Kira Sözleşmesinde Özel Durumlar

Kira sözleşmesinde özel durumlar kiralananda değişiklik/yenilik yapılması, alt kira ilişkisi ve kira ilişkisinin devri olarak incelenmektedir. Türk Borçlar Kanununun 299.maddesinde ‘Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.’ Hükmü ile tanımlanmıştır. Kira sözleşmesine konu olacak olan şey, taşınır da olabilir taşınmaz da olabilir. Kira sözleşmesi, sözleşmenin iki tarafına da borç yükler. Kiraya verenin borçları, TBK’nın 301- 312 .maddeleri arasında; kiracının borçları ise, 312-320.maddeleri arasında düzenlenmektedir. Kira sözleşmesinde özel durumlar kiralananda değişiklik/yenilik yapılması, alt kira ilişkisi ve kira ilişkisinin devri olarak incelenmektedir.

Kiralananda Değişiklik Yapılması

Kiraya veren bakımından TBK 320 ‘Kiraya veren, kiralananda, kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklikler yapabilir.

Bu yenilik ve değişikliklerin yapılması sırasında kiraya veren, kiracının menfaatlerini gözetmekle yükümlüdür. Kiracının, kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.’ Hükmünü, kiracı bakımından ise TBK 321‘Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir.

Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez.

Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez.’ Hükmünü getirmiştir. Kiraya verenin, kiracının rızasına gerek yoktur fakat hükümden anlaşıldığı üzere kiraya veren değişiklik veya yenilik yaparken kiracının menfaatini gözetmeli ve kiracının katlanması mümkün olmalıdır. Kiracı olağan eskimeler/bozulmalar hariç aynen iade borcu altındadır.

Alt Kira İlişkisi

TBK 322 ‘Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir. Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez. Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.’ Konut ve çatılı iş yerleri bakımından alt kirada kural devredilmezdik fakat yazılı rıza ile alt kira ilişkisi kurulabilir. Alt kira ilişkisinde kiraya veren kira bedeli dahil alt kiracıya karşı haklarını ileri sürebilir. Bir şeyi kiraya vermek için malik olmaya gerek olmadığından alt kiraya izin verilmediği halde yapılmış olması durumunda alt kira sözleşmesi geçerlidir ve malik haklarını ileri sürebilir.

Kira Sözleşmesinin Devri

TBK m. 323 ‘Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.

Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.

İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.’ Hükmüyle düzenlemiştir. Alt kira ilişkisinden farkı kira sözleşmesinin devrinde taraflardan biri artık sözleşmenin tarafı olmaktan çıkarken; yerine başkası sözleşmenin tarafı olmaktadır.

Tüm detaylara ve aklınızda bulunan sorulara cevap bulmak için Av. Ferhat Kule ile görüşebilirsiniz.

Deniz Şahin