Kamulaştırmasız El Atma

ÖZET:

Kamulaştırmasız el atma; idarenin kamulaştırma prosedürünü usulüne uygun işletmeden bir taşınmaza fiilen müdahale etmesi (fiilî el atma) veya idari işlem/plan/koruma statüsüyle taşınmazın malikinin mülkiyet hakkını aşırı ölçüde sınırlaması (hukukî el atma) sonucunda doğan ve peşin–tam tazmin ilkesi gereği bedel ödenmesini gerektiren hukuka aykırı durumlardır. Fiilî el atmada genellikle adlî yargıda bedel tespiti ve tescil yahut bedel tazmini davaları; hukukî el atmada ise çoğu kez idari yargıda tam yargı davası (iptal–tazmin) gündeme gelir. Tazminat hesabında rayiç bedel, imar durumu, emsal veriler, fonksiyon kaybı ve kullanım kısıtları dikkate alınır; faiz başlangıcı, gecikme yükü ve enflasyon etkisi titizlikle belirlenmelidir. Delil stratejisi (keşif–bilirkişi–zemin/harita/uydu verileri–emsal satışlar) sonucu belirler.

1) Kavramsal Çerçeve ve Anayasal Dayanak

Mülkiyet hakkı Anayasa’nın güvence altına aldığı temel bir haktır. Devlet ve kamu tüzel kişileri, kamu yararı amacıyla taşınmazlara ancak kanunda öngörülen usullerle ve peşin tazminat ödemek suretiyle müdahale edebilir. Bu rejimin adı “kamulaştırma”dır. Kamulaştırmasız el atma ise, idarenin bu usulü izlemeden taşınmaza doğrudan el atması veya mülkiyet hakkını (kamulaştırma yapmaksızın) hukuken aşırı ve kalıcı biçimde sınırlaması hâlidir. Sonuç; kamulaştırmanın tazmini mahiyetinde “bedel ödeme yükümlülüğü”dür.

Uygulamada iki ayrı türden söz edilir:

Fiilî el atma: Fiziksel müdahale vardır (yol, park, okul, tesis inşası; hendek/dere ıslahı; altyapı hatları; trafo/ENH direkleri; kanalizasyon–içme suyu hatları vb.). Taşınmazın tamamı veya bir kısmı fiilen kamu hizmetine tahsis edilmiştir.
Hukukî el atma: Fiziksel kullanım yoktur; ancak imar planları, sit/doğal/kültür varlığı koruma statüleri, özel çevre/orman/milli park, kıyı kenar veya riskli alan kararı gibi idari işlemler nedeniyle taşınmazın ekonomik değerinin ve fiilî kullanımının “katlanılamayacak ölçüde” ortadan kalkması söz konusudur. Süreklilik, ağırlık ve karşılıksızlık esastır.

Her iki türde de amaç, malike peşin ve tam tazmin ilkesi kapsamında rayiç bedelin ödenmesidir. Fiilî el atmada ek olarak tescil (mülkiyetin idareye geçirilmesi) veya müdahalenin ref’i/kal (müdahalenin kaldırılması) talepleri de gündeme gelebilir.

2) Fiilî El Atma: Unsurlar, Deliller ve Dava Stratejisi

2.1. Tanım ve Unsurlar

Fiilî el atmada idare, kamulaştırma yapmaksızın taşınmazı fiilen kamu hizmetine özgüler. Yol açma ve genişletme, park düzenleme, okul/sağlık tesisi, cami–karakol–karakol lojmanı, arıtma tesisleri, enerji nakil hatları, trafo, doğal gaz/telekom hatları gibi tesisler tipik örneklerdir. El atma; süreklilik, kamu yararı amacı, idareye atfedilebilirlik ve kamulaştırma prosedürünün yokluğu göstergeleriyle tanımlanır.

2.2. Görevli–Yetkili Yargı Yeri

Uygulamada fiilî el atma iddiasına dayalı bedel tespiti ve tescil yahut bedel tazmini davaları çoğunlukla adli yargıda (Asliye Hukuk Mahkemesi) görülür. Yetki, genel kural gereği taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. İdare aleyhine açılacağından 6100 sayılı HMK ve ilgili harç rejimi dikkate alınır.

Stratejik Not: El atma devam ediyorsa müdahalenin men’i/kal talebi, tesisin yaşamsal önemi ve kamu hizmetini aksatma riski bakımından ölçülülükle tartılmalıdır. Pratikte çoğu dosyada, “tescil + bedel” hattı daha öngörülebilir sonuç verir.

2.3. Talep Türleri ve Terditli Kurgulama

Birinci basamak: Bedel tespiti ve tescil (taşınmazın el atılan kısmının idare adına tescili ve rayiç bedelin ödenmesi).
Alternatif/terditli: Bedel tazmini (tescil olmaksızın tazmin), müdahalenin ref’i, ecrimisil (geçmiş kullanım yararı), yapı/değer artışlarının bedeli.
Faiz: Yasal faiz; başlangıç olarak el atma tarihi, kabule göre dava/keşif tarihi veya fiilî kullanıma başlama tarihine dayalı argümanlar.

Terditli talep, mahkemenin kamu hizmetinin niteliği ve sürekli kullanımı karşısında “kaldırma” talebini reddetse dahi bedel–tescil konusunda hüküm kurmasına imkân sağlar.

2.4. İspat ve Delil Düzeni

Fiilî el atmanın en kritik ayağı teknik delildir. Şu araçlar sistematik kullanılmalıdır:

Keşif ve bilirkişilik: Harita–kadastro–imar, inşaat, şehir plancısı, değerleme uzmanı (SPK lisanslı tercihen), elektrik/enerji (ENH dosyası) gibi çok disiplinli kurullar.
Geçmişe dönük hava fotoğrafları ve uydu görüntüleri: Müdahalenin başlangıç tarihini ve sürekliliğini kanıtlar.
Kadastro paftaları, aplikasyon krokileri, imar çapı ve plan kararları: El atılan kısmın yüzölçümü ve fonksiyonunu belirler.
Emsal satış kayıtları, tapu müdürlük verileri, rayiç tespitleri, ekspertizler: Değerleme temeli.
İdare yazışmaları ve encümen–meclis kararları: Eylemin idareye atfı.
Altyapı kurumlarının güzergâh onayları (TEİAŞ, AYEDAŞ, BOTAŞ, İSKİ vb.): Teknik meşruiyet, kalıcılık ve kamu hizmeti bağlamı.

2.5. Değerleme ve Bedel Kalemleri

Değerleme, rayiç bedel esaslıdır. Aşağıdaki parametreler profesyonelce işlenmelidir:

Konum ve fonksiyon: Konut, ticaret, sanayi, tarım; plan kademeleri (nazım–uygulama), yapılaşma koşulları (Emsal, Hmax, TAKS–KAKS).
El atma oranı ve şekli: Kısmi el atmada taşınmazın artık parça değeri, fonksiyon kaybı, kullanım–pazarlanabilirlik etkisi.
Gelir kapitalizasyonu yaklaşımı: Gelir üreten parseller için etkin yöntem.
Maliyet yaklaşımı: Üzerindeki yapı–tesis–ağaç, bahçe ıslahları.
Emsal karşılaştırma: Zaman düzeltimi, lokasyon düzeltimi, parsel büyüklüğü ve şekli, cephe–derinlik gibi nitelikler.
Plan kararlarının etkisi: İmar yolu, yeşil alan, donatı alanı ayrımı; yapılaşma hakkı transferi (varsa) ve gerçek piyasa karşılığı.

Uygulama Tüyosu: Kısmi el atma dosyalarında çoğu zaman asıl zarar, kalan parçanın fonksiyon yitimi ve pazarlanamaz hâle gelmesidir. Sadece el atılan metrekareye odaklanmak önemli bedel kayıplarına yol açar.

3) Hukukî El Atma: Plan/Statü Kaynaklı Aşırı Müdahale

3.1. Tanım ve Eşik

Hukukî el atma, idarenin kamulaştırma yapmaksızın idari işlem/plan veya koruma statüsü ile mülkiyeti aşırı ve kalıcı şekilde sınırlaması hâlidir. Tipik örnekler:

İmar planında uzun yıllar “donatı alanı” (park/okul/yeşil alan/yol) olarak ayrılıp fiilen kamulaştırılmayan parseller,
Kıyı kenar çizgisi, orman, sit/koruma alanı, doğal SİT, özel çevre, milli park statüleri,
Riskli alan veya afet alanı kararlarıyla getirilen yoğun kısıtlar.

Eşik: Malikin fiilî ve ekonomik kullanımının neredeyse imkânsızlaştığı, taşınmazın piyasa değerinin ciddi biçimde eridiği ve bu durumun makul sürede giderilmediği hâller.

3.2. Görevli–Yetkili Yargı Yeri

Hukukî el atma davaları çoğunlukla idari yargıda görülür:

İptal davası (plan/işlemin iptali) + tam yargı davası (uğranılan zararın tazmini).
Yetki kuralı; işlemi tesis eden idarenin bulunduğu yer ve taşınmazın yer aldığı yargı çevresi dikkate alınarak belirlenir.

Stratejik Not: Sırf iptal davasıyla yetinmek çoğunlukla yetersizdir; tam yargı talebiyle ekonomik kaybın tazmini de kurgulanmalıdır. Ayrıca, kamulaştırma yapma yükümlülüğünün hatırlatılması ve makul süre–ölçülülük argümanları önemlidir.

3.3. Delil ve Değerleme

Fiilî el atmaya benzer biçimde değer tespiti belirleyicidir; ancak burada fizikî kullanım yerine hukukî kısıtın piyasa değeri üzerindeki etkisi incelenir:

Plan kararları ve plan notları, meri–askı süreçleri, revizyon–ilave planlar,
Koruma Kurulu kararları, Çevre/DKMP işlemleri,
Emsal parsellerde fiilî kullanım ve değer seyri,
Makul süre kriteri (yıllarca kamulaştırılmayan donatı alanı),
Alternatif kullanım olanağı (ör. TTM, E:0.00 yeşil alan vs.).

4) Tazminat Rejimi: İlkeler, Faiz, Enflasyon ve Ecrimisil

4.1. Tam ve Peşin Tazmin İlkesi

Mülkiyet hakkına müdahalede temel ilke tam ve peşin tazmindir. Kamulaştırmasız el atma davalarında hüküm altına alınacak bedel, müdahale tarihindeki rayiç değeri, dava–keşif–hüküm tarihlerindeki piyasa değişimleri ve enflasyon etkileri gözetilerek, güncel satın alma gücüne uygun şekilde belirlenmelidir.

4.2. Faiz Başlangıcı

Uygulamada çeşitli başlangıç anları ileri sürülür:

Fiilî el atma için çoğunlukla fiilî müdahale tarihi; terditli olarak dava tarihi veya keşif tarihi.
Hukukî el atma için kısıtın fiilen ekonomik kullanım gücünü ortadan kaldırdığı an (plan yürürlüğe girdiği gün tek başına her zaman yeterli olmayabilir; idari işlemle ortaya çıkan fiilî sonuç önemlidir).

Faiz türü genel olarak yasal faiz; döviz taleplerinde farklılaştırma mümkünse de pratikte TL rayiç bedel üstünden yasal faiz işletilir.

4.3. Enflasyon–Endeksleme

Değer tespiti güncel rayiç üzerinden yapıldığından, ek bir enflasyon endekslemesine gerek kalmaması sık rastlanan bir yaklaşımdır. Ancak gecikme idareye yükletilecekse; faiz–enflasyon dengesi, “tam tazmin” hedefi gözetilerek kapsamlı izah edilmelidir.

4.4. Ecrimisil ve Kullanım Bedeli

Fiilî el atmalarda, dava süresi boyunca kullanım karşılığı (ecrimisil) talebi mümkündür. Bu kalem; idarenin taşınmazdan sağladığı kamu yararıyla doğrudan bağlantılı görülmese de malikin yoksun kaldığı gelir ekseninde değerlenir.

4.5. Kısmi El Atma ve Artık Parça

Kısmi el atmalarda, kalan kısmın pazarlanabilirlik, erişilebilirlik, parsel derinliği, cephe kaybı, gürültü/çevresel etki ve fonksiyon değişimi nedeniyle uğradığı değer kaybı ayrıca tazmin edilmelidir. “Artık parça” kavramı, çoğu dosyada toplam bedelin yarısından fazlasını açıklayabilir.

5) Usulî Meseleler: Harç, Vekâlet Ücreti, İspat Yükü ve Arabuluculuk

5.1. Harç ve Masraflar

Davanın niteliğine göre nispi harç, keşif–bilirkişi–tebligat–kıymet takdiri masrafları doğar. Yargılama sonunda yargılama giderleri ve vekâlet ücreti haksız çıkan tarafa yüklenir. Kamulaştırmasız el atma dosyaları teknik bilirkişilik gerektirdiğinden masraf yönetimi kritik önemdedir.

5.2. İspat Yükü ve Delil Sunumu

İspat yükü temel olarak davacı malikte olmakla birlikte, el atma olgusunun teknik tespiti sonrasında idarenin müdahaleyi haklı gösterecek bir kamulaştırma işlemi ortaya koyması beklenir. Deliller erken evrede dosyaya kazandırılmalı; keşif öncesi talimat listesi hazırlanmalıdır.

5.3. Arabuluculuk/Uzlaşma

Klasik anlamda zorunlu arabuluculuk kapsamı dışındadır. Bununla birlikte, idareyle uzlaşma (örneğin bedel–ödemeye ilişkin komisyon süreçleri) dosyayı hızlandırabilir. Ancak bedel ve faiz koşulları yazılı ve net olmalıdır.

6) Zamanaşımı, Hak Düşürücü Süre ve Süre Yönetimi

Zamanaşımı–süre tartışmaları dosya tipine göre değişir:

Fiilî el atma: Mülkiyet hakkı aynî nitelikte olduğundan, salt tescil talebine ilişkin yönüyle zamanaşımı doğrudan uygulanmaz; bedel tazmini ve ecrimisil gibi alacak talepleri için ise genel–özel zamanaşımı kuralları tartışma konusudur. Uygulamada el atma tarihinin isabetli tespiti, faiz başlangıcı ve geçmiş yıllar ecrimisili bakımından belirleyicidir.
Hukukî el atma: İdari işlemlere karşı süreler (iptal davasında 60 gün vb.) kritik olabilir. Ancak “makul sürede kamulaştırmama” nedeniyle oluşan tam yargı talepleri için, süre başlangıcının kısıtın aşırı ve kalıcı hâle geldiği an üzerinden kurulması daha isabetlidir.

Uyarı: Süre rejimi dosya bazında değişir; plan revizyonları, yeni idari işlemler, kısıtın ağırlaşması/kalıcılaşması ve idarenin somut taahhütleri başlangıç anını etkileyebilir. Pratikte süre yönetimi–dilekçe stratejisi dosyanın kazanılmasında %50 paya sahiptir.

7) Özel Dosya Türleri ve Nüanslar

7.1. Enerji Nakil Hatları (ENH) ve Trafo–İrtifaklar

Enerji iletim/dağıtım tesisleri çoğu kez irtifak kurularak işletilmelidir. Kamulaştırma yerine fiilî hat–direk tesisi söz konusu olduğunda kamulaştırmasız el atma hükümleri devreye girer. Değerleme; doğrudan işgal edilen alan + güvenlik bandı + kullanım kısıtı üzerinden yapılır.

7.2. Kıyı Kenar, Orman, Sit ve Koruma Statüleri

Kıyı kenar–orman sınırları ve sit kararları, malikin özel mülkiyet alanı içinde kalıyorsa kullanım yetkisini ağır biçimde sınırlayabilir. İdarenin kamulaştırmaması ve uzun yıllar karşılıksız kısıt uygulaması durumunda hukukî el atma iddiası güçlenir.

7.3. Kentsel Dönüşüm ve Riskli Alanlar

Riskli alan/kamu yararı kararları verilmiş; fakat kamulaştırma ve uygulama gecikmişse, malikin ekonomik kayıpları tam yargı yoluyla talep edilebilir. Burada proje takvimi, uygulama rehberleri ve fiilî sonuç (yapı yasağı, ruhsat verilmeme) ayrıntılı incelenmelidir.

7.4. Tarım Arazileri ve Sulama/Islah Projeleri

Sulama kanalları, drenaj hatları, taşkın koruma setleri çoğu kez el atma doğurur. Değerleme; ürün geliri, toprak sınıfı, sulama imkânı ve kalan parça erişimi parametreleriyle yapılır.

8) Dilekçe Mimarisine İpuçları (Pratik Şablon Mantığı)

8.1. Fiilî El Atma Dosyası İçin

Olay örgüsü: Fiilî müdahalenin başlangıcı, kullanılan alan, tesisin niteliği, idarenin kimliği.
Hukuki nitelendirme: Kamulaştırma yapılmaksızın kamu hizmetine özgüleme; tam–peşin tazmin ilkesi.
Delil planı: Keşif–bilirkişi, uydu–hava, kadastro–imar, emsal satışlar, kurum yazıları.
Talepler:
(i) El atılan kısmın idare adına tescili + rayiç bedel,
(ii) Terditli bedel tazmini,
(iii) Faiz (el atma tarihinden),
(iv) Ecrimisil,
(v) Yargılama giderleri ve vekâlet ücreti.

8.2. Hukukî El Atma Dosyası İçin

İşlemin dökümü: Plan/kurul kararı/statü, plan notları ve kullanım yasağı.
Makul süre testi: Yıllardır kamulaştırmama–karşılıksız kısıt.
Ekonomik etki: Değer erozyonu, fonksiyon kaybı, emsal parsellerde karşılaştırma.
Talepler:
(i) İptal (uygunsa),
(ii) Tam yargı ile tazmin,
(iii) Faiz–masraf,
(iv) Yürütmenin durdurulması (şartları varsa).

9) Bilirkişilik ve Keşif Yönetimi (Dosya Kazandıran Detaylar)

Ön hazırlık notu oluşturun: Parsel krokisi, el atılan alanın poligon koordinatları, foto–video, dron çekimleri, şeritvari ölçümler.
Bilirkişi uzmanlık karmasını talep edin: Harita/İnşaat/Şehir plancısı + SPK lisanslı değerleme uzmanı. ENH dosyalarında elektrik mühendisi ekleyin. Tarım arazilerinde ziraat mühendisi etkili olur.
Emsal listesini önceden hazırlayın: Zaman, konum, imar durumu, fiilî değer düzeltmeleri.
Kısmi el atmada “artık parça” foto–video ile anlatılmalı; erişim ve kullanım sorunları keşifte gösterilmeli.
Plan/işlem tarihçesini kronolojik tabloya dökün: Revizyonlar, askı–itiraz süreçleri, kurul kararları.

10) Sık Yapılan Hatalar ve Kaçınma Yolları

Sadece el atılan metrekareye odaklanma: Kalan parçanın değer kaybı gözden kaçıyor.
Faiz başlangıcını boş bırakma: El atma tarihinin ispatı faizi büyütür. Uydu–hava görüntüleri toplayın.
Eksik bilirkişi karması: Değer hataları ve itiraz edilemeyen raporlar doğuyor.
Plan zaman çizelgesini işlemsiz bırakma: Hukukî el atmada makul süre–aşırılık ispatı zayıflıyor.
Delili geç sunma: Keşiften önce dosyayı teknik anlamda doyurun.
Sadece iptale odaklanma (idari yargı): Tazmin talebini unutmayın; iptal tek başına zararı karşılamaz.

11) Örnek Uygulama Senaryoları (Analitik Yaklaşım)

Senaryo A — Şehir içi yolda genişletme (fiilî el atma)

Parselin 120 m²’lik yol şeridi kazılmış, drenaj hattı döşenmiş ve kaldırım yapılmış.
Argüman: Kamulaştırmasız fiilî el atma; tescil + bedel; faiz fiilî müdahale tarihinden; artık parça ticari cephe kaybı nedeniyle %15 ek değer düşümü; ecrimisil 5 yıl.

Senaryo B — Park alanında 10 yıldır kamulaştırılmayan konut arsası (hukukî el atma)

Plan notu gereğince ruhsat verilmiyor, fiilî kamulaştırma yok.
Argüman: Makul sürenin aşılması; tam yargı ile değer erozyonu tazmini; iptal–tazmin birlikte; faiz kısıtın fiilen ekonomik kullanım hakkını ortadan kaldırdığı tarihten.

Senaryo C — ENH direği ve güvenlik bandı (fiilî el atma/irtifak)

Direk tabanı + 2×güvenlik bandında yapı yasağı.
Argüman: Doğrudan işgal edilen alanın tam bedeli + güvenlik bandında kullanım kısıtı nedeniyle kısmi değer düşümü; terditli tescil/irtifak tesis bedeli.

12) SSS — Sık Sorulan Sorular

S1. Kamulaştırmasız el atma davasını kime karşı açarım?
Müdahaleyi gerçekleştiren veya müdahaleden yararlanan idareye (belediye, bakanlık, genel müdürlük, il özel idaresi, dağıtım şirketi vb.).

S2. Sadece tazmin mi, yoksa müdahalenin kaldırılmasını da isteyebilir miyim?
İkisi de mümkündür. Ancak kamu hizmetinin niteliği ve ölçülülük bakımından “kaldırma” her zaman pratik olmayabilir; bu durumda tescil + bedel hattı izlenir.

S3. Bedel nasıl hesaplanır?
Rayiç bedel; emsal karşılaştırma, gelir kapitalizasyonu ve maliyet yaklaşımlarının birlikte değerlendirilmesiyle saptanır. Kısmi el atmada artık parça mutlaka ayrıca değerlenmelidir.

S4. Faiz ne zaman işler?
Fiilî el atmada çoğunlukla müdahale tarihinden, hukukî el atmada aşırı-kalıcı kısıtın etkisinin başladığı andan. Alternatif olarak dava/keşif tarihleri ileri sürülebilir.

S5. Yalnız imar planında park gözüktüğü için tazmin alabilir miyim?
Sırf plan kaydı yetmez; makul sürede kamulaştırmama ve ağır–kalıcı kullanım kaybı ispatı aranır. Dosya bazında ekonomik etki analizi şarttır.

S6. Ecrimisil isteyebilir miyim?
Fiilî el atmada, kullanımdan yoksun kalınan dönem için ecrimisil istenebilir.

S7. Dava ne kadar sürer?
Dosyanın teknikliği (bilirkişi, keşif, itirazlar) süreyi etkiler. Strateji; eksiksiz delil hazırlığı ile süreyi kısaltmayı hedeflemelidir.

13) Avukatlar İçin Kontrol Listesi

Müdahale tipini netleştirin: Fiilî mi, hukukî mi?
Zaman çizelgesi çıkarın: Müdahale/kısıt başlangıcı, plan/işlem tarihçesi.
Teknik paket hazırlayın: Uydu–hava, kadastro–imar, kurum yazışmaları.
Bilirkişi karmasını talep edin: Harita–Şehir plancısı–SPK değerleme uzmanı (+ ihtisas).
Emsal satış ve gelir projeksiyonu oluşturun.
Kısmi el atmada artık parça değer kaybını ayrıca formüle edin.
Faiz–ecrimisil ve vekâlet ücreti taleplerini unutmayın.
Terditli taleplerle (tescil/bedel/kal) esnek karar alanı yaratın.
İdari yargı yoluna gidilecekse; iptal + tam yargıyı birlikte kurgulayın.
Uzlaşma ihtimallerini yazılı ve faizli koşullarla değerlendirin.

14) Sonuç ve Değerlendirme

Kamulaştırmasız el atma, Türkiye’de taşınmaz–kamu projeleri kesişiminde en yoğun uyuşmazlık türlerinden biridir. Dosyaların ortak paydası; teknik delil üstünlüğü ve değerlemenin doğruluğudur. Fiilî el atmada fizikî kullanım; hukukî el atmada ise kısıtın aşırılığı ve kalıcılığı ekseninde deliller güçlendirilmelidir. Değer hesaplarında artık parça ve fonksiyon kaybı çoğu kez belirleyicidir. Faiz başlangıcı, “tam tazmin” ilkesinin doğal tamamlayıcısıdır. Her somut olay, plan/işlem tarihçesi ve kamu hizmetinin niteliği ile birlikte ayrı çözümlenmelidir.

Fiili El Atma, Hukuki El Atma, İdare Hukuku, Kamulaştırmasız El Atma

Single Blog Title