Недобросовестность в отношении эвакуации по причине необходимости

В договорах аренды жилой и коммерческой недвижимости «выселение по причине необходимости» является одним из наиболее спорных вопросов как для арендодателей, так и для арендаторов. На практике некоторые арендодатели вынуждают арендаторов освободить помещение, даже если в этом нет реальной или крайней необходимости, ссылаясь на такие причины, как «я буду там жить сам», «мой ребенок будет им пользоваться» или «мне это нужно для бизнеса». Турецкий кодекс обязательств (TBK) предусмотрел такую ​​возможность и ввел требование о наличии реальной необходимости ; он также определил жесткие санкции, такие как «запрет на повторную сдачу в аренду» и компенсацию бывшему арендатору после выселения

В данной статье подробно рассматриваются вопросы определения недобросовестности , способы доказывания , процессуальная стратегия и доступные средства правовой защиты для арендатора в свете законодательства (Турецкий кодекс обязательств, статьи 350–355), текущей практики и критериев Верховного суда . В тексте приоритет отдается правам арендатора и практическим шагам; однако в нем также систематически объясняется, какие действия арендодателя могут создавать юридические проблемы.

1) Правовая основа и основные принципы

1.1. Турецкий кодекс обязательств. Статья 350 – Основания для арендодателя

Договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке, если у арендодателя есть веская причина использовать недвижимость в качестве места жительства или работы для себя, своего супруга, потомков, предков или лиц, которых он обязан содержать по закону

• Срок действия (бессрочный/срочный контракт):
  • В договорах с фиксированным сроком действия , по истечении срока действия ,
  • В случае бессрочных договоров иск о выселении может быть подан в течение одного месяца с даты, определенной при соблюдении сроков расторжения и уведомления .
• Бремя доказывания: Арендодатель несет бремя доказывания того, что потребность является подлинной, искренней и необходимой . Эта потребность должна была существовать на момент подачи иска и сохраняться на протяжении всего судебного разбирательства .

1.2. Турецкий кодекс обязательств, статья 351 – Потребности нового собственника

Если лицо , впоследствии приобретающее арендованное имущество, нуждается в нем в качестве места жительства/работы для себя, своего супруга, потомков, предков или лиц, которых оно обязано содержать по закону, оно может расторгнуть договор, подав иск в суд через шесть месяцев после направления письменного уведомления арендатору в течение одного месяца с даты приобретения . В качестве альтернативы, оно может подать иск в суд в течение одного месяца после окончания срока действия договора .

1.3. Статья 353 Турецкого кодекса обязательств – Продление срока путем уведомления

Если арендодатель направляет арендатору письменное уведомление не позднее крайнего срока подачи иска , то срок подачи иска продлевается на один арендный год. Это обеспечивает необходимую гибкость, особенно для того, чтобы избежать пропуска сроков, например, сроков, длящихся один месяц.

1.4. Турецкий кодекс обязательств, статья 354 – Ограничение оснований для иска

В договорах аренды жилых и коммерческих помещений положения о расторжении договора в судебном порядке не могут быть изменены в ущерб арендатору . Такая обязательная структура защищает арендатора от несправедливых положений, которые могут быть включены в договор

1.5. Турецкий кодекс обязательств, статья 355 – Запрет на повторную сдачу в аренду и выплату компенсации

После выселения по причине необходимости арендодатель не может сдавать недвижимость в аренду кому-либо, кроме бывшего арендатора, в течение трех лет без уважительной причины . Аналогично, в случаях выселения в связи с реконструкцией/ремонтом, недвижимость не может сдаваться в аренду в первоначальном состоянии в течение трех лет ; кроме того, бывший арендатор имеет приоритетное право на аренду отремонтированной недвижимости . В случае нарушения этого запрета бывшему арендатору будет выплачена компенсация, эквивалентная как минимум годовой арендной плате, уплаченной в последний год аренды . Эта компенсация является минимальной ; арендатор может потребовать дополнительную компенсацию, превышающую эту сумму

Краткое содержание: Статьи 350-355 Турецкого кодекса обязательств толкуют понятие необходимости узко ; они также предусматривают трехлетнюю защиту арендаторов после выселения . Эта защита направлена ​​на предотвращение злонамеренных/ложных заявлений о необходимости посредством экономических санкций .

2) Как распознать «злонамеренные намерения»?

Заявление о необходимости подлинным, искренним (в соответствии с принципом честности) и необходимым . На практике следующие признаки подозрение в недобросовестности :

1. Краткосрочная сдача в аренду: акт субаренды недвижимости третьему лицу вскоре после выселения . Во многих случаях это свидетельствует о неискренности
2. Подготовка к продаже и продажа: Подготовка к продаже и продажа в короткие сроки во время/после судебного разбирательства . Искренность сделки ставится под сомнение , если становится ясно, что основная цель арендодателя — получение прибыли в рыночных условиях .
3. Наличие альтернативного жилого/коммерческого помещения: У арендодателя или лица, нуждающегося в данной недвижимости, другое подходящее жилое/коммерческое помещение в пределах того же района/муниципалитета, однако, несмотря на это, подается ходатайство о выселении.
4. Временная/неопределенная потребность: которые носят временный характер (например, на определенный семестр) или неопределенного будущего , потребности, которые еще не возникли.
5. Прекращение потребности во время судебного разбирательства: Потребность должна сохраняться на протяжении всего судебного разбирательства; если она исчезнет, ​​в удовлетворении ходатайства о выселении будет отказано.

Практическое замечание: при оценке «подлинной и обоснованной потребности» суды учитывают такие данные, как данные о населении, адреса проживания, записи земельного кадастра, данные социального страхования, записи налоговых/профессиональных палат, медицинские отчеты и даже информацию о школах детей

3) План действий (с точки зрения арендатора)

3.1. Обязательная медиация как необходимое условие для подачи судебного иска

Начиная с 1 сентября 2023 года , в спорах об аренде, за исключением выселения в упрощенном порядке, обращение к медиатору до обращения в суд является обязательным условием для подачи иска . В спорах, таких как требования о компенсации в связи с выселением по причине необходимости, подача иска без предварительного обращения к медиатору будет отклонена по процессуальным основаниям .

Что должен сделать арендатор? Если после выселения обнаружено нарушение запрета на повторную сдачу жилья в аренду, как можно скорее ; если соглашение не будет достигнуто, приложив протокол собрания .

3.2. Компетентный и уполномоченный суд

• Юрисдикция: Мировой суд по гражданским делам обладает юрисдикцией в отношении всех споров, возникающих из договоров аренды (за исключением выселений путем упрощенного исполнения решений) .
• Юрисдикция: Общая юрисдикция принадлежит суду по месту жительства ответчика ; юрисдикция может также принадлежать суду по месту исполнения договора . На практике предпочтительнее обращаться в Мировой суд по месту нахождения недвижимого имущества из-за простоты доказывания и возможности осмотра на месте

3.3. Гонорары, расходы и порядок ведения судебных разбирательств

• В случае подачи иска о компенсации за нарушение условий выселения по причине крайней необходимости, судебные издержки рассчитываются пропорционально сумме иска.
• В гражданском судопроизводстве применяется упрощенная процедура ; необходимо проявлять осторожность в отношении представления доказательств и соблюдения сроков .

4) Варианты защиты прав арендатора (от А до Я)

Следующая пошаговая инструкция поможет вам снизить вероятность злонамеренного выселения .

4.1. Стратегия подготовки к эвакуации и во время эвакуации

1. Выявление потребностей и сбор доказательств: Существует ли конкретная связь между нуждающимся лицом (самим собой/его супругом/супругой/потомками/предками/иждивенцами) и арендодателем ? Есть ли у арендодателя другое подходящее жилье ?
2. Управление уведомлениями: Внимательно изучите уведомления и извещения от арендодателя (особенно уведомление о смене собственника в соответствии со статьей 351 Турецкого кодекса обязательств); даты вручения определяют критически важные временные периоды.
3. Соглашение и обязательство о выселении: При подаче обязательства о выселении четко укажите дату и время ; избегайте таких рисков, как дублирование подписей или подписи на пустых листах бумаги .

4.2. Мониторинг и обнаружение после эвакуации

1. Онлайн-объявления и архивы объявлений: , не было ли объявление о продаже объекта недвижимости повторно размещено порталах недвижимости и в архивах социальных сетей ; делайте скриншоты.
2. Новый договор аренды/подписка на электроэнергию и природный газ: Документы, такие как новый договор аренды с новым арендатором и счета-фактуры/записи об изменении подписки, являются доказательством фактического потребления
3. Свидетели из окрестностей и реестры жильцов: такие данные, как реестр товарищества собственников жилья, графики уплаты взносов и записи о посещениях здания, могут указывать на появление нового арендатора
4. Информация о недвижимости и адресе: Была ли арендованная недвижимость продана? Продажа неискренности .

4.3. Виды судебных исков и претензий

1. Требование о компенсации на основании статьи 355 Турецкого кодекса обязательств:
   • Нижний предел: сумма, эквивалентная годовой арендной плате, уплаченной предыдущим арендатором в последний год аренды .
   • Верхний предел: Дополнительная компенсация, если можно документально подтвердить фактический ущерб (например, расходы на переезд, потерю залога, разницу в арендной плате, потерю бизнеса) .
   • Срок исковой давности: как правило, 10 лет; отправной точкой обычно является аренду/продажи третьей стороне .
2. Осуществление приоритетных прав (в случаях реконструкции/восстановления): Защитите свои приоритетные права в случаях выселения в связи с реконструкцией/восстановлением . Арендодатель обязан предоставить письменное уведомление ; вы можете воспользоваться этим правом в течение 1 месяца
3. Меры предосторожности: Если существует риск фальсификации доказательств (например, кража договора аренды), могут быть рассмотрены меры предосторожности, а также запросы на идентификацию и сбор доказательств .
4. Компенсация за упущенную выгоду от аренды и расходы: расходы на переезд/комиссионные/установку, потеря залога, расходы, понесенные при обустройстве нового дома/коммерческого помещения, а также разница в арендной плате (из-за рыночных условий) могут быть заявлены по пунктам.
5. Установление и признание недобросовестности: На практике также запрашивается решение , устанавливающее недобросовестность , гарантирующее возмещение компенсаций, судебных издержек и гонораров адвокатов

Совет: В судебном процессе по делу о компенсации практичная стратегия заключается в том, чтобы установить сумму иска на нижнем пределе (годовая арендная плата) и оставить за собой право потребовать большую сумму ; затем, по мере увеличения фактического ущерба в ходе судебного разбирательства, возможно изменение /увеличение суммы иска

5) Доказательство злого умысла: комплекс доказательств

5.1. Документальные доказательства

• Новый договор аренды и банковские выписки для подтверждения платежей
• на электроэнергию, воду и газ (даты изменения имени).
• Объявления о продаже недвижимости ( архив скриншотов и URL-адресов ), записи с указанием даты
• Документация по недвижимости (сделки купли-продажи и ипотечные операции).
• Для оформления документов на рабочее место: свидетельство о регистрации в налоговой палате, свидетельство о регистрации в торговой палате, документы о регистрации в системе социального страхования (дата и место переезда предприятия).

5.2. Показания свидетелей и расследование на месте происшествия

• Свидетели из числа соседей, уборщиков и управляющей компании здания зачастую играют решающую роль
• Осмотр и экспертная оценка : При рассмотрении претензий по реконструкции/ремонту технические эксперты определяют пригодность объекта к использованию и невозможность его эксплуатации

5.3. Цифровой/временной штамп

• Нотариально заверенные или подписанные в электронном виде распечатки с указанием времени повышают историческую и содержательную целостность объявлений и корреспонденции

6) Практические дебаты и тенденции в Верховном суде

6.1. Дискуссия о требовании «выселения по решению суда»

На практике некоторые судебные решения требуют , чтобы выселение в соответствии со статьей 355 Турецкого кодекса обязательств было санкционировано судом и исполнено путем принудительного исполнения . Соответственно, добровольный отъезд арендатора или выселение, основанное исключительно на уведомлении, могут не являться основанием для требования компенсации. С другой стороны, в юридической доктрине высказываются критические замечания о том, что это условие является чрезмерно строгим и игнорирует вынужденное согласие арендатора .

Практический подход: если процесс выселения прошел стадии судебного разбирательства и принудительного исполнения , то иск о компенсации будет рассматриваться на более прочной основе. При добровольном выселении необходимо тщательно представить убедительные доказательства недобросовестности (например, немедленная сдача в аренду/продажу) и элементов принудительного согласия

6.2. Критерий «Подлинная, обоснованная и существенная потребность»

Согласно сложившейся судебной практике Верховного апелляционного суда, временная необходимость не может быть основанием для выселения; будущая /неопределенная необходимость не принимается; необходимость должна существовать на момент подачи иска и сохраняться на протяжении всего судебного разбирательства . Сдача в аренду или продажа арендованного имущества другому лицу вскоре после подачи иска подрывает искренность соглашения

6.3. Приоритетные права и проблемы их реализации при выселении из зданий/строительных площадок

Закон предоставляет бывшему арендатору приоритетное право на аренду отремонтированного жилья . На практике распространены проблемы, связанные с невыполнением арендодателем обязательства по письменному уведомлению и неопределенностью нового состояния арендуемого жилья/арендной платы. В таких случаях может быть заявлено о нарушении права приоритета , а также о выплате компенсации

7) Продолжительность и расчеты

• Право на регрессное взыскание по срочному договору : в течение 1 месяца с момента окончания срока действия договора .
• Для бессрочных договоров : в течение одного месяца с даты, определенной в соответствии со сроком расторжения и сроками уведомления .
• Новый владелец : уведомление в течение 1 месяца с момента приобретения + судебный иск через 6 месяцев ; в качестве альтернативы, расторжение договора + 1 месяц .
• Продление срока подачи иска : при наличии письменного уведомления — на один арендный год .
• Запрет на повторную сдачу жилья в аренду: 3 года.
• Приоритетное право (для застройки/реконструкции): 1 месяца после письменного уведомления арендодателя .
• Срок исковой давности (для выплаты компенсации): как правило, 10 лет (с момента аренде/продаже другой стороне, ).

8) Распространенные ошибки (с точки зрения арендатора)

1. Неспособность создать архив заявлений и доказательств: Если скриншоты и записи свидетелей не будут собраны своевременно, исправить ситуацию в дальнейшем будет сложно.
2. Пропуск медиации: Обязательная медиация является необходимым условием для начала судебного разбирательства.
3. Занижение запрашиваемой суммы : минимальная сумма составляет годовую арендную плату ; сумма компенсации может быть увеличена с сохранением права требовать большую сумму .
4. Нарушение права приоритета: Несоблюдение требований по подаче и превышение установленного месячного срока.
5. Пропуск сроков: Месячные сроки, предусмотренные статьями 350-351 Турецкого кодекса обязательств, определяют судьбу большинства дел.

9) Примеры анализа конкретных случаев (схематические)

Вариант А – «Краткосрочная аренда»

• Ситуация: Арендатора выселили под предлогом «там будет жить мой сын»; два месяца спустя квартира была выставлена ​​на продажу на сайте недвижимости, а на третий месяц был подписан договор.
• Подход: Собираются архивы рекламных объявлений и новые договоры/подписные документы. Подается заявление о медиации; если соглашение не достигается, подается иск о компенсации в соответствии со статьей 355 Турецкого кодекса обязательств . Требование: не менее годовой арендной платы + разница в расходах на переезд/комиссионные/арендную плату.

Пример Б – «Неискренность в продажах»

• Статус: Продажа документов, подтверждающих право собственности, вскоре после выселения .
• Подход: данные земельного кадастра (электронное правительство), распечатки сообщений/электронных писем, связанных с подготовкой объявления/продажи, показания свидетелей. Компенсация запрашивается путем акцентирования внимания на неискренности.

Вариант C – «Новый владелец и 6-месячный период ожидания»

• Ситуация: Новый владелец, приобретший недвижимость, уведомил об этом через месяц после приобретения.
• Подход: срока ; приоритет отдается процессуальным возражениям и предварительным условиям для судебного разбирательства. Если имело место выселение, добивается запрета на повторную сдачу помещения в аренду.