Выбор подрядчика для преобразования городской среды

1. Не подписывайте договор, не понимая его юридической природы

Многие собственники недвижимости считают, что когда они видят документ с пометкой «договор на строительство в обмен на долю в готовом здании», это просто обычный договор аренды. Однако в проектах по преобразованию городов с подрядчиком заключаются следующие договоры:

В одном из аспектов передачей недвижимого имущества (вы отказываетесь от своей доли земли).
С другой стороны, это договор подряда, поскольку подрядчик обязуется построить конкретное сооружение в установленные сроки и с определенным качеством .
Кроме того, существует аспект обеспечения общественного порядка, который возникает в результате принятия законодательства о преобразовании городов и законов о зонировании .

Иными словами, подписанный вами документ — это не просто соглашение типа «давайте что-нибудь построим и будем жить в квартирах вместе»; это юридически сложный договор с серьезными последствиями. Как только вы это поймете, вы осознаете, что нельзя относиться к этому документу с позиции «давайте пока оставим это, разберемся позже».

Практический совет:
на самой первой странице договора;

Тип контракта,
Кто являются сторонами конфликта?
К какому объекту недвижимости относится данный договор?

Текст должен быть написан очень четко. Если он нечеткий, обычно это влечет за собой серьезные юридические недостатки.

2. Проверьте надежность подрядчика с помощью документов, а не только слов

Самая распространенная ошибка при выборе подрядчика для проектов по преобразованию городов заключается в следующем:

«Я знаю эту компанию; они уже много со мной сотрудничали»

Однако с юридической точки зрения важно не то, говорит ли подрядчик : «Я это сделал», а то, может ли он с помощью подтверждающих документов доказать, что у него были для этого возможности .

Вот несколько моментов, которые обязательно следует уточнить и проверить при выборе подрядчика:

Данные компании, зарегистрированные в торговом реестре (дата основания, партнеры, капитал),
Список завершенных проектов и, по возможности, рекомендации
Текущие проекты (компании, которые берутся за слишком много проектов одновременно, могут столкнуться с финансовыми трудностями)
Документы, касающиеся налоговых и социальных задолженностей
Независимо от того, проходила ли компания ранее такие процедуры, как банкротство, неплатежеспособность или ликвидация,
Технический персонал (действительно ли руководитель объекта, инженер и архитектор работают в этой компании?).

Не думайте: «А не будет ли неправильно попросить об этом?» Подрядчик — это тот, кто построит здание, в котором вы будете жить всю оставшуюся жизнь. Вы возьмете кредит, доверяя этому зданию, и будете растить в нем своих детей. Подрядчик, берущийся за такой проект, должен быть прозрачным и готовым предоставить всю необходимую документацию.

3. Не следует продолжать, не урегулировав вопросы полномочий и представительства между собственниками

Другой стороной договора является не только подрядчик; на вашей стороне также находятся собственники недвижимости . На практике это распространенная ситуация:

На квартиру претендуют три наследника, но документы подписывает только один человек
В случае квартиры, зарегистрированной на имя одного из супругов, разрешение на проживание в семейном доме от другого супруга не получено.
Существует совместное владение, но не все заинтересованные стороны участвуют в обсуждении
Адреса некоторых владельцев недвижимости устарели, что затрудняет доставку уведомлений.

В таких случаях подписанный договор выглядит следующим образом:

Некоторые владельцы могут счесть его недействительным
В ходе судебных разбирательств могут быть предъявлены обвинения в «несанкционированном представительстве»
В процессе регистрации недвижимости могут возникнуть проблемы.

Следовательно, до заключения договора:

Необходимо предоставить актуальные данные земельного кадастра
Владелец (владельцы) каждой отдельной единицы жилья должен быть четко указан
При необходимости следует подготовить такие документы, как свидетельства о наследстве, доверенность и формы согласия на использование семейного дома
Необходимо составить протокол, в котором будет указано, какие собственники недвижимости присутствовали на собраниях лично, а какие были представлены по доверенности.

Помните: если владелец недвижимости позже скажет: «Я не подписывал такой договор», это может повлиять на весь проект.

4. Никогда не подписывайте никаких документов, не уточнив долю земли и распределение новых квартир

Это одно из мест, где чаще всего вспыхивают драки:

«Моя старая квартира была больше, почему же мне сейчас дают квартиру поменьше?»
«Моя квартира в передней части дома была лучше, почему же мне теперь дали квартиру в задней части?»
«Раньше моя доля в земельном участке была выше, почему же в новом проекте она стала меньше?»

Подобные споры часто четкой и количественной таблицы распределения долей .

В договор необходимо включить следующее:

Текущая квартира каждого из владельцев :
- Номер независимого блока,
- Доля земли,
- Общая и, по возможности, чистая площадь в квадратных метрах
- Фасад и местоположение.
каждый собственник получит отдельную квартиру :
- Номер дома, этажа, квартиры
- Общая и, по возможности, чистая площадь в квадратных метрах
- Дополнительные удобства, такие как складские помещения, парковки и сады.

В идеале, эту информацию следует собрать в таблицу, приложить к договору и подписать индивидуально всеми собственниками.

Если одним домовладельцам предоставляются квартиры большей площади, а другим — меньшей, и баланс достигается «за счёт денег», то эти компенсационные выплаты должны быть чётко оговорены: кто кому будет платить, когда и сколько.

5. Проект, технические характеристики и качество материалов должны быть включены в качестве приложения к контракту

Когда речь заходит о «выборе подрядчика для преобразования городской среды», большинство людей сосредотачиваются только на вопросе «сколько квадратных метров будет в моей квартире?». Однако действительно важным вопросом является качество здания и его сейсмостойкость.

Если в договоре просто указано, что «будут использованы материалы класса люкс», имейте в виду, что это предложение может оказаться бесполезным в будущем. Потому что понятие «люкс» допускает самые разные толкования.

Потому что:

Архитектурный проект,
Статический проект,
Электротехнические и механические проекты,
В частности, подробные технические характеристики.

Это должно стать неотъемлемой частью договора .

Что должны включать технические характеристики?

Конкретный класс,
Тип и качество используемого железа
Наружная теплоизоляция и облицовка
Напольное покрытие в местах общего пользования, лестницы, перила, освещение
Межкомнатные двери, окна, паркет, керамическая плитка, кухонные и ванные шкафы
Система отопления (комбинированный котел, центральное отопление, подогрев пола и т. д.),
Количество и вместимость лифтов,
Особенности парковки, навеса и зон отдыха.

Если это будет оформлено в письменном виде, то когда наступит срок доставки:

Некачественная и неполная работа легко выявляется
Аргументы типа "Мы так не разговаривали" будут сведены к минимуму
Это послужит наглядным ориентиром при экспертной оценке.

6. Срок действия, график поставки, поддержка при аренде и штрафы за просрочку платежа должны быть четко указаны

В проектах по преобразованию городов одним из наиболее важных вопросов для собственников недвижимости период строительства и арендная плата, которую приходится платить.

Если в договоре содержатся лишь расплывчатые формулировки, такие как «строительство будет завершено в разумные сроки», вы подвергаетесь большому риску.

Что следует учесть:

Дата начала строительства должна быть конкретной (например, снос начнется не позднее, чем через … дней с даты выдачи разрешения)
Дата завершения строительства должна быть указана в формате день/месяц/год
Необходимо указать размер субсидии на аренду или арендной платы , подлежащей выплате собственникам недвижимости в период строительства
Подрядчику следует выплатить дополнительную компенсацию арендной платы и/или штрафные санкции в случае задержки .
Обстоятельства, при которых подрядчик может заявить об «обоснованной задержке», должны быть перечислены в ограниченной и конкретной форме (исключительные обстоятельства и т. д.).

Например, в договор можно включить пункты, основанные на следующей логике:

За каждый месяц, прошедший после даты сдачи объекта в эксплуатацию, указанной в договоре, собственникам будет выплачиваться дополнительная арендная плата в размере … турецких лир
Если задержка превышает ... месяцев, владельцы имеют право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.

Подобные четкие положения не только дисциплинируют подрядчика, но и снижают усталость от неопределенности у собственников недвижимости.

7. Необходимо создать систему передачи права собственности, внесения залога и поэтапной передачи права собственности

Многие землевладельцы заранее передают свои доли земли подрядчику, полагая, что «подрядчик и так заслуживает доверия», когда начинается проект. Это один из самых опасных шагов.

Досрочная и массовая передача прав собственности на недвижимость сопряжена со следующими рисками:

Подрядчик закладывает долю земли банку; если банк не может получить кредит, ипотека остается в силе
Земельные участки конфискованы в связи с задолженностью подрядчика
В случае банкротства подрядчика собственники недвижимости становятся обычными кредиторами
Строительство осталось незавершенным, и владелец не может ни восстановить право собственности, ни получить свою квартиру.

Для снижения этих рисков:

Передача прав собственности должна осуществляться обязательно постепенно .
Для каждого этапа строительства необходимо передать определенный процент земельного участка (например, X% после завершения черновых работ, остальная часть — после получения разрешения на ввод в эксплуатацию)
Выполнение этих этапов независимыми техническими отчетами или муниципальными документами.
от подрядчика банковскую гарантию, страховое поручительство или аналогичное надежное обеспечение
Необходимо четко указать, что подрядчик не может передавать или закладывать доли в земельном участке третьим лицам без получения письменного и недвусмысленного согласия собственников недвижимости.

Простого заявления «Мы доверяем друг другу» в отношении передачи собственности недостаточно с юридической точки зрения. Если система не построена на залоге и тщательном контроле, одного лишь «доверия» недостаточно для вашей защиты.

8. Кто будет заниматься административными процессами, такими как выдача разрешений, разрешений на ввод в эксплуатацию, снос зданий и выдача кредитов на преобразование городской среды?

Трансформация городов — это процесс, в котором участвуют многие административные структуры, такие как муниципалитет, Министерство окружающей среды, урбанизации и климата, земельный кадастр и налоговая инспекция.

В договоре должны быть четкие ответы на следующие вопросы:

Кто закажет оценку рисков зданий и кто её оплатит?
Кто будет отвечать за принятие решения о сносе и организацию этого сноса?
Кто будет подавать заявку на получение помощи в оплате аренды жилья или кредита для преобразования городской среды, и кто подготовит необходимые документы?
Кто отвечает за получение и продление разрешений для нового проекта?
После завершения строительства кто будет подавать заявку на получение разрешения на ввод в эксплуатацию (разрешения на использование здания)?

Как правило, подготовку технической документации и процедуры получения разрешений и свидетельств о вводе в эксплуатацию осуществляет подрядчик. Однако собственники недвижимости также играют свою роль;

Своевременное оформление доверенности
Подготовка необходимых документов (свидетельство о регистрации населения, ксерокопия свидетельства о праве собственности и т. д.),
Участие в совещаниях и процессах подписания

Это должно быть указано в договоре.

Без четкого разделения труда при возникновении административных препятствий все обвиняют друг друга; процесс застопоривается, и проект может быть отложен на годы.

9. Некачественная работа, гарантия и ответственность после поставки

Многим владельцам недвижимости кажется, что «работа завершена», когда строительство окончено и ключи переданы. Однако с юридической точки зрения значительная часть процесса начинается после передачи ключей

Чаще всего встречаются следующие варианты:

Вскоре после доставки в стенах появились трещины
Высокие счета за коммунальные услуги из-за недостаточной теплоизоляции
Протечки в водопроводе, сырость, плесень,
Недостатки в местах общего пользования, таких как лифты, парковки и пожарные лестницы
Обещанные зоны отдыха так и не построены.

В договоре должны быть указаны следующие пункты:

Сроки уведомления о явных и скрытых дефектах .
Как выявить незавершенные работы в местах общего пользования (например, с помощью отчета об управлении объектом)?
Сколько времени у подрядчика есть на устранение этих недостатков и дефектов?
Если дефекты не будут устранены, владельцы на снижение цены, на возмещение расходов подрядчиком или на расторжение договора/претензию на компенсацию .
Гарантийные сроки (особенно для таких элементов, как монтаж, кровля и наружные стены).

Важно также помнить, что в некоторых проектах собственники недвижимости как потребители . В таком случае в случае обнаружения дефектов после сдачи объекта вступают в силу дополнительные юридические права. Поэтому включение раздела «права после сдачи объекта» в конце договора не только информирует собственников недвижимости, но и обязывает подрядчика действовать более осмотрительно.

10. С самого начала планируйте разрешение споров, сбор доказательств и ведение протоколов собраний

Никто не предполагает, что подписание контракта на преобразование городской среды может привести к судебному разбирательству. Однако опыт показывает, что судебные иски неизбежны, особенно в случае неполных или односторонних контрактов.

Таким образом, пункт о разрешении споров, спрятанный в заключительном разделе контракта, является одной из важнейших его частей.

Что следует учитывать:

К какому суду относится юрисдикция, зависит от характера спора (коммерческий, потребительский и т. д.)
Подсудность имеет суд по месту нахождения имущества
Дела, подпадающие под действие обязательной медиации (например, некоторые коммерческие или потребительские споры),
Адреса сторон, пригодные для вручения судебных документов (во избежание проблем с ошибкой "адрес не найден" в будущем).

Кроме того, на протяжении всего проекта крайне важно регулярно вести учет следующих документов:

Протокол собрания домовладельцев,
Встречи и протоколы, подписанные с подрядчиком,
Переписка в WhatsApp и по электронной почте (следует сохранить)
Фотографии и видеозаписи строительной площадки
Технические отчеты, протоколы проверок.

Эти документы проясняют вопрос «кто что сказал и когда» в потенциальном судебном процессе, значительно снижая бремя доказывания для законной стороны.

В заключение: задайте себе эти вопросы, прежде чем подписывать

Прежде чем приступать к процессу выбора подрядчика и подписания контракта в рамках преобразования городов, крайне важно честно задать себе следующие вопросы:

Предоставил ли я документы, подтверждающие финансовые и технические возможности этого подрядчика ?
Ясно ли определены полномочия и статус представительства всех собственников? Будут ли отсутствовать какие-либо подписи?
Понятно ли всем положение о распределении земельных участков и новых квартир, и оформлено ли оно в письменном виде и подписано ли сторонами?
Я действительно видел проект и технические характеристики, или я просто верю фразе "это будет роскошно"?
Прописаны ли в договоре в числовом виде сроки строительства, размер арендной платы и штрафы за просрочку платежей?
Существуют ли положения, которые разделяют процесс передачи права собственности на этапы и включают залоговое обеспечение и банковские гарантии?
Знаю ли я, кто отвечает за лицензирование, разрешения на эксплуатацию и административные процедуры?
Ознакомился ли я с пунктами, касающимися дефектов после поставки и гарантийного срока?
Знаю ли я, в какой суд мне следует обратиться и какие процедуры необходимо соблюдать в случае возникновения спора?
Я всё это, построчно, проконсультировался с юристом?

Если вы ответите «нет» хотя бы на несколько из этих вопросов, вы ещё не готовы подписать соглашение. Потому что соглашение о преобразовании городов, будучи подписанным, останется в вашей повестке дня на долгие годы.

Краткий раздел часто задаваемых вопросов (FAQ) по SEO

Что следует учитывать в первую очередь при выборе подрядчика для проектов по преобразованию городов?
Необходимо тщательно изучить финансовую и техническую компетентность подрядчика, ранее выполненные проекты, структуру компании и кредитное положение, подкрепив это документацией.

Обязательно ли консультироваться с юристом перед подписанием строительного контракта в обмен на долю в готовом здании?
Хотя это и не является юридически обязательным, подписание контракта без консультации с опытным юристом может привести к серьезной потере прав, поскольку затрагивает права собственности и сопряжено с высокими финансовыми рисками.

Безопасно ли передавать право собственности подрядчику сразу?
Как правило, нет. Более безопасным методом для собственников недвижимости является поэтапная передача права собственности в зависимости от хода строительства и получение залоговых депозитов.

Могу ли я расторгнуть договор на градостроительные работы после его подписания?
Это зависит от условий договора, обязательств сторон, неисполнения обязательств подрядчиком и конкретных обстоятельств. Право на расторжение договора не может быть реализовано одинаково во всех случаях; всегда следует обратиться за юридической консультацией.

Муниципальное право, юридическое консультирование, зонирование, правила зонирования, юрист в Стамбуле, городская трансформация, подрядчик, рискованное строительство

Заголовок блога (один заголовок)