Gayrimenkul Satış Sözleşmesi

Gayrimenkul, aynı zamanda “taşınmaz mal” olarak adlandırılan, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 704. maddesi kapsamında düzenlenen mallardır. TMK madde 704’e göre ise taşınmazlar:

1. Arazi: Herhangi bir arazi parçası olarak tanımlanabilir. Bu, toprağı, suyu ve tabii özelliklerini içeren her türlü tarla, orman veya sahil gibi alanları kapsayabilir.
2. Tapu kütüğünde ayrı sayfalara yazılan bağımsız ve süreli haklar: Bu, belirli bir süre için bir taşınmaz üzerinde kullanma, yararlanma veya ayrıca önceden belirlenmiş bir amaç için kullanma hakkı olarak tanımlanabilir. Örneğin, bir kişi, bir arsanın üzerinde bir ev inşa etmek için bir süreli hak alabilir.
3. Kat mülkiyeti kütüğüne yazılan bağımsız bölümler: Bu, bir binada yer alan bir daire veya ofis gibi bir alanı ifade eder. Bu bölümler, binada yer alan diğer bölümlerden ayrı olarak tanımlanır ve kendi başlarına satılıp satılamayabilirler.

Gayrimenkul satış sözleşmeleri, gayrimenkulün satılması işlemini düzenleyen ve tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen sözleşmelerdir. Bu sözleşme ile satıcı, alıcıya gayrimenkulün tamamının veya bir kısmının mülkiyetini devreder ve alıcı da satış bedelini öder. Gayrimenkul satış sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir ve satılacak olan gayrimenkulün niteliğine göre değişik şartlar içerebilir.

Gayrimenkul satış sözleşmeleri, satıcı ve alıcı arasında bir gayrimenkulün satışını kapsayan bir anlaşmadır. Bu sözleşme, satıcının gayrimenkulü satın alan kişiye satacağını ve alıcının da satın almayı kabul ettiğini belirtir. Gayrimenkul satış sözleşmeleri, yasal bir yükümlülük oluşturur ve hem satıcı hem de alıcı tarafından imzalanır. Sözleşme, satıcının gayrimenkulü teslim etme ve alıcının da ödemeyi yapma yükümlülüğünü içerir. Sözleşme, resmi bir şekil şartına tabidir ve satıcı ve alıcı arasında tam bir borç yükler.

Türk Hukuku sisteminde, sözleşmelerde şekil serbestisi genel olarak geçerlidir. Bu, sözleşmenin yazılı olmasının zorunlu olmadığı anlamına gelir ve sözleşmelerin açıkça yapılmış olması yeterlidir. Ancak, bazı özel tür sözleşmelerde yasalar tarafından belirlenmiş olan şekillerin takip edilmesi gerekir. Bunlardan biri de kanunumuzda düzenlenen gayrimenkul satış sözleşmeleri açısından getirilen  resmi şekil  şartıdır. Bu resmi şekil şartı geçerlilik şartı olduğu için  taraflar mutlaka uymak zorundadır. Taşınmaz mülkiyetin alım satımında noter huzurunda yapılması gerektiği vurgulamamız gerekir. Bu getirilen şartın amacı, taraflar arasında yapılacak anlaşmanın güvenliğini ve aleniyetini sağlamaktır. Noter huzurunda yapılan anlaşmalar, Hukuk Muhakemeleri Kanunu açısından taraflara ispat yükümlülüğü konusunda kolaylık sunmakta olup ayrıca iradelerini hiçbir baskı altında kalmaksızın açık bir şekilde ortaya koymalarına olanak sağlamaktadır. Ayrıca, sözleşmenin noter huzurunda yapılması, tarafları acele kararlar almaktan koruyarak düşünceye sevk etmektedir.

Taşınmaz satımı konusunda getirilen resmi şekle uyulmazsa ‘haricen satış’ gündeme gelebilir. Taraflar arasında şekil şartına uygun olmayan bir satım sözleşmesi yapılmışsa, bu sözleşme geçerli sayılmayacak ve mülkiyetin devri gerçekleşmeyecektir. Haricen satım sonucu zilyetlik hakkı devredilmiş olsa bile, taşınmaz malın tescil işlemi yapılmamışsa taşınmaz malın mülkiyeti hukuki açıdan satıcıda kalmaya devam eder.

Gayrimenkul satış sözleşmesi tapu kanununa göre tapu memurlarınca yapılır. Ancak yeni düzenlemeyle ve uygulamada da çokça kullanılan noter yoluyla da bu sözleşmenin yapılması mümkündür. Gayrimenkul satımı sözleşmesinde alım satım bedeli esaslı unsurlardan biridir. Taraflar mutlaka bedel konusunda anlaşmış ve sözleşmeye aktarmış olmalıdır. Gayrimenkul satış sözleşmesi, tarafların iradelerini yansıtan bir sözleşmedir ve satış işleminin yapılması için tarafların imzası gerekir. Sözleşme yetkili memurlar tarafından düzenlenmekte olup taraflar ayrıca dilerlerse sözleşmeyi alıp okuyabilirler. Ancak, satış işleminin yasal olarak geçerli olabilmesi için, sözleşmenin noter huzurunda imzalanması ve tescil edilmesi gerekir. Bu, satış işleminin yasal olarak bağlayıcı hale gelmesi açısından önemlidir. Gayrimenkul satış sözleşmesi imzalandıktan sonra, gayrimenkulün alıcı adına tescil edilmesi gerekir. Mülkiyet hakkı, gayrimenkulün alıcı adına tescil edilmesiyle geçer. Bu nedenle, taraflar arasında imzalanan gayrimenkul satış sözleşmesinin ardından, alıcı adına yapılan tescil ile alıcı mülkiyet hakkını kazanır.

Tapuda satışı engelleyen bazı durumlar karşımıza çıkabilir:

1. Tapuda kayıtlı üçüncü kişi hakları: Eğer tapuda bir gayrimenkul üzerinde bir üçüncü kişinin hakları kayıtlı ise, bu kişinin rızası olmadan satış yapılamaz.
2. Ödemesi yapılmamış vergi ve borçlar: Gayrimenkul üzerinde ödemesi yapılmamış vergi ve borçlar bulunuyorsa, bu borçlar ödenmedikçe tapuda satış yapılamaz.
3. Adli sınırlamalar: Eğer gayrimenkul üzerinde adli bir sınırlama var ise (örneğin, ipotek, haciz, vs.), bu sınırlama kaldırılmadıkça tapuda satış yapılamaz.
4. Tapu sicil müdürlüğünün yaptığı sınırlamalar: Tapu sicil müdürlüğü, gayrimenkul üzerinde tapu siciline uygun olmayan durumların önüne geçmek için sınırlamalar yapabilir. Bu sınırlamalar kaldırılmadıkça tapuda satış yapılamaz.
5. Tapuda mülkiyet hakkının sorgulanması: Eğer tapuda mülkiyet hakkının sorgulanması gerekiyorsa (örneğin, miras yoluyla mülkiyet hakkının kazanılması gerektiği durumlarda), tapuda satış yapılamaz.

Uygulamada TMK 1023 ( Tapu siciline güvenin korunması) gündeme gelebilir. 1023. madde, mülkiyet veya başka bir aynı hak iktisap eden üçüncü şahsa (yani, tapuda mülkiyet veya başka bir hak kaydı yapılacak olan kişiye) yönelik bir hükümdür. Bu hüküm, üçüncü şahın iyi niyetli olması koşuluyla, tapuda mülkiyet veya başka bir hak iktisabının geçerli olacağını belirtir. Örneğin, bir kişi, mülkiyet hakkını iktisap etmek için tapuda mülkiyet hakkı kaydı yaptırmak istiyorsa, tapuda mülkiyet hakkı kaydı yaptıran kişinin iyi niyetli olması koşuluyla (yani, hak sahibi veya hakkın konu ve kapsamı bakımından gerçeği yansıtmamasına rağmen), tapuda mülkiyet hakkı kaydı geçerli olur. Bu, tapuda yapılan her türlü kayıt için geçerlidir.

Üçüncü kişinin, 1023. maddenin koruyuculuğundan yararlanabilmesi için, iyi niyetli olması şarttır. Bu nedenle, üçüncü kişinin, taşınmazın öncesi itibariyle mülkiyeti konusunda çekişme olduğunu bilmesi durumunda, iyi niyetli sayılamaz ve 1023. maddenin koruyuculuğundan yararlanamaz. Bu, üçüncü kişinin, mülkiyet hakkını iktisap etme sürecinde dikkatli olması gerektiğini ve önceden mülkiyet hakkı konusunda herhangi bir çekişme olduğunu bilmesi durumunda, dikkatli bir şekilde hareket etmesi gerektiğini gösterir.

Son olarak eğer noter huzurunda tescil işlemi yapılmış ve noterin kusurundan kaynaklı zararlar doğmuşsa noterin sorumluluğu yoluna başvurabiliriz. Noterler, yaptıkları işlemlerden dolayı zarar gören kişilere karşı sorumludur. Bu nedenle, noterlerin bir “işi yapmaması”, “hatalı yapması” veya “eksik yapması” nedeniyle oluşan her türlü zarar, maddi ve manevi tazminat davası açılması için konu edilebilir. TMK 1007’ye göre de tapu sicilinin tutulmasından kaynaklı tüm zararlardan devletin sorumluluğuna da başvurulabilir. Devletin sorumluluğu için ortada zarar mutlaka olmalıdır. Zarar yoksa sorumluluk yoktur.

Örneğin, bir noter, taşınmaz satış sözleşmesini düzenlerken hukuki işlemleri eksik yaparsa veya yanlış yaparsa, bu sözleşmenin satışından dolayı oluşabilecek zararlardan sorumludur. Bu tür bir zararın Devlet tarafından ödenmesi hâlinde, Devlet, sözleşmeyi düzenleyen notere rücu eder ve noterden tazminat almaya hak kazanır. Bu, noterlerin yükümlülüklerini yerine getirirken dikkatli olmalarının önemini vurgular. Aynı zamanda tapu memurunun hatasından kaynaklanan zararlar da doğabilir. Tapu memurları, tapu sicil işlemleriyle ilgili olarak çeşitli görevler yapar ve bu işlemler sırasında zarara sebep olabilecek hatalar yapabilirler. Bu durumlarda, tapu memurlarının zarara sebep oluşturduğu hususunda bir şikâyet veya dava açılabilir.