Какие типы зданий выиграют от амнистии в отношении зонирования?

1. Какова цель Закона об амнистии в строительной отрасли/Закона о мирном урегулировании строительных споров?

Амнистия в отношении зонирования по сути является двустороннего компромисса :

• С одной стороны, есть нелицензированные, незаконно построенные здания, здания, не получившие разрешения на эксплуатацию, здания, которые фактически используются годами, но юридически считаются «проблематичными»

• С другой стороны, существуют администрации, занимающиеся административными проблемами , связанными с этими сооружениями, такими как приказы о сносе, штрафы, невозможность подключения электричества и воды, а также невозможность преобразования их в кондоминиумную собственность

Этим послаблением в вопросах зонирования штат заявляет:

«Зарегистрируйте ваше здание, построенное до определенной даты и нарушающее правила зонирования, оплатите определенный сбор, и я урегулирую значительную часть своих административных споров с вами»

В этом контексте амнистия по вопросам зонирования:

• полного приведения конструкции в соответствие со строительными нормами .

• Это не дает права на строительство на неопределенный срок и без ограничений,

• здание сейсмостойкое .

Речь идёт всего лишь о документировании текущей фактической ситуации в определённых рамках и смягчении некоторых административных санкций .

---

2. Общие характеристики зданий, которые выиграют от зонирования в рамках амнистии

могут воспользоваться льготами по зонированию и свидетельство о регистрации здания, как правило, должны соответствовать следующим основным критериям:

2.1. Построенные до определенной даты

Закон об амнистии в отношении зонирования предусматривает, что соответствующее строение до определенной даты (в постановлении, вступившем в силу в 2018 году, этой датой была принята 31.12.2017).

Что это значит?

• Данное сооружение, должно быть, существовало на тот момент .

• Одного лишь наличия разрешения недостаточно; проект, находящийся еще на стадии строительства, как правило, не подлежит амнистии в отношении зонирования.

• Ожидается, что это будет сооружение, которое, по крайней мере, находится на стадии чернового строительства, и его основная часть уже начинает формироваться.

Даже если в ходе новых обсуждений по поводу амнистии в сфере зонирования эта дата будет перенесена на более ранний срок, логика не изменится: основное внимание всегда будет «строениям, которые фактически существовали до определенной даты .

2.2. Отсутствие лицензии или нарушение условий лицензии

Основной целью амнистии в сфере зонирования являются не здания, которые уже не имеют проблем и полностью соответствуют требованиям разрешений. Как правило:

• Сооружения, построенные без каких-либо разрешений,

• , несмотря на наличие лицензии, были построены в нарушение условий лицензии и утвержденного проекта,

• Здания, на которые получены разрешения на строительство , но еще не выданы разрешения на ввод в эксплуатацию ,

Это и есть естественная цель амнистии в отношении зонирования.

Примеры:

• Четырехэтажный многоквартирный дом, возведенный без разрешения на строительство

• Здание, которое было построено как пятиэтажное, несмотря на то, что по разрешению оно должно было быть четырехэтажным,

• Дома, в которых балконы были застеклены и переоборудованы в комнаты, а в садах незаконно обустроены кухни,

• Объекты и бизнес-центры, построенные в соответствии с проектной документацией, но используемые без разрешений на ввод в эксплуатацию..

Общим моментом для этих структур является их несовместимость с правилами зонирования. Амнистия в отношении зонирования, по сути, подразумевает административное попустительство этому «нарушению правил» в обмен на определенную плату

2.3. Соответствие отношений собственности

Взаимоотношения между землевладельцем и владельцем здания имеют чрезвычайно важное значение для сооружений, которые смогут воспользоваться льготами по зонированию

В общих чертах:

• здание на собственном земельном участке ,

• Если каждый акционер в совместно принадлежащем участке может подать заявку на свою долю,

• Если недвижимость расположена на государственной или муниципальной земле, и если подача заявки возможна, за некоторыми исключениями

Оценить это проще в рамках амнистии по вопросам зонирования.

Против этого:

• арендующее земельный участок, принадлежащий третьему лицу, и строящее на нем здание без разрешения,

• Те, кто возводит здания на земле без согласия землевладельца, действуя как самовольные поселенцы,

В большинстве случаев они не могут напрямую воспользоваться амнистией в отношении зонирования. Здесь определяющими факторами являются воля и намерение землевладельца.

2.4. Соответствие местоположению

Амнистия в отношении зонирования применяется неравномерно по всей стране. В некоторых конкретных районах, особенно тех, которые имеют важное историческое и природное значение, сфера действия амнистии сужается, или же некоторые территории полностью исключаются из нее .

В итоге:

• Хотя амнистия в отношении зонирования может применяться к строениям в районах и поселках, которые находятся в пределах границ стандартного плана зонирования,

• Выдача свидетельств о регистрации зданий запрещена или строго ограничена в таких районах, как побережье Босфора, некоторые исторические регионы и земли, находящиеся в ведении казначейства и отнесенные к зонам социальной инфраструктуры в утвержденных планах

Поэтому, отвечая на вопрос «Какие здания выиграют от амнистии в отношении зонирования?», необходимо также задать вопрос «Где находится это здание?»

---

3. Типы зданий, которые могут получить выгоду от строительной амнистии

Теперь давайте выйдем за рамки абстрактных понятий и рассмотрим типы зданий, часто встречающиеся в повседневной жизни. Следующие заголовки которые чаще всего подают заявки и которые часто получают выгоду от зонирования в рамках амнистии.

3.1. Нелицензированные жилые здания и квартиры

В Турции наибольшее внимание в рамках амнистии по зонированию, несомненно, привлекли нелицензированные жилые здания. Их основные характеристики:

• У здания нет никаких разрешений

• Это вопрос исключительно практического применения

• Хотя в земельном реестре этот участок по-прежнему зарегистрирован как «земля», на нем фактически стоит 3-4-этажный многоквартирный дом

• Отдельные квартиры могли быть куплены и проданы в течение многих лет без оформления права собственности на кондоминиум (например, посредством простых письменных соглашений, прямых продаж и т. д.).

В структурах такого типа:

• Если дата изготовления предшествует соответствующей дате,

• Если оно не находится в особо охраняемой зоне,

• Если это не нарушает права собственности третьих лиц,

В рамках программы амнистии по вопросам зонирования можно получить свидетельство о регистрации здания . Впоследствии, при соблюдении технических условий, может открыться путь к переходу в собственность на кондоминиум

3.2. Здания с несанкционированными этажами и пристройками

Второй тип включает в себя сооружения, которые, несмотря на наличие лицензии, несоответствия между лицензионным соглашением и проектной документацией . Например:

• Здание, которое по проекту должно было быть четырехэтажным, в итоге было построено пятиэтажным

• Дополнительные помещения и пристройки, нарушающие установленные нормы отступа от границ участка, переоборудование крытой парковки в магазин

• Полное застекление балконов ПВХ и превращение их в комнаты

• Проект предусматривает переоборудование подвала, предназначенного для хранения вещей или в качестве укрытия, в квартиру.

подобные нарушения незаконными постройками . Однако, если сооружение было построено до установленной даты и соблюдены критерии местоположения/права собственности, эта фактическая ситуация также может быть зарегистрирована в рамках амнистии по зонированию.

3.3. Участки и здания, предназначенные для строительства кондоминиумов, не получившие разрешения на ввод в эксплуатацию

Ещё одна ситуация, часто встречающаяся на практике:

• Разрешение на строительство получено

• Право собственности на кондоминиум оформлено, и квартиры проданы

• Однако речь идет о жилых комплексах , которые не получили разрешения на заселение из-за несоответствия нормам, незавершенного строительства, отсутствия парковочных мест, пожарных лестниц и т.д.

Самая большая проблема для владельцев такой недвижимости заключается в том, что она по-прежнему зарегистрирована в земельном кадастре как «независимые единицы в обмен на долю в земле» и не может перейти в собственность кондоминиума.

Амнистия в отношении зонирования предоставляет "выход" для зданий такого типа:

• Получение свидетельства о регистрации здания позволяет зафиксировать фактическую ситуацию

• Условия, касающиеся мест общего пользования, соблюдены, и получено согласие собственников

• На заключительном этапе может быть произведена смена собственника для установления права собственности на кондоминиум.

Таким образом, здания, которые были заселены или использовались в течение многих лет, но испытывают проблемы с обеспечением жильем, также относятся к числу сооружений, которые выиграют от амнистии в отношении зонирования.

3.4. Неформальные поселения и строения с свидетельствами о выделении прав собственности

Важной темой в законодательстве о зонировании неформальные поселения (трущобы). Граждане, прожившие годы в различных районах неформальных поселений, часто:

• Они живут на земле, на которую нет документов, подтверждающих право собственности, или документы на которую неясны

• них есть только свидетельства о выделении земельного участка или некоторые административные документы, выданные муниципалитетом.

Правила амнистии в сфере зонирования были разработаны таким образом, чтобы включить в них и этот сектор. При соблюдении условий:

• Для неформальных поселений,

• Для зданий, имеющих свидетельства о выделении прав собственности,

Получение свидетельства о регистрации здания может затем открыть путь к отдельному административному процессу/приватизации для юридического оформления права собственности на землю

3.5. Виноградные домики и постройки для огородов на полях в деревне

В сельской местности, особенно в деревнях, недавно включенных в состав крупных городов, часто наблюдается следующая картина:

• Объект недвижимости, зарегистрированный в земельном кадастре как «поле» или «сад»

• одноэтажный или двухэтажный загородный дом, домик для хобби или летний коттедж.

• Здание не имеет лицензии; в большинстве случаев оно было построено до расширения границ муниципалитета.

В таких случаях, если условия владения и местоположения благоприятны, можно воспользоваться амнистией для незаконных построек. Таким образом:

• Эти сооружения, которые активно используются уже много лет, зарегистрированы.

• Обеспечивается доступ к таким услугам, как электричество, вода и дороги

• Когда в будущем будет окончательно утвержден план зонирования, статус недвижимости и зданий станет более строгим.

3.6. Сборные, контейнерные и аналогичные легкие конструкции

Особенно в промышленных зонах и некоторых сельских районах:

• Сборные конструкции для складских, офисных или жилых помещений .

• Контейнеры, используемые на строительных площадках, переоборудуются в постоянные жилые помещения

• Легкие стальные каркасные конструкции,

Они занимают значительную долю рынка. Хотя все эти типы сооружений строятся по принципу «временного строительства», в конечном итоге они становятся постоянными и создают проблемы с точки зрения городского планирования.

К таким структурам также относятся:

• Если он был построен до соответствующей даты,

• Если только они не имеют особого статуса зоны ограниченного доступа в связи со своим местоположением

• Если имущественные отношения соответствуют установленным условиям,

Его можно оценить в рамках амнистии по вопросам зонирования и получить свидетельство о регистрации здания.

3.7. Солнечные электростанции (СЭС) и аналогичные энергетические объекты

Еще один часто встречающийся в последние годы пример — солнечные электростанции и аналогичные энергетические объекты, построенные на сельскохозяйственных землях. Эти объекты иногда:

• Без плана зонирования,

• До полного завершения процесса лицензирования,

• Это может быть установлено только на основании соглашений о подключении.

В данном случае энергетический объект также технически попадает в категорию нелицензированного или незаконно построенного здания . В рамках амнистии по вопросам зонирования административные риски могут быть снижены за счет получения свидетельства о регистрации здания для таких объектов при соблюдении определенных условий

3.8. Промышленные здания, склады и коммерческие помещения

Амнистия в отношении зонирования может распространяться не только на жилые здания, но промышленные и коммерческие сооружения . Например:

• Нелицензированные мастерские в небольших промышленных зонах

• Складские и логистические здания,

• Бизнес-центры, торговые галереи и торговые кварталы, построенные без разрешений или свидетельств о вводе в эксплуатацию

• Магазины, которые были расширены за счет незаконных пристроек.

Амнистия для незаконных построек в этих зданиях:

• Это снижает риск сноса и штрафов

• Это закрепляет законность подписок на электроэнергию и воду

• Это упрощает для предприятий проведение транзакций с банками и государственными учреждениями.

Разумеется, в каждом конкретном случае будут задействованы и многие другие инструменты, такие как природоохранное законодательство, охрана труда и техника безопасности, а также противопожарные нормы.

3.9. Строения на территории, принадлежащей казначейству или муниципалитету

Наконец, землях, принадлежащих казначейству и муниципалитетам, также представляют собой особую категорию с точки зрения зонирования и амнистии. В общих чертах:

• Данный объект недвижимости не предназначен для общественных нужд .

• Этот район не имеет однозначного статуса зоны социальной инфраструктуры

• Указанное сооружение должно было существовать до указанной даты

В этом случае получение свидетельства о регистрации здания для таких сооружений и последующая продажа земли законному владельцу могут стать проблемой.

---

4. Строения, исключенные из сферы действия амнистии по зонированию

Для правильного определения строений, подпадающих под действие зонировочной амнистии, какие районы исключены из нее . Это связано с тем, что для определенных регионов и типов зданий законодатель прямо : «Зонировочная амнистия здесь не применяется .

4.1. Босфор, Исторический полуостров, Исторический район Галлиполи и т. д.

Некоторые территории, указанные в специальных законах и считающиеся критически важными для культурного и природного наследия страны, исключены из действия правил зонирования, предоставляющих амнистию. Например:

• Некоторые участки береговой линии Босфора и живописной местности,

• Некоторые исторические районы Стамбула,

• Особо важные территории, такие как Исторический район Галлиполи,

В большинстве случаев выдача свидетельства о регистрации здания невозможна. Амнистия в отношении незаконных построек в этих районах гораздо более ограничена, а зачастую и вовсе невозможна, по сравнению с другими местами.

4.2. Строения в зонах, отнесенных к категории объектов социального назначения

В планах зонирования:

• К зонам социальной инфраструктуры относятся школы, больницы, парки, зеленые зоны, дороги, мечети и медицинские учреждения

• И на тех объектах недвижимости, которые Казначейство или муниципалитет окончательно выделили для этой цели,

Если незаконные постройки возводятся позже, то, как правило, они не подпадают под действие амнистии по зонированию. Это связано с тем, что под угрозой находятся не только правила зонирования, но и непрерывность предоставления государственных услуг

4.3. Сооружения, возведенные на земельных участках, принадлежащих третьим лицам

Ещё одно ограничение, особо подчёркнутое в положениях, касающихся амнистии в отношении зонирования, заключается в следующем:

• На земельном участке или поле, находящемся в частной собственности другого лица,

• Строения, возведенные арендаторами или самовольными поселенцами без согласия землевладельца

В этой связи выдача свидетельства о регистрации здания непосредственно самовольно занявшему его лицу не предусмотрена. В данном случае основным законным собственником является землевладелец. Поэтому в большинстве случаев заявление об амнистии в отношении зонирования должно подаваться землевладельцем в качестве собственника.

Это различие приводит к серьезным спорам на практике, особенно в отношении неформальных поселений, арендованных участков и сооружений, возведенных на сельскохозяйственных землях.

4.4. Новые незаконные постройки, возведенные после соответствующей даты

В правилах амнистии по вопросам зонирования указан временной лимит, : «Вы не можете воспользоваться этой амнистией для любых незаконных построек, возведенных после этой даты ». Следовательно:

• Построено после даты, установленной регламентом

• Новые здания, построенные без лицензии или незаконно

Как правило, они не могут воспользоваться амнистией в отношении зонирования. Это условие специально введено для того, чтобы предотвратить подобные нарушения в будущем.

---

5. Основные преимущества, предоставляемые свидетельством о регистрации здания

Недостаточно просто включить здание в сферу действия зонировочной амнистии; действительно важно то, какие конкретные права возникают. Основные последствия получения свидетельства о регистрации здания можно кратко резюмировать следующим образом:

1. Снижение риска сноса и штрафов:
   В зданиях, получивших свидетельство о регистрации здания, ранее выданные предписания о сносе и не подлежащие взысканию административные штрафы, как правило, становятся недействительными. Это значительно снижает давнюю тревогу собственника по поводу того, будет ли его здание снесено.

2. Доступ к инфраструктурным услугам, таким как электроснабжение, водоснабжение и газоснабжение:
   Многие незаконно построенные здания сталкиваются с риском судебных исков или штрафов из-за невозможности получить подключение к этим услугам или незаконного использования этих услуг. Свидетельство о регистрации здания открывает путь для официального подключения этих зданий к .

3. Самая большая проблема в многоквартирных домах с земельными участками, оформленными на право собственности, заключается в том, что документы, подтверждающие право собственности, не отражают фактическое положение дел. Благодаря амнистии по зонированию и свидетельству о регистрации здания, в зданиях, отвечающих условиям:
   

   • В документе о праве собственности тип недвижимости может быть изменен с «земля» на «здание»

   • При создании кондоминиумной структуры собственности каждая отдельная единица может получить отдельный документ, подтверждающий право собственности.

4. Завершение оформления права собственности на государственную недвижимость:
   На практике, в случае зданий, построенных на государственной или муниципальной недвижимости, имущество часто продается законному владельцу по рыночной стоимости . Это консолидирует право собственности как на землю, так и на здание, укрепляя цепочку владения.

5. Упрощение банковских и коммерческих операций,
   особенно в коммерческих и промышленных зданиях, благодаря получению свидетельства о регистрации здания и последующему оформлению права собственности на кондоминиум:

   • Используя банковский кредит,

   • Создание ситуации с заложниками,

   • Проведение оценки стоимости компании

Это дает существенное преимущество в подобных процессах.

---

6. Часто задаваемые вопросы на практике: конкретные примеры

Рассмотрим несколько примеров тем, которые больше всего интересуют граждан и клиентов, используя формат вопросов и ответов.

6.1. «Я застеклил свой балкон и переоборудовал его в комнату; могу ли я воспользоваться льготой по зонированию?»

Если:

• Здание было построено до соответствующей даты

• Процесс остекления балконов также был проведен до этой даты

• Если здание не расположено в зоне ограниченного доступа,

Нарушения, связанные с такими проектами, как правило, могут быть рассмотрены в рамках амнистии для незаконных построек. При подаче заявления на получение свидетельства о регистрации здания необходимо точно и честно указать заявленную площадь.

6.2. «У меня есть квартира в доме, в котором есть документ о праве собственности на землю, но в документе она по-прежнему указана как земельный участок»

Квартиры с документами на землю относятся к числу наиболее типичных случаев, подпадающих под действие зонировочной амнистии. При соблюдении условий:

• Сначала получают свидетельство о регистрации здания

• Затем предпринимаются необходимые шаги для изменения типа недвижимости и оформления права собственности на кондоминиум в земельном реестре

• В конечном итоге, на каждую отдельную единицу жилья можно получить отдельный документ, подтверждающий право собственности.

В этом процессе важны одобрение всех собственников, технические отчеты, карты и документы по зонированию; само свидетельство о регистрации здания является отправной точкой для перехода к праву собственности на кондоминиум.

6.3. «У меня есть небольшой дом в поле, я построил его в деревне»

Вот что следует учесть:

• Кому принадлежит это поле? Дом и земля принадлежат одному и тому же человеку?

• Был ли дом фактически построен до даты, указанной в соглашении об амнистии в отношении зонирования?

• Находится ли объект недвижимости в закрытой частной зоне (например, в специально отведенном общественном месте и т. д.)?

Если ответы на большинство этих вопросов утвердительные, то возможна амнистия для незаконного строительства домов на сельскохозяйственных землях в деревне. Однако в каждом конкретном случае необходимо тщательно изучить записи земельного кадастра, кадастровый статус и планировочные записи.

6.4. «Я открыл мастерскую на арендованном участке земли; могу ли я получить от этого выгоду?»

Общее правило таково:

• Без согласия землевладельца или путем подачи заявления совместно с землевладельцем,

• В случае с нелицензированными постройками, возведенными исключительно арендаторами, одностороннее обращение за амнистией в отношении зонирования зачастую невозможно.

В данном случае основным правообладателем является землевладелец. Поэтому в большинстве случаев арендатору, обустроившему мастерскую, действовать совместно с землевладельцем, .

---

7. Практический контрольный список для вашего собственного проекта

Клиенты часто спрашивают: «Уважаемый(ая) адвокат, будет ли мое здание подлежать амнистии в связи с изменением зонирования?» Для получения краткого ответа вы можете использовать следующий контрольный список :

1. Дата производства

   • Было ли здание построено до даты, указанной в соответствующем нормативном акте ?

   • Было ли хотя бы основное строительство завершено к этой дате?

2. Статус лицензии

   • Лицензия вообще не была получена?

   • Разрешение получено, но есть ли какие-либо несоответствия в проекте?

   • Разрешение на ввод в эксплуатацию не получено?

3. имущественные отношения

   • Здание находится на принадлежащем вам участке земли?

   • Если имущество находится в совместной собственности, соразмерно ли это вашей доле?

   • Если вы арендовали землю, принадлежащую другому лицу, и построили на ней здание, участвует ли землевладелец в этом процессе?

4. Местоположение и статус плана

   • Является ли ваш район особо охраняемой зоной, например, побережье Босфора, исторический полуостров или исторический район Галлиполи?

   • Примыкает ли ваш участок к территории, предназначенной для общественного пользования?

5. Тип конструкции и назначение

   • Это жилой дом, рабочее место, промышленное здание, склад, солнечная электростанция, сборная конструкция и т. д.?

   • Каково фактическое назначение объекта недвижимости (жилое, офисное, складское, производственное)?

Ответы на вопросы по этим пяти пунктам в значительной степени позволяют судить о вероятности того, что данное здание получит выгоду от амнистии в отношении зонирования. Разумеется, каждый случай требует отдельного изучения проектной документации, записей земельного кадастра, а также заключений муниципалитета и министерства.

---

8. Заключение: Правильная стратегия для объектов, получающих выгоду от строительной амнистии

В заключение, структуры, которые выиграют от амнистии в отношении зонирования, можно условно разделить на следующие категории:

• Дома и квартиры, построенные без разрешения до установленной даты,

• Здания, на которые имеются разрешения, но которые не соответствуют проекту (дополнительные этажи, закрытые балконы, пристройки и т. д.),

• Жилые комплексы и коммерческие центры, не получившие разрешения на ввод в эксплуатацию,

• Трущобы и постройки с документами, подтверждающими право собственности

• В деревне есть фермерские дома на земельных участках, домики для выращивания овощей и фруктов,

• Сборные конструкции, стационарные модули на основе контейнеров,

• Солнечные электростанции и аналогичные энергетические объекты

• Промышленные здания, мастерские, склады, коммерческие здания,

• Строения, расположенные на государственной или муниципальной собственности и не предназначенные специально для общественных нужд.

Против этого:

• Сооружения в некоторых районах, имеющих особый охранный статус,

• Незаконные постройки в специально отведенных зонах социальной инфраструктуры

• Сооружения, возведенные на земельном участке, принадлежащем третьей стороне, без согласия собственника

• Новые незаконные постройки, возведенные после соответствующей даты,

Как правило, оно исключено из зонировочной амнистии .

амнистия в отношении зонирования не устраняет риск землетрясенийи не делает здания технически безопасными . Свидетельство о регистрации здания в административном смысле лишь означает: «Я принимаю эту фактическую ситуацию при определенных условиях»; статический риск, проблемы с грунтом и необходимость градостроительной трансформации, остаются неизменными.

Что касается вашего собственного здания или собственности вашего клиента:

• Записи земельного кадастра,

• Статус зонирования,

• Текущие проекты и фактическое использование,

• Является ли это охраняемой территорией

Их следует рассматривать совместно; затем для каждого конкретного случая необходимо определить конкретную стратегию амнистии в отношении зонирования