إدراج العقارات المملوكة بشكل مشترك في مشاريع التحول الحضري

1. ما هي الملكية المشتركة، ولماذا تخلق مشاكل في مشاريع التحول الحضري؟

1.1. المنطق الأساسي للملكية المشتركة

إذا سُجِّل عقار في السجل العقاري بملكية مشتركة بين عدة مالكين بنسب مثل "نصف، ربع، ثمن"، فإن هذا العقار الملكية المشتركة . والنقطة المهمة هنا هي:

• لكل مالك مشترك حقوق في العقار بأكمله بما يتناسب مع حصته

• "هذه الشقة لي، وهذه الحديقة لك" - غالبًا ما لا تظهر هذه التقسيمات الفعلية للملكية في سجل الأراضي.

يمكن لهذا الهيكل أن يستمر في العمل دون التسبب في مشاكل في الحياة اليومية لسنوات عديدة. ومع ذلك، عندما يدخل التحول الحضري حيز التنفيذ:

• من سيستحوذ على أي وحدة مستقلة؟

• من سيلتقي بالمقاول؟

• من سيوقع العقد؟

• كيفية إجبار أولئك الذين لا يوافقون على القرار

وتندلع صراعات عديدة، مثل هذه.

1.2. الفرق بين الملكية المشتركة (شراكة الميراث) والملكية المشتركة

عند وفاة الموصي، تنتقل ملكية العقار مباشرةً إلى الورثة. أما إذا لم يكن الورثة قد سجلوا حصصهم بشكل فردي، فعادةً ما يتضمن سند الملكية عبارة مثل "الورثة"؛ وهذا ما يُسمى بالملكية المشتركة.

• في حالة الملكية المشتركة، لم يتم تحديد حصة كل وارث، ولم يتم حل الشراكة بعد.

• في القرارات المتعلقة بالمدخرات والمشاريع الكبرى مثل التحول الحضري، يجب على جميع الورثة العمل معًا .

لذلك، عند النظر في التحول الحضري، فإن أحد أول الأشياء التي غالباً ما يجب القيام بها هو:

• الحصول على شهادة الميراث،

• لإتمام عملية نقل الميراث في مكتب تسجيل الأراضي

• الملكية المشتركة إلى ملكية مشتركة.

وهذا يوضح النسبة المئوية الدقيقة للملكية التي يحصل عليها كل شخص في سند الملكية؛ وبالتالي، يتم منع بعض النزاعات المحتملة في المستقبل من البداية.

---

2. كيف تبدأ عملية التحول الحضري في عقار مملوك بشكل مشترك؟

2.1. تحديد المباني الخطرة هو الخطوة الأولى

تبدأ عملية إعادة تأهيل المباني في المناطق الحضرية عادةً بتقييم هيكلها المعرض للمخاطر . وتبقى هذه العملية نفسها بالنسبة للعقارات المملوكة ملكية مشتركة. عملياً:

• أحد مالكي العقارات أو المساهمين فيها،

• إلى منظمة مرخصة من قبل الوزارة
  لتحديد ما إذا كان المبنى معرضًا للخطر.

النقطة المهمة هي هذه:

ليس من الضروري أن يتقدم جميع المساهمين بطلب تقييم المخاطر للمبنى في وقت واحد.
يمكن لأحد المالكين أيضاً بدء العملية.

بالطبع، يُعد حق مالكي العقارات في الطعن في التقرير بعد صدوره مسألة منفصلة. ولكن في الوقت الراهن على الأقل، فإن فكرة "عدم توقيع الجميع، وبالتالي عدم إمكانية الطعن" غير صحيحة.

2.2. المستندات الأساسية المطلوبة

عند بدء إجراءات ملكية عقار مشترك، عادة ما تكون المستندات التالية مطلوبة:

• نموذج سجل السجل العقاري (سجل يوضح نسب الحصص)،

• قائمة الملاك،

• وثائق الهوية والميراث (للممتلكات المكتسبة عن طريق الميراث)،

• يمكن الحصول على معلومات تقسيم المناطق والتصاريح من البلدية

• المشروع الحالي أو الوثائق المتعلقة بالمواصفات الفنية للمبنى.

بما أنه يمكن الآن الحصول على العديد من الوثائق من خلال الحكومة الإلكترونية، فمن المفيد للمساهمين تجنب إضاعة الوقت في جمع الملفات المادية، مع الحرص على مراجعة الوثائق تحت إشراف محامٍ.

---

3. اتخاذ القرارات بين المساهمين: الأغلبية البسيطة، الإجماع، وضع الأقلية

3.1. النقاش القديم حول قاعدة الثلثين والمنطق الحالي لحكم الأغلبية

لفترة طويلة، تم تنفيذ مشاريع التحول الحضري بناءً على مفاهيم "أغلبية حصة الأرض" و"أغلبية الثلثين". ومع مرور الوقت، تم إدخال تغييرات على التشريعات النسب المطلوبة لصنع القرار أكثر سهولة، بهدف منع توقف العملية.

وحتى اليوم، يسود المنطق التالي في الممارسة العملية:

• في العقارات المملوكة ملكية مشتركة، بعد الانتهاء من تقييم المبنى المحفوف بالمخاطر،

• القرارات المتعلقة بنموذج التحويل (إعادة البناء، البيع، توفير السكن على قطعة أرض أخرى، إلخ)

• بموافقة المالكين الذين يملكون أغلبية الأسهم .

لا تُحسب هذه الأغلبية بناءً على "عدد الأشخاص" فحسب، بل النسبة المئوية للأسهم المسجلة في سند الملكية . على سبيل المثال:

• علي: 1/2

• عائشة: 1/4،

• محمد: إذا كان يملك ربع حصة،

يملك علي وحده أغلبية حاسمة، إذ يمتلك 50% من الأسهم. ويمكن لعائشة ومحمد موازنة نفوذه؛ وإلا، فقد تكون الحلول التي يقبلها علي حاسمة.

3.2. اجتماعات اتخاذ القرار وإجراءات حفظ المحاضر

في مشاريع التحول الحضري، من المفيد اتخاذ الخطوات التالية في الاجتماعات التي يجتمع فيها أصحاب المصلحة لاتخاذ القرارات:

1. تحديد جدول الأعمال:

   • مصير الهيكل المحفوف بالمخاطر (التقوية / الهدم وإعادة البناء)،

   • اختيار المقاول،

   • قائمة مشاركة الوحدات المستقلة،

   • جدول الإخلاء، والمساعدة في دفع الإيجار، وإجراءات السكن المؤقت.

2. إعداد محضر الاجتماع:

   • من شارك؟

   • نسب الأسهم،

   • ينبغي توثيق عملية اتخاذ القرارات وتفاصيلها بشكل واضح.

3. التوقيع:

   • يجب الحصول على توقيعات المساهمين الذين يوافقون على القرار

   • ينبغي تسجيل أسماء أولئك الذين اختلفوا مع القرار، وآرائهم المعارضة، وأي تحفظات لديهم في محضر الاجتماع.

غالباً ما يفترض الأطراف أنهم "اتخذوا قراراً" بمجرد مناقشته في مجموعة واتساب. مع ذلك، في المعاملات ذات العواقب الوخيمة، كالتطوير العمراني، الوثائق المكتوبة ضرورية. فإذا نشأ نزاع غداً، تُشكّل هذه السجلات الوسيلة الوحيدة لإثبات من وافق على ماذا ومتى.

3.3. مساهمو الأقلية الذين لم يوافقوا على القرار

في النظام الحالي، يترتب على قرار الأغلبية عواقب وخيمة على الأقلية التي لم توافق عليه. المساهم الذي لا يمتثل للقرار:

• طرح الأسهم للبيع وفقاً لإجراءات محددة ،

• منحهم الوقت الكافي لإخلاء العقار،

• يتم الإخلاء عن طريق السلطات الإدارية عند انتهاء الوقت المحدد

قد تنشأ مثل هذه العواقب.

ليس من الدقة القول بأن المساهم الأقلية مخطئ تمامًا في هذه الحالة. مع ذلك، صُمم النظام لإرادة الأغلبية . ينبغي على المساهم الأقلية متابعة الإجراءات منذ البداية لحماية حقوقه، والاطلاع على تقارير التقييم، واتخاذ الإجراءات القانونية اللازمة في الوقت المناسب عند الضرورة.

---

4. بيع أسهم المساهمين الذين لا يوافقون على القرار

4.1. المنطق الكامن وراء بيع الأسهم

في مجال التحول الحضري، تصل العملية إلى هذه النقطة:

• تم إعلان المبنى معرضاً للخطر.

• وافقت الأغلبية على المشروع الجديد والمقاول.

• ومع ذلك، يرفض واحد أو أكثر من مالكي العقارات من الأقليات التوقيع، رافضين الإخلاء، وبالتالي يعرقلون العملية.

وهنا بيع . باختصار، تجيب هذه الآلية على السؤال التالي:

"الأغلبية تريد التغيير، والأقلية تعرقله. كيف ستسير عملية بناء المباني الآمنة؟"

لا يكمن الحل في استبعاد المساهم الأقلية تمامًا من العقار، بل في نقل حصته قسرًا ودفع تعويض للمالك. بعبارة أخرى، يفقد المالك حقه العيني في العقار، لكنه يحصل في المقابل على قيمة مالية.

4.2. التقييم والخسارة المحتملة للحقوق

تُعدّ عملية التقييم أهمّ نقطة في عملية بيع الأسهم. وفيما يلي الأسئلة المهمة:

• هل هي قيمة العقار قبل "التحويل"؟

• هل هي "القيمة المتوقعة بعد التحويل"؟

• المبيعات المقارنة في المنطقة،

• هل يعتمد ذلك على الوحدات الفردية أم على حصة الأرض؟

هل سيتم اتخاذها كأساس؟

من الناحية النظرية، ينبغي أن تستند تقارير التقييم إلى معايير موضوعية؛ ولكن في الواقع العملي:

• تحقيق غير مكتمل،

• عدم مراعاة ظروف السوق الفعلية في المنطقة،

• لم يتم شرح الأساليب المستخدمة في التقرير بشكل كافٍ

قد تُواجَه مثل هذه المشاكل. إذا اعتقد أحد المساهمين الأقلية أن قيمة حصته قد حُدِّدت بأقل من قيمتها الحقيقية، فلا ينبغي له التزام الصمت في هذه المرحلة، بل عليه اللجوء إلى الوسائل القانونية ضد التقرير وعملية البيع.

---

5. سجلات تسجيل الأراضي، والتعليقات، والرهونات، وتأثير التحول الحضري

5.1. تصنيف المباني الخطرة

بمجرد تحديد مبنى ما بشكل قاطع على أنه يشكل خطراً، يُدوّن ذلك عادةً في الصفحة ذات الصلة من سجل الأراضي. وهكذا:

• كما يتم إبلاغ الأطراف الثالثة بأن العقار معرض للخطر

• سيقوم المشترون والبنوك بعد ذلك بتقييم المعاملات المستقبلية مثل المبيعات والرهونات والقروض العقارية وفقًا لذلك.

في العقارات المملوكة ملكية مشتركة، يؤثر هذا التدوين على جميع الحصص. لذلك، لا يمكن القول: "حصتي صغيرة، لذا لا يؤثر عليّ الأمر"؛ فالخطر يتعلق بالعقار بأكمله.

5.2. دور الحجز والتدابير الوقائية

فيما يتعلق بأسهم بعض المساهمين:

• مرفق،

• أمر قضائي مؤقت،

• الرهونات العقارية
  . وهذا أمر ذو صلة عندما يتعلق الأمر بالتحول الحضري؛

• مصلحة الدائن المرتهن،

• كيف سيتشكل الحق الجديد الذي سيحصل عليه المالك من عملية التحول؟

• في حال بيع الأسهم، لمن وكيف سيتم دفع العائدات؟

تُثار تساؤلات من هذا القبيل. تتضمن الآليات القانونية المُطوّرة لعملية التحويل أحكامًا مُحددة لمنع هذه الملاحظات من عرقلة العملية تمامًا. مع ذلك، ونظرًا لاختلاف الوضع في كل حالة، لا يُنصح باقتراح حل "عام" دون دراسة سجلات الأراضي بدقة.

---

6. المنازل والأراضي الموروثة المملوكة ملكية مشتركة: مخاطر خاصة في التحول الحضري

6.1. عشرات الورثة، مؤامرة واحدة: السيناريو الكلاسيكي

فيما يلي وضع شائع في تركيا:

• منزل قديم متواضع أو مبنى سكني ورثته عن جدي،

• على مر السنين، تم تناقلها إلى عشرات الأشخاص عن طريق الميراث

• لم يقم أحد بتقسيم رسمي؛ بل أصبح كل شخص مالكًا للشقة التي يستخدمها فعليًا

• قام البعض بتأجيره، وأبقاه البعض الآخر فارغاً، واستخدمه البعض كمستودع.

فيما يتعلق بالتحول الحضري:

• يقول بعض الورثة: "أنا لا أعيش هناك على أي حال، سأبيع حصتي"

• يقول البعض: "بالتأكيد لن أسمح بهدمه، فهو ذو قيمة عاطفية"

• بل إن البعض يتقدمون مدعين: "شقتي أكبر، أعطني مساحة أكبر".

في خضم هذه الفوضى، يصبح اتخاذ القرارات السليمة شبه مستحيل. الحل هو:

• أولاً، يجب توضيح نسب الميراث والأسهم بشكل رسمي

• إذا أمكن، ينبغي على الورثة الاتفاق كتابةً على من سيحصل على أي قسم مستقل

• ينبغي أن ينعكس هذا الاتفاق أيضاً في العقود المستقبلية مع المقاول.

6.2. تأثير التقسيم الفعلي على التحويل

قد لا يتم الحفاظ على الاستخدام القائم منذ فترة طويلة بنفس الطريقة تمامًا في المشروع الجديد بعد التحول الحضري. على سبيل المثال:

• يمتلك كل شخص ربع العقار وفقًا لسند الملكية

• لكن عملياً، يستخدم أحد الورثة شقة الطابق الأرضي، بينما يستخدم الآخر شقة الطابق العلوي.

في المشروع الجديد:

• تختلف الوحدات المستقلة في مساحتها بالمتر المربع

• على جبهات مختلفة،

• قد يكون لها قيم سوقية مختلفة.

في هذه الحالة، قد يحصل أصحاب الحصص الأكبر في مشروع مشترك على شقق ذات قيمة أعلى، بينما قد يضطر الشخص الذي يسكن فعلياً في تلك الشقة إلى الاكتفاء بوحدة أقل قيمة. لذلك:

قبل الشروع في التحول الحضري، فإن إضفاء الطابع الرسمي على التقسيم الفعلي قدر الإمكان يقلل بشكل كبير من خطر النزاعات المستقبلية.

---

7. لماذا يعتبر اختيار المقاول والعقود والضمانات أكثر أهمية في العقارات المملوكة بشكل مشترك؟

7.1. فوضى العقود متعددة الأطراف

في العقود المبرمة مع المقاولين بشأن العقارات المملوكة بشكل مشترك، يظهر السيناريو التالي بشكل عام:

• من جهة، العديد من مالكي العقارات،

• من ناحية أخرى، مقاول واحد،

• لكل شخص توقعات مختلفة

• لكل شخص معرفته القانونية المختلفة.

غالباً ما تحتوي العقود المُعدة في هذه البيئة على الأخطاء التالية:

• قائمة مشاركة الأقسام المستقلة غير مكتوبة بوضوح

• تُترك بنود حاسمة مثل وقت التسليم، وغرامات التأخير، والودائع التأمينية غامضة

• يوقع بعض مالكي العقارات، بينما يبقى آخرون خارج العملية قائلين: "سنرى لاحقاً".

لكن في العقارات المملوكة ملكية مشتركة:

• حماية مصالح جميع الملاك معاً،

• يوضح بوضوح من سيحصل على أي شقة،

• تنظيم الضمانات التي ستكون سارية المفعول في كل مرحلة من مراحل البناء

إن البدء في التحول الحضري دون عقد مفصل سيخلق مشاكل يصعب عكسها في المستقبل.

7.2. الحماية الأمنية والرهنية والتأمينية

لحماية أنفسهم من مخاطر إفلاس المقاول، أو عدم اكتمال أعمال البناء، أو استغراق المشروع سنوات عديدة لإنجازه:

• خطاب ضمان بنكي،

• نقل حصص الأراضي تدريجياً وفقاً لمراحل محددة من البناء،

• المنتجات التأمينية التي تم تطويرها،

• بدلاً من الرهونات العقارية التي يقدمها المقاول، يمكن إنشاء ضمانات لصالح المالك.

ينبغي طرح هذا الموضوع.

ببساطة، يحتاج مالكو العقارات إلى إجابات واضحة ليس فقط على سؤال "كم متر مربع ستكون شقتي؟"، ولكن أيضًا على السؤال المهم بنفس القدر وهو "ماذا سيحدث إذا لم يتمكن المقاول من إنهاء العمل؟"

---

8. المستأجرون، والإخلاء، والمساعدة في دفع الإيجار: كيف تسير العلاقة في العقارات المملوكة بشكل مشترك؟

قد يشغل المستأجرون أجزاءً من عقار مملوك بشكل مشترك. في هذه الحالة:

• وبناءً على قرار تقييم المخاطر، صدر أمر بإخلاء المبنى

• يتأثر كل من الملاك والمستأجرين بشكل مباشر بهذه العملية.

عملياً:

• إذا كان لدى المستأجر عقد إيجار رسمي،

• إذا قاموا بإخلاء المبنى خلال الأطر الزمنية المحددة للإخلاء،

• إذا استوفى الشروط المنصوص عليها في التشريع

للمستأجرين أيضاً مساعدة في دفع الإيجار أو الانتقال . مع ذلك، في العقارات المملوكة ملكية مشتركة، قد يصبح تحديد هوية المستأجر واسم متلقي الإيجار موضع نزاع. لذا:

• وضع المستأجرين،

• عقودهم،

• جدول الإخلاء

إن توثيق كل شيء كتابياً كلما أمكن ذلك سيمنع المستأجرين من التعرض للضرر ويقلل من النزاعات بين الملاك.

---

9. سبل الانتصاف القانونية في قضايا العقارات المملوكة بشكل مشترك: ما الذي يمكن فعله في كل مرحلة؟

خلال عملية التحول الحضري، توجد مسارات قانونية يمكن اتباعها في مراحل مختلفة للمالكين المشتركين أو مالكي الحصص الأقلية في العقارات:

1. الاعتراض على تقرير المبنى الخطير:

   • الهيكل ليس خطيراً في الواقع،

   • يمكن تثبيته بالتدعيم،

   • إذا كانت هناك ادعاءات بأن التقرير معيب من الناحية الفنية،
     فينبغي النظر في إمكانية تقديم استئناف، وإذا لزم الأمر، رفع دعوى قضائية خلال الإطار الزمني المحدد.

2. الاعتراض على التقييم وبيع الأسهم:

   • عندما طُرحت مسألة بيع الأسهم،

   • كان السعر المحدد منخفضاً،

   • اعتقد مالك العقار أن معايير التقييم قد تم استخدامها بشكل غير صحيح،
     فلا ينبغي له أن يلتزم الصمت، بل يجب عليه استخدام جميع سبل الانتصاف الإدارية والقضائية المتاحة في الوقت المناسب.

3. الدعاوى القضائية الناشئة عن العقود مع المقاولين:

   • تجاوز الموعد النهائي للتسليم،

   • عيوب أو خلل في التصنيع،

   • في الحالات التي لا يتم فيها بناء المناطق الاجتماعية الموعودة،
     قد يكون لأصحاب العقارات مطالبات ضد المقاول بناءً على تعويض التأخير، وبنود الجزاء، ومطالبات العيوب.

4. دعاوى تقسيم الأراضي:

   • إذا تعثرت عملية التحول الحضري،

   • إذا لم يتفق الطرفان على أي مسألة،
     فيمكنهما طلب إنهاء الملكية المشتركة عن طريق بيع العقار بالكامل وتقسيم العائدات.
     ورغم أن هذا الخيار ليس دائمًا الأكثر ربحية، إلا أنه قد يصبح المخرج الوحيد في الحالات التي تصل فيها الأمور إلى طريق مسدود.

---

10. خارطة طريق للمالكين المشتركين للعقارات: ملخص خطوة بخطوة

إذا كان من المقرر تحويل عقار مملوك بشكل مشترك إلى عقار حضري، فسيكون من المفيد مراجعة القائمة العملية التالية:

1. الحصول على سجل السجل العقاري:

   • نسب الأسهم،

   • التعليقات التوضيحية (الربط، الرهن العقاري، التدابير الاحترازية، إلخ)،

   • قائمة كاملة بالورثة.

2. أكمل إجراءات الميراث ونقل الملكية:

   • شهادة الميراث،

   • خلافة،

   • إذا أمكن، حوّل الملكية المشتركة إلى ملكية مشتركة.

3. التواصل مع المساهمين:

   • من يريد التغيير حقاً؟

   • من يريد فقط "الحصول على معلومات"؟

   • من غير المهتم على الإطلاق؟ وضح ذلك.

4. اتبع عملية تقييم المخاطر للمباني:

   • أي منظمة أتقدم إليها؟

   • محتوى التقرير،

   • فترات الاستئناف.

5. قم بإجراء عملية اتخاذ القرار كتابياً:

   • محضر الاجتماع،

   • حساب أغلبية الأسهم،

   • إشعار لمن لا يوافقون على القرار.

6. لا تتسرع في اختيار المقاول وتوقيع العقد:

   • لا تبحث فقط عن الشركة التي تقدم أكبر عدد من الشقق؛ بل ابحث عن الشركة التي تتمتع بدعم مالي قوي، وشهادات توصية، ومشاريع سابقة

   • ينبغي أن تكون قائمة الوحدات المستقلة، ووقت التسليم، والغرامات، والضمانات واضحة.

7. حماية حقوق المساهمين الأقلية:

   • إن تجاهل جزء صغير من المسؤولية قد يؤدي إلى دعاوى قضائية خطيرة لاحقاً

   • إن الإنصاف في التقييم والتوزيع يسهل إتمام العملية بسلاسة.

8. لا تنسوا المستأجرين:

   • فترات الإخلاء،

   • خيارات المساعدة والسكن المؤقت،

   • قم بتنظيم الإشعارات المكتوبة.

9. اجمع المستندات في كل مرحلة:

   • ستكون لأوراق التوقيعات ومحاضر الاجتماعات ومراسلات الرسائل وملاحظات الاجتماعات قيمة إثباتية في أي دعاوى قضائية مستقبلية
     

---

الخلاصة: إن التحول الحضري في العقارات المملوكة بشكل مشترك يمثل فرصة عند إدارته بشكل صحيح؛ ويؤدي إلى خسارة خطيرة للحقوق عند إدارته بشكل غير صحيح

لكي تُدرج العقارات المملوكة ملكية مشتركة في مشاريع التحول الحضري، لا يقتصر الأمر على هدم مبنى قديم وبناء مبنى جديد فحسب، بل يعني أيضاً ما يلي:

• علاقات الميراث،

• ديناميكيات الأسرة،

• الطريقة التي تُمارس بها حقوق الملكية،

• القيمة المستقبلية للعقار

إنها عملية إعادة تشكيل.

عند التصرف بوعي:

• يتم تقليل خطر الزلازل

• تزداد قيمة العقار

• يحصل المساهمون على منازل أكثر أماناً وراحة.

ومع ذلك، إذا تم تنفيذ العملية بدون توثيق وخطة، بناءً على عقلية "سيتولى شخص آخر الأمر على أي حال":

• الدعاوى القضائية التي يدعي فيها مساهمو الأقلية تعرضهم للظلم،

• التأخيرات التي تسبب بها المقاول،

• العقود غير الصحيحة أو غير المكتملة،

• نزاعات لا تنتهي بين المساهمين

يصبح الأمر حتمياً.

لذلك، إذا كنت تمتلك عقارًا مملوكًا بشكل مشترك وكان التحول الحضري مطروحًا على جدول الأعمال، فيمكننا تلخيص الخطوات الأساسية الثلاث التي تحتاج إلى اتخاذها على النحو التالي:

1. قم بتوضيح سندات الملكية وسجلات الميراث الخاصة بك.

2. إجراء عملية صنع قرار مكتوبة وشفافة مع المساهمين.

3. اطلب المساعدة القانونية في النقاط الحاسمة مثل اختيار المقاول، والعقود، وبيع الأسهم.