Возражение против продажи акций в проектах по преобразованию городов

 Данное всеобъемлющее юридическое руководство охватывает возражения против продажи акций в проектах городской трансформации, требования к принятию решения простым большинством голосов в соответствии с Законом № 6306, несогласных собственников, 15-дневный период торгов, рыночную стоимость, аукцион, регистрацию права собственности и юридические возможности.

---

Что такое продажа акций в контексте городской трансформации?

В проектах по преобразованию городов продажа долей, согласно Закону № 6306 о преобразовании территорий, находящихся под угрозой стихийных бедствий, представляет собой продажу долей в земельных участках, принадлежащих собственникам, не участвовавшим в принятии решения о преобразовании, посредством специальной процедуры. Эта продажа не является продажей, совершенной собственником добровольно в классическом смысле. Даже если собственник не желает продавать свою долю, при соблюдении условий, предусмотренных законом, и принятии решения большинством голосов в соответствии с процедурой, доля собственника, не участвовавшего в принятии решения, может быть продана на аукционе.

Продажа акций является одним из наиболее важных этапов в законодательстве о преобразовании городов, поскольку собственник рискует потерять свои права собственности. Поэтому продажа акций не может быть осуществлена ​​просто потому, что «этого хочет большинство». Во-первых, необходимо получить действительное решение простого большинства; собственники, не согласные с решением, должны быть уведомлены о предложении, содержащем условия решения и соглашения, в соответствии с надлежащей процедурой; должен быть предоставлен 15-дневный срок для принятия предложения; должна быть определена рыночная стоимость акций; и продажа должна быть проведена посредством аукциона.

Постановление о применении Закона № 6306 предусматривает, что доли земли собственников, не участвующих в принятии решения простым большинством голосов акционеров пропорционально их долям, будут проданы с публичного аукциона в соответствии с порядком, предусмотренным в статье 15/А; и что в случае, если продажа акционерам не состоится, будут применяться другие процедуры для зон повышенного риска, резервных зон застройки и зданий повышенного риска. В этом же постановлении прямо указано, что снос здания не является обязательным условием для проведения продажи.

Таким образом, возражение против продажи акций в проектах городской трансформации — это не просто возражение, сделанное в день продажи. Возражение представляет собой стратегический юридический надзор, охватывающий весь процесс, начиная с решения простого большинства голосов, через уведомление о предложении, 15-дневный срок, определение рыночной стоимости, аукцион, оплату продажной цены и регистрацию права собственности.

На каком этапе можно выдвинуть возражение против продажи акций?

Возражения против продажи акций могут быть выдвинуты не только в самом конце процесса, но и на различных этапах. Фактически, наиболее эффективные возражения часто выдвигаются до продажи, то есть на этапе уведомления о предложении или оценки справедливой рыночной стоимости. Хотя подать иск можно и после завершения продажи и регистрации права собственности, вернуть ситуацию в прежнее состояние может стать сложнее и запутаннее.

Первый этап оспаривания решения, принятого простым большинством голосов . Собственник может утверждать, что большинство голосов фактически не было достигнуто, что расчет доли в земле неверен, что лица, подписавшие соглашение, не были уполномочены, что доверенности неполны или что протокол решения неясен.

Второй этап — уведомление о предложении и этап подачи возражений в течение 15-дневного срока. Если предложение, включая условия соглашения, вообще не было доведено до сведения акционеров, не согласных с решением, если оно было доведено неверно, если содержание предложения неясно или если 15-дневный срок для принятия предложения не был предоставлен должным образом, то продажа акций может быть оспорена. В соответствии с Имплементационным регламентом, при подаче заявки на продажу необходимо представить документы, подтверждающие достижение соглашения простым большинством голосов, документы, подтверждающие доведение предложения до сведения акционеров, не согласных с решением, и предоставление им 15 дней на его принятие, а также оценочные документы, подготовленные оценочными фирмами, уполномоченными Советом по рынкам капитала (SPK).

Третий этап этап возражений против оценки рыночной стоимости . Возражение следует подать, если доля собственника предлагается к продаже по низкой цене, если отчет об оценке неполный или если не были учтены местоположение объекта недвижимости, права зонирования, стоимость нового проекта или сопоставимые продажи.

Четвертый этап оспаривания аукциона и продажи . Продажа может быть оспорена в суде, если объявление о продаже было ненадлежащим, если участники, имеющие право на продажу, были выбраны неправильно, если цена продажи была ниже рыночной стоимости или если комиссия по продажам действовала не в соответствии с надлежащей процедурой.

Пятый этап — это юридическое оспаривание регистрации права собственности . Если сделка завершена и доля зарегистрирована на имя покупателя, могут возникнуть такие требования, как аннулирование сделки и, при соблюдении условий, исправление регистрации или регистрация на имя прежнего владельца.

Самые веские причины возражать против продажи акций

При возражении против продажи акций в проектах по преобразованию городов абстрактных заявлений недостаточно. Общие выражения, такие как «Я против продажи», «Я не хочу продавать свою долю» или «Я не доверяю подрядчику», сами по себе не являются веским юридическим возражением. Возражение должно основываться на конкретных правовых, технических и экономических основаниях.

Одним из наиболее веских оснований для возражения является неспособность достичь простого большинства. При применении Закона № 6306 простое большинство рассчитывается не по числу собственников, а по соотношению их долей или земельных участков. Поэтому, даже если кажется, что большинство существует по числу людей, процесс продажи может быть признан недействительным, если не достигнуто соотношение более половины по долям в земельных участках.

Вторая веская причина — неоднозначность протокола решения. Если в решении не указано, с каким подрядчиком был заключен договор, для какого проекта, на каких условиях, с каким подразделением независимых единиц и с какими гарантиями, то неясно, что должен был принять несогласный заказчик.

Третья веская причина — ненадлежащее уведомление о предложении. Если предложение вообще не было доведено до сведения собственника, не согласившегося с решением, если оно было отправлено по неверному адресу, если процедура электронного уведомления была применена неправильно, если местный административный орган не сделал никакого объявления или если место, где можно было ознакомиться с предложением, не было четко указано, то 15-дневный срок не может считаться начавшимся должным образом.

Четвертая веская причина — недооценка. Поскольку продажа акций напрямую затрагивает права собственности, цена должна отражать истинную рыночную стоимость. Оценка, основанная исключительно на рыночной стоимости муниципальных активов или поверхностных сравнительных продажах, может привести к серьезной потере прав, особенно в районах с высокой стоимостью активов.

Пятая веская причина — это ненадлежащее проведение аукционной процедуры. Если дата продажи не была объявлена, информация об аукционе была записана некорректно, доля, подлежащая продаже, была определена неправильно или условия участия в продаже были применены некорректно, процесс продажи может стать незаконным.

Возражение против решения, принятого простым большинством голосов

В проектах по преобразованию городов правовым основанием для продажи акций часто является решение простого большинства. Поэтому собственник недвижимости, желающий возразить против продажи своей доли, должен сначала проверить обоснованность такого решения.

Наиболее важным элементом при принятии решения простым большинством голосов является расчет долей в земельном участке. Действительно ли общая доля или земельные участки собственников, проголосовавших за решение, превышают половину? В случае совместно принадлежащих независимых объектов, правильно ли рассчитана каждая доля? Правильно ли установлены наследники умерших собственников? В случае собственников компании, действительно ли лицо, подписывающее документ, уполномочено? Включают ли доверенности полномочия подписывать договоры о преобразовании городской среды и принимать решения?

Если хотя бы на один из этих вопросов будет дан отрицательный ответ, решение, принятое простым большинством голосов, может стать спорным. В руководстве по продажам ARAAD поясняется, что протокол решения, подтверждающий достижение соглашения простым большинством голосов, а также копии договора или доверенности и документы, относящиеся к уведомлению о предложении, должны быть загружены в систему. Эти документы — не просто бюрократическая волокита; они составляют основополагающую правовую основу для продажи акций.

При оспаривании решения, принятого простым большинством голосов, особое внимание следует уделить текущим данным земельного кадастра, спискам долей в земельном имуществе, протоколам принятия решения, спискам подписей, доверенностям, документам о разрешении деятельности компании и наследственным документам. Неуказание мажоритарными собственниками долей в земельном имуществе в протоколе принятия решения, их расчеты, основанные исключительно на количестве собственников, или их решение, принятое на основании неполных документов о разрешении деятельности, могут представлять собой существенное юридическое основание для аннулирования продажи.

Уведомление о предложении и возражение против 15-дневного срока

Уведомление акционера, несогласного с решением по предложению, является одним из наиболее важных этапов продажи акций. Это связано с тем, что акционер может принять взвешенное решение только в том случае, если ему будет представлено четкое и понятное предложение. Если содержание предложения неясно или условия договора не указаны, отказ акционера принять предложение в течение 15-дневного срока не может считаться недобросовестным поведением.

На практике уведомление о предложении часто осуществляется через нотариуса, посредством электронного уведомления или объявления в местной канцелярии старосты. Положение предусматривает, что о предложении будет сообщено собственникам, не согласным с решением, посредством электронного уведомления, через нотариуса или объявления в местной канцелярии старосты в течение 15 дней, и им будет предоставлено 15 дней для его принятия.

При возражении против продажи акций особенно важны следующие вопросы:

Было ли предложение, включая условия решения и соглашения, фактически доведено до сведения заинтересованных сторон?
Было ли в уведомлении четко указано содержание договора или место, где с ним можно ознакомиться?
Был ли собственник недвижимости проинформирован о том, какой отдельный объект будет выделен, о дате сдачи, о помощи в оплате аренды, о залоге и об условиях передачи права собственности?
Был ли 15-дневный период отсчитан с правильной даты?
Если было отправлено электронное уведомление, был ли указан правильный адрес для уведомления?
местный административный орган сделал публичное объявление, был ли период объявления завершен без каких-либо упущений?

На данном этапе собственник недвижимости, желающий возразить, не должен просто заявлять: «Меня не уведомили должным образом о предложении»; он также должен предоставить письменные документы, указывающие, какой документ отсутствует, какой аспект договора неясен и почему он не смог дать обоснованную оценку в результате этого.

Возражение против определения рыночной стоимости

Одним из важнейших аспектов возражения против продажи акций является определение справедливой рыночной стоимости. Ведь если продажа состоится, владелец теряет свои права собственности и получает взамен определенную цену продажи. Если эта цена ниже фактической рыночной стоимости, владелец понесет значительные экономические потери.

Оценка рыночной стоимости не должна основываться исключительно на муниципальной рыночной стоимости. Необходимо учитывать местоположение объекта недвижимости, права зонирования, долю земли в общей собственности, стоимость отдельных единиц в новых проектах, сопоставимые продажи в этом районе, фасад, коммерческий характер, этажность, вид из окна, транспортную доступность, размер участка и рыночные условия.

Согласно регламенту, необходимо предоставить документы, подтверждающие стоимость недвижимости, принадлежащей собственникам, не согласным с решением по заявке на продажу, установленную оценочными фирмами, уполномоченными Советом по рынкам капитала. Кроме того, в руководстве по продажам ARAAD указано, что отчет об оценке Совета по рынкам капитала и отчет оценочной комиссии входят в число обязательных документов, которые должны быть зарегистрированы в системе в процессе продажи.

Владелец недвижимости, желающий оспорить оценочную стоимость, должен получить независимый отчет об оценке, собрать реальные данные о сопоставимых продажах в окрестностях, изучить правила зонирования и рассчитать потенциальную стоимость выделенной ему квартиры в новом проекте. Простого заявления о том, что цена «слишком низкая», недостаточно. Для того чтобы оспаривание было обоснованным, необходимо продемонстрировать конкретные ошибки в отчете об оценке.

Возражение против процедуры аукциона

Продажа акций должна проводиться посредством аукциона. Однако процедура аукциона также подчиняется строгим правилам. Необходимо правильно определить место и дату продажи, информацию о продаваемых акциях, их рыночную стоимость, круг лиц, имеющих право участвовать, и порядок действий после продажи.

В руководстве ARAAD поясняется, что процесс продажи включает три основных этапа: предоставление информации о продаваемых на аукционе акциях, уведомление о дате продажи и внесение в систему информации о продажах после аукциона. В руководстве также указано, что протокол, используемый для уведомления о дате продажи, должен быть размещен в местном административном офисе, и между размещением протокола и датой аукциона должно пройти не менее 15 дней.

Возможные причины для возражения против аукциона включают:

Дата продажи была объявлена ​​ненадлежащим образом.
Между датой аукциона и периодом объявления было отведено недостаточно времени.
Продаваемая доля была указана неверно.
Информация о доле не соответствует текущим данным земельного кадастра.
Продажа была произведена ниже рыночной стоимости.
На аукционе присутствовали лица, не имевшие права участвовать в нем.
Документация о продаже неполная или противоречивая.
Цена продажи не была выплачена в соответствии с процедурой.

В подобных случаях важную роль играют уведомление о продаже, протокол аукциона, записи ARAAD, записи земельного кадастра и платежные документы.

Кто может быть покупателем на этапе первоначальной продажи?

При продаже акций важно также учитывать, кто имеет право на первоначальную продажу, с точки зрения возможных возражений. Общая система основана на принципе, согласно которому акции сначала продаются акционерам, достигшим соглашения. Циркуляр Главного управления земельного кадастра и регистрации прав собственности № 2024/1 разъясняет процедуру продажи акций тем, кто не согласен с решением, принятым простым большинством акционеров пропорционально их долям; в нем указывается, что в случае рискованных зданий процесс продажи может повторяться до тех пор, пока продажа не будет осуществлена ​​акционерам, достигшим соглашения, или третьим лицам, которые принимают сделку в соответствии с соглашением, достигнутым акционерами.

Следовательно, необходимо проверить правовой статус лица, участвующего в продаже. Было ли возможно участие третьей стороны в первоначальной продаже? Согласилась ли третья сторона в письменной форме соблюдать условия соглашения? Были ли соблюдены условия обеспечения? Была ли продажа организована таким образом, что это исключало приоритет акционеров, давших согласие?

Ответы на эти вопросы могут сыграть решающую роль в определении того, будет ли сделка отменена.

Возражение против регистрации в земельном реестре

После завершения продажи акций они регистрируются на имя покупателя. Однако, если процесс продажи считается незаконным, регистрацию можно оспорить. Важно отметить, что судебный иск, поданный до завершения продажи, может быть более эффективным. Это связано с тем, что после продажи и регистрации могут быть совершены новые сделки с имуществом, что затруднит возврат к прежнему состоянию.

Циркуляр Главного управления земельного кадастра и регистрации (ГГКК) имеет важное значение для операций по регистрации земли. В циркуляре говорится, что сделки в соответствии с Законом № 6306 будут осуществляться на основании запроса уполномоченного органа и сопроводительных документов; и что после сноса опасного здания любые пометки, ограничивающие или запрещающие передачу движимого и недвижимого имущества, а также право передачи, остаются в силе в отношении долей собственности.

Владелец, возражающий против продажи акций, должен, по возможности, рассмотреть ходатайства о приостановлении исполнения или прекращении сделки до регистрации. После завершения регистрации следует совместно рассмотреть вопрос об отмене продажи, юридических последствиях регистрации и любых требованиях о компенсации.

Возражение может быть подано, если на долю наложена ипотека, залог или право пользования

Предлагаемая к продаже доля в земельном участке может быть обременена ипотекой, залогом, обеспечительным залогом, правом пользования или другими обременениями. Наличие этих прав не обязательно препятствует продаже доли во всех случаях. Однако следует тщательно продумать, как будет определяться цена продажи и по какой стоимости эти права сохранятся после продажи.

В проектах по преобразованию городов вещные и личные права на доли могут сохраняться и после сноса; это не обязательно должно препятствовать сделкам, связанным с консолидацией, разделением, перепланировкой, отказом от прав, регистрацией, установлением сервитута на этаж и владением кондоминиумом в земельном реестре.

Следовательно, акционер, возражающий против продажи своих акций, должен также учитывать любые ипотечные залоги или обременения на акции. Если акции будут проданы, вырученные средства могут не поступить непосредственно в свободное пользование акционера. Банки, исполнительные органы или другие правообладатели могут предъявлять претензии к цене продажи. Это напрямую влияет на экономический результат продажи.

Какие виды судебных исков могут быть поданы против продажи акций?

Тип иска, который следует подать в связи с возражением против продажи акций, зависит от характера спора. Проекты по преобразованию городов могут иметь как административно-правовые, так и частноправовые аспекты. Поэтому определение правильного юридического пути имеет чрезвычайно важное значение.

Административные действия в процессе продажи акций, такие как оценка, процедуры выплаты комиссионных за продажу, нарушения в уведомлениях, аукционы и административные действия, связанные с регистрацией, могут привести к подаче иска об аннулировании сделки в административный суд. При подаче иска следует ходатайствовать о приостановлении исполнения решения на том основании, что осуществление продажи причинит непоправимый ущерб.

И наоборот, содержание договора, несправедливые условия договора, компенсация за задержку, некачественное или неполное выполнение работ, расторжение договора, а также требования об аннулировании и регистрации правоустанавливающих документов могут подпадать под юрисдикцию судебных органов в зависимости от конкретных обстоятельств.

Это различие имеет решающее значение. Неправильный юридический подход может привести к пустой трате времени. Владелец недвижимости, возражающий против продажи доли, должен уточнить, против какого именно действия он возражает: возражает ли он против решения, принятого простым большинством голосов? Было ли уведомление о предложении неправомерным? Была ли рыночная стоимость слишком низкой? Был ли аукцион проведен с нарушениями? Была ли регистрация земли незаконной? Или договор подрядчика несправедлив? Каждый вопрос требует различной стратегии ведения судебного разбирательства.

Означает ли подача судебного иска автоматическую остановку продажи?

Подача иска не всегда автоматически останавливает процесс продажи или регистрации акций. Поэтому, если продажа акций неизбежна или дата продажи уже назначена, вместе с иском следует подготовить специальное ходатайство о приостановлении исполнения решения.

В ходатайстве о приостановлении исполнения решения необходимо подчеркнуть два ключевых момента: сделка должна быть явно незаконной, а ее осуществление должно привести к непоправимому или невозмещаемому ущербу. В случае продажи акций непоправимый ущерб часто очевиден, поскольку, когда владелец теряет свою долю, а она зарегистрирована на имя покупателя, восстановить ее в прежнем состоянии может быть сложно. Однако одного лишь заявления о причиненном ущербе недостаточно; необходимо также обосновать явную незаконность сделки.

Например, если не было достигнуто простое большинство голосов, если не было подано ни одной заявки, если не был предоставлен 15-дневный срок, если оценочная стоимость ниже фактической рыночной стоимости или если процедура аукциона была применена неправильно, эти вопросы должны быть подробно изложены в ходатайстве о приостановлении исполнения.

Список доказательств, по которым можно возразить против продажи акций

Владелец, желающий возразить против продажи своих акций, должен предоставить по возможности следующие документы:

Текущие данные земельного кадастра, таблица долей в земельном участке, список собственников, документы оценки рисков, протоколы решений, принятых простым большинством голосов, список подписей, доверенности, документы об авторизации компании, документы о наследовании, договор с подрядчиком, таблица долей в независимом подразделении, технические характеристики, уведомление о тендере, уведомление нотариуса, электронные уведомления, объявления старосты деревни, записи ARAAD, отчет об оценке Совета по рынкам капитала, отчет независимого эксперта, документы о сопоставимых продажах, объявление о тендере, протоколы тендера, документы об оплате продажной цены и документы о регистрации земли.

Без этих документов возражение может остаться абстрактным. Цель возражения против продажи акций должна заключаться в том, чтобы четко показать, какое именно нарушение закона имело место на каком этапе процесса.

Наиболее распространенные ошибки, допускаемые при возражении против продажи акций

Наиболее распространенная ошибка заключается в том, что владельцы недвижимости игнорируют уведомления. Сроки могут уже начать отсчитываться к моменту получения нотариального уведомления, электронного уведомления, объявления местной администрации или уведомления от электронного правительства. Игнорирование этих уведомлений может позволить осуществить продажу акций.

Вторая ошибка — это просто сказать: «Я не хочу продавать свою долю». Хотя возражение против продажи акций важно с точки зрения прав собственности, оно должно быть основано на законных основаниях.

Третья ошибка — оспаривать рыночную стоимость без конкретных доказательств. Аргументы против отчета об оценке должны быть подкреплены данными о сопоставимых продажах, независимыми экспертными оценками и правилами зонирования.

Четвертая ошибка — это ожидание завершения сделки перед подачей иска. Возвращение к прежнему состоянию после продажи и регистрации права собственности может быть более сложным.

Пятая ошибка заключается в том, чтобы сосредоточиться исключительно на подрядчике и игнорировать ошибки в процедурах принятия решения простым большинством голосов, уведомления и продажи акций. Однако отмена продажи акций часто основывается на процедурных недостатках.

Заключение

Возражения против продажи долей в собственности в проектах городской трансформации являются важнейшим юридическим процессом, непосредственно связанным с правами собственности в соответствии с Законом № 6306. Если собственник не согласен с решением о трансформации, принятым простым большинством голосов, его доля может быть продана с аукциона при соблюдении необходимых условий. Однако эта продажа не является автоматической; все этапы — принятие решения, уведомление, 15-дневный срок, рыночная стоимость, аукцион и регистрация права собственности — должны проводиться в соответствии с законом.

Акционер, желающий возразить против продажи акций, должен сначала проверить, было ли фактически достигнуто простое большинство голосов, насколько точен протокол собрания, было ли надлежащим образом уведомлено о предложении, был ли правильно применен 15-дневный срок, отражает ли справедливая рыночная стоимость истинную рыночную стоимость и была ли правильно соблюдена процедура аукциона.

Своевременные письменные возражения, независимые оценочные отчеты, убедительные доказательства и своевременная подача исков являются наиболее важными средствами защиты собственника от продажи его доли. И наоборот, игнорирование уведомлений, нечеткие возражения или пропуск крайнего срока подачи иска могут серьезно затруднить защиту прав собственника на свою собственность.

В заключение, возражение против продажи акций в проектах городской трансформации — это не просто «противодействие продаже»; это контроль всего процесса продажи с юридической, технической и экономической точек зрения. Хотя владельцы контрольного пакета акций имеют право ускорить процесс трансформации, те, кто не согласен с решением, также имеют право требовать защиты своих прав собственности по их реальной стоимости и в соответствии с надлежащими процедурами. Без этого баланса проект городской трансформации может столкнуться с исками об аннулировании, спорами о рыночной стоимости, проблемами с регистрацией прав собственности и затяжными спорами о правах собственности вместо ускорения его реализации.