يشمل قانون الملكية الأصول المنقولة وغير المنقولة التي يمكن للأفراد والمؤسسات إثبات حقوق ملكيتها. ويُطلق على المجال الذي يتضمن القواعد المتعلقة بالأصول غير المنقولة تحت هذا العنوان قانون العقارات .
مع وجود تصنيفات أخرى تستند إلى معايير ملكية العقارات، يكمن الاختلاف الجوهري في قابلية نقل العقار. ذلك لأن الحماية القانونية للحقوق المتعلقة بالعقارات المنقولة وغير المنقولة تختلف بالضرورة تبعًا لطبيعة العقار. فعلى سبيل المثال، يمكن نقل قطعة خفيفة الوزن ولكنها ثمينة، وتُنظَّم الحماية القانونية لها وفقًا لهذه الخاصية. أما المبنى، فلا يمكن نقله من مكان إلى آخر، وتُنظَّم الحماية القانونية للحقوق المتعلقة به وفقًا لهذه الخاصية أيضًا.
قانون العقارات الممتلكات غير المنقولة كالأراضي والوحدات السكنية المستقلة (المباني والشقق وأماكن العمل والمساكن والفلل والمصانع). ويمكن استخدام هذه الممتلكات لأغراض كسب العيش، الضرورية لتلبية الاحتياجات الأساسية، أو لأغراض الاستثمار. فعلى سبيل المثال، يمكن للمرء كسب رزقه من خلال الزراعة في قطعة أرض، أو تلبية احتياجاته السكنية في وحدة سكنية مستقلة، أو شراء عقار بسعر منخفض على أمل ارتفاع قيمته مستقبلاً لتحقيق الربح.
من أهم خصائص العقارات قيمتها المالية العالية مقارنةً بالسلع الأخرى. لذا، يجب أن تستند حماية هذه الأصول، أو أي معاملات قانونية متعلقة بها، إلى أسس متينة. وقد جعل المشرّع عملية إثبات الحقوق على العقارات أكثر صعوبة وتعقيدًا من تلك المتعلقة بالممتلكات المنقولة، لكي يتخذ الأفراد قراراتهم العقارية بعناية وتأنٍّ بدلًا من التسرع وعدم الاستناد إلى أسس سليمة. ذلك لأن العقارات أصول قيّمة، وأي ضرر يلحق بها سيكون أكبر من الضرر في مجالات أخرى، أو قد يؤدي إلى أضرار لا يمكن تداركها ماليًا. علاوة على ذلك، يُعدّ بناء عقار جديد، كإنشاء مبنى جديد، مشروعًا مكلفًا يتطلب مراعاة عوامل عديدة، بما في ذلك الاعتبارات البيئية. لذلك، من الإلزامي قانونًا استيفاء شروط معينة. وعليه، من الضروري دراسة هذه القواعد بدقة متناهية. وهنا في قانون العقارات دور المحامي المتخصص، حيث تتمثل مهنته في توجيه المحامي لضمان استيفاء الشروط الصارمة والمفصلة المتعلقة بحماية العقارات أو نقل ملكيتها أو بنائها.
دعاوى إلغاء وتسجيل سندات الملكية
نظراً للقيمة الاقتصادية العالية للعقارات، برزت ضرورة تسجيلها. وبناءً على ذلك، يُعدّ السجل العقاري المكان الذي تُحفظ فيه سجلات حقوق العقارات، وأصحاب الحقوق، والظروف الخاصة المتعلقة بهذه الحقوق. إدارة السجل العقاري، وهي المسؤولة عن أي أضرار تنشأ عن حفظ هذه السجلات. والهدف من حفظ السجل العقاري هو تحديد حقوق العقارات وأصحابها بدقة، إذ تُعتبر هذه العقارات أصولاً أكثر أهمية من غيرها من الممتلكات. وفي حال وجود أخطاء أو غموض في سجلات السجل العقاري، يُمنح أصحاب الحقوق في هذه العقارات فرصة لتصحيح الوضع، وهو ما يتعارض مع الغرض من حفظ السجل العقاري، وذلك من خلال رفع دعاوى قضائية.
- إذا تم تغيير سجلات العقارات المسجلة في السجل العقاري، أو حذفها، أو إلغاؤها دون مبرر قانوني، أو إذا تم إجراء عملية تسجيل غير مبررة لتلك العقارات، يُعتبر سجل السجل العقاري غير دقيق. وفي هذه الحالة، تُرفع دعوى قضائية لإلغاء سند الملكية
- إذا لم يُعثر على السجل ذي الصلة في السجل العقاري، أو إذا تعذر تحديد المالك من خلاله، أو إذا توفي المالك أو أُعلن عن فقدانه قبل عشرين عامًا، فيجوز لحائز العقار أن يطلب تسجيل حق ملكية العقار باسمه عن طريق دعوى قضائية. تُعرف هذه الدعوى بدعوى تسجيل.
ما هي دعوى التقسيم؟
يوجد فرق بين الملكية الفردية والملكية المشتركة من حيث عدد الأشخاص الذين يمتلكون العقار. وبناءً على ذلك، يمكن لأكثر من شخص امتلاك عقار واحد. إلا أن هذا قد يؤدي إلى نزاعات. تُسمى الدعوى القضائية التي تهدف إلى حل هذه النزاعات بدعوى القسمة، أو دعوى حلّ الملكية المشتركة. إذا لم يتفق المالكون المشتركون للعقار على تقسيمه، فيمكن لكل منهم أن يطلب من المحكمة حلّ الملكية المشتركة من خلال هذه الدعوى. وبناءً على قرار المحكمة، قد يتم تقسيم العقار؛ وإذا تعذر تقسيمه، يتم توزيع عائدات بيعه.
قانون العقارات، للأسباب التي ذكرناها، تجعل الاستعانة بخبير قانوني مُلمّ بأحدث المستجدات في هذا المجال أمرًا ضروريًا. في مكتبنا، قانون العقارات بتقديم أفضل خدمة ممكنة. تواصلوا معنا.