İtalya’da Ev Alarak Oturum İzni Alınabilir mi? Gayrimenkul Yatırımı ve Oturum Hakkı

İtalya’da yaşamak veya Avrupa Birliği içinde uzun vadeli bir yatırım yapmak isteyen Türk vatandaşlarının en fazla araştırdığı konuların başında gayrimenkul satın alma yoluyla oturum izni alınması gelmektedir. Roma, Milano, Floransa, Venedik, Torino, Napoli ve İtalya’nın kıyı bölgelerinde taşınmaz satın almak, hem yaşam hem de yatırım amacıyla cazip görülebilmektedir. Bununla birlikte İtalya’daki gayrimenkul edinimi ile yabancılar hukuku kapsamında oturum hakkı birbirinden ayrı hukuki işlemlerdir.

2026 yılı itibarıyla İtalya’da herhangi bir bedelin üzerinde ev, daire, villa veya ticari taşınmaz satın alınması, alıcıya kendiliğinden oturum izni vermemektedir. İtalya’nın resmî yatırımcı vizesi programında gayrimenkul satın alma seçeneği bulunmadığı gibi, tapu sahibi olmak da uzun süreli vize veya oturma izninin yerine geçmemektedir. Taşınmaz mülkiyeti bazı vize türlerinde konaklama şartını destekleyebilir; ancak başvurucunun ilgili vize türüne ait gelir, çalışma, yatırım veya aile şartlarını ayrıca karşılaması gerekir. Bu nedenle “İtalya’da ev satın alarak otomatik oturum alınabileceği” yönündeki tanıtımlar hukuki açıdan yanıltıcıdır.

İtalya’da Ev Satın Almak Oturum Hakkı Sağlar mı?

İtalya hukukunda taşınmaz mülkiyeti ile ülkede ikamet etme hakkı aynı şey değildir. Gayrimenkul satın alan bir yabancı taşınmazın maliki olabilir; ancak İtalya’da 90 günden uzun süre yaşayabilmek için kalış amacına uygun bir ulusal vize ve oturum izni almalıdır. Vize başvurusunda sunulan belgelerin eksiksiz olması dahi vizenin mutlaka verileceği anlamına gelmemekte, başvuru yetkili İtalyan dış temsilciliği tarafından kendi şartları çerçevesinde değerlendirilmektedir.

Örneğin Türk vatandaşı bir kişi Roma’da yüksek bedelli bir daire satın alsa dahi yalnızca bu mülkiyete dayanarak İtalya’da süresiz yaşayamaz. Kısa süreli Schengen vizesiyle İtalya’ya gelen taşınmaz sahibi, vizesinin ve Schengen kurallarının izin verdiği süre kadar ülkede bulunabilir. Tapu belgesinin bulunması, turistik kalış süresini uzatmaz ve ulusal D tipi vize alma zorunluluğunu ortadan kaldırmaz.

Bununla birlikte İtalya’daki taşınmaz, başvurucunun ülkede kalıcı ve uygun bir konaklama imkânına sahip olduğunu göstermesi bakımından önem taşıyabilir. Özellikle seçmeli ikamet vizesi başvurularında İtalya’da mülkiyet sahibi olmak, konut şartının karşılanmasında kullanılabilir. Ancak mülkiyet belgesi tek başına yeterli olmayıp yüksek ve sürdürülebilir pasif gelirin de ayrıca ispatlanması gerekir.

İtalya’da Gayrimenkule Dayalı Golden Visa Var mı?

Bazı Avrupa ülkelerinde belirli değerin üzerinde gayrimenkul satın alan yabancılara oturum izni sağlayan programlar uygulanmıştır. Bu programlar kamuoyunda genellikle “Golden Visa” olarak adlandırılmaktadır. Ancak İtalya’nın 2026 yılı itibarıyla uygulanan resmî yatırımcı vizesi kapsamında doğrudan gayrimenkul satın alımına dayanan bir oturum seçeneği bulunmamaktadır.

İtalya Yatırımcı Vizesi programında kabul edilen yatırım seçenekleri; en az 2 milyon avro tutarında İtalyan devlet tahvili alınması, bir İtalyan sermaye şirketine en az 500.000 avro yatırım yapılması, yenilikçi bir İtalyan girişimine en az 250.000 avro yatırım yapılması veya kamu yararına bir projeye en az 1 milyon avro bağışta bulunulmasıdır. Resmî programdaki bu yatırım türleri arasında konut, arsa, villa, otel veya ticari taşınmaz satın alınması yer almamaktadır. Bu nedenle yalnızca gayrimenkule ödenen bedelin 250.000, 500.000 veya 1 milyon avroyu aşması yatırımcı vizesine hak kazandırmaz.

Yatırımcı vizesi, şartların karşılanması hâlinde iki yıllık bir vize ve buna bağlı oturum izni sağlayabilir. Başvurucu önce resmî sistem üzerinden “nulla osta” onayı almalı, ardından yetkili İtalyan dış temsilciliğine vize başvurusunda bulunmalıdır. İtalya’ya girişten sonra sekiz gün içinde oturum izni başvurusu yapılmalı ve taahhüt edilen yatırım ülkeye girişten itibaren üç ay içinde tamamlanmalıdır. Yatırımın iki yıl boyunca korunması hâlinde oturum izninin üç yıl daha yenilenmesi mümkündür.

Gayrimenkul satın alan kişinin ayrıca kabul edilen yatırım türlerinden birini gerçekleştirmesine hukuken engel yoktur. Başka bir ifadeyle kişi İtalya’da hem ev satın alabilir hem de yatırımcı vizesi kapsamında bir İtalyan şirketine yatırım yapabilir. Ancak oturum hakkını doğuran işlem ev alımı değil, resmî programda öngörülen nitelikteki yatırımdır.

Ev Sahipleri İçin Seçmeli İkamet Vizesi

İtalya’da gayrimenkul sahibi olan kişiler bakımından değerlendirilebilecek en önemli oturum yollarından biri “residenza elettiva”, yani seçmeli ikamet vizesidir. Bu vize, İtalya’da çalışmadan yaşamayı planlayan, yüksek ve düzenli pasif gelire sahip yabancılara yöneliktir.

Seçmeli ikamet vizesinde başvurucunun İtalya’ya kalıcı şekilde yerleşme niyetini göstermesi, ülkede uygun bir konuta sahip olması ve çalışma faaliyetine bağlı olmayan yeterli mali kaynaklarını belgelendirmesi gerekir. Emekli maaşı, kira gelirleri, temettüler, faiz gelirleri, menkul kıymet getirileri ve devamlı nitelikteki diğer özel gelirler değerlendirmeye alınabilir. Ücretli çalışma veya serbest meslek faaliyetine dayanan gelirler ise bu vizenin temel amacına uygun kabul edilmemektedir. Vize sahibinin İtalya’da çalışmasına izin verilmez.

İtalya’da satın alınan ev, başvurucunun konaklama şartını karşılamasını sağlayabilir. Yetkili konsolosluk uygulamalarında, İtalya’da kayıtlı uzun süreli kira sözleşmesi veya yaşanabilir bir konuta ilişkin mülkiyet belgesi kabul edilmektedir. Otel rezervasyonları veya kısa dönemli turistik konaklama belgeleri çoğu durumda seçmeli ikamet amacıyla yeterli görülmemektedir.

Gelir konusunda bütün İtalyan konsolosluklarının hiçbir takdir yetkisi olmaksızın uyguladığı tek bir sabit rakam bulunduğunu söylemek doğru değildir. Bazı resmî konsolosluk açıklamalarında tek kişi için yıllık yaklaşık 31.000 avro düzeyindeki tutar başlangıç parametresi olarak gösterilmektedir. Bununla birlikte seçmeli ikamet vizesinin yüksek mali imkânlara sahip kişilere yönelik olduğu, toplam mal varlığı, gelirin sürekliliği, başvurucunun yaşı, aile üyelerinin sayısı ve yaşam planının birlikte değerlendirildiği belirtilmektedir. Dolayısıyla yalnızca asgari tutarın banka hesabında bulunması vizenin kabulünü garanti etmez.

Türk Vatandaşları İtalya’da Ev Satın Alabilir mi?

Avrupa Birliği üyesi olmayan ülke vatandaşlarının İtalya’da taşınmaz edinmesinde, kural olarak karşılıklılık şartının incelenmesi gerekebilir. İtalyan Medeni Kanunu’nun başlangıç hükümlerinin 16. maddesine dayanan bu sistemde, bir yabancının İtalya’da belirli bir medeni hakkı kullanabilmesi için İtalyan vatandaşlarının da ilgili yabancının ülkesinde benzer hakkı kullanabilip kullanamadığı değerlendirilmektedir.

Bununla birlikte geçerli oturum izniyle İtalya’da düzenli olarak ikamet eden bazı üçüncü ülke vatandaşları, karşılıklılık incelemesinden muaf tutulmaktadır. Çalışma, serbest çalışma, bireysel işletme, aile, insani nedenler veya eğitim amacıyla geçerli oturum izni bulunan kişiler bu kapsamda değerlendirilebilir.

Türkiye ile İtalya arasındaki yatırımların karşılıklı teşviki ve korunmasına ilişkin düzenlemelerde taşınır ve taşınmaz mülkiyet ile diğer ayni haklar yatırım tanımı içinde yer almaktadır. İtalya Dışişleri Bakanlığı da ikili yatırımların korunması anlaşması bulunan ülkeler bakımından, anlaşmanın kapsadığı konularda karşılıklılık şartının sağlanmış kabul edilebileceğini belirtmektedir. Bununla birlikte satın alınacak taşınmazın niteliği, alıcının hukuki durumu ve işlemin amacı bakımından nihai kontrolün somut işlem öncesinde İtalyan noterince yapılması gerekir.

Bu nedenle Türk vatandaşlarının İtalya’da taşınmaz satın alabilmeleri genel olarak mümkün olmakla birlikte, sözleşme imzalanmadan veya kapora ödenmeden önce karşılıklılık durumu, alıcının oturum statüsü ve taşınmazın hukuki niteliği hakkında yazılı hukuki inceleme yapılması önemlidir.

İtalya’da Ev Satın Alma Süreci

İtalya’da taşınmaz satın almak isteyen yabancı kişinin öncelikle “codice fiscale” adı verilen İtalyan vergi numarasını alması gerekir. Vergi numarası; satış sözleşmesi, banka hesabı, vergi işlemleri, abonelikler ve diğer resmî işlemlerde kullanılmaktadır.

Uygulamada satın alma süreci çoğunlukla satın alma teklifi, ön sözleşme ve nihai noter satış sözleşmesi aşamalarından oluşur. “Proposta d’acquisto” olarak adlandırılan satın alma teklifi, kabul edilmesiyle taraflar üzerinde bağlayıcı sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle emlakçı tarafından sunulan standart belgenin basit bir niyet beyanı olduğu düşünülerek imzalanması ciddi hukuki risk yaratabilir.

“Contratto preliminare” veya “compromesso” adı verilen ön sözleşme, tarafları ileride nihai satış sözleşmesini yapma yükümlülüğü altına sokar; ancak mülkiyet bu aşamada alıcıya geçmez. Ön sözleşmede satış bedeli, ödeme takvimi, kapora, taşınmazın teslim durumu, ipoteklerin kaldırılması, ruhsat ve imar uygunluğu ile nihai satış tarihi açıkça düzenlenmelidir.

Mülkiyet, “rogito notarile” olarak adlandırılan nihai satış işleminin İtalyan noter huzurunda gerçekleştirilmesi ve gerekli sicil işlemlerinin yapılmasıyla devredilir. İtalyan noteri, kamu görevlisi sıfatıyla işlemin hukuka uygunluğunu kontrol eder, ilgili vergileri tahsil eder ve satışın tapu kayıtlarına işlenmesini sağlar.

Gayrimenkul Satın Almadan Önce Yapılması Gereken İncelemeler

İtalya’da taşınmaz satın alınırken yalnızca tapu sahibinin kim olduğunun kontrol edilmesi yeterli değildir. Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, intifa hakkı, geçit hakkı veya başka bir takyidat bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır. Kadastro kayıtları ile taşınmazın fiilî durumu karşılaştırılmalı; ruhsat, kullanım izni, yapılan tadilatlar ve şehircilik kurallarına uygunluk ayrıca incelenmelidir.

Özellikle eski binalarda sonradan kapatılan balkonlar, çatı katı düzenlemeleri, oda eklemeleri veya bağımsız bölüm planını değiştiren çalışmalar kadastro ve imar kayıtlarına işlenmemiş olabilir. İtalyan Noterler Birliği kaynakları da ön sözleşmeden önce kadastro ve gayrimenkul sicil araştırmalarının yapılmasının, mülkiyet zinciri ile olumsuz kayıtların belirlenmesinin önemini vurgulamaktadır.

Kat mülkiyetine tabi dairelerde apartman yönetimine olan aidat borçları, planlanan büyük onarımlar, ortak alan uyuşmazlıkları ve kısa süreli kiralamaya ilişkin bina kuralları da incelenmelidir. Turistik kiralama amacıyla alınacak taşınmazlarda belediye ve bölgesel düzenlemeler ayrıca kontrol edilmelidir.

Noter işlemin tarafsız kamu görevlisidir. Bu nedenle özellikle yabancı yatırımcı bakımından, alıcının kendi menfaatlerini temsil eden bağımsız bir avukat ve teknik uzmanla çalışması; sözleşmelerin, vergi sonuçlarının, oturum planının ve taşınmazın teknik durumunun satın alma teklifinden önce incelenmesi daha güvenli olacaktır.

İtalya’da Ev Alırken Ödenecek Vergiler

Taşınmazın özel bir kişiden veya KDV’den istisna satış yapan bir şirketten alınması hâlinde, genel olarak yüzde 9 oranında kayıt vergisi ile 50’şer avro tutarında ipotek ve kadastro vergisi uygulanmaktadır. “Prima casa”, yani ilk konut avantajı şartlarının karşılanması durumunda kayıt vergisi yüzde 2’ye düşebilir.

Satışın KDV’ye tabi bir şirket tarafından yapılması hâlinde genel konut alımlarında yüzde 10, ilk konut avantajı bulunan işlemlerde yüzde 4 KDV uygulanabilir. Lüks kategorideki taşınmazlar bakımından daha yüksek oranlar söz konusu olabilir. KDV’ye tabi satışlarda kayıt, ipotek ve kadastro vergileri çoğunlukla sabit tutarlarda alınmaktadır.

İlk konut vergi avantajından yararlanmak isteyen alıcının, diğer şartların yanında, kural olarak taşınmazın bulunduğu belediyede ikamet etmesi veya satın alma tarihinden itibaren 18 ay içinde ikametini buraya taşıması gerekir. Ancak vergi mevzuatındaki ikamet kaydı ile yabancılar hukuku kapsamındaki oturum izni birbirinden farklıdır. İlk konut avantajı için ikamet taşıma taahhüdünde bulunmak, kişiye vize veya oturum izni sağlamaz.

Satın alma bedeline ek olarak noter ücreti, emlak danışmanı komisyonu, avukatlık ve teknik inceleme ücretleri ile varsa kredi ve ekspertiz masrafları da bütçeye dâhil edilmelidir. Taşınmaz sahibi olduktan sonra belediye vergileri, apartman giderleri, sigorta ve kira geliri elde edilmesi hâlinde gelir vergisi yükümlülükleri doğabilir.

Ev Satın Almak Vergi Mukimliği Doğurur mu?

İtalya’da tek başına taşınmaz sahibi olmak, kişinin otomatik olarak İtalyan vergi mukimi olması anlamına gelmez. Bununla birlikte kişinin yılın büyük bölümünü İtalya’da geçirmesi, yerleşim ve kişisel ilişkilerinin merkezini İtalya’ya taşıması veya İtalyan nüfus kayıtlarına yerleşik olarak kaydolması vergi mukimliği bakımından sonuç doğurabilir. İtalya Gelir İdaresi, gerçek kişilerin yılın büyük bölümünde, genel olarak en az 183 gün boyunca ilgili yasal ölçütlerden birini karşılamaları hâlinde İtalya’da vergi mukimi sayılabileceğini açıklamaktadır.

Vergi mukimliği oluşması hâlinde kişinin yalnızca İtalya’daki değil, yurtdışındaki gelir ve mal varlığı bakımından da bildirim ve vergilendirme yükümlülükleri gündeme gelebilir. Türkiye ile İtalya arasındaki çifte vergilendirmeyi önleme düzenlemeleri ayrıca değerlendirilmelidir. Bu sebeple taşınmaz alımı, oturum başvurusu ve vergi planlamasının birbirinden bağımsız yürütülmemesi gerekir.

Ev Sahipliği Süresiz Oturum veya Vatandaşlık Sağlar mı?

İtalya’da beş yıl boyunca taşınmaz sahibi olmak, tek başına uzun süreli oturum hakkı doğurmaz. AB uzun süreli ikamet statüsü bakımından esas alınan süre, taşınmaz mülkiyetinin devam ettiği süre değil; geçerli oturum izniyle gerçekleştirilen kesintisiz ve yasal ikamettir.

Avrupa Birliği kurallarına göre bir üye devlette kesintisiz ve yasal biçimde beş yıl yaşayan üçüncü ülke vatandaşları, düzenli gelir, sağlık sigortası, kamu düzeni ve varsa entegrasyon şartlarını karşılamaları hâlinde uzun süreli ikamet statüsüne başvurabilir. Dolayısıyla İtalya’da on yıl boyunca ev sahibi olup yalnızca kısa süreli turistik ziyaretler yapan kişi, bu mülkiyet süresini uzun dönem ikamet süresi olarak kullanamaz.

İtalyan vatandaşlığı bakımından da yalnızca taşınmaz sahibi olmak yeterli değildir. Vatandaşlığa giden sürecin temelinde ilgili vatandaşlık türüne göre yasal ikamet, aile bağı, soy bağı veya diğer kanuni sebepler bulunur. Gayrimenkul, kişinin İtalya’daki yaşam planını destekleyebilir; ancak bağımsız bir vatandaşlık sebebi değildir.

Sonuç

2026 yılı itibarıyla İtalya’da ev satın almak, Türk vatandaşlarına otomatik vize, oturum izni, süresiz ikamet veya vatandaşlık sağlamamaktadır. İtalya’nın yatırımcı vizesi programında gayrimenkul satın alımı kabul edilen yatırım seçenekleri arasında bulunmamaktadır. Taşınmazın bedelinin yüksek olması da bu sonucu değiştirmez.

Buna karşılık İtalya’da ev sahibi olmak, seçmeli ikamet vizesinde konaklama şartının karşılanmasını sağlayabilir. Ancak başvurucunun düzenli ve yüksek pasif gelir göstermesi, İtalya’da çalışmayacağını kabul etmesi ve diğer vize koşullarını yerine getirmesi gerekir. Çalışmak veya aktif ticari faaliyet yürütmek isteyen kişilerin ise çalışma vizesi, serbest çalışma, dijital göçebe vizesi veya yatırımcı vizesi gibi farklı yolları değerlendirmesi gerekir.

İtalya’da taşınmaz satın almadan önce karşılıklılık şartı, tapu ve ipotek kayıtları, imar durumu, vergi yükümlülükleri, oturum planı ve sözleşme hükümleri birlikte incelenmelidir. Özellikle satın alma teklifinin bağlayıcı olabileceği dikkate alınarak, kapora ödenmeden ve herhangi bir belge imzalanmadan önce hukuki ve teknik inceleme yapılması önem taşımaktadır.