Rezerv Yapı Alanı İlan Edilen Taşınmaz Malikinin Dava Hakkı, Hukuki Koruma Yolları ve İdari Yargı denetimi

”Rezerv Yapı Alanı İlan Edilen Taşınmaz Malikinin Dava Hakkı, Hukuki Koruma Yolları ve İdari Yargı denetimi”

Giriş

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, Türkiye’nin deprem kuşağında yer alması ve çarpık kentleşme sorunlarıyla mücadele edilmesi amacıyla yürürlüğe konulmuş, kentsel dönüşüm sürecine ilişkin radikal düzenlemeler içeren özel bir kanundur. Kanun’un temel hedeflerinden biri, afet riski altındaki yapı stokunu yenilemek ve güvenli yaşam alanları oluşturmaktır. Bu amaç doğrultusunda idareye tanınan en önemli yetkilerden biri de “Rezerv Yapı Alanı” belirleme yetkisidir.

Rezerv yapı alanı tespiti, üzerinde yapı bulunan veya bulunmayan taşınmazların mülkiyet rejimini, imar durumunu ve tasarruf serbestisini doğrudan etkileyen bir idari işlemdir. Taşınmazın rezerv yapı alanı ilan edilmesiyle birlikte malikler, mülkiyet haklarının sınırlandırılması, taşınmazlarının kamulaştırılması, trampa edilmesi veya imar haklarının aktarılması gibi ciddi hukuki sonuçlarla karşı karşıya kalmaktadır. Bu durum, Anayasa’da güvence altına alınan mülkiyet hakkı (m. 35) ile hak arama hürriyeti ve yargı yolu (m. 125) çerçevesinde maliklerin dava hakkını gündeme getirmektedir.

Bu çalışmada, rezerv yapı alanı ilan edilen taşınmaz malikinin dava hakkı, dava açma süresi, görevli ve yetkili mahkeme, davanın hukuki sebepleri, idari işlemin sakatlık unsurları, yürütmenin durdurulması müessesesi ve mevzuatta yapılan son değişiklikler akademik bir perspektifle, detaylı ve kapsamlı şekilde incelenecektir.

I. Rezerv Yapı Alanı Kavramı ve Hukuki Niteliği

A. Tanımı ve Yasal Dayanağı

6306 sayılı Kanun’un 2. maddesinin 1. fıkrasının (c) bendinde rezerv yapı alanı; “Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine dayanarak veya re’sen Bakanlıkça belirlenen alanlar” olarak tanımlanmıştır.

2023 yılında 7471 sayılı Kanun ile yapılan kritik değişiklikle, tanımda yer alan “yeni yerleşim alanı olarak” ibaresi kanun metninden çıkarılmıştır. Bu değişiklikle birlikte, önceden sadece meskun alan dışındaki boş veya yeni yerleşime uygun alanlar rezerv yapı alanı ilan edilebilirken; yapılan yeni düzenleme ile halihazırda yerleşim yeri olan, üzerinde nitelikli binaların ve yaşamın bulunduğu meskun alanlar da “rezerv yapı alanı” ilan edilebilmektedir.

B. İşlemin Hukuki Niteliği

Rezerv yapı alanı kararı, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından re’sen veya TOKİ/İdare (belediyeler veya il özel idareleri) talebiyle tesis edilen genel düzenleyici/bireysel karma nitelikli bir idari işlemdir. İşlem, belirli bir coğrafi alandaki tüm taşınmaz maliklerini ve bu alandaki mülkiyet rejimini doğrudan etkilediğinden, muhatapları açısından kesin ve yürütülmesi zorunlu (icrai) bir idari işlem niteliğindedir.

İdarenin tek taraflı irade beyanıyla kamu gücüne dayanarak tesis ettiği bu işlem, taşınmaz maliklerinin rızasına bağlı değildir. Dolayısıyla, icrai niteliği gereği doğrudan idari yargı denetimine ve iptal davasına konu edilebilir.

II. Maliklerin Dava Hakkı ve Anayasal Hukuki Dayanaklar

A. Anayasal Dayanaklar

1. Hak Arama Hürriyeti ve Yargı Yolu (Anayasa m. 36 ve m. 125):

   Anayasa’nın 125. maddesinin ilk fıkrası açıkça “İdarenin her türlü eylem ve işlemine karşı yargı yolu açıktır” kuralını vazetmiştir. Rezerv yapı alanı ilanı bir idari işlem olduğundan, yargı denetimi dışında tutulması mümkün değildir. Aynı şekilde Anayasa’nın 36. maddesi herkesin meşru vasıta ve yollardan faydalanmak suretiyle yargı mercileri önünde davacı veya davalı olarak iddia ve savunma ile adil yargılanma hakkına sahip olduğunu belirtir.

2. Mülkiyet Hakkının Korunması (Anayasa m. 35):

   Mülkiyet hakkı, kişiye eşya üzerinde en geniş tasarruf yetkisi veren temel bir insan hakkıdır. Anayasa’nın 35. maddesine göre mülkiyet hakkı ancak kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlandırılabilir. Rezerv yapı alanı ilanı, taşınmazın imar durumunu donduran, kamulaştırma riski doğuran veya maliki taşınmazından tahliye edilme tehdidiyle karşı karşıya bırakan bir işlem olduğundan mülkiyet hakkına doğrudan bir müdahaledir. Bu müdahalenin hukuka uygunluğunun denetlenmesi maliklerin en doğal dava hakkıdır.

3. Mülkiyetin Dokunulmazlığı ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi (AİHS Ek 1 No’lu Protokol m. 1):

   AİHS ve Yargıtay/Danıştay içtihatları uyarınca, devletlerin kamu yararı gerekçesiyle mülkiyet hakkına müdahale etme yetkisi bulunmakla birlikte, bu müdahalenin ölçülü olması, kanuni dayanağının bulunması ve malik üzerine orantısız bir külfet yüklememesi gerekir. İdarenin sınırları aşan tasarruflarına karşı malikin yargı yoluna başvurması uluslararası hukuk ilkesidir.

B. Menfaat İhlali Şartı (İYUK m. 2)

İdari Yargılama Usulü Kanunu’nin (İYUK) 2. maddesi uyarınca iptal davası açılabilmesi için davacının işlemle arasında güncel, kişisel ve meşru bir menfaat ilişkisinin bulunması gerekir.

Rezerv yapı alanı sınırları içerisinde kalan tescilli taşınmaz malikleri, hissedarları, irtifak hakkı sahipleri ve şerh sahipleri doğrudan menfaatleri ihlal edilen kişiler konumundadır. Bu nedenle, taşınmazının bulunduğu alan rezerv yapı alanı ilan edilen her malik, bu kararın iptali talebiyle idari yargıda dava açma ehliyetine (aktif dava ehliyetine) sahiptir.

III. İdari Yargılama Usulü Açısından Dava Süreci

A. Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Görevli Mahkeme: İdari işlemlerin hukuka uygunluğunun denetimi İdari Yargı yetki alanında kaldığından, dava İdare Mahkemesinde açılır.

• Yetkili Mahkeme: İYUK’un 34. maddesi uyarınca, taşınmaz malvarlığına ilişkin idari işlemlerde yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesidir. (Örneğin; İstanbul Kadıköy’deki bir taşınmaz için açılacak davada yetkili mahkeme İstanbul İdare Mahkemesidir.)

B. Davalı İdare (Pasif Dava Ehliyeti)

Rezerv yapı alanı kararı re’sen veya talep üzerine Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından alındığından, iptal davasında davalı gösterilecek idare Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’dır. Eğer süreçte büyükşehir belediyesi veya ilçe belediyesi Bakanlıkça yetkilendirilmiş ve alt işlemler tesis etmişse, durumun özelliğine göre belediyeler de Bakanlık yanında davalı gösterilebilir; ancak asıl alan belirleme işleminin davalısı Bakanlık’tır.

C. Dava Açma Süresi

6306 sayılı Kanun kapsamındaki idari işlemlere karşı açılacak davalarda süreler genel idari yargılama usulünden farklılık gösterebilmektedir.

1. Özel Dava Açma Süresi: İYUK’ta genel dava açma süresi 60 gün olmasına rağmen, 6306 sayılı Kanun ve ilgili mevzuattaki özel hükümler ile 7471 sayılı Kanun ile getirilen yargılama usulü değişiklikleri çerçevesinde dava açma süresi işlemin tebliğ veya ilan tarihinden itibaren 30 GÜNDÜR.

2. Tebliğ ve İlanın Önemi: Rezerv yapı alanı kararı maliklere şahsen tebliğ edilebileceği gibi, askıya çıkarılmak veya e-Devlet üzerinden bildirilmek suretiyle de tebliğ edilmiş sayılabilir. Hak kaybına uğramamak adına, öğrenme/tebliğ/askı tarihinden itibaren 30 günlük süreye kesinlikle uyulmalıdır.

IV. İdari İşlemin Unsurları Yönünden Sakatlıklar ve İptal Sebepleri

İdare mahkemesi, rezerv yapı alanı ilan kararını İYUK m. 2 çerçevesinde 5 temel idari işlem unsuru (yetki, şekil, sebep, konu, maksat) yönünden denetler. Maliklerin açacağı iptal davasında dayanabileceği temel hukuki sakatlıklar şunlardır:

                            [İdari İşlemin İptal Unsurları]
                                           |
         +-----------------+---------------+---------------+-----------------+
         |                 |               |               |                 |
    [1. Sebep]        [2. Maksat]     [3. Şekil/Usul]   [4. Konu]       [5. Yetki]
    • Teknik Rapor    • Kamu Yararı   • Eksik Kurum     • Mülkiyetin    • Yetkisiz
      Eksikliği         Aykırılığı      Görüşleri         Ölçüsüz         Makama
    • Dayanaksız      • Rant/Sermaye  • İlan/Tebliğ       İhlali          Dayalı
      Kararlar          Odaklılık       Sakatlığı       • Amaca Uygun   İşlem
                                                          Olmayan İmar

1. Sebep Unsuru Yönünden Sakatlıklar (Teknik ve Bilimsel Dayanaksızlık)

İdare, bir alanı rezerv yapı alanı ilan ederken keyfi hareket edemez. İşlemin dayanağı olan somut, bilimsel, teknik verilerin ve raporların dosyada bulunması şarttır.

• Geolojik ve Jeoteknik Rapor Eksikliği: Alanın zemin yapısına, afet riskine ilişkin bilimsel ve teknik inceleme yapılmadan karar alınması.

• Gerekçesizlik: Taşınmazın neden rezerv alana dahil edildiğinin somut veri ve analizlerle (şehir plancısı, jeoloji mühendisi, inşaat mühendisi raporları) ortaya konulamaması.

• Meskun Alan Değerlendirmesi: Yapılan son yasal değişiklikle yerleşim yerleri de rezerv alan ilan edilebilse de, idarenin mevcut yapıların durumunu incelemeden, dönüşüm gerekliliğini teknik olarak kanıtlamadan alanı rezerv alan ilan etmesi sebep yönünden hukuka aykırılık oluşturur.

2. Maksat (Amaç) Unsuru Yönünden Sakatlıklar (Kamu Yararı İlkesi)

Rezerv yapı alanının tek yasal amacı; afet riskini azaltmak, nitelikli, güvenli konut alanları oluşturmak ve kentsel dönüşüm uygulamalarında kullanılacak yedek alanlar sağlamaktır.

• Kamu Yararına Aykırılık: Rezerv yapı alanı kararının kentsel dönüşüm amacı taşımayıp; belirli finansal gruplara, sermayeye veya imar rantına zemin hazırlamak amacıyla alınmış olması.

• Ölçülülük İlkesi: İdarenin ulaşmak istediği kamu yararı ile malikin mülkiyet hakkına yapılan müdahale arasında makul bir dengenin bulunmaması.

3. Şekil ve Usul Unsuru Yönünden Sakatlıklar

• Kurum Görüşlerinin Alınmaması: Rezerv alan ilanı öncesinde Maliye Bakanlığı, Devlet Su İşleri, Karayolları veya Kültür/Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulları gibi ilgili kurumların görüşlerinin mevzuata uygun şekilde alınmamış olması.

• Harita ve Sınır Belirsizliği: Rezerv alanın sınırlarının net, ölçekli ve onaylı haritalarla ortaya koyulmaması, muğlak sınırlar belirlenmesi.

4. Konu Unsuru Yönünden Sakatlıklar

İdari işlemin hukuki sonucu (konusu) kanunun amacına uygun olmalıdır. Rezerv yapı alanı ilan edilen bir alanda, kanunun aradığı dönüşüm imkanlarının bulunmaması veya taşınmazın coğrafi/konumsal olarak rezerv alan fonksiyonuna uymaması konuyu sakatlar.

V. Davada Hayati Aşama: Yürütmenin Durdurulması Müessesesi

A. Yürütmenin Durdurulmasının (YD) Önemi

İdari yargıda kural olarak dava açılması, dava konusu idari işlemin yürütülmesini (uygulanmasını) kendiliğinden durdurmaz (İYUK m. 27/1).

Taşınmazı rezerv yapı alanı ilan edilen bir malik sadece iptal davası açarsa, dava devam ederken idare taşınmaz üzerinde imar planı değişiklikleri yapabilir, taşınmazı kamulaştırabilir, trampa yoluna gidebilir veya yıkım/tahliye süreçlerini başlatabilir. Dava yıllar sonra kazanılsa bile taşınmaz elden çıkmış veya yıkılmış olabileceğinden dava konusuz kalabilir ve “telafisi imkansız zararlar” doğar. Bu nedenle, dilekçede mutlaka Yürütmenin Durdurulması talep edilmelidir.

B. Yürütmenin Durdurulması Şartları (İYUK m. 27/2)

İdare mahkemesinin yürütmeyi durdurma kararı verebilmesi için iki şartın birlikte (ümranen) gerçekleşmesi gerekir:

1. İdari işlemin uygulanması halinde telafisi güç veya imkansız zararların doğacak olması,

2. İdari işlemin açıkça hukuka aykırı olması.

Rezerv yapı alanı ilanında, mülkiyet hakkının doğrudan kısıtlanması ve taşınmazın elden çıkma riski telafisi imkansız zarar şartını; idarenin teknik rapor eksikliği ise açık hukuka aykırılık şartını oluşturur. Mahkeme YD kararı verdiğinde, idare dava sonuna kadar taşınmaz üzerinde hiçbir idari tasarrufta bulunamaz.

VI. 6306 Sayılı Kanun’da Yapılan Son Değişiklikler ve Malikler Açısından Değerlendirilmesi

09/11/2023 tarihli ve 7471 sayılı Kanun ile 6306 sayılı Kanun’da yapılan değişiklikler, rezerv yapı alanı ilanına ilişkin dengeleri malikler aleyhine belirgin şekilde değiştirmiştir:

1. “Yeni Yerleşim Alanı” Şartının Kaldırılması:

   Eski düzenlemede rezerv alanlar sadece boş ve yeni alanlar olarak belirlenebilirken, yeni düzenlemeyle halihazırda evlerin, dükkanların bulunduğu şehir merkezleri de rezerv alanı ilan edilebilmektedir. Bu durum maliklerin dava açma ihtiyacını ve hukuki korunma gereksinimini katbekat artırmıştır.

2. Tebliğ ve Bildirim Usullerindeki Hızlandırma:

   Yapılan yeni düzenlemelerle e-Devlet bildirimi ve muhtarlık ilanları tebligat yerine geçebilmektedir. Maliklerin taşınmazlarının rezerv alana alındığını geç öğrenme riski doğmuştur. Bu durum 30 günlük dava açma süresinin takibini hayati kılmaktadır.

3. Yargılama Usullerinin Hızlandırılması (İYUK m. 20/A Benzeri Özel Usuller):

   Kentsel dönüşüm davalarında savunma verme, bilirkişi incelemesi ve karar verme süreleri kısaltılmıştır. Maliklerin davalarını son derece hızlı, somut teknik delillerle ve eksiksiz bir dilekçe ile açmaları zorunlu hale gelmiştir.

VII. Maliklerin Rezerv Yapı Alanı İlanına Karşı Hak ve Süreç Haritası

Sonuç

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında idareye tanınan “Rezerv Yapı Alanı” belirleme yetkisi, kamu yararı ve afet riskiyle mücadele amacına dayansa da; bireylerin Anayasa ile güvence altına alınmış mülkiyet haklarına en ağır müdahaleyi oluşturan idari işlemlerden biridir.

Açıkça ifade edilmelidir ki; rezerv yapı alanı ilan edilen taşınmaz malikinin dava açma hakkı tartışmasız bir şekilde mevcuttur. Anayasa’nın 35., 36. ve 125. maddeleri ile İdari Yargılama Usulü Kanunu hükümleri uyarınca malikler, taşınmazlarının rezerv alan ilan edilmesine ilişkin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı işlemine karşı 30 gün içinde yetkili İdare Mahkemesinde Yürütmenin Durdurulması talepli İptal Davası açabilirler.

özellikle 2023 yılında yapılan yasal değişikliklerle yerleşim alanlarının da rezerv alanı ilan edilebilmesinin önünün açılması, maliklerin hak arama özgürlüğünün önemini daha da artırmıştır. İdarenin bilimsel ve teknik verilerden yoksun, gerekçesiz, kamu yararı amacı taşımayan veya ölçüsüz şekilde tesis ettiği rezerv yapı alanı kararları idari yargı mercii tarafından iptal edilmektedir. Maliklerin hak kaybına uğramaması adına; tebliğ/ilan tarihlerini sıkı takip etmeleri, 30 günlük süreyi kaçırmamaları ve mutlaka yürütmenin durdurulması talebiyle birlikte idari işlemin yetki, şekil, sebep, konu ve maksat unsurlarındaki hukuka aykırılıkları somut teknik raporlarla mahkemeye sunmaları gerekmektedir.