قانون الملكية المشتركة في تركيا: حقوق ومسؤوليات مالكي الشقق

نوع خاص من ملكية العقارات: ملكية الشقق السكنية. في تركيا، تُنظَّم ملكية الشقق السكنية بموجب القانون رقم 634 الصادر بتاريخ 23 يونيو 1965. ويُعدّ حق الانتفاع بالشقق السكنية وملكية الشقق السكنية المؤسستين الأساسيتين لهذا القانون. أُضيف حق ملكية المشاركة الزمنية بموجب القانون رقم 3227، ولاحقًا نظام المباني الجماعية بموجب القانون رقم 5711. وقد ظهر هذا النظام في العديد من البلدان نتيجةً لنقص المساكن وانتشار المباني السكنية. في البداية، جُرِّب نظام الملكية المشتركة وحق الانتفاع معًا، ولكن عندما تبيّن عدم جدوى هذا النظام، دخل قانون ملكية الشقق السكنية حيز التنفيذ. يُعدّ مفهوم ملكية الشقق السكنية في جوهره نظامًا قانونيًا يفصل الأجزاء المستقلة من مبنى مكتمل، كل منها مناسب للاستخدام المنفصل والمستقل، عن المبنى ككل، مما يمنحها خصائص مستقلة ويجعلها بالتالي خاضعة لحقوق الملكية. في حال عدم وجود نظام ملكية الشقق السكنية، ستنشأ مشاكل بسبب قاعدة خضوع الطابق العلوي للأرض. مع ذلك، يتعارض نظام ملكية الشقق السكنية مع مبدأ اليقين في قانون الملكية. صحيح أن هذا المبدأ قد يهتز في نظام ملكية الشقق السكنية، إلا أنه لا ينهار تمامًا؛ لذا، لا يمكن بيع غرفة واحدة في شقة بشكل منفرد. فمن يملك حقوق ملكية الوحدة المستقلة يملك أيضًا حصة الأرض وحصة الملكية المشتركة في المناطق المشتركة. وإذا تم تحويل الملكية إلى نظام ملكية الشقق السكنية، فسيكون عدد الوحدات المستقلة مساويًا لعدد الشقق في المبنى، وسيتم التغلب على بعض المشاكل الناجمة عن الملكية المشتركة. فبينما توجد ملكية مشتركة في المناطق المشتركة والأرض، توجد ملكية فردية في الملاحق والوحدات المستقلة. لذلك، يتميز نظام ملكية الشقق السكنية ببنية هجينة. أما حق الانتفاع في نظام ملكية الشقق السكنية، فهو إجراء مؤقت يُتخذ أثناء بناء المبنى أو قبل إنشائه. ولا يقتصر هذا الحق على منح حق فحسب، بل يتضمن أيضًا التزامًا. لذا، فإن نظام ملكية الشقق السكنية يركز بشكل أكبر على الحقوق. يفرض حق الانتفاع في نظام الملكية المشتركة التزامًا ببناء المبنى وتحويله إلى ملكية مشتركة بعد اكتمال البناء، وهو التزام مرتبط بالعقار. لا يعني وجود مبنى مكتمل تلقائيًا وجود ملكية مشتركة؛ إذ تُكتسب الملكية المشتركة من خلال استكمال الإجراءات اللازمة. كيف تُكتسب الملكية المشتركة؟ الشروط الأساسية: • يجب أن يكون المبنى بأكمله مبنيًا من الطوب والخرسانة. (لا يمكن إثبات الملكية المشتركة على المباني الخشبية ، أو حتى على المباني المصنوعة جزئيًا من الخشب). • يجب أن يكون المبنى مكتملًا. • يجب تخصيص المبنى بأكمله للملكية المشتركة. ( لا يمكن تخصيص 5 طوابق فقط من مبنى مكون من 10 طوابق للملكية المشتركة). بعد استيفاء هذه الشروط الثلاثة، يمكن إثبات الملكية المشتركة طوعًا أو بأمر من المحكمة. بالإضافة إلى هذين النوعين الرئيسيين، يوجد نوع آخر يُسمى التحويل التلقائي لحق الانتفاع في الطابق إلى ملكية مشتركة. لإنشاء وحدة سكنية طوعية، يلزم وجود سند ملكية رسمي وتسجيل ملكية الوحدة. يجب تحرير سند الملكية الرسمي في السجل العقاري. إذا كان هناك مالك واحد فقط للعقار، يُحرر السند بناءً على طلبه؛ أما إذا كان هناك عدة ملاك، فيُحرر بناءً على طلبهم جميعًا. أهم ما يجب تضمينه في سند الملكية الرسمي هو نسب الحصص. يجب توضيح حصص الأرض. كتابة حصص الأرض بالتساوي، بدلاً من كتابتها وفقًا للقيمة، لا يؤثر على صحة السند. يجب إرفاق التصميم المعماري، وخطة الإدارة، ورخصة إشغال المبنى (وتسمى أيضًا شهادة السكن، وتصدرها البلدية) بهذا السند الرسمي . بعد ذلك، تبدأ مرحلة التسجيل.

الطريقة الثانية لإثبات ملكية الشقق السكنية هي عن طريق أمر قضائي. تنص المادة 10/6 من القانون المدني على أنه في قضايا حلّ الملكية المشتركة لعقار صالح لملكية الشقق السكنية، إذا طلب أحد الورثة أو الشركاء تقسيم العقار بتأسيس ملكية الشقق السكنية وتخصيص وحدات مستقلة، يجوز للقاضي أن يقرر تحويل ملكية ذلك العقار إلى ملكية شقق سكنية استنادًا إلى المستندات المحددة في المادة 12، وتخصيص الوحدات المستقلة بشكل منفصل للشركاء بتسوية حصصهم . وكقاعدة عامة، يحق لكل شريك طلب حلّ الملكية المشتركة. وإذا طلب أحد الشركاء، أثناء نظر دعوى حلّ هذه الملكية المشتركة، حلّها بهدف الانتقال إلى ملكية الشقق السكنية، يجوز للقاضي البتّ في ذلك. حقوق والتزامات مالكي الوحدات السكنية: يتمتع كل مالك وحدة سكنية بملكية حصرية على وحداته المستقلة، بينما يتمتع بحقوق ملكية مشتركة في المناطق المشتركة. فيما يتعلق بالوحدات المستقلة، يمتلك مالكو الوحدات السكنية جميع الحقوق والصلاحيات الممنوحة للمالكين بموجب القانون المدني . أي أن لمالك الوحدة السكنية الحق في التصرف فيها بأي شكل من الأشكال القانونية والفعلية؛ إذ يمكنه نقل الملكية إلى طرف آخر، وإنشاء حقوق ارتفاق ورهون عقارية على العقار. كما يحق له استخدام الوحدة المستقلة وملحقاتها شخصيًا، أو السماح لأطراف ثالثة باستخدامها. مع ذلك، يقتصر استخدام الأطراف الثالثة على أغراض خطة الإدارة ومبادئ حسن النية . علاوة على ذلك، لا يجوز لمالك الوحدة السكنية إجراء أي إصلاحات أو تركيبات أو تعديلات على الوحدة المستقلة إلا إذا كانت لا تُلحق ضررًا بالهيكل الرئيسي . أما فيما يخص المناطق المشتركة، فإن حق الملكية المشتركة مرتبط بملكية الوحدة المستقلة. ويحق لمالك الوحدة السكنية استخدام المناطق المشتركة بناءً على حقه في الملكية المشتركة. يمكن لمالكي الوحدات السكنية الاتفاق فيما بينهم على كيفية استخدام المناطق المشتركة. وفي حال عدم التوصل إلى اتفاق، يُحدد نطاق حق استخدام هذه المناطق وفقًا لطبيعتها. وبما أن مالكي الوحدات السكنية هم شركاء في ملكية المناطق المشتركة، فإن لهم الحق في رفع دعاوى قضائية لمنع التعدي عليها وتصحيح سجلات الأراضي، مستندين إلى حقوقهم العقارية. مع ذلك، لا يحق لهم طلب إنهاء الملكية المشتركة في المناطق المشتركة. وتُقيّد بعض جوانب حقوق ملكية الوحدات السكنية بموجب قانون الوحدات السكنية. وتتضمن المادة 18 من هذا القانون قيودًا تستند إلى مبادئ حسن النية. وبموجب هذه المادة، يجب على مالكي الشقق التصرف وفقًا لمبادئ العدالة وخطة الإدارة، دون التعدي على حقوق بعضهم البعض أو إزعاجهم . كما تنص مواد أخرى على متطلبات النصاب القانوني للتصويت في بعض المعاملات. على سبيل المثال، تنص المادة 19/2 من قانون الملكية المشتركة على ضرورة الحصول على موافقة خطية من أربعة أخماس مالكي الشقق لإجراء أعمال البناء والترميم والتركيب في المناطق المشتركة من المبنى الرئيسي، وكذلك لأعمال الطلاء الخارجي والتبييض بألوان مختلفة . ويمكن تلخيص التزامات مالكي الشقق في ثلاثة بنود رئيسية: 1. الالتزام بقواعد الأمانة؛ 2. استخدام الوحدة السكنية المستقلة وملحقاتها وفقًا للغرض المخصص لها؛ 3. عدم إلحاق الضرر بالمبنى الرئيسي أو المناطق المشتركة من خلال التعديلات أو التركيبات؛ 4. منح الإذن بدخول الوحدة السكنية المستقلة لإجراء أعمال الترميم، والتسامح مع الأعمال الضرورية التي تُجرى فيها؛ 5. صيانة المبنى الرئيسي، والحفاظ على حالته المعمارية وجماله وسلامته الإنشائية؛ 6. الالتزام بالمساهمة في النفقات العامة.










tüm hak ve yetkilere haiz olurlar. Yani kat maliki, bağımsız bölüm üzerinde istediği fiili ve hukuki

لا يقتصر الالتزام بهذه القوانين على مالكي الوحدات السكنية فحسب، بل يشمل أيضًا المستأجرين والساكنين، وحتى المقيمين فيها دون أن يكونوا مستأجرين أو ساكنين. يتحمل المخالفون المسؤولية التضامنية مع مالك الوحدة السكنية. إدارة الوحدات السكنية: تتكون إدارة الوحدات السكنية من ثلاثة عناصر أساسية: 1. خطة الإدارة؛ 2. الجمعية العمومية لمالكي الوحدات السكنية؛ 3. المدير. خطة الإدارة: هي وثيقة يوقعها جميع مالكي الوحدات السكنية وتُقدم إلى دائرة تسجيل الأراضي عند إثبات ملكية الوحدة السكنية. تُعد خطة الإدارة شرطًا أساسيًا لإثبات ملكية الوحدة السكنية. وهي بند تعاقدي مُلزم لجميع مالكي الوحدات السكنية، ويتطلب تعديلها أغلبية أربعة أخماس الأعضاء. وفقًا لأحكام المحكمة العليا، يجوز استئناف قرار القاضي ضد أي مالك وحدة سكنية يرفض التوقيع على خطة الإدارة دون سبب وجيه. إذا تبيّن أن الرفض غير مبرر، تُمنح فترة محددة للتوقيع، وإذا لم يوقع مالك الوحدة السكنية خلال هذه الفترة، يصدر القاضي قرارًا باستبدال التوقيع. تُعدّ خطة الإدارة وتعديلاتها ملزمة لجميع مالكي الوحدات السكنية وخلفائهم ، كليًا أو جزئيًا. الجمعية العامة لمالكي الشقق: يُشكّل جميع مالكي الشقق في العقار الرئيسي جمعية مالكي الشقق. وتُسمى الجمعية التي تتخذ فيها جمعية مالكي الشقق القرارات المتعلقة بإدارة ملكية الشقق بالجمعية العامة لمالكي الشقق. تُحدد خطة الإدارة إجراءات عقد الاجتماع وكيفية استدعاء مالكي الشقق إليه . وإذا لم يُنص على خلاف ذلك، وفقًا لقانون الوحدات السكنية، يجب عقد هذا الاجتماع مرة واحدة على الأقل سنويًا وفي شهر يناير. بالإضافة إلى الجمعية العامة العادية، يمكن عقد جمعية عامة استثنائية. ولكن لهذا، يجب على المدير أو المدقق أو ثلث مالكي الشقق إصدار استدعاء. ويجب عند إصدار الاستدعاء ذكر سبب الاجتماع. يجب إرسال هذا الاستدعاء إلى مالكي الشقق قبل 15 يومًا على الأقل من موعد الاجتماع، إما عن طريق إيصال استلام موقع أو بالبريد المسجل. ولن يُعتبر الاستدعاء المُرسل عن طريق إيصال استلام موقع أو بالبريد المسجل دعوةً للمستأجر. يُنتخب المدير لمدة عام واحد في اجتماع الجمعية العمومية العادي؛ وفي حال عدم انتخابه، يُمكن تعيين مدير بموجب أمر قضائي. ويجوز أن يكون أحد مالكي الشقق هو المدير، أو يُمكن تعيين طرف ثالث. كما يُشترط قبول المدير المُنتخب. ويلتزم المدير باتفاقية توكيل رسمي. وبشكل عام، تشمل واجباته ما يلي: تشمل مسؤوليات المدير تنفيذ قرارات الجمعية العمومية، وإدارة العقار الرئيسي، وتمثيل وحدة مالكي الوحدات السكنية. كما يملك المدير صلاحية التقاضي في النزاعات الناشئة عن الإدارة العامة للعقار الرئيسي. إنهاء ملكية الوحدة السكنية: لإنهاء ملكية الوحدة السكنية، يجب إلغاء التسجيل في السجل العقاري، أو هدم العقار الرئيسي بالكامل، أو نزع ملكيته أو أن يكون في حالة خراب. يتطلب إلغاء تسجيل الوحدة السكنية في السجل العقاري طلبًا خطيًا من جميع مالكي الوحدات السكنية، أو من مالكها في حال كان شخصًا واحدًا. ويتم تحويل ملكية الوحدة السكنية إلى ملكية عادية عن طريق فتح صفحة في السجل العام للعقار الرئيسي وتسجيله كملكية مشتركة لمالكي الوحدات السكنية السابقين وفقًا لحصص الأرض المخصصة لكل وحدة . وينتهي حق ملكية الوحدة السكنية في حال تدمير العقار الرئيسي وأرضه نتيجة كوارث طبيعية كالزلازل والفيضانات والانهيارات الأرضية

يُعدّ نزع ملكية العقار الرئيسي وفقًا لقانون نزع الملكية سببًا
لإنهاء ملكية الشقة.
كما تنتهي ملكية الشقة في حال تدهور حالة العقار الرئيسي. مع ذلك،
إذا تدهورت حالة جزء فقط من العقار الرئيسي، ولم
بإعادة بنائها خلال سنتين، فيجوز لمالكي الوحدات الأخرى، أو بعضهم، التقدم بطلب إلى المحكمة لنقل حصتهم من الأرض التابعة لتلك الوحدة إليهم مقابل دفع مبلغ مالي خلال سنة واحدة من نهاية فترة السنتين
. ويلتزم من يحصل على حصة الأرض
بإعادة بناء الوحدة السكنية خلال سنتين.