نموذج طلب تحديد مبلغ الإيجار
إلى محكمة الصلح
المدعي: […]- (TC: **********)
عنوان: […]
محامٍ: محامٍ […] (UETS)
المدعى عليه: […] – (TC: **********)
عنوان: […]
الموضوع: طلب تحديد سعر الإيجار.
التفسيرات:
- يقيم المستأجر المدعى عليه في العقار المملوك لموكلي المدعي، الكائن في [العنوان مخفي]، كمستأجر بموجب اتفاقية إيجار منذ [التاريخ].
- قام موكلي، المدعي، بشراء العقار في عام 2001، ويقيم المستأجر المدعى عليه هناك كمستأجر منذ عام 2005، أي لأكثر من خمس سنوات.
- تم تحديد قيمة الإيجار مبدئيًا بمبلغ شهري صافٍ قدره [...] ليرة تركية عند بدء العقد. ويقيم المدعى عليه في العقار كمستأجر منذ أكثر من خمس سنوات. إلا أنه نظرًا للارتفاع السريع في أسعار العقارات في المنطقة التي يقع فيها العقار، فإن قيمة الإيجار الحالية لا تعكس القيمة السوقية للعقار في ظل الظروف الراهنة.
- أرسل موكلي إشعارًا بتاريخ 1 يناير 2011 يطلب فيه إعادة تقييم قيمة العقار وسعر الإيجار. إلا أن المدعى عليه تجاهل هذا الطلب، ولم يتم رفع سعر الإيجار.
- أدت أعمال التجديد والتحسين التي أُجريت على العقار إلى زيادة سهولة استخدامه وراحة ساكنيه، ومن الواضح أن سعر الإيجار بحاجة إلى إعادة تقييم. في الواقع، تُظهر الأبحاث التي أجراها موكلي أن أسعار إيجار العقارات المماثلة في المنطقة تتجاوز [رقم مخفي] ليرة تركية.
- رفض المستأجر دفع الإيجار رغم المطالبات المتكررة بزيادته، كما تم رصد استخدامات متعددة تتجاوز بنود عقد الإيجار. وعلى وجه الخصوص، تم الحصول على أدلة تشير إلى أن جزءًا من العقار قد بدأ استخدامه كمقر تجاري. وهذا الوضع مخالف لبنود عقد الإيجار.
- كما وردت ادعاءات بأن المدعى عليه يقوم بتأجير العقار من الباطن عن طريق مشاركته مع أفراد مختلفين، وقد طُلب الحصول على معلومات ووثائق من السلطات المختصة بشأن هذه المسألة.
- لهذه الأسباب جميعها، نطلب إعادة تقييم الإيجار وفقًا للقيمة السوقية للعقار وتطبيق زيادة الإيجار بأثر رجعي على الفترات السابقة.
الأسس القانونية: الأحكام القانونية ذات الصلة والسوابق القضائية.
الأدلة القانونية: اتفاقية الإيجار، وإشعار التخلف عن السداد، وتقرير الخبير، وبيانات الشهود، وجميع الأدلة القانونية الأخرى.
الخلاصة والطلب: للأسباب الموضحة أعلاه، نطلب ونطالب بتحديد وتحديث سعر إيجار العقار، وتحصيل الفرق في سعر الإيجار للفترات السابقة، وإعطاء المدعى عليه التحذيرات اللازمة في هذا الشأن.
محامي المدعي
، [تم حجب الاسم]
القرارات والأسس
وفقًا للمادة 344 من قانون الالتزامات التركي المتعلقة بتحديد الإيجار،
بغض النظر عما إذا كان الطرفان قد توصلا إلى اتفاق بشأن هذه المسألة، في عقود الإيجار التي تزيد مدتها عن خمس سنوات أو التي يتم تجديدها بعد خمس سنوات، وفي نهاية كل فترة خمس سنوات لاحقة، يُحدد القاضي الإيجار المطبق في سنة الإيجار الجديدة بشكل عادل، مع مراعاة معدل الزيادة في مؤشر أسعار المنتجين، وحالة العقار المؤجر، وأسعار الإيجار المماثلة. ويجوز تعديل الإيجار المحدد بهذه الطريقة لكل سنة إيجار بعد كل فترة خمس سنواتوفقًا للمبادئ المنصوص عليها في الفقرات السابقة. ما لم تتغير الظروف ويُدّعى وجود أسباب خاصة ويُثبت وجودها، يُعتبر الإيجار المتفق عليه في عقد الإيجار وفقًا لسعر السوق المعتاد، والإيجار المحسوب بناءً على الزيادة في مؤشر أسعار المنتجين على مدى خمس سنوات، إيجارًا عادلًا ومنصفًا لتلك الفترة، ولا ينبغي أن يكون مبالغًا فيه، ويجب تطبيقه وفقًا لذلك.
الشعبة القانونية الثالثة، القضية رقم 2017/5671E، القرار رقم 2019/437K.
وفقًا للمادة 345 من قانون الالتزامات التركي،
يمكن رفع دعوى قضائية بشأن تحديد الإيجار في أي وقت، ولكن إذا رُفعت هذه الدعوى قبل ثلاثين يومًا على الأقل من بداية الفصل الدراسي الجديد، أو إذا أبلغ المؤجر المستأجر كتابيًا خلال هذه الفترة بزيادة الإيجار، فإن الإيجار الذي تحدده المحكمة يكون ملزمًا للمستأجر من بداية ذلك الفصل الدراسي الجديد. وإذا كان العقد يتضمن بندًا ينص على زيادة الإيجار في الفصل الدراسي الجديد، فإن الإيجار الذي تحدده المحكمة في دعوى رُفعت قبل نهاية الفصل الدراسي الجديد يكون ساريًا أيضًا من بداية ذلك الفصل الدراسي الجديد.
وفقًا لقرار المحكمة العليا بشأن توحيد الفقه رقم 19/10 بتاريخ 21 نوفمبر 1966، فإن تاريخ تقديم الإشعار المتعلق بزيادة الإيجار أو تقديم طلب رفع دعوى قضائية لنفس الغرض مهم في تحديد الفترة التي يكون فيها الإيجار المحدد ساريًا.
وفقًا لقرار المحكمة العليا رقم 2/4 بتاريخ 18/11/1964 والممارسات الراسخة للمحكمة العليا:
"الإنصاف والعدالة"، لتحديد الإيجار، يجب أولاً تضمين جميع الأدلة المقدمة من الأطراف، بما في ذلك النسخ الأصلية أو المصدقة من عقود الإيجار المماثلة، في الملف؛ ويجب فحص العقار المؤجر والعقارات المماثلة بشكل فردي من قبل خبير؛ ويجب توثيق البيانات التي تم الحصول عليها؛ ويجب مقارنة جميع الخصائص التي تؤثر على الإيجار (الموقع، والمحيط، والجودة، والاستخدام، وتاريخ بدء الإيجار، ومدة الإيجار، وما إلى ذلك) مع العقار المعني؛ ويجب شرح أسباب ملاءمة أو عدم ملاءمة أسعار الإيجار المماثلة بتبريرات ملموسة؛ ويجب تحديد الإيجار الذي يمكن أن يحققه العقار المعني إذا أعيد تأجيره شاغرًا؛ ويجب على المحكمة أن تحكم بإيجار معقول وفقًا لمبدأ الإنصاف والعدالة، مع مراعاة هذا الإيجار.
"نص السوابق القضائية"
الشعبة السادسة للقانون 2013/16352E، 2014/8595K
تتعلق الدعوى القضائية بمطالبة بتحديد قيمة الإيجار. قبلت المحكمة الدعوى جزئيًا، فاستأنف المدعى عليه الحكم.
طلب محامي المدعي في الدعوى زيادة الإيجار السنوي، البالغ حاليًا 126,000 ليرة تركية، إلى 300,000 ليرة تركية اعتبارًا من 1 مارس 2012. جادل المدعى عليه بأن الإيجار المدفوع يتماشى مع أسعار السوق، وطلب رد الدعوى.
قبلت المحكمة الدعوى جزئيًا، وحددت صافي الإيجار الشهري بمبلغ 19,256 ليرة تركية، وصافي الإيجار السنوي بمبلغ 231,072 ليرة تركية. استأنف محامي المدعى عليه هذا الحكم.
لا يوجد نزاع بشأن عقد الإيجار المؤرخ في 1 مارس 2002، ومدته 10 سنوات. يجب أن يتم التحديد وفقًا لمبادئ الإنصاف والعدالة.
وفقًا لقرار المحكمة العليا رقم 2/4 بتاريخ 18/11/1964، والممارسات الراسخة للمحكمة العليا، ووفقًا لمبدأ "الإنصاف والعدالة"، عند تحديد هذا القيد، يتعين على القاضي أولًا إدراج جميع الأدلة المقدمة من الأطراف، بما في ذلك النسخ الأصلية أو المصدقة من عقود الإيجار المماثلة، في ملف القضية؛ وإجراء معاينة ميدانية جديدة، وفحص العقار المؤجر والعقارات المماثلة للأطراف بشكل فردي من قبل خبير؛ وتوثيق البيانات التي تم الحصول عليها، ومقارنة جميع الخصائص المؤثرة على الإيجار (الموقع، والمحيط، والجودة، والاستخدام، وتاريخ بدء الإيجار، وفترات الإيجار، وما إلى ذلك) مع العقار محل النزاع؛ وتوضيح أسباب ملاءمة أو عدم ملاءمة أسعار الإيجار المماثلة مع تقديم مبررات ملموسة؛ وتحديد سعر الإيجار الذي يمكن أن يحققه العقار محل النزاع في حال إعادة تأجيره شاغرًا؛ والحكم بإيجار معقول وفقًا لمبدأ الإنصاف والعدالة، ولا سيما بما يتماشى مع الأهداف التي توقعها الأطراف من عقد الإيجار، مع مراعاة هذا الإيجار. من جهة أخرى، لا تُعد الضريبة عاملًا في تحديد الإيجار. لا يمكن تحديد صافي الإيجار بخصم الأموال والضرائب المقتطعة.
لم يحدد تقرير الخبير، الذي استند إليه الحكم، مقدار الإيجار الذي سيُدرّه العقار في حال تأجيره شاغرًا، وفقًا للمبادئ الموضحة في التقرير. توصلت المحكمة إلى استنتاجها دون تطبيق تخفيض عادل، معتبرةً المدعى عليه مستأجرًا سابقًا. علاوة على ذلك، فإن تحديد الإيجار على أساس صافي بدلًا من إجمالي الإيجار غير صحيح، ولأن المحكمة حددت الإيجار الشهري، فقد حسبت رسوم المحكمة بشكل خاطئ بناءً على الفرق السنوي بدلًا من الفرق الشهري. لذلك، يجب نقض الحكم.
طالب متدرب
بديرهان تاشجي
نبذة عن كاتب المنشور
