في أي ظروف يمكن للمالك طرد المستأجر؟

يتبنى القانون التركي عموماً نهجاً يحمي المستأجر في عقود إيجار العقارات السكنية والتجارية. ولذلك، لا يجوز للمؤجرين إخلاء المستأجرين تعسفياً لأسباب مثل انتهاء مدة الإيجار. ويشترط لإخلاء المستأجر توافر عدد محدود من الأسباب والشروط المحددة صراحةً في القانون.

1. دعاوى الإخلاء التي يرفعها المالك استنادًا إلى أسس قانونية

يتم تنظيم الظروف التي يمكن بموجبها للمالك أن يطلب الإخلاء عن طريق التقدم بطلب إلى المحكمة في المواد 350 و351 و352 من قانون الالتزامات التركي.

أ. الإخلاء بسبب الضرورة (الشرط)

لمالك المنزل حاجة ملحة لاستخدام العقار كمسكن أو مكان عمل .

• الإطار الزمني لرفع الدعوى القضائية: بالنسبة للعقود محددة المدة، يجب رفع الدعوى القضائية في غضون شهر واحد من انتهاء المدة؛ أما بالنسبة للعقود غير محددة المدة، في غضون شهر واحد .

• ملاحظة هامة: يجب أن يكون ادعاء الحاجة حقيقياً وصادقاً وضرورياً. بعد الإخلاء بسبب الضرورة، لا يجوز تأجير العقار لمدة ثلاث سنوات (إعادة التأجير ممنوعة).

ب. الإخلاء بسبب حاجة المالك الجديد

يجوز لمالك المنزل الجديد أن يطلب إخلاء المستأجر بسبب حاجة أقاربه أو نفسه للعقار لأغراض سكنية/تجارية، كما هو مذكور أعلاه.

• الإجراءات والإشعار: يجب على المالك الجديد للعقار إخطار المستأجر كتابيًا (ويفضل أن يكون ذلك من خلال كاتب عدل) في غضون شهر واحد من نقل الملكية

• توقيت الإجراءات: بعد الإخطار، يمكن رفع دعوى إخلاء بعد ستة أشهر من تاريخ الشراء . أو بدلاً من ذلك، يمكن للمالك الجديد الانتظار حتى نهاية مدة العقد وممارسة حقه في رفع دعوى قضائية خلال شهر واحد.

ج- الإخلاء بسبب إعادة البناء أو إعادة التطوير

إذا تطلّب العقار إصلاحات أو توسعات أو تعديلات جوهرية، وجعلت هذه الأعمال العقار غير صالح للاستخدام، يحقّ للمالك رفع دعوى إخلاء. وبعد إتمام الأعمال، يكون للمستأجر السابق حقّ الأولوية في استئجار العقار.

2. أسباب الإخلاء الناجمة عن المستأجر

إذا كان لدى المالك وثائق قانونية أو أدلة تستند إلى تصرفات المستأجر أو تصريحاته، فيمكن تسريع عملية الإخلاء.

أ. الإخلاء بناءً على تعهد كتابي بالإخلاء

إذا قدم المستأجر تعهداً كتابياً بإخلاء العقار في تاريخ محدد بعد استلامه ، فيمكن للمالك أن يطلب الإخلاء بناءً على هذا التعهد.

• الشروط: يجب صياغة التعهد بعد تاريخ توقيع اتفاقية الإيجار وتسليم العقار .

• الموعد النهائي: يجب البدء بإجراءات الإنفاذ أو اتخاذ الإجراءات القانونية في غضون شهر واحد من التاريخ الموعود

ب. الإخلاء بناءً على إنذارين مبررين

في عقود الإيجار التي تقل مدتها عن سنة واحدة أو لمدة سنة واحدة، إذا لم يدفع المستأجر الإيجار خلال سنة إيجار واحدة، أو في العقود طويلة الأجل، إذا لم يدفع المستأجر الإيجار خلال فترة تتجاوز سنة إيجار واحدة، يمكن رفع دعوى إخلاء إذا تم إصدار إنذارين كتابيين مبررين

• توقيت الدعوى القضائية: يجب رفع الدعوى القضائية في غضون شهر واحد من نهاية سنة الإيجار التي تم فيها إصدار الإنذارين المبررين .

ج- المستأجر الذي يمتلك مسكناً آخر داخل نفس حدود البلدية

إذا كان المستأجر أو زوجه المقيم معه يمتلك مسكناً صالحاً للسكن داخل نفس المنطقة أو البلدية، ولم يكن المالك على علم بذلك وقت إبرام عقد الإيجار، في غضون شهر واحد .

3. الإخلاء في حالة عدم دفع الإيجار والإخلال بالعقد

   مساران رئيسيان يُتبعان عند عدم دفع الإيجار: [1] إجراءات الإخلاء مع طلب إخلاء (مثال رقم 13) └── مهلة إنذار 30 يومًا -> في حال عدم الدفع، يتم اللجوء إلى محكمة التنفيذ. [2] الإنهاء بسبب التقصير (المادة 315 من القانون المدني التركي) └── إشعار موثق (مدة 30 يومًا) -> في حال عدم الدفع، يتم رفع دعوى قضائية في المحكمة المدنية

أ. عدم دفع الإيجار (التخلف عن السداد)

إذا فشل المستأجر في دفع الإيجار في الوقت المحدد، فيمكن للمالك إرسال إشعار يمنح المستأجر مهلة لا تقل عن 30 يومًا ، أو بدء إجراءات الإخلاء (المثال رقم 13).

إذا لم يتم سداد الدين خلال فترة الثلاثين يومًا المحددة، فيمكن للمالك التقدم بطلب إلى المحكمة أو طلب إخلاء المستأجر من محكمة التنفيذ.

ب- انتهاك واجب الرعاية وقانون الحي

يلتزم المستأجر باستخدام العقار المؤجر بعناية واحترام الجيران. وفي حال إخلاله بهذا الالتزام، يُمنح المستأجر مهلة لا تقل عن 30 يومًا لتصحيح الوضع. وإذا لم يُصحح الوضع خلال هذه المدة، يجوز إنهاء العقد وطلب الإخلاء.

4. انتهاء فترة التمديد لمدة 10 سنوات (الإخلاء بدون مبرر)

في عقود إيجار العقارات السكنية والتجارية، حتى في حال انتهاء مدة الإيجار، يتم تمديد العقد تلقائيًا لفترات سنوية. ومع ذلك، يمنح القانون المؤجر الحق في إنهاء العقد في نهاية فترة محددة دون إبداء أسباب

قاعدة التمديد لمدة 10 سنوات (قانون الالتزامات التركي، المادة 347): في اتفاقية إيجار لمدة عام واحد، بعد انتهاء مدة السنة الأصلية + فترة التمديد لمدة عشر سنوات (إجمالي 11 عامًا)، يجوز للمؤجر طلب الإخلاء دون إبداء أي سبب، شريطة أن يقدم إشعارًا قبل ثلاثة أشهر على الأقل من نهاية كل سنة تمديد جديدة

قانون التقادم والوساطة الإلزامية

في دعاوى الإخلاء الناشئة عن قانون الإيجار، تُعتبر فترات الإخطار والتقاضي المنصوص عليها في القانون مصادرة للحقوق . فإذا لم يتم الالتزام بهذه الفترات، قد تُرفض دعوى المؤجر حتى لو كان على حق.

علاوة على ذلك، في النزاعات الناشئة عن علاقات الإيجار (باستثناء حالات الإخلاء عن طريق إجراءات التنفيذ)، الوساطة الإلزامية . وإذا تعذر التوصل إلى اتفاق خلال الوساطة، يُمكن تقديم التقرير النهائي إلى المحكمة.

ما هو تعهد الإخلاء؟ وما الذي يشكل تعهد إخلاء صحيحاً؟

في مجال قانون الإيجار، يُعدّ عقد الإخلاء من أكثر أسباب النزاع شيوعًا بين الملاك والمستأجرين. ورغم أن هذا العقد يُتيح للملاك إحدى أسرع الطرق لاستعادة ممتلكاتهم في تاريخ مُحدد، إلا أنه قد يُصبح باطلاً إذا لم تُستوفَ الشروط القانونية بالكامل.

1. ما هو تعهد الإخلاء؟

إن تعهد الإخلاء المنصوص عليه في المادة 352/1 من قانون الالتزامات التركي (TBK) هو معاملة قانونية يتعهد فيها المستأجر كتابةً دون قيد أو شرط بإخلاء المسكن أو مكان العمل المستأجر وإعادته إلى المالك في تاريخ محدد.

• إن تعهد الإخلاء هو إعلان أحادي الجانب عن النية، لكن صحته تخضع لمتطلبات شكلية وزمنية صارمة.

• يمنح التعهد المكتمل بشكل صحيح المالك الحق في رفع دعوى قضائية أو بدء إجراءات تحصيل الديون.

2. ما هي متطلبات تعهد الإخلاء الصحيح؟

في أحكام المحكمة العليا، تُطبَّق معايير صارمة بشأن صحة تعهدات الإخلاء لحماية موقف المستأجر الأضعف. ولكي يكون التعهد صحيحًا قانونيًا، يجب أن يستوفي الشروط التالية بالكامل:

أ. متطلبات الشكل الكتابي

يجب أن يكون تعهد الإخلاء مكتوبًا . لا تُعتبر التصريحات الشفوية ذات قيمة قانونية. مع أنه ليس من الإلزامي تحرير الوثيقة بحضور كاتب عدل، إلا أن توثيقها أو على الأقل إثبات أن التوقيع يعود للمستأجر يُسهّل عملية الإثبات ويمنع أي إنكار لاحق للتوقيع.

ب. تاريخ الإرادة الحرة والتنظيم (العتبة الحرجة)

السبب الأكثر شيوعاً لفقدان الحقوق هو توقيع التعهد في نفس تاريخ أو قبل تاريخ اتفاقية الإيجار .

اجتهادات المحكمة العليا: تعتبر تعهدات الإخلاء المقدمة قبل تسليم العقار المؤجر أو في يوم توقيع عقد الإيجار باطلة ، حيث تعتبر أنها قد تم توقيعها من قبل المستأجر تحت الإكراه (الضغط) .

• التوقيت الصحيح: يجب إصدار خطاب الالتزام بعد توقيع عقد الإيجار وانتقال المستأجر فعلياً إلى العقار (بعد تسليم المفاتيح) . لذا، يُعدّ "تاريخ الإصدار" المذكور في الوثيقة بالغ الأهمية.

ج. يجب أن يتضمن تاريخ إخلاء محدد

يجب أن يحدد التعهد بوضوح تاريخ إخلاء العقار المؤجر (اليوم والشهر والسنة) . أما التعهدات التي تتضمن عبارات غامضة أو مبهمة، مثل "بعد عام من انتهاء العقد" أو "في نهاية السنة الأولى"، فهي باطلة قانوناً.

د. توقيع المستأجر أو الممثل المعتمد

يجب أن يوقع المستأجر شخصياً على التعهد. إذا كان هناك أكثر من مستأجر في العقار المؤجر (مثل الأزواج أو الشركاء)، فيجب أن يوقع جميع المستأجرين على التعهد ليكون ساري المفعول

3. كيف يمكن طلب الإخلاء بناءً على تعهد بالإخلاء؟

إذا لم يقم المستأجر بإخلاء العقار بحلول التاريخ المحدد في اتفاقية الإخلاء، فيجب على المالك اتخاذ إجراءات قانونية، بما في ذلك بدء إجراءات التنفيذ أو رفع دعوى قضائية.

   الإجراءات المتبعة بعد التعهد بالإخلاء: [1] إجراءات التنفيذ مع طلب الإخلاء (مثال رقم: 14) └── فترة الدفع/الاعتراض -> قضية إخلاء في محكمة التنفيذ [2] قضية إخلاء مباشرة في محكمة الصلح └── رفع دعوى قضائية خلال شهر واحد من تاريخ إنهاء العقد

أ. الإخلاء من خلال إجراءات التنفيذ (طلب الإخلاء)

يمكن للمالك بدء إجراءات الإخلاء (مثال رقم: 14 أمر الدفع) عن طريق التقدم بطلب إلى مكتب التنفيذ في غضون شهر واحد من التاريخ الموعود

• إذا لم يعترض المستأجر صراحة على الدين والتوقيع على التعهد خلال الفترة القانونية (عادة 7 أيام) للإخطار، أو فشل في سداد الدين، فيمكن للمالك أن يطلب الإخلاء من محكمة التنفيذ.

• إذا تم الطعن في التوقيع، يجب على المؤجر رفع دعوى قضائية في محكمة التنفيذ لرفض الاعتراض وبدء إجراءات الإخلاء، مع طلب مراجعة التوقيع.

ب. الإخلاء عن طريق التقاضي المباشر

يجوز للمؤجر أيضاً رفع دعوى إخلاء مباشرةً أمام المحكمة المدنية المختصة بدلاً من اتخاذ إجراءات التنفيذ. يجب رفع هذه الدعوى خلال شهر واحد من تاريخ الإخلاء المُتفق عليه ، أو إخطار المستأجر كتابياً خلال هذه الفترة بأنه سيتم رفع الدعوى.

انتبه إلى قانون التقادم!

في الدعاوى القائمة على تعهدات الإخلاء، تكون المهل الزمنية صارمة للغاية. فإذا فترة المهلة المحددة بشهر واحد ، يسقط حق المؤجر في طلب الإخلاء بناءً على ذلك التعهد.

علاوة على ذلك، في النزاعات المتعلقة بقانون الإيجار (الدعاوى القضائية المباشرة بخلاف إجراءات التنفيذ)، من الضروري إكمال عملية الوساطة الإلزامية قبل رفع الدعوى

الإخلاء بسبب احتياجات المالك أو أقاربه (دعوى الضرورة)

في قانون الإيجار، يُعدّ اللجوء إلى دعاوى الإخلاء من أكثر السبل القانونية شيوعًا التي يلجأ إليها الملاك عندما يحتاجون هم أو أقاربهم المُعيّنون قانونًا إلى العقار كمسكن أو مقرّ عمل. يُعرف هذا النوع من الدعاوى، المُنظّم في المادة 350 من القانون المدني التركي ، عمليًا بدعاوى الإخلاء أو الدعاوى القائمة على الضرورة

1. ما هي قضية الإخلاء القائمة على الضرورة؟

هذا نوع من الدعاوى القضائية التي يمكن أن يرفعها المالك إذا كان ملزماً باستخدام العقار المؤجر كمسكن أو مكان عمل لنفسه أو لزوجه أو ذريته (الأبناء والأحفاد) أو أصوله (الآباء) أو غيرهم من الأشخاص الذين يلتزم قانوناً بإعالتهم .

يمكن رفع هذا النوع من الدعاوى القضائية، كقاعدة عامة، عند انتهاء عقد الإيجار أو، في حالة العقود غير محددة المدة، وفقًا لفترات الإنهاء.

2. من هي الجهة التي قد تؤدي احتياجاتها إلى طلب إخلاء؟

منح المشرّع حق الإخلاء عند الضرورة لفئة محدودة من الناس. ولا يمكن ممارسة هذا الحق لكل فرد من أفراد الأسرة. وفيما يلي الأفراد المعترف بهم قانونًا:

• المالك نفسه،

• زوجته،

• الأبناء والأحفاد،

• الأجداد (الأم والأب)،

• الأشخاص الآخرون الذين هو/هي ملزم/ة قانونًا برعايتهم (على سبيل المثال، الأشقاء أو الأقارب الذين هو/هي الوصي/الراعي لهم).

3. الشروط المطلوبة لصحة الحاجة (قانون المحكمة العليا)

وفقًا للفقه القانوني الراسخ للمحاكم ومحكمة النقض، من أجل كسب قضية إخلاء، يجب أن تتوافر في الحاجة المعلنة الخصائص التالية:

أ. يجب أن تكون الحاجة حقيقية وصادقة

يجب أن تكون الحاجة المزعومة حقيقية وواقعية، وليست مؤقتة أو افتراضية. وسترفض المحكمة الدعاوى القضائية المرفوعة لأسباب مجردة فقط، مثل "زيادة الإيجار" أو "تأجير الشقة لشخص آخر بسعر أعلى" أو "وجود نزاع مع مستأجر".

ب. يجب أن تكون الحاجة موجودة وضرورية

يجب أن تكون الحاجة قائمة بالفعل وقت رفع الدعوى، أو أن يكون من الواضح أنها ستظهر حتمًا في المستقبل القريب. أما الاحتياجات غير الملموسة والمبنية على خطط طويلة الأجل فلا تُعتبر مبررًا مقبولًا.

4. المهل الزمنية لرفع الدعاوى القضائية (العتبات الحرجة)

في حالات الإخلاء بسبب الضرورة، تكون المهل الزمنية محددة، وعدم تقديم الطلبات في الوقت المحدد يؤدي إلى فقدان الحق

   إجراءات الإخلاء بسبب الضرورة: [1] في العقود محددة المدة └── يجب رفع الدعوى خلال شهر واحد من انتهاء مدة العقد. [2] في العقود غير محددة المدة └── يمكن رفع الدعوى في أي وقت مع مراعاة فترات الإنهاء وفترات الإشعار. [3] في حالة تغيير الملكية (في حالة الشراء) └── يجب تقديم الإشعار خلال شهر واحد من نقل الملكية + ستة أشهر لاحقة أو عند انتهاء العقد.

• بالنسبة للعقود محددة المدة: يجب رفع الدعوى القضائية في غضون شهر واحد من تاريخ انتهاء العقد . علاوة على ذلك، يُعد إرسال إشعار كتابي إلى المستأجر قبل انتهاء العقد (عادةً قبل شهر واحد) أمرًا بالغ الأهمية لتسهيل عملية الإثبات.

• في حالة العقود غير محددة المدة: يجوز رفع دعوى قضائية خلال فترة التقادم بعد إشعار الإنهاء، شريطة مراعاة فترات الإنهاء وفترات الإشعار المنصوص عليها في القانون.

5. حظر إعادة التأجير (عقوبة كبيرة)

يفرض القانون قيوداً صارمة للغاية على الملاك من أجل منع إلحاق الضرر بالمستأجرين:

المادة 355 من قانون الالتزامات التركي - حظر إعادة التأجير: لا يجوز تأجير العقار الذي تم إخلاؤه بسبب الضرورة لأي شخص آخر غير المستأجر السابق لمدة 3 سنوات دون سبب مبرر

إذا قام المالك بتأجير العقار من الباطن لشخص آخر في غضون ثلاث سنوات دون سبب وجيه، فإنه ملزم بدفع تعويض للمستأجر السابق لا يقل عن إيجار سنة واحدة مدفوع في السنة الأخيرة.

الوساطة الإلزامية والدعم المهني

في قضايا الإخلاء الناشئة عن قانون الإيجار (الطلبات المقدمة مباشرةً إلى المحكمة بخلاف إجراءات التنفيذ)، الوساطة قبل رفع الدعوى. إذا لم يتوصل الطرفان إلى اتفاق خلال مفاوضات الوساطة، يُمكن رفع دعوى قضائية أمام محكمة الصلح المدنية مع إعداد التقرير النهائي.

كيفية إخلاء مستأجر لا يدفع الإيجار؟ الإخلاء بناءً على إشعارين تحذيريين صحيحين

في قانون الإيجار، يُعدّ عدم سداد المستأجرين للإيجار في الوقت المحدد أو تأخيرهم في السداد من أكثر الشكاوى شيوعًا لدى الملاك. يوفر قانون الالتزامات التركي (TBK) عدة سبل قانونية للملاك الذين لا يسددون الإيجار بانتظام لمعالجة هذه المشكلة. ومن هذه السبل إجراءات الإخلاء بناءً على إنذارين مُبررين .

1. ما هي السبل القانونية المتاحة للمستأجر الذي لا يدفع الإيجار؟

عندما يتخلف المستأجر عن دفع الإيجار، يكون أمام المالك خياران قانونيان مختلفان:

1. إجراءات الإخلاء (مثال رقم 13): هذه إجراءات تنفيذية تبدأ بمنح المستأجر مهلة سداد مدتها 30 يومًا. إذا لم يتم سداد الدين خلال هذه المدة، يمكن طلب الإخلاء مباشرةً من محكمة التنفيذ.

2. دعوى إخلاء بناءً على إنذارين مبررين: إذا تلقى المستأجر إنذارين كتابيين مبررين خلال سنة الإيجار لعدم دفع الإيجار في الوقت المحدد ، فيمكن رفع دعوى إخلاء بعد نهاية سنة الإيجار تلك.

2. ما هو الإخلاء بناءً على إنذارين مبررين وما هي الشروط؟

يُخوّل هذا النوع من الإخلاء، المنصوص عليه في المادة 352/2 من القانون المدني التركي، المؤجرَ الحق في إخلاء المستأجر عندما يتأخر المستأجر بشكل متكرر عن دفع الإيجار. ولكي يكون إشعار الإخلاء صحيحًا، يجب استيفاء الشروط التالية مجتمعة:

أ. يجب ألا تتجاوز مدة عقد الإيجار سنة واحدة

لكي يكون هذا النوع من الدعاوى القضائية قابلاً للتطبيق، يجب أن تكون مدة عقد الإيجار سنة واحدة أو أكثر . ولا ينطبق هذا الشرط على العقود التي تقل مدتها عن سنة واحدة.

ب. يجب إصدار إنذارين مبررين خلال سنة إيجار واحدة

يرسل المالك للمستأجر إشعارين كتابيين منفصلين .

• شكل الإشعار: يجب أن يكون الإشعار مكتوبًا . ولتسهيل إثباته وضمان صحته القانونية، يُعد إرساله عبر كاتب عدل (إشعار موثق) الطريقة الأكثر أمانًا. مع ذلك، قد تُقبل أيضًا الرسائل المسجلة أو المستندات المكتوبة إذا استوفت الشروط المطلوبة.

• موضوع الإشعار: يجب أن يوضح الإشعار بوضوح مبلغ الإيجار غير المدفوع ويطالب بالدفع.

ج- يجب تبرير التحذيرات

يجب أن يكون كلا الإشعارين المرسلين "مبررين". أي أن الإيجار المطلوب في الإشعار يجب أن يكون متأخرًا وغير مدفوع بالفعل. إذا كان المستأجر قد سدد الإيجار في موعده أو قبل إصدار الإشعار، يُعتبر الإشعار "غير مبرر"، ولا يتحقق شرط وجود إشعارين مبررين.

د. يجب أن تتعلق التحذيرات بأشهر مختلفة

لا يُعتدّ بإشعارين صحيحين بالتخلف عن سداد الإيجار لنفس الشهر، أو بإشعارات متعددة لنفس الشهر. يجب إصدار إشعارات منفصلة للإيجار غير المدفوع لأشهر مختلفة

3. كيف تسير الإجراءات القانونية بعد إنذارين صحيحين؟

   مسار عملية الإخطار المبرر: [1] 1. الإخطار (يرسله كاتب العدل عن الشهر غير المدفوع) [2] 2. الإخطار (يرسل عن شهر مختلف خلال نفس السنة الإيجارية) [3] وقت رفع الدعوى: يتم رفع الدعوى في المحكمة المدنية للصلح في غضون شهر واحد من نهاية السنة الإيجارية التي تم فيها إكمال الإخطارين المبررين.

أ. المهلة الزمنية لرفع الدعوى (المهلة القانونية)

بمجرد إصدار إشعارين تحذيريين صحيحين، يصبح من الضروري أن يتصرف المالك في غضون الإطار الزمني المحدد.

• يجب رفع الدعوى القضائية في غضون شهر واحد من نهاية سنة الإيجار التي صدر فيها الإنذاران المبرران .

• على سبيل المثال، إذا صدرت إشعارات بالتخلف عن السداد وعدم الدفع خلال فترة الإيجار من 1 يناير إلى 31 ديسمبر، فيجب رفع الدعوى القضائية في موعد أقصاه يناير من العام التالي. هذا الموعد النهائي هو فترة سقوط الحق، وإذا فات، يسقط الحق في رفع الدعوى عن ذلك العام.

ب. المحكمة المختصة والمرخصة

في قضايا الإخلاء المرفوعة بسبب إنذارين مبررين، تكون المحكمة المختصة هي محكمة الصلح المدنية، والمحكمة المعتمدة هي محكمة المكان الذي يقع فيه العقار.

شرط الوساطة الإلزامي

في حالات التأخر في دفع الإيجار والنزاعات المتعلقة بالإخلاء (في الإجراءات القضائية المباشرة بخلاف إجراءات التنفيذ)، الوساطة قبل رفع الدعوى. إذا تعذر التوصل إلى اتفاق خلال جلسات الوساطة، يُمكن رفع الدعوى أمام محكمة الصلح المدنية مع إعداد التقرير النهائي.

ما هي حقوق المالك الجديد (الشخص الذي اشترى المنزل لاحقًا) في إخلاء المستأجر؟

من أهم المسائل القانونية التي تواجه المستثمرين في العقارات أو مشتري المنازل وجود مستأجر في العقار. يصبح المالك الجديد طرفًا في عقد الإيجار المبرم بين المالك السابق والمستأجر. ومع ذلك، يمنح القانون المالك الجديد الحق في إخلاء المستأجر في ظروف معينة لحماية حقوقه العقارية.

1. ما هو الأساس الذي تستند إليه حقوق الإخلاء للمالك الجديد؟

وفقًا للمادة 351 من قانون الالتزامات التركي (TBK)، يجوز للمالك الجديد الذي يشتري العقار المؤجر لاحقًا أن يطلب إخلاء المستأجر استنادًا إلى سببين قانونيين أساسيين:

1. حاجة المالك الجديد أو أقاربه إلى سكن/مقر عمل (الإخلاء بسبب الضرورة)

2. الإخلاء بناءً على مدة عقد الإيجار (عن طريق الإخطار)

يُعد الالتزام الصارم بفترات الإخطار والمتطلبات الرسمية المنصوص عليها في القانون أمراً ضرورياً لممارسة هذه الحقوق.

2. أ. الإخلاء بسبب احتياجات المالك الجديد (احتياجات المالك أو الأقارب)

يجوز للشخص الذي يشتري المنزل أن يطلب الإخلاء إذا كان بحاجة إلى استخدام العقار كمسكن أو مكان عمل لنفسه أو لزوجه أو ذريته (الأبناء والأحفاد) أو أسلافه (الوالدين) أو غيرهم من الأشخاص الذين يلتزم قانونًا بإعالتهم.

إجراءات الإخلاء بسبب احتياجات المالك الجديد:

• فترة إشعار مدتها شهر واحد (عتبة حرجة): يجب على المالك الجديد إخطار المستأجر كتابيًا (ويُفضل أن يكون ذلك عن طريق كاتب عدل) بشراء العقار في غضون شهر واحد . يجب أن ينص هذا الإخطار بوضوح على أنه "تم الاستحواذ على العقار، ويُطلب الإخلاء لضرورة ملحة".

• خيارات وقت رفع الدعوى القضائية:

  1. بعد ستة أشهر من تاريخ الشراء: بعد تقديم إشعار الإخلاء، يمكن رفع دعوى إخلاء مباشرة بعد ستة أشهر من تاريخ نقل الملكية

  2. تاريخ انتهاء عقد الإيجار: يجوز للمالك الجديد اختيار رفع دعوى إخلاء في غضون شهر واحد من تاريخ انتهاء عقد الإيجار ، بشرط أن يقوم بإخطار المالك خلال الفترة القانونية التي تبلغ شهرًا واحدًا

استثناء هام: إذا تبقى أقل من ستة أشهر على انتهاء عقد الإيجار مع المالك السابق، فيمكن للمالك الجديد إرسال إشعار خلال شهر من تاريخ الشراء، ورفع دعوى قضائية خلال شهر من تاريخ انتهاء العقد. مع ذلك، بالنسبة لمن لا يرغبون في انتظار فترة الستة أشهر، يُعدّ حساب المواعيد النهائية بدقة أمرًا بالغ الأهمية.

3. ب. الإخلاء بناءً على مدة عقد الإيجار (بدون مبرر)

يحق للمالك الجديد إخلاء المستأجر دون اشتراط وجود ضرورة، لمجرد أنه اشترى العقار لاحقاً. ويجب حينها انقضاء المدة القانونية المحددة

• الشروط والإطار الزمني: بعد إخطار المستأجر بنقل الملكية، يجوز للمالك الجديد، إذا رغب في ذلك، رفع دعوى قضائية لإخلاء المستأجر في غضون شهر واحد من انتهاء عقد الإيجار السابق

• بدلاً من ذلك، يمكن للمؤجر إخطار المستأجر كتابياً خلال فترة الإخطار القانونية المحددة بشهر واحد والمذكورة أعلاه، ثم بعد ستة أشهر من انتهاء عقد الإيجار . تتيح هذه الطريقة الإخلاء بناءً على مدة الإيجار دون اشتراط وجود أي احتياجات عائلية.

4. حظر إعادة التأجير (عقوبة كبيرة)

لا يجوز للمالك الجديد تأجير عقار سكني أو تجاري قام بإخلائه بسبب الضرورة لمدة 3 سنوات .

إذا تم تأجير العقار لطرف آخر بما يخالف هذا الحكم من القانون، فإن المالك الجديد يكون ملزماً بدفع تعويض للمستأجر السابق لا يقل عن إيجار سنة واحدة مدفوع في السنة السابقة.

الوساطة الإلزامية والدعم المهني

في قضايا الإخلاء الناشئة عن قانون الإيجار وحقوق المالك الجديد (في الإجراءات القضائية المباشرة بخلاف إجراءات التنفيذ)، الوساطة قبل رفع الدعوى. إذا لم يتوصل الطرفان إلى اتفاق خلال الوساطة، يُمكن رفع دعوى قضائية أمام محكمة الصلح المدنية مع إعداد التقرير النهائي.

هل يُعدّ انتهاء عقد الإيجار سبباً كافياً للإخلاء؟ (فترة تمديد مدتها 10 سنوات)

من أكثر الأخطاء شيوعًا في قانون الإيجار الاعتقاد السائد بأن للمؤجر الحق في إخلاء المستأجر مباشرةً عند انتهاء مدة الإيجار (مثلاً، عقد لمدة عام واحد). لكن وفقًا لأحكام القانون المدني التركي، فإن مجرد انتهاء مدة العقد لا يُعد سببًا كافيًا للإخلاء.

1. هل ينتهي عقد الإيجار عند انتهاء مدة العقد؟

وفقًا لقانون الالتزامات التركي، عندما تنتهي مدة عقد الإيجار المحدد المدة، ما لم يقم الطرفان بإنهاء العقد دون إشعار، يتم تمديد العقد تلقائيًا لمدة عام آخر بنفس الشروط.

• لا يجوز للمالك إرسال إشعار إلى المستأجر يطالبه بإخلاء العقار لمجرد أن "عقد الإيجار قد انتهى".

• إن المشرع، حرصاً منه على حماية حق المستأجر في السكن، لا يسمح بإنهاء العقود من جانب واحد عند انتهاء مدتها.

2. ما هي فترة التمديد لمدة 10 سنوات (الحق في الإخلاء بدون مبرر)؟

ينص القانون على فترة زمنية محددة يجوز خلالها للمؤجر إخلاء المستأجر دون إبداء أي سبب مبرر، وذلك فقط عند انتهاء مدة عقد الإيجار. وتُعرف هذه القاعدة بفترة التمديد العشر سنوات .

المادة 347/1 من القانون المدني التركي - قاعدة تمديد العقد لعشر سنوات: في عقود إيجار العقارات السكنية والتجارية، ما لم يُخطر المستأجر قبل 15 يومًا على الأقل من انتهاء مدة العقد المحدد، يُعتبر العقد مُمددًا لمدة عام واحد بنفس الشروط. ولا يجوز للمؤجر إنهاء العقد بناءً على انتهاء مدته. ومع ذلك، في عقود الإيجار لمدة عام واحد، وبعد انتهاء مدة العقد الأصلية بالإضافة إلى فترة التمديد لعشر سنوات (أي ما مجموعه 11 عامًا)، يجوز للمؤجر إنهاء العقد دون إبداء أي سبب.

كيف يتم حساب المدة؟

على سبيل المثال، لنفترض اتفاقية إيجار لمدة عام واحد تبدأ في 1 يناير 2015:

1. مدة العقد الأصلية: سنة واحدة (2015 - 2016)

2. فترة التمديد القانونية لمدة 10 سنوات: 10 سنوات من عام 2016 (2016 - 2026)

3. المدة الإجمالية: 2015 + سنة واحدة أصلية + تمديد لمدة 10 سنوات = إجمالي 11 سنة (سينتهي العقد بفترة التمديد لمدة 10 سنوات بحلول نهاية عام 2026).

3. كيف تتم عملية الإخلاء بعد انقضاء فترة العشر سنوات؟

بعد انتهاء فترة التمديد التي تبلغ 10 سنوات، هناك إجراءات رسمية صارمة ومتطلبات إخطار يجب على المالك استيفاؤها من أجل طلب الإخلاء:

   إجراءات الإخطار والتقاضي بعد تمديد العشر سنوات: [1] فترة الإخطار: يُرسل إشعار كتابي قبل ثلاثة أشهر على الأقل من نهاية سنة التمديد الجديدة. [2] رفع الدعوى: بعد الإخطار في الوقت المحدد، تُرفع دعوى إخلاء بتقديم طلب إلى المحكمة.

أ. متطلبات الإخطار الكتابي (رسالة تحذير)

المؤجر قبل ثلاثة أشهر على الأقل من . وفي حال عدم إرسال الإنذار في الوقت المحدد، يُؤجل ممارسة هذا الحق إلى سنة التمديد التالية.

ب. الإخلاء عن طريق الإجراءات القانونية

إذا لم يقم المستأجر بإخلاء العقار على الرغم من تلقيه إشعارًا في الوقت المناسب، فيمكن للمالك دعوى إخلاء في المحكمة المدنية للصلح، استنادًا إلى فترة تمديد مدتها 10 سنوات، لطلب إخلاء المستأجر.

الوساطة الإلزامية والدعم المهني

في نزاعات الإخلاء الناشئة عن قانون الإيجار وانتهاء فترة التمديد العشر سنوات، الوساطة قبل رفع الدعوى. وفي حال تعذر التوصل إلى اتفاق خلال عملية الوساطة، يُمكن تقديم التقرير النهائي إلى المحكمة.

الإخلاء في حالة إجراء تعديلات أو إصلاحات أو إعادة بناء كبيرة للعقار المؤجر

في قانون الإيجار، من الشائع أن يرغب الملاك في إعادة بناء عقاراتهم أو إجراء إصلاحات كبيرة أو تجديدات جوهرية. يمنح القانون التركي (TBK) مالك العقار الحق في طلب الإخلاء لإجراء هذه الأعمال الضرورية والواسعة النطاق. ومع ذلك، لكي تتم هذه العملية بشكل قانوني، يجب استيفاء شروط وإجراءات صارمة.

1. ما هو الإخلاء بسبب إعادة الإعمار وإعادة البناء؟

يُعد الإخلاء بسبب إعادة البناء والتجديد، كما هو منصوص عليه في المادة 350/2 من قانون الالتزامات التركي، نوعًا من دعاوى الإخلاء التي يتم اللجوء إليها عندما يتطلب المسكن أو مكان العمل المستأجر إصلاحًا أو توسيعًا أو تعديلًا كبيرًا أو إعادة بناء كاملة، وعندما يصبح من المستحيل عمليًا الإقامة أو العمل في العقار أثناء هذه الأعمال.

يمكن رفع هذه الدعوى عند انتهاء مدة العقود محددة المدة؛ وفي العقود غير محددة المدة، بما يتوافق مع فترات الإنهاء العامة وفترات الإخطار.

2. ما هي شروط رفع دعوى قضائية تتعلق بتجديد أو إعادة بناء جوهرية؟

وفقًا للسوابق القضائية الراسخة ومحكمة النقض، يجب استيفاء المعايير الحاسمة التالية لإصدار أمر إخلاء بناءً على هذا السبب:

أ. يجب أن يستند إلى التجديد أو البناء (شامل)

لا يُعدّ كل طلاء أو تجصيص أو تجديد بسيط للديكور الداخلي سببًا كافيًا لرفع هذه الدعوى. يجب أن يكون العمل كبيرًا وواسع النطاق .

ب- يجب أن يكون السكن أو استخدام العقار مستحيلاً عملياً خلال فترة العمل

لا يجوز رفع الدعوى إذا أصبح من المستحيل عمليًا على المستأجر الاستمرار في الإقامة أو ممارسة أعماله في العقار أثناء تنفيذ أعمال ترميم أو بناء رئيسية مُخطط لها. يجب أن تستند الدعوى إلى مبدأ إمكانية إجراء التجديدات أثناء وجود المستأجر.

ج. متطلبات المشروع والتصريح (واقعية العمل)

لا سيما في مشاريع التجديد وإعادة البناء واسعة النطاق، يُعدّ الحصول على مشاريع معتمدة ومخططات معمارية وتراخيص بناء من البلدية أمرًا بالغ الأهمية لقبول المحكمة للدعوى. ولن تقبل المحكمة دعاوى التجديد المجردة التي لا تتضمن مشروعًا.

3. ما هي المواعيد النهائية لرفع الدعوى وكيف تتم العملية؟

في قضايا الإخلاء الناجمة عن إعادة الإعمار أو إعادة التطوير، تكون المهل الزمنية ذات طبيعة مصادرة

• بالنسبة للعقود محددة المدة: يجب رفع الدعوى القضائية في غضون شهر واحد من انتهاء عقد الإيجار . وتؤدي الدعاوى التي لم تُرفع خلال هذه الفترة إلى فقدان الحقوق لتلك الفترة.

• في حالة العقود غير محددة المدة: يمكن رفع دعوى قضائية خلال المهلة القانونية التي تلي إشعار الإنهاء، شريطة مراعاة فترات الإنهاء وفترات الإشعار المنصوص عليها في القانون.

4. حق التأجير ذي الأولوية للمستأجر السابق (عقوبة حاسمة)

منح القانون حقاً بالغ الأهمية لمنع معاناة المستأجرين الذين تم إخلاؤهم بسبب إعادة البناء أو الإصلاحات الرئيسية:

المادة 355/2 من قانون الالتزامات التركي - إعادة التأجير وحق الأولوية: ما لم يتم إعادة بناء العقار الشاغر أو تجديده ثم تأجيره لمستأجره السابق مع الأولوية ، فلا يجوز تأجيره لطرف آخر لمدة ثلاث سنوات على الأقل دون سبب مبرر .

• يلتزم المؤجر بعرض العقار على المستأجر السابق كأولوية، وبنفس الشروط، بعد اكتمال أعمال البناء أو التجديد. ولكي يُمنح هذا الحق، يجب على المستأجر إبداء رغبته كتابيًا.

• إذا قام المالك بتأجير العقار لشخص آخر في غضون ثلاث سنوات دون عرضه على المستأجر السابق، فإن المالك ملزم بدفع تعويض للمستأجر السابق لا يقل عن إيجار سنة واحدة مدفوع في السنة الأخيرة.

إجراءات الإخلاء في حالة إفلاس المستأجر أو إعلان عجزه عن السداد

في مجال قانون الإيجار، تُعدّ الصعوبات المالية التي يواجهها المستأجرون، بما في ذلك إعلان الإفلاس أو الدخول في اتفاقية إعادة هيكلة الديون، من أخطر المواقف التي قد يواجهها الملاك. فعدم قدرة المستأجر على الدفع لا يُعرّض تحصيل الإيجار للخطر فحسب، بل يمنح المالك أيضاً خيار إنهاء العقد وإخلاء المستأجر. وتخضع هذه العملية لأحكام محددة في قانون الالتزامات التركي (TBK) وقانون التنفيذ والإفلاس (İİK).

1. اتفاقية الإيجار وإجراءات الإخلاء في حالة إفلاس المستأجر

يؤثر إفلاس المستأجر بشكل مباشر على مستقبل علاقة الإيجار. وتتلخص الإجراءات المتبعة لكل من تركة المفلس والمالك فيما يلي:

أ. الإفلاس في عقود الإيجار السكنية والتجارية (قانون الالتزامات التركي، المادة 332)

في حالة إفلاس المستأجر، يجوز طلب ضمانات (رهون) من تركة الإفلاس لسداد مستحقات الإيجار المستقبلية (التي لم تحن بعد)

• فترة الضمان: يجوز للمالك أن يطلب ضمانًا لفترات الإيجار المستقبلية من تركة الإفلاس كتابيًا، مع تحديد فترة معقولة (عادة 30 يومًا).

• إنهاء العقد والإخلاء: إذا لم يتم تقديم الضمان خلال المدة المحددة، يحق للمؤجر إنهاء العقد فوراً. عند إنهاء العقد، يجوز طلب إخلاء العقار، ويحق للمؤجر المطالبة بأي تعويضات ناتجة عن ذلك من التركة.

2. إجراءات الإخلاء في حالة إعلان المستأجر إفلاسه

يُعدّ اتفاق التسوية ، وهو إجراء قانوني يُتيح للمدينين غير القادرين على سداد ديونهم إعادة هيكلتها بموجب أمر قضائي، وسيلة قانونية يلجأ إليها المستأجرون بكثرة. ويؤثر إعلان المستأجر عن اتفاق التسوية بشكل مباشر على إجراءات تحصيل الديون وإخلاء المستأجر.

   نقاط يجب مراعاتها أثناء عملية الاتفاق: [1] قرار التجميد: تصدر المحكمة قرارات تجميد مؤقتة ونهائية. [2] تعليق إجراءات التنفيذ: خلال فترة التجميد، لا يجوز البدء بأي إجراءات تنفيذ جديدة باستثناء المستحقات المضمونة، ويتم تعليق الإجراءات القائمة. [3] مستحقات الإيجار الحالية: يمكن تقييم التزامات الإيجار الحالية الناشئة خلال فترة التجميد وفقًا لطبيعتها على أنها "مستحقات عادية" أو "ديون خارج نطاق مشروع الاتفاق"؛ ومع ذلك، فإن تجميد الاتفاق لا يمنع تلقائيًا إنهاء عقود الإيجار.

أ. أثر فترة تعليق إجراءات الإفلاس على ديون الإيجار

• الديون السابقة: تُدرج مستحقات الإيجار المتراكمة (المستحقة) قبل إعلان المستأجر إفلاسه في القوائم التي يُقرّها مفوض الإفلاس. ولا يحق للمؤجر اتخاذ إجراءات تنفيذية (حجز) لهذه الديون القديمة خلال فترة التجميد، كما تُعلّق الإجراءات القائمة.

• ديون الإيجار الجديدة (الحالية): يجب سداد ديون الإيجار الحالية الناشئة بعد قرار تعليق الإخلاء في إجراءات التسوية في موعدها المحدد. يلتزم المستأجر بدفع الإيجار الحالي حتى أثناء إجراءات التسوية. في حال عدم سداد الإيجار الحالي، يحتفظ المؤجر بحقه في اتخاذ الإجراءات القانونية اللازمة للإخلاء (مثل إنهاء العقد بسبب التقصير).

ب. هل يمكن إخلاء المستأجر أثناء إجراءات الإفلاس؟

لا يمنع تقديم المستأجر طلبًا للحماية من الإفلاس المؤجرَ مباشرةً من بدء إجراءات الإخلاء لأسباب مبررة (مثل عدم سداد الإيجار أو الإخلال بالعقد) أو تطبيق أحكام الإخلال بالعقد إذا استُوفيت الشروط. ومع ذلك، ينبغي مراعاة الحماية المؤقتة وتعليق أحكام التنفيذ التي تمنحها قرارات وقف التنفيذ أثناء الإجراءات القضائية.

يجب أن يمتلك المستأجر مسكناً صالحاً للسكن داخل نفس المنطقة أو البلدية

في قانون الإيجار، يُعدّ امتلاك المستأجر أو زوجه مسكناً آخر صالحاً للسكن في نفس البلدية أحد الأسباب المحددة التي تُخوّل المؤجر طلب الإخلاء. هذا السبب، المنصوص عليه في المادة 352/3 من القانون المدني التركي، غير معروف على نطاق واسع في الممارسة العملية، ولكنه، في ظل ظروف معينة، يمنح المؤجر حقاً قانونياً هاماً.

1. ما المقصود بالإخلاء بسبب امتلاك المستأجر لمسكن؟

وفقًا لقانون الالتزامات التركي، إذا كان المستأجر أو زوجه المقيم معه يمتلك مسكنًا آخر صالحًا للسكن داخل نفس المنطقة أو البلدية، ولم يكن المالك على علم بذلك وقت إبرام عقد الإيجار، فيجوز للمالك طلب الإخلاء بعد انتهاء مدة الإيجار.

هذه دعوى قضائية رائدة تسمح بإنهاء عقد الإيجار بأمر من المحكمة.

2. الشروط اللازمة لصحة سبب الإخلاء هذا

لكي يتم رفع دعوى إخلاء على هذا الأساس وللحصول على نتيجة إيجابية من المحكمة، يجب استيفاء الشروط التالية مجتمعة:

أ. يجب أن يمتلك المستأجر أو زوجه مسكناً آخر

• يجب أن يكون العقار مسكناً صالحاً للسكن مملوكاً للمستأجر أو زوجه الذي يعيش معه. ولا تُعتبر العقارات المسجلة بأسماء الأطفال أو الأقارب الآخرين ضمن هذا النطاق.

• يجب أن يكون العقار "صالحاً للسكن" (مناسباً للاستخدام السكني، وفي حالة جيدة للعيش، وخالياً أو متاحاً للإيجار). ولا يشمل هذا النطاق العقارات قيد التجديد أو التي في حالة متداعية غير صالحة للسكن.

ب. يجب أن يكون مكان الإقامة ضمن نفس حدود البلدية

سكن المستأجر الآخر داخل نفس المنطقة أو البلدية . ولا ينطبق هذا الشرط على المساكن الواقعة في مقاطعة مختلفة أو ضمن حدود بلدية مختلفة.

ج- يجب ألا يكون المؤجر على علم بهذا الوضع عند توقيع العقد (شرط أساسي)

لكي يمارس المؤجر حقه في إخلاء المستأجر، يجب أن يكون جاهلاً بملكية المستأجر للعقار وقت إبرام عقد الإيجار . فإذا كان المؤجر على علم بملكية المستأجر لمنزل في نفس البلدية عند توقيع العقد، فلا يحق له رفع دعوى إخلاء لاحقاً استناداً إلى هذه الحقيقة. ويقع عبء إثبات الجهل على عاتق المؤجر.

3. ما هو الحد الزمني لرفع الدعوى وكيف تتم العملية؟

في قضايا الإخلاء التي تستند إلى هذا السبب، يتم تنظيم المهل الزمنية بشكل صارم:

• الوقت المناسب لرفع الدعوى القضائية: يجب رفع الدعوى القضائية في المحكمة في غضون شهر واحد من تاريخ انتهاء العقد .

• إذا تم تجاوز الموعد النهائي، يفقد المالك هذا الحق لفترة الإيجار تلك ويتعين عليه الانتظار حتى فترة الإيجار التالية (أو سيتم النظر في أسباب أخرى للإخلاء إذا كان ذلك ممكناً).

عمليات الإخلاء غير القانونية ومسؤولية المالك عن الأضرار (النية الخبيثة)

رغم أن حقوق الإخلاء الممنوحة للمؤجرين بموجب قانون الإيجار تهدف إلى حماية حقوقهم، إلا أن هذه الحقوق تُستغل أحيانًا في الواقع. فعلى وجه الخصوص، غالبًا ما يُكتشف أن بعض المؤجرين الذين يُخلون المستأجرين بأسباب مشروعة كـ"الضرورة" أو "إعادة البناء/التجديد" يخالفون المحظورات القانونية بتأجير العقار لآخرين أو تركه شاغرًا.

1. ما هو الإخلاء غير النظامي؟

يحدث الإخلاء غير القانوني عندما يقوم مالك العقار بإخلاء المستأجر من العقار مستشهداً بسبب وجيه منصوص عليه في القانون (مثل احتياجاته السكنية أو احتياجات أقاربه، أو عمليات التجديد/إعادة البناء الرئيسية، وما إلى ذلك)، ولكنه يتخذ لاحقاً إجراءات تثبت أن هذا لم يكن الغرض الحقيقي .

على سبيل المثال، يعتبر المالك الذي يقوم بإخلاء المستأجر بحجة الضرورة، قائلاً "سيعيش ابني هناك"، ثم يقوم بعد ذلك بوقت قصير بتأجير الشقة لشخص آخر بسعر أعلى بكثير، مثالاً واضحاً على الإخلاء غير القانوني.

2. ما هو حظر إعادة التأجير؟ (قانون الالتزامات التركي، المادة 355)

فرض المشرّع حظراً صارماً على مالكي العقارات لمنع عمليات الإخلاء التعسفية. وينص القانون التركي صراحةً على هذا الحظر في المادة 355 من قانون الالتزامات

قاعدة حظر إعادة التأجير: لا يجوز إعادة تأجير العقارات التي تم إخلاؤها بسبب الضرورة أو إعادة البناء/التجديد لأي شخص آخر غير المستأجر السابق لمدة ثلاث سنوات دون سبب وجيه

هل هناك أي استثناءات؟

لكي يتمكن مالك العقار من تأجير عقار أخلاه خلال ثلاث سنوات، سبب وجيه . على سبيل المثال، تُعدّ المشاكل الصحية المفاجئة وغير المتوقعة التي قد تصيب المالك أو أحد أفراد أسرته، أو النقل الإلزامي للسكن، أو الظروف القاهرة، أسبابًا موضوعية ومبررة قد تنظر فيها المحاكم. مع ذلك، يُعتبر التأجير الذي يتم دون عذر ملموس ومبرر مخالفًا للقانون بشكل مباشر.

3. مسؤولية المالك عن الأضرار (النية الخبيثة)

إذا خالف مالك العقار حظر إعادة التأجير، فإنه يتحمل مسؤولية دفع تعويضات قانونية للمستأجر السابق. ويحدد القانون حداً أدنى واضحاً جداً لأصحاب العقارات في هذه الحالة:

• الحد الأدنى للتعويض: يلتزم المالك بدفع تعويض للمستأجر السابق الذي تم إخلاؤه بشكل غير قانوني، بما لا يقل عن إيجار سنة واحدة مدفوع في السنة السابقة

• الأضرار المادية والمعنوية الأخرى: إذا استُوفيت الشروط، يحق للمستأجر المطالبة بتعويض عن تكاليف النقل التي تكبّدها عند إخلاء العقار، والعمولة المدفوعة مقابل عقار جديد، وفروقات رسوم الصيانة، أو أضرار مماثلة. علاوة على ذلك، يمكن أن يكون فرق الإيجار بين العقارين موضوع دعوى قضائية.

4. إجراءات التقاضي وقانون التقادم

يجب على المستأجرين السابقين الذين يرغبون في المطالبة بتعويض عن الإخلاء غير القانوني الانتباه إلى المواعيد النهائية القانونية:

   إجراءات التعويض عن الإخلاء غير النظامي: [1] التحديد وجمع الأدلة: تحديد ما إذا كان العقار قد تم تأجيره لشخص آخر أو تم وضع إعلان عنه. [2] الوساطة الإلزامية: تقديم طلب وساطة إلزامية قبل رفع الدعوى. [3] دعوى التعويض: رفع دعوى تعويض أمام المحكمة المدنية للصلح

• التقادم: في دعاوى التعويض هذه، تُراعى فترات التقادم القانونية العامة وفترات سقوط الحق المنصوص عليها في القانون. ولتجنب ضياع الحقوق، من المهم عدم تأخير الإجراءات القانونية منذ لحظة اكتشاف المخالفة.

• المحكمة المختصة والمرخصة: المحكمة المختصة بقضايا التعويض هي محكمة الصلح المدنية.