KİRA İLİŞKİSİNİN VARLIĞINDA ORTADA KİRA SÖZLEŞMESİ YOK İSE KİRA SÖZLEŞMESİNİN İSPATI

2022 yılı itibar ile kira tespit davaları ve kira tahliye davalarının sayısı artışı görülmektedir. Ancak bu noktada ortaya çıkan sorunlardan birisi de kira ilişkisinin varlığının sözlü bir sözleşme ile olmasıdır. Bu noktada akla takılan hususlardan birisi de sözlü bir sözleşmenin olması kira tespit davası için ve kiralanan taşınmazın tahliyesi hususlarında davaların akıbeti ile ilgili olarak kafalarda soru işareti olmaktadır. TBK kuralları gereği kira akitleri için yazılılık şartı mevcut değildir. Bu sebeple söz konusu kira sözleşmesinin yazılı olmasına gerek olmayıp sözlü bir kira sözleşmesi de dava açılabilmesi için yeterli olacaktır. Ancak bu noktada esas sorun teşkil eden nokta kira sözleşmesinin ispatına ilişkin olacaktır.

Bu noktada İİK’nun 269. Maddesinin 2. Fıkrasını incelemekte fayda olacaktır. Buna göre: Bu tebliğ üzerine borçlu, yedi gün içinde, itiraz sebeplerini 62’nci madde hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur. Borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, akdi kabul etmiş sayılır. Bu hükme göre ilk öncelikle kiralanan taşınmazların tahliyesine ilişkin olarak icra dairesinden icra takibi açılması gerekecektir. Bunun üzerine doğal olarak icra emrine ilişkin olarak kiracı (borçlu) taraf icra emrine bir itiraz ileri sürecektir. Bu itirazdan sonra doğal olarak itirazın kaldırılması veya iptali yoluna gidilecektir. Bu noktada kiracının icra dairesine yaptığı itiraz önem arz edecektir. Eğer ki kiracı bu itirazının içeriğinde kira ilişkisinin varlığına itiraz etmeyip borcun miktarına, vadesine veya başka hususlara itiraz ederse kaldırma veya iptal davasının görüldüğü mahkeme bu itirazın içeriğine bakarak kira ilişkisinin varlığına karar verecektir.

Bu konuda da bilirkişi kararlarına ve Yargıtay kararlarına konu olan olaylara göre de ilgili Yargıtay kararlına bakmakta fayda vardır.

1. T.C. YARGITAY 12. HUKUK DAİRESİ E. 2021/5672 K. 2021/6952 T. 1.7.2021

       Somut olayda davalı borçlunun itiraz dilekçesinde,açıkça ve ayrıca takip talebi ekinde sunulan “Kira Sözleşmesi” başlıklı belgedeki imzaya açıkça itiraz etmediği gibi taraflar arasında akdi bir ilişkinin bulunduğunun inkar edilmediği, alacaklı görünen şahsa herhangi bir borcu olmadığını ileri sürerek takibe ve borca itiraz ettiği görülmektedir. Borçlunun kira ilişkisine ve kira miktarına açıkça karşı çıkmaması karşısında İİK’nun 269/2. maddesi gereğince kira ilişkisinin ve kira miktarının kesinleştiğinin kabulü gerekir. Bu durumda davalı borçlu kiranın ödendiğini veya sair bir sebeple istenemeyeceğini İİK’nun 269/c maddesinde belirtilen belgelerle kanıtlamak durumundadır. O halde, İlk Derece Mahkemesince, alacaklının itirazın kaldırılması ve tahliyeye yönelik isteminin esası incelenip değerlendirilerek oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekir.

2. T.C. YARGITAY 8. HUKUK DAİRESİ E. 2019/3817 K. 2019/6604 T. 27.6.2019

      …davacı alacaklı takip talebi ile 08.01.2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesine dayanmış olup, davalı borçlu itiraz dilekçesinde, alacaklıya herhangi bir borcunun bulunmadığını bildirerek borca, faize ve ferilerine itiraz etmiştir. Davalı borçlu takibe itirazında açıkça ve ayrıca kira ilişkisine ve borç miktarına karşı çıkmamış, alacaklı görünen şahsa herhangi bir borcu olmadığını ileri sürerek takibe ve borca itiraz etmiştir. Borçlunun kira ilişkisine ve kira miktarına açıkça karşı çıkmaması karşısında İİK’nin 269/2. maddesi gereğince kira ilişkisinin ve kira miktarının kesinleştiğinin kabulü gerekir. Bu durumda davalı borçlu kiranın ödendiğini veya sair bir sebeple istenemeyeceğini İİK’nin 269/c maddesinde belirtilen belgelerle kanıtlamak durumundadır. Buna göre, mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar vermek gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.