторам и владельцам бизнеса необходимо следить за тем, чтобы их документы были в порядке не только для получения помощи при выселении и переселении, но и для получения финансовых льгот.

Освобождение от налогов в случае объединения земельных участков с пустым участком

В проектах по преобразованию городов участки с проблемными зданиями иногда объединяют с незастроенными участками для создания более крупной проектной зоны. В этом случае на практике важным вопросом является то, распространяется ли вся льгота на вновь образованный участок.

Согласно Положению о реализации, если земельный участок, содержащий здание, представляющее опасность, объединяется с незастроенными участками для целей застройки, или если права на строительство на этом участке передаются другому участку посредством передачи прав на застройку, то освобождение от сборов и платежей за правоустанавливающие документы будет пропорционально соотношению площади участка, содержащего здание, представляющее опасность, к площади нового участка, образовавшегося в результате объединения или передачи прав на застройку. В соответствии с поправкой к положению от 4 февраля 2026 года в этот пункт также была добавлена ​​фраза «передача прав на застройку».

В циркуляре TKGM также указано, что если проблемный участок под застройку объединяется с участками, не подпадающими под действие Закона, то освобождение от уплаты регистрационного сбора за землю должно применяться пропорционально соотношению площади проблемного участка под застройку к площади нового участка.

Поэтому в проектах с многоквартирными домами расчеты льгот всегда должны производиться пропорционально. В противном случае запрос на льготу для всего участка может быть отклонен, или впоследствии может быть взыскана недостаточная сумма.

Предусмотрено ли освобождение от НДС?

Одним из наиболее запутанных вопросов в сфере урбанизации является НДС. Закон № 6306 прямо перечисляет сборы за регистрацию земли, нотариальные сборы, гербовый сбор, муниципальные сборы, налог на наследство и передачу имущества, налог на банковские и страховые операции (BSMV) и сборы за оборотный фонд в числе налогов и сборов, освобожденных от уплаты; однако автоматическое освобождение от НДС, распространяющееся на все операции по урбанизации, в этот список не включено.

Следовательно, утверждение «при преобразовании городов налоги не уплачиваются» неверно. НДС регулируется отдельным налоговым режимом. На ставку НДС могут влиять такие факторы, как сдача жилого помещения, сдача рабочего места, строительный контракт, чистая площадь, дата получения разрешения на строительство, дата сдачи объекта, характер жилого помещения и соответствующие указы Президента. Поэтому следует проводить отдельную оценку НДС на основе каждой отдельной сделки.

Практическое различие заключается в следующем: освобождение от сборов и налогов, предусмотренное Законом № 6306, обеспечивает надежную защиту в отношении таких статей, как сборы за регистрацию земельных участков, нотариальные сборы, гербовые сборы и муниципальные сборы. Однако в отношении НДС применяется различное законодательство в зависимости от характера продажи или строительных услуг. Поэтому в договорах с подрядчиками должно быть четко указано, кто несет ответственность за НДС, какая ставка будет применяться и включен ли НДС в цены.

Какие документы необходимы для освобождения от уплаты налогов?

Лица, желающие воспользоваться налоговыми и сборовыми льготами в рамках проектов по преобразованию городов, должны документально подтвердить, что данная процедура подпадает под действие Закона № 6306. На практике важны следующие документы:

Отчет об оценке рисков для зданий

Документ, подтверждающий завершение оценки рисков, связанных с зданием

Запись в земельном реестре,

Обозначение «Рискованная зона» или «Зона застройки резерва» является стандартным

Разрешение на снос или свидетельство о сносе

Разрешение на строительство,

Договор с подрядчиком,

Договор на строительство в обмен на долю в уже построенном здании

Таблица совместного использования независимых блоков,

Соответствующий административный документ,

Разрешение на использование, действительное как минимум в течение одного года, для арендатора или владельца ограниченных вещных прав

Письмо с указанием цели подачи заявки на кредит

В документе указано, что новая структура была создана в рамках преобразований

Технический документ, касающийся расчета коэффициента в случае консолидации или передачи прав на застройку.

В циркуляре TKGM указано, что если запрашивается освобождение от требований для новых зданий, построенных в районе, объявленном резервной зоной или зоной повышенного риска, необходимо предоставить документальное подтверждение в виде письма от Министерства/Администрации, подтверждающего, что новое здание расположено в резервной зоне или зоне повышенного риска.

Возврат несправедливо взысканных сборов и налогов

На практике сборы или налоги могут взиматься за сделки, которые должны быть освобождены от уплаты в соответствии с Законом № 6306. Это особенно часто встречается в случае сборов за регистрацию земельных участков, сборов за использование оборотного фонда, нотариальных сборов, гербового сбора и муниципальных сборов. Владелец или подрядчик могут быть обязаны уплатить налоги, поскольку они не могут документально подтвердить освобождение от уплаты налогов во время сделки или потому что соответствующее учреждение толкует освобождение от уплаты налогов узко.

В этом случае первым шагом является подача письменного запроса на возврат средств в учреждение, которое произвело платеж. В случае с регистрационными сборами, процедуру должны осуществлять налоговая инспекция и земельный кадастр; в случае с нотариальными сборами и гербовым сбором – соответствующая налоговая инспекция; в случае с муниципальными сборами – муниципалитет; а в случае с платежами в оборотный фонд – соответствующее учреждение.

Положения Закона о налоговом процессе, касающиеся исправления налоговых ошибок, имеют важное значение. Статья 126 Закона о налоговом процессе ссылается на статью 114, касающуюся срока давности для исправления ошибок; она в целом устанавливает систему, в которой налоговые ошибки не могут быть исправлены после истечения срока давности. В правовом тексте Главного управления по доходам (ГИБ) статья 126 также регулируется в разделе «Срок давности для исправления ошибок».

К заявлению на возврат средств необходимо приложить квитанции об оплате, документы, подтверждающие право собственности, нотариально заверенные документы, договоры, свидетельства о состоянии рискованных зданий, административные письма и обоснование освобождения от уплаты налогов. Если учреждение отклоняет заявление или не отвечает в установленный срок, в зависимости от конкретной ситуации следует рассмотреть возможность обращения в налоговый суд, административный суд или судебные инстанции.

Почему важно включить пункт об освобождении от уплаты налогов в договор?

В договорах о преобразовании городов необходимо регулировать освобождение от налогов и сборов. На практике возникают споры между собственниками недвижимости и подрядчиками по таким вопросам, как «кто несет ответственность за оплату сбора за оформление права собственности?», «кто оплатит нотариальные сборы?», «кто покроет гербовый сбор, если он возникнет?» и «кто оплатит разницу, если запрос муниципалитета на освобождение от сборов будет отклонен?».

Договор должен включать следующие положения:

Данная сделка подпадает под действие Закона № 6306

Будут использованы исключения, предусмотренные законом и нормативными актами

Кто предоставит документы, подтверждающие освобождение от уплаты налогов?

Если исключение не будет применено, какая сторона подаст заявку?

Кто будет нести ответственность за возврат неправомерно взысканных платежей?

Включен ли НДС в цену?

Кто будет оплачивать сборы, налоги и платежи, от которых не предусмотрено освобождение?

Как рассчитать коэффициент использования площади в 1,5 раза при расчете муниципальных сборов

Консолидация, передача прав на застройку или ответственность за соразмерность в случае проекта смешанного использования.

Без этих положений стороны могут возлагать друг на друга ответственность на этапе оплаты. Особенно в договорных соглашениях общие положения, такие как «все налоги и сборы являются ответственностью подрядчика» или «все расходы по оформлению права собственности являются ответственностью собственников», могут быть недостаточными. Необходимо четко указать, какие исключения применяются и кто будет нести ответственность за любые пункты, не подпадающие под эти исключения.

Наиболее распространённые ошибки

Наиболее распространенная ошибка в отношении освобождения от налогов и сборов в проектах по преобразованию городов заключается в предположении, что освобождение будет применяться автоматически. Хотя право на освобождение существует, учреждение все равно может потребовать уплаты сборов или налогов, если это право не будет документально подтверждено в процессе.

Вторая ошибка заключается в предположении, что все сделки освобождены от налогообложения. Освобождение распространяется только на сделки, отвечающие условиям, установленным в Законе № 6306. Сделки, не связанные с конвертацией в собственность, или сделки, рассматриваемые как вторые/последующие продажи, могут быть исключены из налогообложения.

Третья ошибка — путать НДС с освобождением от уплаты сборов за регистрацию земли или гербового сбора. НДС следует рассматривать отдельно.

Четвертая ошибка заключается в том, что не учитывается правило, согласно которому муниципальные сборы должны составлять 1,5 раза больше существующей площади застройки. За превышение площади может возникнуть разница в сборах и платежах.

Пятая ошибка заключается в неправильном расчете соразмерности при объединении или передаче прав на застройку с пустым участком. В таких случаях льгота может применяться только к части рискованного строительного участка, а не ко всему новому участку целиком.

Шестая ошибка — это несвоевременное обращение за возвратом несправедливо взысканных платежей. Документы об оплате следует сохранять, и процесс возврата не должен затягиваться.

Заключение

В проектах по преобразованию городов освобождение от налогов и сборов является одним из важнейших правовых преимуществ, снижающих затраты на преобразование для собственников недвижимости и участников проекта. Закон № 6306 и его Положение о применении предусматривают обширные льготы в отношении нотариальных сборов, сборов за регистрацию земли и кадастр, муниципальных сборов, гербового сбора, налога на наследство и передачу имущества, налога на банковские и страховые операции (BSMV) по кредитным операциям, сборов за оборотные фонды и некоторых институциональных сборов.

Однако эти исключения не являются неограниченными. Сделка должна подпадать под действие Закона № 6306, быть непосредственно связана с преобразованием, соответствовать критериям первоначальной продажи/передачи/регистрации, иметь документально подтвержденный статус рискованного здания/рискованной зоны/резервной площади здания, а также должны быть представлены необходимые административные документы. Необходимо также учитывать правило о муниципальных сборах (1,5-кратный размер существующей площади застройки), правило пропорционального распределения прав на застройку с незастроенными участками, а также требование минимального срока пользования в один год для арендаторов/владельцев ограниченных вещных прав.

В заключение, при финансовом планировании проектов по преобразованию городов следует с самого начала рассчитывать не только затраты на строительство, субсидии на аренду и долю подрядчика, но и налоговые и сборовые льготы. В договор следует включить пункты об освобождении от налогов, документы должны быть подготовлены до оформления права собственности и нотариальных сделок, необходимо проверить расчеты муниципальных сборов, НДС следует рассчитывать отдельно, а также своевременно подавать заявления на возмещение несправедливо взысканных платежей. Правильно организованный процесс предоставления льгот защищает собственников недвижимости и подрядчиков от значительных финансовых затрат; плохо или ненадлежащим образом организованный процесс может привести к ненужным сборам, налогам и судебным искам о возврате средств.