Bedelsiz Yola Terk Edilen Taşınmazın Mülkiyet Boyutu, Hukuki Sebepten Yoksunluk ve Eski Malik Tarafından Bedel İadesi Talepleri

”Bedelsiz Yola Terk Edilen Taşınmazın Mülkiyet Boyutu, Hukuki Sebepten Yoksunluk ve Eski Malik Tarafından Bedel İadesi Talepleri”

Giriş

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. ve 16. maddeleri uyarınca gerçekleştirilen parselasyon, ayırma (ifraz) ve birleştirme (tevhit) işlemleri sırasında, taşınmaz maliklerinin imar adası içerisinde inşaat yapabilme hakkını elde edebilmeleri için mülkiyetlerindeki alanın belirli bir kısmını imar planında yola, yeşil alana, parka veya kamu hizmetine ayrılan alanlara bedelsiz olarak terk etmeleri uygulamada sıklıkla karşılaşılan idari süreçlerdendir.

Bedelsiz yola terk olarak adlandırılan bu hukuki kurum, taşınmazın imar planına uygun hale getirilmesi, yapı ruhsatı alınabilmesi veya parselasyon haritasının idarece onaylanabilmesi amacına hizmet eder. Malik, idarenin kamu gücüne dayanarak belirlediği imar koşullarını yerine getirmek ve kalan taşınmaz parçası üzerinde tasarruf edebilmek (yapı inşa edebilmek) amacıyla mülkiyet hakkının bir kısmından idare lehine feragat etmektedir.

Ancak idari hayatta; bedelsiz terk yapılan imar planlarının idari yargı mercilerince (İdare Mahkemeleri ve Danıştay) sakat bulunarak iptal edilmesi, imar planı revizyonları ile terkin yapıldığı amacın ortadan kaldırılması (örneğin yol veya park olarak terk edilen alanın sonradan konut/ticaret alanına dönüştürülmesi veya üçüncü kişilere satılması) ya da terkin idarece usulsüz ve hukuki dayanaktan yoksun şekilde yapıldığının sonradan anlaşılması hallerinde “eski malikin bedel talep edip edemeyeceği” hususu Türk idare ve borçlar hukukunun en karmaşık uyuşmazlık alanlarından birini oluşturmaktadır.

This çalışmada; bedelsiz yola terkin hukuki niteliği, terkin geçerlilik şartları, imar planının iptali veya amacın değişmesi halinde terkin hukuki sebepten yoksun hale gelmesi (causa finita / sebepsiz zenginleşme), mülkiyet hakkının ihlali (Anayasa m. 35 ve İnsan Hakları Avrupa Sözleşmesi Ek 1. Protokol m. 1), eski malik tarafından açılabilecek davalar, bedel iadesi veya tapu iptal-tescil mekanizmaları, zaman aşımı ve görevli yargı mercii akademik bir yetkinlikle incelenecektir.

I. Yola Terk İşleminin Hukuki Niteliği ve İmar Mevzuatındaki Yeri

İmar hukukunda taşınmaz mülkiyetinin kamusal nitelikli alanlara dönüştürülmesi iki temel yolla gerçekleşir: Kamulaştırma Kanunu uyarınca yapılan kamulaştırma (bedelli devir) ve İmar Kanunu m. 15, 16 ile m. 18 (DOP – Düzenleme Ortaklık Payı) uyarınca yapılan terkler.

                     [Taşınmazın Kamuya Devir Mekanizmaları]
                                        |
         +------------------------------+------------------------------+
         |                                                             |
 [ 1. Kamulaştırma (Bedelli) ]                                  [ 2. İmar Kanunu Kapsamında Terk ]
 • Kamu yararı kararı alınır.                                  • Parselasyon / İfraz şartıdır.
 • Anayasa m. 46 uyarınca gerçek                                • İmar Kanunu m. 15, 16 (İhtiyari Terk)
   bedel peşin ödenir.                                          • İmar Kanunu m. 18 (Düzenleme Ortaklık Payı - DOP)

A. İmar Kanunu m. 15 ve 16 Uyarınca Bedelsiz Terk

İmar Kanunu m. 15 ve 16 uyarınca; bir parselin ayrılması (ifrazı) veya birleştirilmesi (tevhidi) sırasında, imar planında kamu hizmetine (yol, yeşil alan, park) ayrılmış kısımların bulunması halinde, bu kısımlar malik tarafından idareye bedelsiz olarak terk edilmedikçe ifraz veya tevhit işlemine izin verilmez.

Bu terk, görünüşte malikin “rıza gösterdiği” rızai bir işlem gibi durmakla birlikte; idarenin imar izni vermeme yetkisini baskı unsuru olarak kullandığı şartlı ve kamusal bir hukuki işlemdir. Malik, kural olarak kalan taşınmazında yapılaşma imkanına kavuşma (“imardan yararlanma”) şartı ve gayesiyle bu terk işlemine muvafakat etmektedir.

B. Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) ile Farkı

İmar Kanunu m. 18 uyarınca yapılan parselasyon (hamur kuralı) işlemlerinde idare, kanundan aldığı yetkiyle taşınmazlardan belde sakinlerinin ortak ihtiyacı için (yol, park, okul vb.) belirli bir orana kadar (%45’e kadar) re’sen kesinti yapar. Buna Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) denir.

İmar m. 15-16 uyarınca yapılan terkler ise rızai terk görünümündedir. Ancak idarenin DOP oranını aşan oranlarda bedelsiz terk istemesi veya terk yaptırmasına rağmen imar planını uygulamaması durumunda, rızai terk müessesesi hukuka aykırı bir kamulaştırmasız el atmaya dönüşebilmektedir.

II. Bedelsiz Yola Terk İşleminin Hukuki Sebebi ve “Causa” İlkesi

Türk borçlar ve eşya hukukunda, mülkiyetin devri veya bir haktan feragat edilmesi sebebe bağlı (illî) işlemlerdir. Bir hakkın devri veya terki ancak geçerli bir hukuki sebebin (causa) varlığı halinde geçerlilik kazanır.

                       [Bedelsiz Terkin Sebebe Bağlılığı]

  [ Hukuki Sebep (Causa) ] -----------> [ Şart: Taşınmazın İmar Planına Göre Yapılaşması ]
            |                                           |
  İmar Planının İptali Veya                     Hukuki Sebep Çöker
  Amacın Değiştirilmesi                         (Causa Finita)
            |                                           |
            +-------------------------------------------+
                                    |
                                    v
                     [ Bedel Talebi Veya İade Borcu ]

Bedelsiz yola terk işleminde malikin hukuki sebebi; “Taşınmazının imar planına uygun olarak imar haklarından yararlanması, terk edilen kısmın ise kamunun ortak kullanımına (yol/park) tahsis edilmesidir.”

Eğer bu hukuki sebep:

• Hiç var olmamışsa (örneğin dayanak imar planı sakatsa),

• Sonradan ortadan kalkmışsa (örneğin imar planı mahkemece iptal edilmişse),

• Amaç dışı kullanılmışsa (örneğin yol yapılacak diye terk edilen yere idarece bina yapılıp satılmışsa),

terk işlemi sebepten yoksun (causa finita) hale gelir. Hukuki sebebi çöken bir devir veya terk işlemi nedeniyle idarenin taşınmazı veya bedelsiz kazanımı elinde tutması hukuki dayanaktan yoksun kalır ve sebepsiz zenginleşme ile mülkiyet ihlali doğurur.

III. Eski Malikin Bedel Talep Edebileceği Hukuki Durumlar

Bedelsiz terk edilen arsa parçası için eski malik her durumda bedel talep edemez. Kanun ve yerleşik yargı içtihatları (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve Danıştay kararları) uyarınca bedel talep edilebilecek özel durumlar şunlardır:

                  [Bedel Talep Edilebilecek Temel Senaryolar]
                                       |
         +-----------------------------+-----------------------------+
         |                                                           |
 [ 1. İmar Planının İptal Edilmesi ]                          [ 2. Amacın Değiştirilmesi ]
 • Terke dayanak imar planı idari                             • Yol/park olarak terk edilen yer,
   yargıca iptal edilmiştir.                                    sonradan konut/ticaret alanına
 • Terkin dayanağı yok olmuştur.                                dönüştürülmüş veya satılmıştır.
                                       |
                                       +-----------------------------+
                                                                     |
                                                      [ 3. Kanuni Sınırların Aşılması ]
                                                      • DOP oranının üstünde zorlama terk
                                                        alınmış ve kamulaştırma yapılmamıştır.

1. Terke Dayanak İmar Planının Mahkemece İptal Edilmesi

Malikin terk yaptığı tarihte yürürlükte olan nazım veya uygulama imar planı, idare mahkemelerince hukuka aykırı bulunarak iptal edilmişse; iptal kararı idari işlemleri geçmişe etkili (ex tunc) olarak ortadan kaldırır.

Planın iptal edilmesiyle birlikte bedelsiz terkin dayanağı olan hukuki zemin tamamen yok olur. İdari işlem niteliğindeki terk işlemi dayanaksız kaldığı için, eski malik idareden taşınmazın eski hale getirilmesini (tapu tescilini) veya bu mümkün değilse güncel bedelinin ödenmesini talep edebilir.

2. Terk Amacının İdarece Değiştirilmesi ve Amaca Aykırı Kullanım

Malik, taşınmazını “kamusal yol veya park” yapılması şartıyla bedelsiz terk etmiştir. Ancak idare, sonradan imar planı değişikliği yaparak bu terk edilen alanı:

• Özel mülkiyete konu olabilecek “konut” veya “ticaret” alanına çevirmişse,

• Üçüncü şahıslara satmış veya ihale etmişse,

• Özel kurum veya kuruluşlara tahsis etmişse,

bu durum malikin güvenini kötüye kullanma ve mülkiyet hakkının ölçüsüz ihlalidir. Anayasa Mahkemesi ve Yargıtay kararlarına göre; terk amacının ortadan kaldırılması veya değiştirilmesi halinde idare, kamusal bir haktan bedelsiz yararlanma niteliğini kaybeder. Malik, terk ettiği alanın dava tarihindeki güncel rayiç bedelini tazminat olarak idareden isteme hakkı kazanır.

3. Yasaya Aykırı Olarak Aşırı Terk Alınması (Mülkiyetin Özüne Dokunma)

İdare, imar uygulaması sırasında malikten Kanun’un izin verdiği azami Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) oranının çok üzerinde bir alanı “rızai terk” adı altında bedelsiz almaya zorlamışsa ve karşılığında malike herhangi bir imar avantajı sağlamamışsa, bu durum usulsüz terk sayılır. İdarenin kanuni yetkilerini aşarak malikten bedelsiz terk alması kamulaştırmasız el atma hükümlerini doğurur ve aşan kısmın bedeli talep edilebilir.

IV. Bedel Talebinde Tazminatın Hesaplanma Metodolojisi

Bedelsiz terk edilen arsa parçasının bedeli talep edildiğinde, tazminat miktarı eski satış tarihindeki bedellere veya sözleşme tutarlarına göre belirlenemez.

                    [Tazminat Bedelinin Güncellenme Esasları]

  [ Terk Tarihi ] -----------------------------------------> [ Dava / Keşif Tarihi ]
         |                                                           |
  Terk anındaki sembolik                                      Karar tarihine en yakın
  veya eski değerler esas                                    güncel serbest piyasa
  ALINAMAZ.                                                  rayici esas alınır.

A. Güncel Piyasa Rayicinin Esas Alınması

Yargıtay ve Danıştay’ın birleşen içtihatlarına göre; hukuki sebebi ortadan kalkan veya amaca aykırı kullanılan yola terk işlemlerinde idarenin ödeyeceği tazminat, dava veya keşif tarihindeki serbest piyasa rayiç değeridir.

Taşınmazın bulunduğu konum, emsal satışlar, imar potansiyeli, ulaşım imkanları ve ticari değeri uzman bilirkişilerce (gayrimenkul değerleme uzmanı, harita mühendisi ve şehir plancısı) incelenerek taşınmazın güncel m² birim değeri tespit edilir ve terk edilen toplam alanla çarpılarak tazminat miktarına ulaşılır.

B. Denkleştirici Adalet İlkesinin Uygulanması

Eğer taşınmazın aynen iadesi veya güncel rayiç değer tespiti teknik olarak imkansızlaşmışsa, borçlar hukukunun temel ilkesi olan Denkleştirici Adalet İlkesi tatbik edilir. Malikten bedelsiz alınan taşınmazın değeri, enflasyon, TÜFE, döviz, faiz ve ekonomik Parametreler karşısında güncellenerek malikin satın alma gücü ilk günkü seviyesine getirilir.

V. Hak İddia Edilemeyecek Durumlar (Sınırlandırmalar)

Eski malikin bedel talebinin reddedileceği durumlar da hukuk sisteminde net olarak belirlenmiştir:

1. Yola Terk Amacına Uygun Olarak Kamunun Hizmetine Sunulmuşsa: Taşınmaz yola terk edilmiş, idarece gerçekten yol, cadde veya kamu parkı yapılmış ve imar planı aynen korunuyorsa; malik “Ben burayı zamanında bedelsiz vermiştim, şimdi parasını istiyorum” diyerek bedel talep edemez. Çünkü malik terk karşılığında imar hakkını kullanmış ve kamu yararı gerçekleşmiştir.

2. Kalan Taşınmaz İmar Haklarından Tam Olarak Yararlanmışsa: Malik bedelsiz terki yapmış, terkin ardından imar ruhsatını alarak inşaatını tamamlamış ve terk edilen alan amaca uygun kamu hizmetinde kullanılmaya devam ediyorsa devir hukuken geçerliliğini korur.

VI. Dava Türü, Zamanaşımı ve Görevli Yargı Mercii

Bedelsiz terk edilen arsa bedelinin tahsili amacıyla açılacak davalarda usul hukuku kuralları hayati öneme sahiptir.

                    [Dava Yolu ve Yargı Mercii Ayırımı]
                                     |
         +---------------------------+---------------------------+
         |                                                       |
 [ Adli Yargı (Asliye Hukuk Mahkemesi) ]             [ İdari Yargı (İdare Mahkemesi) ]
 • Mülkiyet hakkına dayalı Fiili ve                  • İmar planının iptali sonrası açılacak
   Hukuki Kamulaştırmasız El Atma                    İdari İşlemden Kaynaklı Tam Yargı
   davalarında görevlidir.                           davalarında görevlidir.

A. Görevli Mahkeme Ayırımı

• Asliye Hukuk Mahkemesi: İdarenin yola terk edilen alanı imar planı değişikliğiyle konut/ticaret alanına çevirmesi, üçüncü kişilere satması veya amaca aykırı kullanması durumu bir fiili veya hukuki kamulaştırmasız el atma niteliği taşıdığından, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararları uyarınca dava Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır.

• İdare Mahkemesi: Terkin dayanağı olan imar planının İdare Mahkemesince iptal edilmesi üzerine, iptal kararına dayanılarak idari işlemin yol açtığı zararların tazmini amacıyla açılacak davalarda (İYUK m. 13) İdare Mahkemesi görevlidir.

B. Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler

• Kamulaştırmasız El Atma Davalarında Zamanaşımı: 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’na eklenen hak düşürücü süreye ilişkin hükümler Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edildiğinden, mülkiyet hakkına dayanan kamulaştırmasız el atma ve bedel davalarında herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre bulunmamaktadır. Mülkiyet hakkı zamanaşımına uğramaz.

• İdari İptal Kararına Dayalı Taleplerde Süre: İmar planının iptali üzerine idareye yapılacak başvuru ve açılacak tam yargı davalarında İYUK m. 11 ve 13’teki idari başvuru sürelerine uyulması gerekmektedir. İptal kararının kesinleşmesinden itibaren süresi içinde idareye başvurulmalıdır.

VII. Hukuki Uygulama ve Hak Kullanım Rehberi

Aşağıdaki tablo, bedelsiz yola terk edilen taşınmazlar için eski maliklerin başvurabileceği yasal yolları özetlemektedir:

Sonuç

İmar hukukunda mülkiyet hakkının kamu yararı lehine sınırlandırılmasının ve dönüştürülmesinin en yaygın enstrümanlarından biri olan bedelsiz yola terk kurumu, idare ile birey arasındaki hassas dengenin somutlaştığı temel alanlardan biridir. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. ve 16. maddeleri çerçevesinde hayata geçirilen bu uygulama, görünürde malikin rızasına dayanan bir tasarruf gibi nitelendirilse de, özünde idarenin imar düzenlemesi yapma yetkisine ve yapı ruhsatı verme erki üzerindeki tekel konumuna dayalı koşullu bir idari muameledir. Dolayısıyla, bir taşınmaz parçasının bedelsiz olarak kamunun kullanımına sunulması, malik yönünden koşulsuz, gayri ihtiyari ve süresiz bir bağışlama iradesi olarak yorumlanamaz. Malik, mülkiyetinin bir kısmından feragat ederken terk edilen alanın imar planı doğrultusunda kamu hizmetine (yol, yeşil alan, park vb.) tahsis edileceği ve kalan taşınmazının imar haklarından eksiksiz yararlanacağı yönünde meşru bir beklenti ve hukuki güvence taşımaktadır.

Türk borçlar ve eşya hukukuna egemen olan illilik (sebebe bağlılık) ilkesi gereğince, mülkiyetin idareye bedelsiz devri veya terki, geçerli bir hukuki sebebin varlığına bağlıdır. Bedelsiz yola terk işlemindeki hukuki sebep ise taşınmazın terk edilen kısmının amaca uygun kamusal tahsisi ile doğrudan ilintilidir. İdari süreçler içerisinde terke dayanak teşkil eden imar planının idari yargı mercilerince hukuka aykırılık gerekçesiyle iptal edilmesi veya idarenin kendi iradesiyle gerçekleştirdiği imar planı revizyonları neticesinde söz konusu alanı yol/park amacından çıkarıp konut, ticaret, sanayi alanına dönüştürmesi ya da üçüncü kişilere devretmesi hallerinde, terkin hukuki sebebi çökmektedir (causa finita). Hukuki sebebi ortadan kalkan veya idarece açıkça kötüye kullanılan bir terk işlemine dayanarak taşınmazı bünyesinde tutmak ya da bunu ekonomik bir rant aracına dönüştürmek, Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırılık teşkil ettiği gibi, Anayasa’nın 35. maddesi ve İnsan Hakları Avrupa Sözleşmesi’ne Ek 1. Protokol’ün 1. maddesi ile güvence altına alınan mülkiyet hakkının ölçüsüz ve sebepsiz bir şekilde ihlali sonucunu doğurmaktadır.

Bu doğrultuda, kamu yararı amacı ortadan kalkan veya imar planı iptal edilen yola terk işlemlerinde, eski maliklerin idareden bedel iadesi talep etme hakkı hukuki bir zorunluluk olarak ortaya çıkmaktadır. Maliklerin açacağı bedel davalarında esas alınacak tazminat miktarı, idarenin sebepsiz zenginleştiği tarihteki veya eski terk tarihindeki sembolik bedeller üzerinden değil, adil denge ve mülkiyetin gerçek değerinin korunması ilkeleri uyarınca dava veya keşif tarihindeki güncel serbest piyasa rayiç değerleri üzerinden hesaplanmalıdır. Taşınmazın güncel piyasa değerinin tespiti; konum, imar durumu, çevresel emsaller ve ekonomik potansiyel dikkate alınarak bilirkişi marifetiyle yapılmalı, idarenin hukuka aykırı eylem veya işlemlerinden doğan zararın tam olarak karşılanması sağlanmalıdır.

Yargı mercii açısından yapılan değerlendirmede; idarenin terk edilen alanı amaca aykırı biçimde özel mülkiyete elverişli hale getirmesi veya satması durumları mülkiyete fiili veya hukuki boyutta bir kamulaştırmasız el atma niteliği taşıdığından uyuşmazlık adli yargıda (Asliye Hukuk Mahkemelerinde) çözümlenmelidir. Buna karşın, dayanak imar planının idari yargıca iptal edilmesinden kaynaklanan bedel talepleri ise idari işlemin yol açtığı zararların tazmini niteliğinde olduğundan idari yargıda (İdare Mahkemelerinde) tam yargı davasına konu edilmelidir. Mülkiyet hakkının zamanaşımına uğramayacağı ilkesi gereğince, fiili el atma veya amaca aykırı kullanım hallerinde eski malikin hak arama özgürlüğü herhangi bir hak düşürücü süreyle sınırlandırılamaz.

Sonuç olarak; imar uygulamalarında idarenin kamu gücünü tek taraflı ve ölçüsüz şekilde kullanarak bireylerin mülkiyet hakkını bedelsiz biçimde aşındırması hukuk devleti ilkesiyle bağdaşmaz. Yola terk edilen arsa parçalarının amacından sapması veya dayanak imar planlarının kaybolması halinde eski malikin tazminat talep hakkının varlığı, idarenin eylem ve işlemlerinde hukuka bağlı kalmasını sağlayan son derece kritik bir denetim mekanizmasıdır. İdare, kamu yararı bahanesiyle maliklerin mağduriyetine yol açamaz; yetkilerini amacına uygun kullanmadığı takdirde sebep olduğu değer kaybını güncel rayiçler üzerinden tazmin etmekle yükümlüdür.