Kentsel Dönüşüm Müteahhit Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gerekenler: Kat Maliklerini Koruyan Maddeler

Kentsel Dönüşüm Müteahhit Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gerekenler: Kat Maliklerini Koruyan Maddeler

Kentsel dönüşüm sürecinde kat malikleri ile yüklenici (müteahhit) arasında akdedilen Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (veya Satış Vaadi Sözleşmesi), projenin hukuki ve mali anayasası niteliğindedir. Uygulamada en çok hak kaybı ve mağduriyetin yaşandığı alan, eksik veya hatalı hazırlanan sözleşmelerden kaynaklanmaktadır. Bu nedenle sözleşmenin yalnızca teslim süresine değil, kat maliklerini koruyucu tüm hukuki güvencelere yer verilerek kurgulanması hayati önem taşır.

Sözleşme akdedilirken göz önünde bulundurulması gereken başlıca risk alanları şunlardır:

• Eksik veya Fahiş İskat Kayıtları: Müteahhidin inşaatı yarıda bırakması durumunda kat maliklerinin haklarını koruyacak teminatların alınmaması,

• Muğlak Teslim Süreleri: İnşaatın bitiş tarihinin net gün ve ay olarak belirtilmemesi, gecikme cezalarının caydırıcı olmaması,

• Eksik Malzeme ve İmalat Detayları: İnşaat teknik şartnamesinin yüzeysel kalması veya kaliteli muadillerin tanımlanmaması,

• İzin ve Ruhsat Sorumlulukları: Belediye veya idare nezdindeki bürokratik engellerin ve harçların kime ait olduğunun netleştirilmemesi,

• Erken Tapu Devirleri: İnşaatın ilerleme seviyesine oranlanmadan müteahhide erken arsa payı devrinin yapılması.

Kat Maliklerini Koruyan Hukuki Maddeler Nelerdir?

Evet, iyi kurgulanmış bir kentsel dönüşüm sözleşmesi ile arsa sahiplerinin tüm hakları hukuki teminat altına alınabilir.

Sözleşmeye eklenmesi gereken hayati koruyucu mekanizmalar şunlardır:

• Kademeli Tapu Devri Madesi: Müteahhitten hak ettiği dairelerin tapusunun doğrudan en başta değil; su basman seviyesi, kaba inşaat, ince işler ve iskan aşamalarına oranla kademeli devredilmesi,

• Bina Tamamlama Sigortası veya Teminat Mektubu: Müteahhidin mali iflası veya işi bırakması riskine karşı kesin ve süresiz banka teminat mektubu veya mevzuatın öngördüğü bina tamamlama sigortasının zorunlu tutulması,

• Cezai Şart ve Kira Yardımı Maddesi: İnşaatın geciktiği her ay için daire başına piyasa rayicinin üzerinde caydırıcı bir cezai şart (gecikme tazminatı) ve güncellenebilir kira yardımı kuralı konulması,

• Teknik Şartname ve Marka Listesi: Kullanılacak malzemelerin (asansör, doğrama, parke, armatür vb.) markalarının, kalitelerinin ve garanti sürelerinin tek tek listelenmesi,

• Sözleşmeden Haklı Fesih Yetkisi: Müteahhidin inşaatı belirli bir süre (örneğin 6 ay) boyunca durdurması veya makul bir ilerleme kaydetmemesi halinde kat maliklerine tek taraflı fesih yetkisi verilmesi.

Kentsel Dönüşüm Müteahhit Sözleşmesi Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

Kentsel dönüşüm sözleşmesinin geçerli olması için resmi şekilde yapılması şart mıdır?

Evet. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için noter huzurunda re’sen (resmi şekilde) düzenlenmesi zorunludur. Adi yazılı şekilde veya taraflar arasında imzalanan sözleşmeler hukuken geçersizdir.

Müteahhidin ruhsat alma ve inşaata başlama süresi sözleşmede nasıl düzenlenmelidir?

Sözleşmede, yıkım ruhsatı ve inşaat ruhsatının alınması için müteahhide net bir süre (örneğin 6 ay) verilmeli; bu sürenin ruhsat alımına başlandığı tarihten değil, sözleşmenin imzalandığı veya binanın tahliye edildiği tarihten itibaren başlayacağı açıkça yazılmalıdır.

İnşaatın teslim süresi sözleşmede nasıl belirtilmelidir?

“İnşaat ruhsatından itibaren X ay” gibi muğlak ifadeler yerine; “Ruhsat alındığı tarihten itibaren en geç 24 ay içinde kat mülkiyeti kurulmuş ve iskanı alınmış olarak teslim edilecektir” şeklinde net bir takvime bağlanmalıdır.

Müteahhit inşaatı zamanında teslim etmezse sözleşmedeki gecikme tazminatı nasıl işler?

Sözleşmede belirlenen teslim tarihi geçtikten sonra müteahhit, gecikilen her ay için her bir bağımsız bölüm sahibine sözleşmede kararlaştırılan gecikme cezasını ve ek olarak rayiç kira bedelini ödemekle yükümlü kılınır.

Müteahhit inşaatı yarıda bırakırsa kat malikleri sözleşmeyi nasıl feshedebilir?

İnşaatın seviyesi %90’ın altındaysa kat malikleri İcra Hukuk veya Asliye Hukuk Mahkemesi kanalıyla geriye etkili fesih davası açabilirler. Bu durumda müteahhide devredilen arsa payları iptal edilerek tekrar arsa sahiplerine tescil edilir.

Kademeli tapu devri sistemi nedir ve nasıl uygulanır?

Kademeli tapu devri; müteahhide verilecek dairelerin tapusunun inşaatın ilerleme oranına (örneğin %20 kaba inşaat, %50 çatı kapatma, %80 ince işler, %100 iskan) paralel olarak parça parça devredilmesidir. Bu sayede müteahhit işi yapmadan tüm tapuları alamaz.

Müteahhidin üçüncü kişilere yaptığı daire satışları kat maliklerini bağlar mı?

Müteahhit, kendisine henüz tapuda devredilmeyen veya hakedişe bağlanmayan daireleri 3. kişilere satmışsa ve inşaatı tamamlamazsa; kat malikleri bu 3. kişilere karşı açacakları tapu iptal ve tescil davalarını kazanarak arsa paylarını geri alabilirler.

Kentsel dönüşümde bina tamamlama sigortası zorunlu mudur?

6306 sayılı Kanun ve ilgili mevzuat uyarınca belirli büyüklükteki projelerde veya idarenin öngördüğü durumlarda müteahhidin Bina Tamamlama Sigortası yaptırması ya da banka teminat mektubu sunması yasal bir zorunluluktur.

İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi) alma yükümlülüğü kime aittir?

İskan belgesinin alınması, ilgili idare masrafları ve harçlarının ödenmesi tamamen müteahhidin sorumluluğunda olmalıdır. Sözleşmeye “İskan alınmadan bina teslim edilmiş sayılmaz” maddesi eklenmelidir.

Müteahhit tarafından ödenecek kira yardımları sözleşmede nasıl güvenceye alınır?

Devletin verdiği kira yardımının dışında müteahhidin ödemeyi taahhüt ettiği kira yardımları için, inşaat başlamadan önce tüm süreç boyunca ödenecek toplam kira bedeli tutarında banka teminat mektubu veya senet alınmalıdır.

Kentsel dönüşüm projesinde daire paylaşımı ve kura çekimi nasıl yapılmalıdır?

Kat maliklerine verilecek yeni dairelerin metrekareleri, cepheleri, katları, bağımsız bölüm numaraları ve arsa payı oranları sözleşmenin ekinde yer alan şematik paylaşım tablosunda açıkça netleştirilmelidir.

Müteahhit sözleşmede belirtilen malzemelerden daha kalitesizini kullanırsa ne yapılır?

Arsa sahipleri, sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti yaptırarak eksik/ayıplı imalatları raporlatabilir. Müteahhitten malzemenin sökülerek teknik şartnameye uygun hale getirilmesi veya bedel farkının ödenmesi talep edilebilir.

İnşaat devam ederken imar durumunun değişmesi veya kat artışı olması halinde ne olur?

Sözleşmeye konulacak ek bir madde ile, imar planı değişikliği sonucu ortaya çıkabilecek ek inşaat alanı veya dükkan/daire artışlarının kat malikleri ile müteahhit arasında hangi oranda paylaşılacağı (örneğin %50-%50) baştan belirlenmelidir.

Kentsel dönüşüm kararına katılmayan azınlık maliklerin durumu sözleşmeyi etkiler mi?

6306 sayılı Kanun uyarınca hisseleri oranında 50+1 (salt çoğunluk) ile karar alınabilir. Karara katılmayan kat maliklerinin arsa payları, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı aracılığıyla diğer paydaşlara açık artırmayla satılır.

Müteahhidin borçlarından dolayı arsa üzerine haciz gelmesi nasıl önlenir?

Müteahhidin şahsi borçları veya diğer işlerinden doğan icra takiplerinden kat maliklerinin etkilenmemesi için, arsa paylarının devri iskan aşamasına kadar kat maliklerinin üzerinde kalmalı ve ipotekli devir hükümleri uygulanmalıdır.

Müteahhit vefat eder veya şirket iflas ederse sözleşmeye ne olur?

Şirketin iflası veya müteahhidin edimini ifa edemeyecek duruma gelmesi halinde, sözleşmedeki haklı fesih maddesi çalıştırılarak mahkeme marifetiyle sözleşme feshedilir ve teminat mektupları paraya çevrilerek inşaat başka bir yükleniciye devredilebilir.

Şantiye güvenliği ve iş kazalarından doğan hukuki/cezai sorumluluk kime aittir?

Sözleşmeye eklenecek açık bir hükümle; şantiye alanının tesliminden itibaren 6331 sayılı İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu kapsamındaki tüm hukuki, cezai ve mali sorumluluğun (iş kazaları dahil) tamamen müteahhide ait olduğu düzenlenmelidir.

Noterde yapılan kentsel dönüşüm sözleşmesi tapuya şerh edilmeli midir?

Evet. Noterde düzenlenen Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi mutlaka Tapu Sicil Müdürlüğü’ne gidilerek tapu kütüğüne şerh ettirilmelidir. Bu şerh, arsa paylarının 3. kişilere satılmasını ve iyi niyet iddialarını engeller.

Müteahhit ile yaşanacak uyuşmazlıklarda mahkeme süreci ne kadar sürer?

İnşaat sözleşmelerinden doğan davalar (tespit, fesih, gecikme tazminatı vb.) bilirkişi incelemeleri ve keşif süreçleri nedeniyle ortalama 1,5 ila 3 yıl sürmektedir. Bu sebeple sözleşme aşamasında koruyucu maddelerin konulması dava ihtiyacını azaltır.

Kentsel dönüşüm müteahhit sözleşmesi hazırlanırken uzman desteği şart mıdır?

Arsa sahiplerinin telafisi imkansız mülkiyet kayıpları yaşamaması ve müteahhidin matbu/sadece kendi haklarını koruyan sözleşmelerini imzalamaması adına, sürecin en başından itibaren gayrimenkul ve kentsel dönüşüm hukukunda uzman bir avukatla yürütülmesi hayati önem taşır.