КАКИЕ ВИДЫ ДЕЛ РАССМАТРИВАЮТ ЮРИСТЫ ПО НЕДВИЖИМОСТИ?

В Турции строительный сектор остается одной из наиболее активных областей, и защита интересов участвующих сторон в условиях ежедневных изменений является юридической обязанностью. На практике часто возникают проблемы в юридических сделках, связанных с недвижимостью, такие как продажа образцов, аннулирование и регистрация прав собственности, экспроприация и компенсация за несанкционированное использование имущества. Поэтому для защиты интересов сторон до или после возникновения спора рекомендуется обратиться за юридической помощью к юристам по недвижимости, имеющим опыт в сфере имущественного права. В данной статье будут рассмотрены правовые ситуации, с которыми сталкиваются стороны в договорах купли-продажи недвижимости или сделках с недвижимостью в целом, а также типы дел, рассматриваемых юристами по недвижимости. Имущественное право и сделки с недвижимостью — это области, требующие экспертных знаний как в юридическом, так и в практическом плане. Поэтому, чтобы минимизировать потенциальные угрозы в ваших сделках с недвижимостью, получение консультационных услуг от опытного юриста по недвижимости будет выгодно.

 

ОТМЕНА РЕГИСТРАЦИИ ЗЕМЛИ И СУДЕБНЫЕ ИСКИ ПО ВОПРОСАМ РЕГИСТРАЦИИ

В сфере недвижимостирегистрация недвижимого имущества в земельном реестре является обязательным требованием. Однако на практике могут иметь место действия, ведущие к неправомерной или мошеннической регистрации. В таких случаях крайне необходимо аннулировать регистрацию недвижимого имущества в земельном реестре и провести его законную регистрацию. Законная регистрация недвижимости в земельном реестре четко определена в законодательстве.

Согласно Гражданскому кодексу, условия регистрации земельного участка следующие:

• Принудительное исполнение
• Экспроприация
• Занятие
• Наследство
• Это решение суда.
• Для того чтобы недвижимость стала предметом иска об аннулировании права собственности в соответствии с Гражданским кодексом ;
• Совершено без уважительной причины
• Регистрация или
• Изменение регистрации или
• Необходимо упомянуть те нарушения, которые были допущены в результате отказа от прав...

В отношении объектов недвижимости, являющихся предметом иска об аннулировании права собственности, можно упомянуть следующие виды таких исков:

• Иск об аннулировании свидетельства о праве собственности из-за ошибки в расчетах
• Иск об аннулировании договора о праве собственности на недвижимость в связи с заключением договора о пожизненном уходе
• Иск об аннулировании права собственности в связи с проблемой, касающейся семейного дома
• Иск об аннулировании свидетельства о праве собственности в связи с мошеннической передачей наследства
• Иск об аннулировании свидетельства о праве собственности в связи со злоупотреблением доверенностью.

Условия расторжения договоров аренды жилых или коммерческих помещений

Статья 339 Турецкого кодекса обязательств (Закон № 6098) гласит: «Положения, касающиеся аренды жилых помещений и подлежащих аренде рабочих мест, также распространяются на предметы, оставленные арендатору для использования вместе с ними. Однако эти положения не применяются к аренде недвижимого имущества, предназначенного для временного использования на срок шесть месяцев или менее».

В соответствии со статьей 347 и последующими статьями Закона № 6098, условия расторжения договоров аренды жилых или коммерческих помещений следующие:

• Посредством уведомления и
• Было заявлено, что существует два способа сделать это: посредством судебного разбирательства.

Кроме того, согласно статье 349 Турецкого кодекса обязательств, «В объектах недвижимости, сдаваемых в аренду для использования в качестве семейного жилья, арендатор не может расторгнуть договор аренды без явного согласия своего супруга. Если получение такого согласия невозможно или если супруг отказывается дать свое согласие без уважительной причины, арендатор может обратиться в суд за решением по этому вопросу. Если супруг, не являющийся арендатором, приобретает статус стороны договора аренды, уведомив арендодателя, арендодатель обязан отдельно уведомить арендатора и его супруга о расторжении договора и сроке оплаты, связанном с уведомлением о расторжении».

• В договорах аренды на фиксированный срок, согласно статье 348 Турецкого кодекса обязательств, «действительность уведомлений о расторжении договоров аренды жилых и коммерческих помещений зависит от того, были ли они поданы в письменной форме».
• В договорах аренды на неопределенный срок, особенно в отношении жилой и коммерческой недвижимости, расторжение таких договоров регулируется статьей 347, пунктом 2 Турецкого кодекса обязательств (ТБК). Согласно этой статье, «в договорах аренды на неопределенный срок арендатор может расторгнуть договор в любое время, в то время как арендодатель может расторгнуть его по истечении десяти лет с момента начала аренды, уведомив о расторжении в соответствии с общими положениями»

 

ЭКРИМИСИЛ - ДЕЛО ОБ ИЗЪЯТИИ БЕЗ ЭКСПРОПРИАЦИИ

Иск о неосновательном обогащении можно определить как требование администрации о взыскании компенсации, выплаченной арендатором муниципалитету, исходя из потенциальной прибыли, которая могла бы быть получена за период до несанкционированного использования государственной недвижимости физическими или юридическими лицами без разрешения администрации. Эта компенсация рассчитывается независимо от того, понесла ли администрация убытки или был ли арендатор виновен. Более того, иски о неосновательном обогащении могут возникать даже между наследниками; обязанность уведомлять о подаче иска до его подачи на наследников не распространяется.

Условия подачи иска о компенсации за незаконное использование имущества;

• злонамеренный ответчик
• Необходимо рассматривать использование имущества без согласия истца, то есть незаконное занятие, именно как таковое.

В иске о компенсации за незаконное занятие имущества к числу соответствующих дел относятся:

• Несанкционированное строительство,
• Несанкционированное использование,
• Продолжение использования арендованной недвижимости даже после истечения срока аренды без продления договора
• Занимать часть здания, арендованного для частного или общественного пользования

Короче говоря, арендатор, продолжающий проживать в помещении после истечения срока действия договора аренды, или лицо, осуществляющее строительные работы на частной земле/собственности без законного разрешения, считается совершившим акт незаконного занятия помещения и имеет законное право на компенсацию за такое незаконное занятие.

 

Иск о разделе имущества                                   

Иск о разделе имущества (izale-i şuyu) может быть подан, когда несколько лиц владеют недвижимостью. Этот иск также означает расторжение совместной собственности. В случаях совместной собственности совладельцы могут не достичь соглашения о разделе имущества. В таких ситуациях они подают иск о разделе имущества для прекращения совместной собственности. Иск должен быть направлен против всех совладельцев на основании изучения записей в земельном реестре. Эти иски в отношении недвижимости не могут быть завершены без включения в дело всех лиц, владеющих долей в собственности.

В судебном процессе о расторжении долевого владения обязательно присутствие всех совладельцев, если они живы, или, если они умерли, всех их наследников в соответствии со свидетельством о наследовании, полученным от соответствующего лица. Необходимо проверить данные о населении и адреса умершего и всех наследников, и для получения этой информации следует использовать все доступные средства. Если один из совладельцев или партнеров умирает, его наследники должны быть включены в судебное разбирательство в соответствии со свидетельством о наследовании.

 

ПРАВО НА ПРЕЕМСТВЕННОСТЬ

Право преимущественной покупки (право Шуфа) относится к приоритетному праву любого акционера, являющегося совладельцем, на приобретение недвижимости раньше тех, кто не является акционерами.

14-я Гражданская палата Верховного апелляционного суда в своем решении № E:2014/9317 K:2014/10866 определила право преимущественной покупки следующим образом:

Право преимущественной покупки — это право, предоставляемое совладельцам совместно принадлежащей недвижимости, дающее им приоритетное право на приобретение части или всей своей доли, если один из совладельцев продает свою долю третьему лицу. Это право возникает в момент установления отношений совместной собственности и может быть реализовано после продажи.

• Право преимущественной покупки может быть реализовано в следующих случаях:
• В совместной собственности
• С точки зрения заинтересованных сторон
• В отношении недвижимого имущества, которое фактически не было разделено
• против покупателя, который приобрел долю акционера

Акционеры, желающие воспользоваться своим правом преимущественной покупки, должны следить за сроками, установленными для осуществления этого права, чтобы избежать его утраты. Сроки осуществления права преимущественной покупки, иными словами, сроки подачи иска о преимущественном праве покупки, следующие:

• Если покупатель уведомил совладельцев, имеющих право преимущественной покупки, о продаже имущества через нотариуса, иск о преимущественной покупке должен быть подан в течение 3 месяцев с момента уведомления о продаже.
• Если о продаже не было сообщено совладельцам, имеющим право преимущественной покупки, через нотариуса, иск о преимущественном праве покупки должен быть подан в течение 2 лет с даты продажи.

УСУФРУКТ

Это вид права, устанавливаемый в связи с передачей прав пользования и получения выгоды от движимого или недвижимого имущества, вытекающих из прав его собственника, другому лицу.

В решениях 2-й Гражданской палаты Стамбульского регионального суда № 2017/71 и 2017/94 право узуфрукта определяется следующим образом:

Лицо, обладающее правом пользования, имеет право извлекать выгоду из чужого имущества и пользоваться им полностью или частично, при условии сохранения его сущности, в течение срока, ограниченного его жизнью или установленного договором. Это объясняется тем, что собственник недвижимого имущества не имеет права или полномочий на его использование. С установлением этого права полномочия собственника по использованию полностью ограничиваются в пользу узуфруктуария. Узуфруктуарий осуществляет прямой и фактический контроль над соответствующим имуществом.

Существует три типа прав пользования с точки зрения их установления;

• Право на законное пользование плодом
• Право пользования устанавливается договором
• Право пользования устанавливается в судебном порядке

Обстоятельства, прекращающие право пользования, различаются в зависимости от их типа. К ним относятся:

• В отношениях пользования, установленных на фиксированный срок, истечение срока действия права или отказ от права
• Отсутствие, смерть или прекращение статуса юридического лица,
• Постановление суда,
• Удалить, завершить,
• Экспроприация недвижимости
• Продажа недвижимости путем принудительного исполнения решения суда

 

Договор на строительство в обмен на долю в земельном участке

Договор подряда на строительство в обмен на долю в земельном участке — это тип договора между землевладельцами и подрядчиками. На практике такие договоры, которые становятся все более распространенными в связи с проектами урбанизации, часто приводят к многочисленным спорам. Эти споры, как правило, возникают из-за отказа одной из сторон от договора или невыполнения обещаний. Для преодоления этих проблем необходимо, чтобы договоры составлялись земельным кадастровым управлением или нотариусом в соответствии со статьей 237 Турецкого кодекса обязательств, статьей 706 Турецкого гражданского кодекса, статьей 60 Закона о нотариате и статьей 26 Закона о земельном кадастре — иными словами, путем их установления на законной основе

Договор подряда на строительство в обмен на долю в земельном участке заключается между подрядчиками (или строительными компаниями) и землевладельцами для строительства здания на незастроенном участке или реконструкции существующего здания.

В строительных контрактах, где землевладелец обязуется передать долю в собственности в обмен на строительство, оформление таких контрактов в земельном кадастре или у нотариуса защитит стороны от потенциальных угроз.

 

ДЕЛО ОПРЕДЕЛЕНИЯ КОМПЕНСАЦИИ ЗА ЭКСПРОПИРАЦИЮ

Экспроприация — это процесс приобретения частной собственности в общественных интересах с выплатой компенсации. Принципы экспроприации частной собственности в пределах муниципальных границ, то есть ее приобретения в общественных интересах, регулируются Законом об экспроприации.

В процессе экспроприации соблюдаются определенные принципы; если в ходе этого процесса не удается достичь соглашения, администрация прибегает к юридическим средствам для определения и регистрации цены экспроприации. Собственник имущества оставляет за собой право подать иск об аннулировании в течение 30 дней с момента уведомления об иске об определении цены экспроприации, который будет подан администрацией.

В случаях экспроприации, если администрация подает иск об определении и регистрации суммы компенсации, применяется следующая процедура:

• В процессе экспроприации стоимость имущества определяется экспертами, назначенными судом, независимо от того, была ли экспроприация осуществлена ​​законным образом или нет
• Эксперты готовят для суда заключения, учитывающие характер имущества (земля, участок или здание), его площадь, любые налоговые декларации, сравнительные продажи, а также все объективные характеристики и факторы, которые могут повлиять на его стоимость.
• При определении компенсации они не смогут учитывать увеличение стоимости, которое произойдет в результате проектов развития и обслуживания, потребовавших экспроприации, а также прибыль, которая будет получена в соответствии с запланированным будущим использованием.
• В конечном итоге, окончательное решение о том, была ли процедура оценки точной, принимает судья.

Иск о возврате денежных средств, уплаченных по недействительному договору

Согласно статье 706 Гражданского кодекса Турции, статье 237 Обязательств Турции, статье 26 Закона о земельном кадастре и статье 60 Закона о нотариате, сделки купли-продажи недвижимости приобретают юридическую силу только при наличии официального договора купли-продажи. Иными словами, договор купли-продажи недвижимости с правом собственности, заключенный вне рамок официального договора купли-продажи, является недействительным. В этом вопросе консультация опытного юриста по недвижимости будет полезна обеим сторонам.

Если недвижимость продана по недействительному договору, покупатель может потребовать возврата средств на основании неосновательного обогащения. С другой стороны, если уведомление об оплате не было предоставлено, проценты за просрочку платежа не могут быть начислены. Кроме того, чтобы этот процесс не закончился для покупателя невыгодно, он может вернуть уплаченную сумму только в соответствии с условиями на тот момент, без потери стоимости; на этом этапе можно обратиться за консультацией к опытному юристу по недвижимости.

При определении цены продажи на момент возврата средств;

• Инфляция,
• темпы роста PPI-CPI,
• Повышение процентных ставок, цен на золото и обменных курсов
• Принимаются во внимание средние значения экономических показателей, таких как рост заработной платы государственных служащих и рабочих.

Таким образом, сумма, подлежащая возврату, должна быть скорректирована с учетом покупательной способности на дату первоначального платежа.

Договор купли-продажи недвижимости на основе типового образца

Договор купли-продажи недвижимости, составленный по типовому образцу, также известный как договор купли-продажи недвижимости с предоплатой, регулирует передачу и передачу еще не существующего объекта недвижимости с условием оплаты наличными или в рассрочку.

Договоры купли-продажи жилья с предварительной оплатой регулируются статьями 40 и 46 нового Закона № 6502 о защите прав потребителей. Согласно Закону о защите прав потребителей, договор купли-продажи жилья с предварительной оплатой определяется как: «...договор, в котором потребитель обязуется заранее оплатить продажную цену объекта недвижимости, предназначенного для проживания, наличными или в рассрочку, а продавец обязуется передать или доставить объект потребителю после полной или частичной оплаты цены».

Для того чтобы продавец мог заключить с покупателем договор купли-продажи на основе типового проекта, он должен сначала получить разрешение на строительство и, как минимум за один день до подписания договора, предоставить покупателю предварительную информационную форму, содержащую пункты, определенные Министерством. На этом этапе покупателям следует обратиться за помощью к опытному юристу по недвижимости, поскольку это защитит их от возможных задержек в передаче объекта или трудностей с поиском контактного лица.

ЗАДЕРЖКА СДАЧИ ЖИЛЬЯ, ПРОДАВАЕМОГО НА ЭТАПЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

Договоры предварительной оплаты жилья, также известные как договоры купли-продажи жилья на этапе строительства, в настоящее время широко используются в рекламных кампаниях. Эти кампании обычно используют различные каналы, такие как реклама в газетах, на радио и телевидении.

В договорах купли-продажи жилья с предварительной оплатой задержек в передаче объекта недвижимости могут возникать из-за таких факторов, как длительность процесса и участие множества сторон, что часто встречается на практике. В таких случаях обращение за помощью к опытному юристу по недвижимости может быть выгодно для сторон, предотвращая дальнейшие осложнения в случае возникновения споров.

Согласно решению Верховного суда, в случаях задержки сдачи жилья, если иное не предусмотрено или не предусмотрено вовсе, потребитель имеет право на компенсацию за задержку сдачи, поскольку это является общим условием сделки. Кроме того, другие решения Верховного суда подобного рода предоставляют покупателю право требовать компенсацию за упущенную выгоду до даты фактической сдачи жилья. В этой ситуации было указано, что покупатель также может воспользоваться одним из факультативных прав, предусмотренных статьей 125 Кодекса обязательств.

покупателя отказаться от договора купли-продажи жилья с предварительной оплатой без компенсации.

В договорах купли-продажи жилья с предварительной оплатой принципы, касающиеся невыполнения сторонами своих обязательств, также регулируются Законом № 6502 о защите прав потребителей, вступившим в силу 28 мая 2014 года. Как правило, сторона, не выполнившая свои обязательства, может столкнуться с санкциями, такими как выплата компенсации другой стороне за понесенные расходы. Однако существуют некоторые исключения. В таких случаях обращение за помощью к опытному юристу по недвижимости может быть полезным для предотвращения дальнейших осложнений.

Право покупателя на отказ от договора купли-продажи жилья с предоплатой рассматривается в статьях 43 и 45 Закона № 6502 о защите прав потребителей, вступившего в силу 28 мая 2014 года. Согласно этим статьям, в случае отказа покупателя от договора купли-продажи жилья с предоплатой он обязан выплатить продавцу компенсацию понесенных расходов. В этой связи сторонам может быть целесообразно обратиться за консультацией к специалисту по недвижимости.

Согласно Закону о защите прав потребителей, существуют условия, при которых покупатель имеет право отказаться от договора без уплаты каких-либо штрафных санкций. Эти условия следующие:

• Если покупатель расторгает договор по причине невыполнения продавцом своих обязательств вообще или ненадлежащего их выполнения, покупатель не будет подвергаться никаким штрафным санкциям за расторжение договора.
• Если покупатель умирает до передачи права собственности, его наследники могут расторгнуть договор.
• Покупатель также имеет право расторгнуть договор без компенсации, если он окажется не в состоянии вносить авансовые платежи из-за длительной нехватки дохода.
• Это ситуация, когда продавец отклоняет предложение покупателя заменить договор стандартным договором купли-продажи в рассрочку.

ДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЬЯ ПО ПРЕДОПЛАТЕ

Договоры купли-продажи недвижимости подлежат формальным требованиям. Хотя составление договоров купли-продажи недвижимости у нотариуса или в земельном реестре является обязательным требованием, это также выгодно для участвующих сторон. Действительно, на практике это может минимизировать убытки в случаях противоправных действий, таких как продажа недвижимости нескольким лицам, задержки в передаче права собственности или неконституционные финансовые требования.

Договор купли-продажи жилья с предварительной оплатой заключается либо в письменном виде, либо в виде договора-обещания о продаже, составленного у нотариуса, после регистрации передачи прав собственности в пользу потребителя в земельном реестре. В противном случае договор недействителен.

Продавец не может впоследствии заявлять о недействительности договора в ущерб потребителю. Кроме того, невозможно заключать с потребителями договоры купли-продажи жилья с предварительной оплатой до получения разрешения на строительство.

При продаже жилья с предоплатой регистрация в земельном реестре и заключение договора купли-продажи должны быть оформлены у нотариуса. В противном случае продавец не сможет впоследствии заявлять о недействительности договора в ущерб потребителю. Без указания на наличие действующего договора продавец не может требовать от покупателя оплаты или прямого взыскания долга.

ПРАВА СТОРОН В СЛУЧАЕ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА О НЕДВИЖИМОСТИ

При продаже жилья с предоплатой потребитель имеет право отказаться от договора без объяснения причин в течение двадцати четырех месяцев с даты заключения договора, с учетом прав, предусмотренных статьей 8 настоящего Положения.

Достаточно направить продавцу уведомление о расторжении договора через нотариуса. Если часть стоимости жилья покрывается за счет связанного кредита, продавец обязан незамедлительно уведомить соответствующее жилищно-финансовое учреждение о том, что потребитель воспользовался своим правом на расторжение договора.

В случае расторжения договора продавец может потребовать возмещения расходов, связанных с налогами, сборами и аналогичными юридическими обязательствами, возникшими в связи с продажей или обещанием продажи имущества, а также компенсации в размере до двух процентов от цены договора за первые три месяца с даты заключения договора, четырех процентов за период от трех до шести месяцев, шести процентов за период от шести до двенадцати месяцев и восьми процентов за период от двенадцати до двадцати четырех месяцев.

В случае расторжения договора, подлежащая возврату сумма и любые документы, возлагающие на потребителя обязательства, возвращаются потребителю в течение максимум ста восьмидесяти дней с даты получения продавцом уведомления о расторжении договора.

Если часть стоимости жилья покрывается за счет связанного кредита, то уплаченная потребителем покупная цена должна быть возвращена продавцом соответствующему жилищно-финансовому учреждению не позднее чем через девяносто дней с даты получения уведомления о возврате, за вычетом только расходов и компенсационных сумм, указанных в третьем абзаце. Жилищно-финансовое учреждение обязано незамедлительно возместить эту сумму потребителю в соответствии со статьей 37 Закона.

Покупатель имеет десять дней на возврат приобретенных товаров с момента оплаты продавцу или финансовому учреждению, а также с момента возврата любых документов, которые создают задолженность потребителя.

СТРАХОВАНИЕ ПОСЛЕ ЗАВЕРШЕНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

Строительные компании обязаны оформить страхование на случай завершения строительства до начала продаж домов, построенных по типовым проектам. Это страхование покрывает такие риски, как банкротство строительной компании или ее неспособность сдать дом потребителю в сроки, указанные в проекте.

В случае возникновения риска страховая компания обязана возместить потребителю все платежи, произведенные за недвижимость, включая первоначальный взнос и рассрочку, а также законные проценты.

Компенсации, гарантии и аналогичные обеспечения, предоставляемые в рамках страхования завершения строительства, не подлежат банкротству или ликвидационным процедурам, не могут быть изъяты и не подлежат мерам предосторожности или временному аресту.

ДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Все сделки, связанные с покупкой, продажей, арендой или строительством недвижимости, регулируются договорами. Эти договоры предоставляют обеим сторонам определенные права и налагают обязательства.

Формальные требования к договору купли-продажи недвижимости установлены законом и могут быть оформлены в письменной или официальной форме. Официальная форма означает, что договор должен быть заключен в присутствии государственного должностного лица. В то время как договор аренды может быть заключен устно, продажа недвижимости должна осуществляться только в присутствии сотрудника земельного кадастра. Договоры, которые по закону должны быть оформлены официально, считаются недействительными, если это формальное требование не соблюдено. Другими словами, если продажа недвижимости осуществляется не в присутствии сотрудника земельного кадастра, а в письменной форме на листе бумаги или устно, она считается недействительной. Любые изменения в договоре, оформленном письменным соглашением о продаже недвижимости, также должны быть внесены в официальных условиях.

Будь то продажа недвижимости, аренда или любой другой договор, всегда рекомендуется заключать договоры в письменной форме и подписывать их обеими сторонами, чтобы предотвратить проблемы в будущем. Потребителям следует помнить об этом. Хотя подробная информация, включая адреса и другие данные, будет полезна в договорах купли-продажи недвижимости, следует убедиться, что обе стороны подписывают договоры в письменной форме.

ПРОДАЖА ДОМА НЕСКОЛЬКИМ ПОТРЕБИТЕЛЯМ

Согласно статье 5 Положения о предоплаченных продажах жилья, опубликованного в Официальном вестнике от 27.11.2014 под номером 29188, «Если дом продается более чем одному потребителю, потребитель может воспользоваться правом расторгнуть договор без уплаты каких-либо сборов, таких как налоги, пошлины, расходы, компенсации и тому подобное, до момента передачи или доставки»

В договорах купли-продажи недвижимости с предоплатой потребителям недостаточно просто подписать соглашение с подрядчиком; оплата за недвижимость не должна производиться без формального договора. Для обеспечения выполнения условий договора важно, чтобы они были формально определены, и при необходимости на этом этапе рекомендуется обратиться за юридической помощью.

 

Как подать иск по делам о недвижимости? Каковы рамки исков о недвижимости? Сколько времени длятся судебные разбирательства по делам о недвижимости? Для получения дополнительной информации о стоимости судебных разбирательств по делам о недвижимости и аналогичных вопросах, а также по другим вопросам, вы можете обратиться за консультацией к нашим опытным юристам по недвижимости .