Droits d'acquisition immobilière des étrangers en Italie

Entrée

L'investissement immobilier ne se limite pas à l'acquisition de biens ; il constitue également une démarche stratégique visant à renforcer ses droits économiques, juridiques et sociaux. L'Italie, forte de son histoire et de sa culture riches, de son attrait touristique, de ses infrastructures développées et de sa situation au sein de l'Union européenne, figure parmi les pays les plus prisés des investisseurs étrangers.

Pour les citoyens turcs, acquérir un bien immobilier en Italie représente à la fois un investissement sûr et d'avantages juridiques facilitant les demandes de résidence à long terme et de naturalisation . Toutefois, ce processus implique de nombreuses démarches juridiques, notamment le principe de réciprocité, les procédures notariales et d'enregistrement foncier, ainsi que les obligations fiscales.

Ce guide les droits des étrangers à acquérir des biens immobiliers en Italie, en commençant par la base juridique, la procédure d'achat, les obligations fiscales, la situation particulière des citoyens turcs, le droit comparé et les questions fréquemment posées, dans sa version la plus récente en date de 2025.

---

1. Fondements juridiques

1.1. Code civil italien (Codice Civile)

Le Code civil italien reconnaît aux étrangers la possibilité d'acquérir des biens immobiliers. Le droit de propriété est garanti par la Constitution.

1.2. Accords internationaux

L'Italie a conclu des accords avec de nombreux pays fondés sur le principe de réciprocité. Les citoyens turcs peuvent également acquérir des biens immobiliers dans ce cadre.

1.3. Directives de l'UE

Le principe de la libre propriété s'applique aux citoyens de l'UE. Les ressortissants de pays tiers sont soumis au principe de réciprocité.

---

2. Le principe de réciprocité

Les citoyens turcs peuvent acquérir des biens immobiliers en Italie, car la Turquie accorde également ce droit aux citoyens italiens. Il s'agit là d'un des principaux fondements juridiques qui ouvrent des perspectives aux investisseurs turcs.

---

3. Types de biens immobiliers que les étrangers peuvent acheter

• Logement,

• immeuble commercial,

• Parcelle,

• terres agricoles (avec permis limités),

• Infrastructures à vocation touristique.

---

4. Procédure d'achat étape par étape

4.1. Numéro fiscal (Codice Fiscale)

La première étape consiste à obtenir un numéro d'identification fiscale en Italie.

4.2. Ouverture d'un compte bancaire

Un compte est ouvert dans une banque italienne pour le traitement des paiements.

4.3. Contrat de vente (compromis)

Un accord préliminaire est conclu entre l'acheteur et le vendeur.

4.4. Transfert de propriété (Rogito)

Le contrat de vente est signé en présence d'un notaire.

4.5. Inscription au registre foncier

La propriété est définitive lors de l'inscription au registre foncier.

---

5. Obligations fiscales et de redevances

5.1. Frais d'acte de propriété

• 2 % dans les premiers logements

• 9 % dans les résidences secondaires.

5.2. TVA

Dans les logements neufs, ce pourcentage varie entre 4 et 10 %.

5.3. Taxe foncière (IMU)

Elle est perçue par les municipalités en fonction de la valeur du bien.

5.4. Impôt sur les revenus locatifs

Un impôt forfaitaire de 21 % peut être appliqué.

---

6. Statut spécial des citoyens turcs

6.1. Achats à des fins d'investissement

Les citoyens turcs investissent généralement à Milan, Rome, Florence et dans d'autres zones touristiques.

6.2. Résidence et citoyenneté

L’investissement immobilier n’octroie pas directement la citoyenneté, mais combiné à un visa d’investisseur, il ouvre la voie à la résidence et, à long terme, à la citoyenneté.

6.3. Double imposition

Grâce à l'accord Turquie-Italie, les revenus locatifs ne sont pas soumis à une double imposition.

---

7. Dispositions relatives à l'héritage et au transfert

• Les biens immobiliers situés en Italie sont soumis au droit successoral italien.

• Les étrangers peuvent également être héritiers.

• Les droits de succession varient de 4 % à 8 %.

---

8. Comparaison Turquie-Italie

• Turquie : L'acquisition de biens immobiliers par des étrangers est limitée par la loi sur le registre foncier.

• Italie : Les étrangers bénéficient de droits étendus fondés sur le principe de réciprocité.

• Turquie : Il existe un programme immobilier basé sur la citoyenneté.

• Italie : Octroi de droits indirects par le biais de visas d'investisseur.

---

9. Comparaison de l'Europe et des Balkans

• Grèce : Droit de résidence accordé en échange d'un investissement immobilier de 250 000 €.

• Portugal : La citoyenneté est possible après 5 ans grâce au programme Golden Visa.

• Espagne : Permis de séjour accordé moyennant un investissement immobilier de 500 000 €.

• Macédoine : Les droits d'achat illimités sont plus étendus.

• Italie : Soutient indirectement le parcours de résidence-citoyenneté.

---

10. Scénarios d'application

Scénario 1 : La famille turque

Il investit en achetant un appartement à Florence et bénéficie des revenus locatifs.

Scénario 2 : L'homme d'affaires

Il installe le siège social de son entreprise à Milan en achetant un immeuble de bureaux.

Scénario 3 : Couple de retraités

Il a acheté une villa en Toscane et continue de vivre en Italie.

Scénario 4 : L’investisseur

Ils achètent le bien par le biais de la société et obtiennent un visa d'investisseur.

Scénarios 5 à 10 : (achat de terrain, investissement dans une résidence d'été, achat de logement étudiant, transfert d'héritage, impôt sur les revenus locatifs).

---

11. Foire aux questions (FAQ)

Q1 : Les Turcs peuvent-ils acheter des maisons en Italie ?
Oui, grâce au principe de réciprocité.

Q2 : Peut-on obtenir un permis de séjour en achetant un bien immobilier ?
Indirectement, c’est possible grâce à un visa d’investisseur.

Q3 : Quel est le montant des taxes ?
Frais d'enregistrement foncier de 2 à 9 %, taxe foncière de 0,4 à 1,06 %.

S4 : Accorde-t-il la double nationalité ?
Non, il ne l’accorde pas directement.

S5 : Les revenus locatifs sont-ils imposés ?
Oui, un impôt forfaitaire de 21 % est appliqué.

S6 : Est-il possible d’acheter des terres agricoles ?
Oui, avec des permis limités.

S7 : Le système du cadastre est-il sûr en Italie ?
Oui, le notaire et le cadastre assurent la sécurité.

S8 : Y aura-t-il des problèmes lors du transfert d’héritage ?
Non, les étrangers peuvent également être héritiers.

S9 : Un notaire est-il requis pour les transactions d’achat et de vente ?
Oui.

S10–30 : (taxe sur les résidences secondaires, prêt bancaire, système hypothécaire, annulation de vente, droits de succession, regroupement familial, achats par l’intermédiaire de sociétés étrangères, etc.)

---

Conclusion

En Italie, le droit des étrangers d'acquérir des biens immobiliersoffre d'importantes opportunités d'investissement et de résidence à compter de 2025. Les citoyens turcs bénéficient de droits de propriété étendus grâce au principe de réciprocité.

Choisir le bon bien immobilier, comprendre les obligations fiscales et gérer professionnellement les démarches notariales et l'établissement du titre de propriété garantissent à la fois la sécurité de votre investissement et des opportunités de résidence et de citoyenneté à long terme.