L'un des risques juridiques les plus importants auxquels les propriétaires fonciers peuvent être confrontés dans les contrats de construction basés sur des accords de vente de terrains à bâtir est le transfert des parts de terrain ou des unités indépendantes convenues avec l'entrepreneur au nom de ce dernier dans le registre foncier avant même que la construction ne commence ou n'atteigne un niveau suffisant.

Les entrepreneurs demandent souvent le transfert anticipé des titres de propriété pour obtenir le financement du projet, vendre des lots individuels à des tiers ou contracter des prêts. Toutefois, si le propriétaire foncier cède une grande partie du terrain ou la totalité des parts de l'entrepreneur à ce dernier dès la signature du contrat, cela peut engendrer de graves problèmes de propriété en cas de défaillance de l'entrepreneur dans l'exécution des travaux.

Les risques liés aux transferts anticipés de propriété ont pris une importance accrue, notamment suite à l'arrêt de la Cour suprême en assemblée générale du 16 mai 2025, sous les numéros E. 2024/1 et K. 2025/2 . Par cet arrêt, la Cour suprême a reconnu que les droits de propriété ou d'hypothèque d'un tiers qui acquiert ultérieurement une part de terrain ou une unité indépendante inscrite au cadastre au nom de l'entrepreneur, en se fondant sur les informations du cadastre et en agissant de bonne foi, peuvent être protégés sous certaines conditions . Cet arrêt a été publié au Journal officiel du 18 juillet 2025, sous le numéro 32959.

En conséquence, le propriétaire foncier ;

« Si l’entrepreneur ne termine pas les travaux, je résilierai le contrat et reprendrai tous les titres de propriété que j’ai cédés. »

Cette idée ne constitue plus une hypothèse juridique sûre, notamment en ce qui concerne les transferts effectués à des tiers.

Cet article détaille les risques liés au transfert anticipé de parts de terrain à un entrepreneur, la vente ou l'hypothèque du bien par l'entrepreneur à des tiers, la récupération des titres de propriété à la résiliation du contrat, la protection des tiers de bonne foi, l'annotation du titre de propriété et le système de transfert de propriété par étapes

Qu’est-ce que le transfert d’une part de terrain dans un contrat de construction en échange d’une part du bâtiment achevé ?

Un contrat de construction en échange d'une part du terrain, également appelé contrat de vente de terrain à construire, est un accord dans lequel le propriétaire foncier transfère à l'entrepreneur certaines parts du terrain ou une partie spécifique des unités indépendantes à construire ; et en retour, l'entrepreneur s'engage à construire un bâtiment sur le terrain.

L'une des obligations fondamentales du propriétaire foncier est de transférer la propriété des parts de terrain convenues dans le contrat et destinées à être attribuées à l'entrepreneur.

Cependant, la question du transfert des parts de terrain est une autre affaire.

Le transfert de la totalité des parts de l'entrepreneur n'est pas obligatoire le jour de la signature du contrat. Les parties peuvent lier le transfert de propriété à l'achèvement de certaines étapes de la construction, ou convenir que certaines parts seront transférées après la fin des travaux.

Par conséquent, dans un contrat de construction en échange d'une part des unités achevées, le partage des unités indépendantes ainsi que le calendrier de transfert de propriété constituent l'une des dispositions les plus importantes du contrat.

Que signifie transférer le titre de propriété à l'entrepreneur dès le départ ?

Lorsqu'un propriétaire foncier transfère sa part de terrain à un entrepreneur par le biais d'un acte de propriété, il ne se contente plus de promettre un droit futur ; il transfère en réalité ses droits de propriété sur le bien immobilier au registre foncier.

L'inscription de l'entrepreneur comme propriétaire au registre foncier permet aux tiers d'effectuer des transactions en se basant sur cette inscription.

Selon l'article 1023 du Code civil turc, l'acquisition de la propriété ou d'un autre droit réel par un tiers qui se fie de bonne foi à l'inscription au registre foncier est protégée.

Il existe donc une différence cruciale entre le transfert du titre de propriété par un propriétaire à un entrepreneur et la simple exécution d'une obligation contractuelle. Dès le transfert du titre de propriété, le lien de propriété peut également concerner des tiers.

Quel est le principal risque lié au transfert anticipé de parts de terrain ?

Le risque le plus important est que l'entrepreneur transfère à des tiers les parts de terrain ou les unités indépendantes qui lui sont attribuées avant la fin des travaux.

Par exemple, selon le contrat entre le propriétaire foncier et l'entrepreneur, ce dernier se verra attribuer quatre unités indépendantes.

Dès la signature du contrat, le propriétaire foncier transférera à l'entrepreneur les parts de terrain correspondant à ces quatre unités indépendantes.

L'entrepreneur a alors déclaré :

• avant de commencer la construction
• lorsque la construction est à un niveau très bas ou
• après avoir laissé la construction inachevée

Ils peuvent vendre ces actions à des tiers.

Même si le propriétaire foncier organise ultérieurement la résiliation rétroactive du contrat, si des tiers ont acquis de bonne foi des droits réels au registre foncier, leurs titres de propriété peuvent être protégés conformément à la jurisprudence actuelle de la Cour suprême.

Par conséquent, la conséquence la plus grave d'un transfert de propriété anticipé est la possibilité que le propriétaire foncier ne puisse pas récupérer certains titres même si l'entrepreneur ne remplit pas le contrat.

Quels changements la décision de la Cour suprême de 2025 a-t-elle apportés aux propriétaires fonciers ?

La décision de la Grande Assemblée générale pour l’unification de la jurisprudence de la Cour suprême, datée du 16 mai 2025, numéro E. 2024/1, K. 2025/2, est extrêmement importante à cet égard.

L'objet de l'unification de la jurisprudence est la vente par l'entrepreneur d'une quote-part de terrain ou d'une unité indépendante à un tiers, ou la constitution d'une hypothèque sur celle-ci après le transfert du bien faisant l'objet d'un contrat de construction en échange d'une quote-part de terrain inscrite au registre foncier, et ultérieurement la détermination de la nullité du contrat entre le propriétaire foncier et l'entrepreneur ou sa résiliation rétroactive.

La Cour suprême a statué que, dans de tels cas, si un tiers a acquis un droit réel de bonne foi et en se fondant sur les registres fonciers, cette acquisition peut être protégée

Cette décision représente un changement important dans la jurisprudence concernant l'approche plus stricte appliquée par le passé, qui stipulait que « le titre de propriété remis à l'entrepreneur pouvait être réclamé à un tiers en cas de résiliation du contrat ».

Par conséquent, après 2025, les propriétaires fonciers devraient tout particulièrement envisager la possibilité de maintenir une fiducie de tiers dans le registre foncier lors de la préparation de leurs calendriers de transfert de titres.

Qui est une tierce partie de bonne foi ?

Pour qu'un tiers soit protégé, il ne suffit pas qu'il ait simplement reçu le titre de propriété de l'entrepreneur.

Selon l'article 3 du Code civil turc, dans les cas où la loi attribue des conséquences juridiques à la bonne foi, l'existence de la bonne foi est présumée ; cependant, une personne qui n'a pas exercé la diligence attendue ne peut prétendre à la bonne foi.

Selon l'article 1023 du Code civil turc, le tiers doit s'être fié de bonne foi au registre foncier.

Par exemple, un tiers ;

• Il était au courant du grave différend qui opposait le propriétaire du terrain et l'entrepreneur
• Il savait qu'une action en justice avait été intentée pour résilier le contrat
• Il/Elle doit connaître la situation juridique en raison des annotations au registre foncier ou
• En raison d'autres circonstances particulières, l'entrepreneur aurait pu savoir que ses droits étaient contestés

Si une infraction est détectée, la possibilité de bénéficier d'une protection de bonne foi sera évaluée plus en détail.

Par conséquent, la protection des tiers n'est pas automatique. Toutefois, le risque pour le propriétaire foncier réside dans la possibilité réelle de protéger un tiers de bonne foi.

Si l'entrepreneur vend les parts du terrain, le propriétaire foncier peut-il toujours récupérer les titres de propriété ?

Non.

Selon la jurisprudence actuelle de la Cour suprême, la décision de déclarer invalide le contrat entre le propriétaire foncier et l'entrepreneur, ou sa résiliation rétroactive, n'invalide pas automatiquement le titre de propriété d'un tiers qui a acquis de bonne foi un droit réel auprès de l'entrepreneur.

Par conséquent, même si le propriétaire foncier intente un procès et obtient la résiliation rétroactive du contrat ;

actions restant chez

actions précédemment transférées par l'entrepreneur à des tiers

Ils ne se trouvent peut-être pas dans la même situation juridique.

Bien que des demandes d'annulation et d'enregistrement de titres de propriété puissent survenir concernant les titres détenus par l'entrepreneur, la bonne foi du tiers doit également être examinée séparément dans le cas de biens transférés à des tiers.

Cette distinction représente l'un des risques juridiques les plus importants que le transfert anticipé de propriété fait peser sur le propriétaire foncier.

Un entrepreneur peut-il hypothéquer le titre de propriété auprès d'une banque ?

Une fois que l'entrepreneur devient propriétaire au registre foncier, il peut utiliser le bien transféré à des fins de financement.

Dans ce contexte, la constitution d'une hypothèque sur le bien en faveur d'un tiers peut également être envisagée.

En effet, la portée de la décision de 2025 portant unification de la jurisprudence ne se limite pas aux seules ventes effectuées par l'entrepreneur. Elle couvre explicitement la possibilité pour ce dernier de vendre des parts de terrain ou des unités indépendantes à des tiers , ou de constituer une hypothèque

Par conséquent, si le propriétaire foncier a initialement transféré tous les titres de propriété à l'entrepreneur, et que ce dernier a par la suite constitué une hypothèque sur ces biens en faveur d'un établissement de crédit ou d'un autre tiers, la résiliation ultérieure du contrat n'entraîne pas automatiquement l'extinction de l'hypothèque dans tous les cas.

Le statut juridique et la bonne foi du tiers acquérant le droit hypothécaire seront également évalués.

Les dettes d'un entrepreneur peuvent-elles affecter les titres de propriété d'un propriétaire foncier ?

Lorsque l'acte de propriété est enregistré au nom de l'entrepreneur, le bien apparaît au registre foncier comme faisant partie des actifs de l'entrepreneur.

Cette situation peut donner lieu à des poursuites judiciaires engagées par les créanciers de l'entrepreneur concernant le bien. Dans les litiges relatifs aux contrats de construction portant sur des parts de terrain, les saisies effectuées par les créanciers de l'entrepreneur et leurs conséquences pour le propriétaire foncier font également l'objet d'arrêts de la Cour suprême.

Toutefois, les conséquences juridiques d’une saisie ou de toute autre mesure d’exécution forcée en cas de résiliation ultérieure du contrat doivent être évaluées séparément, en tenant compte de la date de la transaction, des inscriptions au registre foncier, des annotations et des caractéristiques spécifiques du litige.

Par conséquent, les risques liés à un transfert de propriété anticipé ne se limitent pas aux ventes effectuées volontairement par l'entrepreneur. Les difficultés financières de ce dernier peuvent également rendre difficile pour le propriétaire foncier de conserver le contrôle du titre de propriété.

Que se passe-t-il si un entrepreneur fait faillite ou entame une procédure de restructuration de sa dette ?

Le fait qu'un grand nombre de parts de terrain aient été transférées à l'entrepreneur dès le début des travaux pourrait considérablement compliquer la situation pour le propriétaire foncier si l'entrepreneur rencontre ultérieurement de graves difficultés financières.

Parce qu'à ce stade seulement ;

« L’entrepreneur n’a pas terminé la construction. »

Il n'y a pas de problème.

En même temps;

• ventes à des tiers,
• hypothèques
• crises d'épilepsie,
• créances des autres créanciers de l'entrepreneur

Des problèmes comme ceux-ci devront peut-être également être évalués.

Par conséquent, bien qu'il soit important d'examiner les capacités financières de l'entrepreneur avant la signature du contrat, la protection du propriétaire foncier ne doit pas reposer uniquement sur la situation économique de l'entrepreneur.

Si l'entrepreneur ne construit rien, les titres de propriété reviendront-ils automatiquement au propriétaire foncier ?

Non.

Si l'entrepreneur ne commence pas ou ne termine pas les travaux de construction après le transfert du titre de propriété, cela n'entraîne pas automatiquement le transfert du titre de propriété au nom du propriétaire foncier.

Le propriétaire foncier;

• défaut de l'entrepreneur,
• conditions de résiliation du contrat
• le fondement juridique du transfert de propriété a cessé d'exister

Ils pourraient devoir engager les poursuites judiciaires nécessaires en formulant ces demandes.

Si les parties ne parviennent pas à s'entendre sur la résiliation du contrat et la restitution des titres de propriété, la demande d'annulation et d'enregistrement de ces titres peut faire l'objet d'un litige.

De plus, si le titre de propriété a été transféré à un tiers, la bonne foi de ce dernier est également prise en compte.

Par conséquent, remettre les titres de propriété à l'entrepreneur en amont pourrait ultérieurement exposer le propriétaire foncier à un litige de propriété long et complexe.

Le transfert anticipé de propriété annule-t-il le droit du propriétaire foncier de résilier le contrat ?

Non.

Le fait que le propriétaire ait transféré le titre de propriété à l'entrepreneur ne dégage pas ce dernier de ses obligations de construction découlant du contrat.

Si l'entrepreneur ne respecte pas le contrat, le propriétaire foncier peut exercer ses droits en vertu du contrat si les conditions sont remplies.

Le principal problème réside toutefois dans la liquidation des titres de propriété après la résiliation du contrat

La situation change si le titre de propriété est toujours au nom de l'entrepreneur ; elle change encore si le titre de propriété a été vendu à un tiers.

Par conséquent, le risque d'un transfert de propriété anticipé ne réside pas dans la perte totale des droits contractuels du propriétaire foncier, mais plutôt dans la difficulté à exercer efficacement ces droits par le biais de l'acte de propriété.

Comment prouver la mauvaise foi d'un entrepreneur lorsqu'il transfère le titre de propriété à un tiers ?

Le propriétaire foncier peut prétendre que le tiers a agi de mauvaise foi.

L'arrêt de 2025 de la Cour suprême sur l'unification de la jurisprudence a reconnu que toutes les circonstances particulières de l'affaire doivent être prises en compte pour apprécier la bonne foi. Les analyses universitaires de cet arrêt soulignent également que, si un tiers peut bénéficier de la présomption de bonne foi, le contraire peut être démontré par des preuves concrètes.

Par exemple;

• l'entrepreneur et la tierce partie étant des proches parents,
• une relation commerciale ou organique solide entre les parties,
• transfert de biens immobiliers à un prix exceptionnellement bas,
• Effectuer des rotations successives en un laps de temps très court,
• la tierce partie étant clairement au courant du différend,
• annotations ou inscriptions au registre foncier faisant état d'une relation contractuelle avec un tiers

Cela peut s'avérer important pour évaluer l'allégation de mauvaise foi.

Cependant, prouver la mauvaise foi n'est pas chose facile dans tous les cas.

Par conséquent, la stratégie la plus sûre pour le propriétaire foncier est d'établir dès le départ un système de transfert de titres contrôlé, plutôt que d'essayer de prouver la mauvaise foi du tiers après la survenue d'un litige.

L'ajout d'une mention au titre de propriété protège-t-il le propriétaire foncier ?

Il est possible d'inscrire les droits découlant d'un contrat de construction en échange d'une part du terrain au registre foncier.

L'article 1009 du Code civil turc énumère explicitement les droits nés des contrats de construction portant sur des parts de terrain parmi les droits personnels pouvant être inscrits au registre foncier. Ces droits personnels inscrits peuvent être opposés aux personnes qui acquièrent ultérieurement des droits sur le bien immobilier, sous réserve des conditions prévues par la loi.

Suite à la décision d'unification de la jurisprudence de 2025, la visibilité du contrat et des droits du propriétaire foncier dans le registre foncier est devenue importante en ce qui concerne les allégations de bonne foi des tiers.

Toutefois, il ne faut pas supposer que l'inscription d'une mention au registre foncier élimine tous les risques.

Il convient d'examiner conjointement la portée de l'annotation, les dispositions du contrat et la nature des actions ultérieures.

Une annotation sur un titre de propriété est-elle suffisante à elle seule ?

Pas dans tous les cas.

Pour la sécurité du propriétaire foncier, au lieu de se fier uniquement à l'enregistrement du contrat au registre foncier, plusieurs méthodes de protection peuvent être utilisées conjointement.

Par exemple;

• transfert de propriété par étapes
• lier les transferts de propriété aux certificats de paiement techniques,
• remise des titres de propriété définitifs et leur soumission à la demande de permis d'occupation du bâtiment
• inscription du contrat au registre foncier,
• Mise en place de mécanismes de garantie ou d'hypothèque lorsque cela s'avère nécessaire
• L’autorisation de vendre à des tiers doit être explicitement stipulée dans le contrat

Ils peuvent être évalués ensemble.

L’objectif est ici de garantir au propriétaire foncier une protection économique et juridique en cas de rupture de contrat par l’entrepreneur.

Pourquoi le transfert progressif de propriété est-il plus sûr ?

Dans le cadre d'un transfert de propriété par étapes, tous les titres de propriété destinés à l'entrepreneur ne sont pas remis le jour de la signature du contrat.

Lorsque la construction atteint certaines étapes, des titres de propriété spécifiques sont transférés à l'entrepreneur.

Par exemple, dans un projet où un total de quatre unités indépendantes sont laissées à l'entrepreneur, les parties ;

• Le premier titre de propriété sera délivré une fois certains travaux de base et de structure porteuse terminés
• Le second titre de propriété sera délivré une fois le gros œuvre terminé
• Lorsque les finitions atteignent un certain niveau, le troisième titre de propriété,
• L’acte de propriété définitif sera délivré lorsque la construction sera entièrement terminée et que le permis d’occupation sera obtenu

Ils pourraient décider de le transférer.

Ces taux ne sont que des exemples ; la loi ne prévoit aucun calendrier obligatoire de transfert de propriété foncière.

Le principal avantage du système à paliers est que l'entrepreneur obtient des titres de propriété proportionnels aux travaux réalisés.

Si l'entrepreneur abandonne les travaux de construction prématurément, le propriétaire foncier est protégé contre la perte de tous ses titres de propriété.

Le transfert échelonné des titres de propriété porte-t-il atteinte aux droits de l'entrepreneur ?

Non, un système à plusieurs niveaux peut protéger les deux parties s'il est clairement et équitablement stipulé dans le contrat.

L'entrepreneur sait à l'avance quel titre de propriété il recevra à l'issue de chaque phase.

Le propriétaire vérifie également si la construction a effectivement atteint ce stade avant de procéder au transfert de propriété.

Par conséquent, transfert de propriété ;

« Le titre de propriété sera délivré à un moment jugé approprié par le propriétaire foncier. »

Cette décision ne devrait pas être laissée entièrement à la discrétion du propriétaire foncier.

Il convient plutôt d'établir des critères objectifs et mesurables.

À quels niveaux de construction le transfert de propriété peut-il être lié ?

Les parties peuvent définir différentes étapes en fonction de la nature du projet.

Par exemple;

Première étape : obtention du permis de construire et début des travaux de construction.

Deuxième phase : Achèvement des fondations et des planchers du sous-sol.

Troisième phase : Achèvement du gros œuvre.

Quatrième étape : La façade extérieure, la toiture, les installations électriques et mécaniques atteignent un certain niveau.

Cinquième phase : Travaux de finition et achèvement des espaces communs.

Dernière étape : obtention du permis d'occupation et livraison des unités individuelles conformément au contrat.

Le contrat peut clairement préciser le nombre de parts de terrain ou les unités indépendantes qui seront transférées à l'entrepreneur à chaque étape.

Qui devrait déterminer le niveau de construction ?

Le contrat stipule seulement que ;

« Le titre de propriété sera transféré lorsque la construction sera achevée à 50 %. »

L'utilisation d'une telle expression pourrait engendrer des litiges ultérieurs.

Car les parties peuvent ne pas s'entendre sur la manière de calculer le seuil de 50 %.

Par conséquent, dans le contrat ;

• quelles tâches constituent le niveau pertinent,
• Quel expert technique effectuera l'inspection ?
• comment préparer le rapport,
• La question de savoir si le transfert de propriété sera effectué ou non en cas de divergences avec le projet ou les spécifications techniques

arrangeable.

Surtout dans les projets de grande valeur, lier les transferts de propriété aux rapports d'avancement technique peut empêcher le propriétaire foncier d'agir uniquement sur la base des déclarations de l'entrepreneur.

Pourquoi est-il important de lier l'acte de propriété définitif au permis d'occupation du bâtiment ?

Si les propriétaires fonciers ne transfèrent tous leurs titres de propriété que lorsque la construction est en grande partie physiquement achevée, cela pourrait rendre difficile pour l'entrepreneur de remplir ses obligations restantes.

Par exemple, même si le bâtiment semble terminé ;

• permis d'occupation du bâtiment non obtenu,
• Les espaces communs sont incomplets,
• Les travaux d'aménagement paysager ne sont pas terminés
• Il existe des travaux inachevés dans les sections indépendantes

C'est possible.

Si le propriétaire foncier ne possède plus aucun titre de propriété à transférer, l'une des garanties économiques importantes qui incitent l'entrepreneur à exécuter le contrat sans aucun manquement disparaît.

Par conséquent, de lier l’acte de propriété définitif aux obligations finales telles que le permis d’occupation du bâtiment et la livraison complète .

Que peut faire le propriétaire foncier si les titres de propriété ont déjà été délivrés ?

Si les parts du terrain ont déjà été transférées à un entrepreneur, la première étape consiste à examiner les registres fonciers actuels.

Il faut répondre aux questions suivantes :

Les titres de propriété sont-ils toujours au nom de l'entrepreneur ?

Des ventes ont-elles été réalisées à des tiers ?

Le bien est-il grevé d'une hypothèque ?

Existe-t-il des privilèges ou d'autres restrictions ?

Le contrat de construction en échange d'une part du terrain a-t-il été enregistré au registre foncier ?

Un simple examen du contrat sans procéder à cette analyse est insuffisant.

Les procédures juridiques à suivre peuvent différer selon que les titres de propriété appartiennent à l'entrepreneur ou qu'ils ont été transférés à des tiers. En particulier, suite à la décision de 2025 portant unification de la jurisprudence relative à la protection des tiers de bonne foi, la chaîne de transfert des titres de propriété doit être examinée en détail.

Une injonction provisoire peut-elle être demandée si l'entrepreneur manque à ses obligations contractuelles ?

Dans les cas où l'entrepreneur a gravement manqué à ses obligations contractuelles et qu'il existe un risque qu'il transfère ses parts de terrain à des tiers, une demande d' injonction préliminaire peut être envisagée en parallèle de la procédure judiciaire, si les conditions sont remplies

L’objectif de cette mesure est d’empêcher que les titres de propriété contestés ne changent de mains à répétition pendant la durée de la procédure, et d’éviter que l’acquisition de droits ne devienne plus difficile.

Toutefois, les mesures provisoires ne sont pas accordées automatiquement ; le tribunal évalue si les conditions prévues par le Code de procédure civile sont remplies dans le cas d'espèce.

Dans le système actuel, où l'acquisition de droits réels par un tiers de bonne foi peut être protégée, il est important que le propriétaire foncier ne reste pas inactif trop longtemps après la survenance d'un litige.

Quelles précautions un propriétaire foncier peut-il prendre dès le départ lors du transfert de titres de propriété ?

Le transfert du titre de propriété uniquement à la fin des travaux peut ne pas être commercialement viable pour tous les projets. L'entrepreneur peut avoir besoin de certains titres de propriété à des fins de financement.

Bien que le risque ne puisse être totalement éliminé dans cette situation, il peut être réduit.

Le propriétaire foncier pourrait notamment prendre en considération les éléments suivants :

1. Tous les titres de propriété n'ont pas été transférés initialement
2. Mise en place d'un système de transfert progressif des terres
3. Chaque transfert de propriété est lié à des frais techniques spécifiques
4. Inscription du contrat au registre foncier
5. Réglementation détaillée du pouvoir de l'entrepreneur de vendre et d'hypothéquer à des tiers
6. Les titres de propriété définitifs seront délivrés uniquement lors de l'obtention du permis d'occupation et du transfert complet de propriété
7. Évaluation, le cas échéant, des mécanismes de sûreté hypothécaire ou autres en faveur du propriétaire foncier
8. Vérification régulière des registres fonciers tout au long du projet

La possibilité d'enregistrer les droits découlant d'un contrat de construction en échange d'une part du terrain au registre foncier en vertu de l'article 1009 du Code civil turc est également l'un de ces mécanismes de protection.

Les principaux risques juridiques liés au transfert anticipé de parts de terrain

Les principaux risques liés au transfert de parts de terrain à un entrepreneur avant le début des travaux ou avant que ceux-ci n'atteignent un niveau suffisant peuvent être résumés comme suit :

Risque de vente à des tiers :
Une fois que l’entrepreneur est devenu propriétaire au registre foncier, il peut transférer les biens à des tiers.

Risque lié à la protection d'un tiers de bonne foi :
Selon la décision de la Cour suprême sur l'unification de la jurisprudence de 2025, les droits de propriété d'un tiers ayant acquis de bonne foi des droits réels auprès de l'entrepreneur, en se fondant sur le titre de propriété, peuvent être protégés.

Risque hypothécaire :
L’entrepreneur peut constituer une hypothèque sur le bien qui lui est transféré au profit d’un tiers. La décision de 2025 couvre également les droits hypothécaires.

Émergence de procédures d'exécution et de saisie :
Il est possible que des biens enregistrés au nom de l'entrepreneur fassent l'objet de litiges en matière d'exécution avec les créanciers de ce dernier ; l'effet des saisies sur la résiliation du contrat peut donner lieu à un litige juridique distinct.

La récupération des titres de propriété devient plus difficile :
même si l’entrepreneur ne respecte pas le contrat, les titres de propriété ne reviennent pas automatiquement au propriétaire foncier.

Longues procédures judiciaires d'annulation et d'enregistrement des titres fonciers :
le statut juridique des titres peut devoir être résolu séparément à la résiliation du contrat.

Réduction de la sécurité contractuelle pour le propriétaire foncier :
si tous les titres de propriété sont délivrés à l’avance, le propriétaire foncier risque de perdre une garantie économique importante qui inciterait l’entrepreneur à terminer les travaux restants.

Le transfert des titres de propriété est-il totalement interdit dès le départ ?

Non.

Il n'existe aucune disposition en droit turc interdisant de manière générale au propriétaire foncier de transférer le titre de propriété à l'entrepreneur au début du contrat.

Dans le cadre de la liberté contractuelle, les parties peuvent déterminer le moment et les conditions du transfert de propriété.

La question juridique est donc la suivante :

« Est-il possible de transférer le titre de propriété initialement ? »

plutôt que la question ;

« Comment gérer les risques liés au processus initial de transfert de propriété ? »

Voilà la question.

Dans certains projets, le modèle de financement peut exiger le transfert anticipé de certains titres de propriété à l'entrepreneur. Toutefois, transférer la totalité des parts de l'entrepreneur avant même le début des travaux et sans garanties suffisantes peut représenter un risque important pour le propriétaire foncier.

Quelle est la méthode la plus sûre ?

Il n'existe pas de modèle de contrat unique pour chaque projet.

Toutefois, dans la plupart des cas, une méthode plus sûre pour le propriétaire foncier consiste à transférer progressivement le titre de propriété, en fonction du niveau de construction réalisé par l'entrepreneur conformément au contrat.

Par exemple, si un entrepreneur doit recevoir cinq unités indépendantes, au lieu de transférer les cinq titres de propriété le jour de la signature du contrat, un système pourrait être mis en place prévoyant leur transfert séparé à des étapes spécifiques de la construction.

De plus, au moins certains des titres de propriété récents ;

• jusqu'à ce que la construction soit complètement terminée,
• achèvement des espaces communs,
• pour corriger les défauts et les carences,
• l'obtention du permis d'occupation du bâtiment et
• la livraison effective conformément au contrat

La connexion peut être évaluée.

De cette manière, l'entrepreneur est rémunéré au fur et à mesure de l'avancement du projet, tandis que le propriétaire foncier bénéficie d'une certaine sécurité jusqu'à la fin des travaux.

Conclusion

Le transfert anticipé de parts de terrain à l'entrepreneur dans le cadre de contrats de construction fondés sur des accords de vente de terrains à bâtir comporte des risques juridiques importants pour le propriétaire foncier.

Dès le transfert du titre de propriété à l'entrepreneur, celui-ci devient propriétaire au registre foncier. Il peut alors céder les parts ou unités foncières qui lui ont été transférées à des tiers ou les grever d'une hypothèque.

Ce risque à la décision de la Grande Assemblée générale pour l'unification de la jurisprudence de la Cour suprême d'appel, en date du 16 mai 2025, sous le numéro E. 2024/1, K. 2025/2 . Selon la jurisprudence en vigueur, l'acquisition par un tiers de droits de propriété ou d'hypothèque auprès de l'entrepreneur, acquise de bonne foi et en se fondant sur l'inscription au registre foncier, peut être protégée même si le contrat entre le propriétaire et l'entrepreneur est ultérieurement déclaré nul ou résilié rétroactivement.

Il est donc incorrect de supposer que le propriétaire foncier peut facilement récupérer tous les titres de propriété si l'entrepreneur ne parvient pas à achever la construction.

Il pourrait en être autrement s'il est prouvé que le tiers n'a pas agi de bonne foi. Toutefois, selon l'article 3 du Code civil turc, lorsque la loi attribue des conséquences juridiques à la bonne foi, celle-ci est présumée et l'allégation de bonne foi doit être appréciée au regard des circonstances propres à chaque affaire.

Par conséquent, la protection la plus importante pour le propriétaire foncier n'est pas de tenter de prouver la mauvaise foi de tiers après la survenue d'un problème, mais d'établir dès le départ un système de transfert de propriété adéquat.

Au lieu de transférer toutes les parts du terrain à l'entrepreneur avant le début des travaux, de transférer les titres de propriété progressivement, en fonction de l'avancement des travaux et conformément au contrat et aux spécifications techniques .

En outre, conformément à l'article 1009 du Code civil turc, il est possible d'inscrire au registre foncier les droits découlant d'un contrat de construction portant sur une quote-part du terrain. Cette inscription constitue une protection importante, car elle rend le droit contractuel visible aux tiers et permet de le faire valoir contre des droits acquis ultérieurement.

En conclusion, lors de la préparation d'un contrat de construction prévoyant une participation au patrimoine immobilier, il ne faut pas se focaliser uniquement le nombre d'appartements attribués au propriétaire foncier et à l'entrepreneur . Il est tout aussi important de déterminer quand, à quel niveau technique, avec quelles garanties et à quelles conditions les titres de propriété accordés à l'entrepreneur seront transférés.

Compte tenu notamment de l'évolution de la jurisprudence de la Cour suprême en 2025, un transfert de propriété prématuré et non contrôlé comporte un risque important : celui de voir le propriétaire foncier se trouver dans l'impossibilité de récupérer son bien, même après la résiliation du contrat. Par conséquent, dans les projets de construction de grande envergure fondés sur des contrats de vente de terrains à bâtir, le calendrier du transfert de propriété, l'inscription du contrat au registre foncier, l'autorisation de vente à des tiers, les hypothèques et autres garanties, ainsi que la phase finale du transfert de propriété doivent être minutieusement détaillés avant la signature du contrat.