عملية الإخلاء في التحول الحضري
يغطي هذا الدليل القانوني الشامل عملية الإخلاء في مشاريع التحول الحضري، بما في ذلك وضع اللمسات الأخيرة على تصنيف المبنى الخطير، وفترة الإخلاء والهدم التي تبلغ 90 يومًا، وحقوق المستأجر والملكية، وتصاريح الهدم، وقطع الكهرباء والمياه والغاز، والمساعدة في الإيجار، والسبل القانونية.
ما هي عملية الإخلاء في التحول الحضري؟
في مجال التحول الحضري، تُعرَّف عملية الإخلاء، بموجب القانون رقم 6306 بشأن تحويل المناطق المعرضة لخطر الكوارث، بأنها عملية إخلاء المباني الواقعة ضمن هياكل خطرة أو مناطق خطرة أو مناطق مخصصة للمباني، وتجهيزها للهدم الآمن. ولا تقتصر هذه العملية على الإخلاء التقليدي بموجب قانون الإيجار بين المالك والمستأجر. وبمجرد تحديد الهيكل الخطر، يجوز للسلطات الإدارية طلب إخلاء المبنى وهدمه لضمان سلامة الأرواح والممتلكات.
تتضمن مشاريع التحول الحضري العديد من العناصر القانونية والعملية، بما في ذلك الإخلاء، وحقوق الملكية، وحقوق السكن، وعلاقات الإيجار، وإجراءات سندات الملكية، والإخطارات الإدارية، وتصاريح الهدم، والمساعدة في الإيجار، واشتراكات الكهرباء والماء والغاز الطبيعي، ودعم إنفاذ القانون عند الضرورة. لذا، فإن سوء إدارة عملية الإخلاء قد يؤدي إلى خسائر فادحة في الحقوق لأصحاب العقارات والمستأجرين والمقاولين على حد سواء.
في مجال التحول الحضري، تُعدّ نقطة البداية الأساسية لعملية الإخلاء تحديد المباني الخطرة. يُعدّ تقريرٌ خاصٌّ بالمبنى الخطر، ويُراجع هذا التقرير من قِبل الإدارة المختصة، ويُبلّغ به دائرة تسجيل الأراضي والجهات المعنية، وتُستكمل إجراءات الاعتراض، وفي حال الموافقة النهائية على التقرير، يُعتبر المبنى "خطراً". إذا لم يُقدّم أي اعتراض على تصنيف المبنى الخطر، أو إذا رُفض الاعتراض، تطلب المديرية من الإدارة اتخاذ الإجراءات اللازمة وهدم المبنى الخطر. هذه المرحلة مُنظّمةٌ بوضوح في لائحة التنفيذ الحالية.
في مجال التحول الحضري، لا يقتصر الغرض من عملية الإخلاء على مجرد إخلاء المبنى. بل يكمن الهدف الرئيسي في ضمان إخلاء المبنى، الذي تم تصنيفه بشكل قاطع على أنه خطر، بطريقة لا تُعرّض الأرواح للخطر، واستكمال الاستعدادات اللازمة للهدم، وأن تتم عملية التحول وفقًا للقانون. لذا، ينبغي النظر في عملية الإخلاء جنبًا إلى جنب مع الدعاوى القضائية، والطعون، والمساعدة في الإيجار، وتصاريح الهدم، وقرارات مالكي العقارات.
هل الإخلاء إلزامي قبل اعتبار المبنى معرضاً للخطر؟
في مشاريع التحول الحضري، تُعدّ المرحلة الأهم في بدء عملية الإخلاء هي إتمام تقييم المباني الخطرة. مع ذلك، لا يضمن إصدار تقرير تقييم المباني الخطرة وحده الإخلاء النهائي في جميع الحالات. إذ يجب مراجعة التقرير من قِبل الجهة المختصة، وإبلاغ المالكين وأصحاب الحقوق، وأن تكون فترة الاعتراض قد انقضت، أو أن يكون أي اعتراض قد رُفض.
يحق لمالكي العقارات الطعن في قرار اعتبار مبانيهم معرضة للخطر. ليس من الدقيق دائمًا الجزم بأن المبنى قد وصل نهائيًا إلى مرحلة الإخلاء والهدم قبل اكتمال إجراءات الطعن أو رفضه. مع ذلك، ينبغي على مالكي العقارات اتباع هذه الإجراءات بدقة، لأنه في حال عدم تقديم أي طعن أو رفضه، يصبح قرار اعتبار المبنى معرضًا للخطر نهائيًا، وتبدأ السلطات إجراءات الإخلاء والهدم.
يُعدّ هذا التمييز مهمًا في سياق إجراءات الإخلاء. فليس المالك ولا المستأجر مُلزمًا بإخلاء العقار بناءً على تصريح شفهي من إدارة المبنى أو المقاول فحسب. ولا تُشكّل التصريحات العامة، مثل "سيخضع المبنى لعملية تطوير حضري"، أو "تم التوصل إلى اتفاق مع المقاول"، أو "سيتم هدمه قريبًا"، التزامًا بالإخلاء بموجب القانون رقم 6306. ومع ذلك، إذا تمّ تحديد المبنى على أنه خطر، فإنّ الإخلاء يتجاوز نطاق القانون الخاص ليشمل الجوانب الإدارية وجوانب السلامة العامة.
لذا، ينبغي على مالكي العقارات أو المستأجرين الذين يواجهون طلبات إخلاء التحقق أولاً من وجود المستندات التالية: تقرير تقييم المخاطر للمبنى، وسجل يؤكد موافقة السلطات على التقرير، وإقرار سند الملكية، وإشعار معلق على المبنى، وإشعار حكومي إلكتروني، وإعلان إداري محلي، ونتيجة الاستئناف، وإشعارات الإخلاء والهدم. وقد تكون ضغوط الإخلاء التي تُمارس دون هذه المستندات موضع شك قانوني.
كيفية تقديم إشعار الإخلاء؟
تنظم اللائحة التنفيذية للقانون رقم 6306 على وجه التحديد إجراءات الإخطار المتعلقة بالإخلاء والهدم. ووفقًا لهذه اللائحة، يتم إخطار أصحاب المباني المشمولة بالقانون بالإخلاء والهدم من خلال نشر التقرير ذي الصلة في حالة المباني الخطرة، وإخطار الملاك عبر بوابة الحكومة الإلكترونية، والإعلان عن ذلك في مكتب المختار المختص لمدة خمسة عشر يومًا. ويُعتبر الإخطار بالإخلاء والهدم قد تم إبلاغه لأصحاب الحقوق العينية والشخصية في اليوم الأخير من الإعلان في مكتب المختار. علاوة على ذلك، يتم الإعلان عن المباني المطلوب إخلاؤها على الموقع الإلكتروني لرئاسة الجمهورية لمدة خمسة عشر يومًا.
يمثل هذا النظام آلية إخطار مختلفة عن خدمة البريد التقليدية. لذا، لا ينبغي على مالكي العقارات والمستأجرين الاكتفاء بانتظار الإخطارات عبر البريد، بل عليهم أيضاً متابعة الإشعارات المعلقة عند مدخل المبنى، والإعلانات الصادرة عن المكتب الإداري المحلي، وإخطارات الحكومة الإلكترونية، والإعلانات الرئاسية، والرسائل الإدارية.
يُعدّ الإخطار الصحيح بالإخلاء أمرًا بالغ الأهمية، إذ يرتبط به بدء إجراءات الإخلاء والهدم، وحقّ أصحاب الحقوق في رفع الدعاوى والاستئناف، وإجراءات المساعدة الإيجارية، والتحضيرات للهدم. وقد يؤدي عدم الإخطار، أو إخطار الشخص الخطأ، أو إخطار مالك متوفى، أو عدم إبلاغ الورثة، أو الإخطار بناءً على رقم قطعة أرض أو رقم وحدة سكنية خاطئة، إلى نزاعات قانونية في المستقبل.
مع ذلك، فإنّ الادعاء بعدم انتظام الإخطار ليس مبرراً كافياً لبقاء أصحاب الحقوق مكتوفي الأيدي. ينبغي على كل من يدرك مخاطر عملية البناء أن يبادر فوراً إلى اتخاذ الإجراءات اللازمة لتجنب فوات المواعيد النهائية؛ وعليه الحصول على التقارير والإعلانات ووثائق الإخطار لتقييم وضعه القانوني.
ما هو الحد الزمني المحدد للإخلاء في مشاريع التحول الحضري؟
وفقًا للائحة التنفيذية الحالية، تمنح الإدارة مهلة لا تتجاوز تسعين يومًا لهدم المباني الخطرة. وفي حال عدم إخلاء المبنى وهدمه خلال هذه المدة، يُطلب من مالكي المبنى إخلاءه وهدمه، مع العلم أن السلطات الإدارية ستتولى عملية الإخلاء والهدم.
يُشار إلى هذا النظام عمليًا باسم "فترة الإخلاء والهدم لمدة 90 يومًا". ومع ذلك، لا تقتصر هذه الفترة على إخلاء المستأجرين للمبنى فحسب، بل تشمل أيضًا إخلاء مالكي العقارات للمبنى، وإلغاء اشتراكات المرافق، والحصول على تصريح هدم، واختيار شركة هدم، وتنفيذ عملية الهدم الفعلية.
خلال فترة الإخلاء، يجب على الملاك والمستأجرين وشاغلي المحلات التجارية والبوابين وغيرهم من مستخدمي المبنى إخلاء المبنى. كما ينبغي على الملاك التخطيط فيما بينهم لكيفية تقاسم تكاليف الهدم، وشركة الهدم، وإجراءات الحصول على تصريح الهدم، وكيفية حماية الأرض بعد الهدم.
خلال هذه الفترة، يُعدّ توثيق المعاملات كتابيًا ووثائقيًا أهمّ ما يجب على المالكين والمستأجرين القيام به. يجب تسجيل تاريخ مغادرة المستأجر، وكيفية تسليم المفاتيح، وإعادة مبلغ التأمين، وخصم الإيجار المدفوع مقدمًا، وإنهاء الاشتراكات، وتاريخ إخلاء العقار فعليًا، في محضر رسمي.
ماذا يحدث إذا لم يتم إخلاء المبنى خلال فترة الإخلاء؟
إذا لم يتم إخلاء مبنى خطر وهدمه خلال المدة المحددة، يحق للإدارة اتخاذ إجراءات قسرية. ووفقًا للوائح، يُطلب من المؤسسات والمنظمات المعنية، في حالة المباني الخطرة التي لم يهدمها أصحابها خلال الفترة المحددة، التوقف عن تقديم خدمات الكهرباء والماء والغاز الطبيعي. وتلتزم هذه المؤسسات والمنظمات بتعليق هذه الخدمات بناءً على طلب الإدارة.
يهدف هذا النظام إلى منع استمرار استخدام مبنى يشكل خطراً. فالاستمرار في السكن في مبنى تم تصنيفه بشكل قاطع على أنه يشكل خطراً قد يعرض حياة وممتلكات سكانه للخطر، فضلاً عن سكان المباني المجاورة والمارة والأشخاص الآخرين في المنطقة المحيطة.
يُظهر انقطاع خدمات الكهرباء والماء والغاز الطبيعي مدى خطورة عملية الإخلاء. ويُصبح البقاء في المبنى بعد هذه المرحلة صعباً من الناحية العملية ومحفوفاً بالمخاطر القانونية. وعلى وجه الخصوص، يُمكن أن يُشكل السكن في مبنى مع انقطاع خدمات الغاز الطبيعي أو الكهرباء أو الماء مخاطر على السلامة والصحة.
إذا لم يتم إخلاء المبنى وهدمه خلال الفترة المحددة، يتم إبلاغ السلطة الإدارية المحلية بالخطر. ووفقًا للوائح، تتولى السلطة الإدارية المحلية، بدعم من قوات إنفاذ القانون، تنفيذ أو تكليف جهات أخرى بتنفيذ عملية الإخلاء والهدم لهذه المباني.
هل الإخلاء القسري ممكن؟
يُمكن اللجوء إلى الإخلاء القسري في مشاريع التجديد الحضري؛ إلا أن هذه الصلاحية ليست مطلقة أو تعسفية. فهي تتطلب إتمام تقييم المبنى المعرض للخطر، وإصدار إشعار بالإخلاء/الهدم، وانقضاء المهلة المحددة، وأن تتصرف الإدارة وفقًا للإجراءات المنصوص عليها في التشريع.
وفقًا للوائح، إذا مُنع الإخلاء، كرفض دخول المبنى أو القسم المستقل، أو إغلاق الأبواب أو رفض فتحها، أو تهديد المسؤولين، أو استخدام القوة أو العنف، يجوز لرئاسة الجمهورية أو الإدارة طلب إذن كتابي من السلطة الإدارية المحلية وعدد كافٍ من أفراد إنفاذ القانون. وبناءً على هذا الإذن، يجوز لجهات إنفاذ القانون تنفيذ عملية الإخلاء بشكل مستقل، إذا لزم الأمر، عن طريق فتح الأبواب أو المناطق المغلقة.
يسلط هذا الحكم الضوء بوضوح على جانب السلامة العامة في عملية الإخلاء بموجب القانون رقم 6306. في حين أن عمليات الإخلاء التقليدية للعقارات المؤجرة غالباً ما تتضمن أوامر قضائية وإجراءات تنفيذية، فإنه في عملية البناء الخطرة النهائية، يمكن تنفيذ آلية إخلاء وهدم إدارية.
في المقابل، خلال إجراءات الإخلاء القسري، يجب مراعاة احترام كرامة الإنسان، وحرمة المسكن، والحق في الملكية، ومبدأ التناسب. ومن الضروري حماية الممتلكات، وإعداد السجلات الرسمية، وتحديد هوية شاغلي الوحدة السكنية، ومنع أي ضرر قد يلحق بهم أثناء الإخلاء. وقد تُعرّض إجراءات الإخلاء غير القانونية أو غير المتناسبة مرتكبيها للمساءلة الإدارية والقانونية.
العواقب القانونية لمنع الإخلاء والهدم
يُعدّ تحديد المباني الخطرة وإخلاؤها وهدمها أمراً بالغ الأهمية للسلامة العامة. لذا، فإنّ عرقلة عمليات الإخلاء والهدم بشكلٍ فعليّ قد تُؤدّي إلى عواقب وخيمة. وينصّ النظام على أنّه سيتمّ إبلاغ النيابة العامة من قِبل الإدارة أو المديرية عن أيّ شخص يُعرقل عمليات تحديد المباني الخطرة وإخلاءها وهدمها، وسيتمّ رفع دعوى جنائية ضده وفقاً لأحكام قانون العقوبات التركي رقم 5237. كما ينصّ النظام على تطبيق الأحكام الجنائية والتأديبية على الموظفين العموميين الذين يُقصّرون في أداء واجباتهم.
لذا، بدلاً من محاولة المؤجر أو المستأجر عرقلة الإجراءات بشكل كامل، يُعدّ اللجوء إلى السبل القانونية خلال المدة المحددة استراتيجيةً أنسب. فإذا اعتُبر تقرير المبنى المحفوف بالمخاطر معيباً، يجب تقديم استئناف ودعوى قضائية لإلغاء الإخلاء؛ وإذا اعتُبر إشعار الإخلاء غير نظامي، يجب تقديم استئناف إداري ودعوى قضائية؛ وإذا كان هناك فقدان للحقوق المتعلقة بالمساعدة الإيجارية أو دعم الانتقال، فيجب اتباع إجراءات الاستئناف والاعتراض.
إن المقاومة الفعالة، مثل إغلاق الأبواب، ومنع المسؤولين من الدخول، أو عرقلة فريق الهدم، قد تؤدي إلى عواقب إدارية وجنائية أكثر خطورة بدلاً من حل المشكلة.
كيفية الحصول على تصريح هدم أثناء عملية الإخلاء؟
بعد اكتمال عملية الإخلاء، يجب الحصول على رخصة هدم. ووفقًا للوائح، تُصدر رخصة الهدم بناءً على طلب من مالك المبنى أو أكثر أو ممثليهم، شريطة تقديم مستندات تثبت إخلاء المبنى وقطع خدمات الكهرباء والماء والغاز الطبيعي، أو إذا قررت الإدارة ذلك ووثقته في تقرير. بالنسبة للمباني التي يزيد ارتفاعها عن 21.50 مترًا، يجب تعيين مهندس إنشائي مسؤولًا عن عملية الهدم. وتنص اللوائح على أنه في حال استيفاء الشروط، تُصدر رخصة الهدم خلال ستة أيام عمل دون الحاجة إلى موافقة جميع الملاك.
يُعدّ هذا البند بالغ الأهمية عمليًا. ففي المباني السكنية التي تضمّ العديد من الملاك، غالبًا ما يكون من المستحيل الحصول على توقيعات جميع الملاك على رخصة الهدم. ولا يضمن رفض بعض الملاك التوقيع بقاء المبنى المشكّل خطرًا قائمًا إلى الأبد. فإذا ما تمّ تصنيف المبنى بشكل قاطع على أنه خطر، واستُوفيت شروط الإخلاء والهدم، يُمكن حتى لمالك واحد البدء بإجراءات الحصول على رخصة الهدم بتقديم الطلب مع المستندات اللازمة.
قبل الحصول على رخصة الهدم، يجب إلغاء اشتراكات المرافق، وإخلاء المبنى بالكامل، واختيار شركة هدم، وضمان السلامة البيئية، وحماية أي مبانٍ مجاورة. قد يؤدي الهدم غير المدروس إلى إلحاق الضرر بالمباني المجاورة، أو المركبات، أو المشاة، أو البنية التحتية. لذا، تُعدّ عملية الهدم نفسها مرحلة فنية قد تُعرّض المتسبب للمساءلة القانونية.
ما هي حقوق مالكي العقارات أثناء عملية الإخلاء؟
في مشاريع التجديد الحضري، يُعدّ حقّ مالكي العقارات في المطالبة بتنفيذ الإجراءات وفقًا للقانون واللوائح أهمّ حقوقهم أثناء عملية الإخلاء. ويجب أن يكون بإمكانهم الاطلاع على تقرير حالة المبنى، وتاريخ إصداره النهائي، وإشعار الإخلاء/الهدم، والمدة الزمنية المحددة، وإجراءات الحصول على رخصة الهدم.
يحق للمالك أيضاً الطعن في تقييم المبنى الخطير خلال المدة المحددة، ورفع دعوى قضائية أمام المحكمة الإدارية. مع ذلك، تجدر الإشارة إلى أن رفع الدعوى لا يوقف الإجراءات تلقائياً. ففي قسم الأسئلة الشائعة، توضح الوزارة أن رفع دعوى قضائية ضد تقييم المبنى الخطير أو قرار الهدم لا يمنع تنفيذ الإجراءات الإدارية إلا في حال صدور قرار بوقف التنفيذ أو الإلغاء.
لذا، إذا اعتقد مالك العقار أن تقرير تقييم المخاطر معيب، فعليه ليس فقط رفع دعوى قضائية، بل أيضاً طلب وقف التنفيذ إذا سمحت الظروف بذلك. ذلك لأنه حتى في حال كسب الدعوى، قد لا يكون من الممكن عملياً إعادة المبنى إلى حالته الأصلية بعد هدمه.
من حقوق مالكي العقارات تقييم إمكانية الاستفادة من الدعم، كالمساعدة في دفع الإيجار بعد الإخلاء أو دعم فوائد القروض. علاوة على ذلك، في حالة إسطنبول، قد تكون برامج الدعم الحالية، مثل برنامج "نصفها علينا"، ذات أهمية اقتصادية خلال عملية الإخلاء وإعادة التأهيل. ووفقًا لبيانات الوزارة، يشمل دعم إعادة تأهيل المباني في إسطنبول منحًا وقروضًا ومساعدة في الانتقال السكني، بالإضافة إلى بنود دعم منفصلة للشركات.
ما هي حقوق المستأجرين أثناء عملية الإخلاء؟
في مشاريع التحول الحضري، تترتب على عملية الإخلاء عواقب وخيمة على المستأجرين أيضاً. ولأن المستأجر ليس مالكاً للعقار، فقد لا يتمكن من ممارسة الحق القانوني نفسه في الاعتراض على تصنيف المبنى على أنه خطر، كما لو كان مالكاً. مع ذلك، لا يعني هذا أن المستأجر لا يملك أي حقوق على الإطلاق.
للمستأجر الحق أولاً في معرفة ما إذا كان طلب الإخلاء يستند إلى عملية بناء تنطوي على مخاطر حقيقية. ولا يكفي مجرد تصريح المالك بأن "المبنى سيخضع لعملية تحويل". يحق للمستأجر طلب الاطلاع على تقرير مخاطر البناء، وإشعار الإخلاء، وجدول الهدم، والوثائق الإدارية ذات الصلة.
إذا اعتُبر مبنى ما مُعرّضًا للخطر، فإنه لا يُمكن للمستأجر البقاء فيه عمومًا. ويعود ذلك إلى أن الإخلاء لم يعد يستند فقط إلى العلاقة بين المؤجر والمستأجر، بل إلى اعتبارات تتعلق بالسلامة العامة. ومع ذلك، يحتفظ المستأجر بحقوقه فيما يتعلق بالتأمين، والإيجار المدفوع مُسبقًا، ونفقات الانتقال، وإجراءات إيجاد عنوان جديد، ونقل النشاط التجاري إن كان نشاطًا تجاريًا، وتقديم طلبات الدعم.
عند إخلاء العقار، يجب على المستأجر إعداد تقرير تسليم، وطلب استرداد مبلغ التأمين كتابيًا، وتسجيل قراءات العدادات النهائية، وتوثيق الحالة الراهنة للعقار بالصور أو مقاطع الفيديو. حتى في حال هدم المبنى، لا يحق للمؤجر الاحتفاظ بمبلغ التأمين بشكل تعسفي. إذا تم دفع الإيجار مقدمًا، فيمكن طلب استرداد أو خصم المبلغ عن الفترة غير المستخدمة.
ينبغي على المستأجرين السكنيين والتجاريين التفكير في التقدم بطلب للحصول على مساعدة في دفع الإيجار أو دعم الانتقال، إذا كانوا مؤهلين. من المهم عدم تفويت مواعيد تقديم الطلبات بعد الإخلاء.
إجراءات الإخلاء للمستأجرين التجاريين
بالنسبة للمستأجرين التجاريين، تُعدّ عملية الإخلاء في مشاريع التنمية الحضرية أكثر تعقيداً. ويعود ذلك إلى أن إخلاء الشركات لا يؤثر فقط على الانتقال المادي، بل يؤثر أيضاً على شهادات التسجيل الضريبي، والتراخيص البلدية، وتسجيل غرفة التجارة، وتسجيل الضمان الاجتماعي، والموظفين، وقاعدة العملاء، واللافتات، والمخزون، واستمرارية العمليات التجارية.
بمجرد اعتبار مبنى ما معرضًا للخطر، قد يصبح من المستحيل على المستأجر التجاري الاستمرار في العمل فيه لأسباب تتعلق بالسلامة العامة. ومع ذلك، ينبغي منح المستأجر التجاري وقتًا معقولًا للاستعداد، وتوثيق عملية الانتقال، وتوضيح الودائع ودفعات الإيجار المقدمة.
ينبغي على المستأجرين التجاريين الاحتفاظ بالوثائق التالية على وجه الخصوص: عقد الإيجار، وشهادة الضريبة، وإيصالات الدفع، وإيصال وديعة التأمين، وفواتير الكهرباء والماء والغاز، ورخصة البلدية، وسجلات غرفة التجارة، وإشعار الإخلاء، ومعلومات العنوان الجديد، وفواتير نفقات الانتقال، وأي مراسلات مع المالك. هذه الوثائق مهمة لطلبات الدعم والمطالبات المحتملة بالتعويض أو الديون.
المساعدة في دفع الإيجار ودعم الانتقال أثناء عملية الإخلاء
في مشاريع التحول الحضري، ينبغي تقييم إجراءات الإخلاء بالتزامن مع الدعم المالي. ونظرًا لإخلاء أو هدم مبنى يشكل خطرًا، قد يستفيد المالك أو المستأجر أو صاحب الحقوق العقارية المحدودة من مساعدة في الإيجار أو دعم في الانتقال وفق شروط معينة.
بالنسبة لمالكي العقارات، قد تختلف المساعدة المقدمة للإيجار تبعًا لحالة المبنى، أو المنطقة الخطرة، أو منطقة المبنى المحجوز. أما بالنسبة للمستأجرين، فتكون المساعدة عادةً على شكل دعم انتقال لمرة واحدة. تشمل المستندات المهمة المطلوبة للتقديم: تاريخ الإخلاء أو الهدم، وتسجيل العنوان، ومعلومات عن المبنى الخطر، وتفاصيل الحساب البنكي، ووثائق الاستحقاق.
الخطأ الأكثر شيوعًا أثناء إجراءات الإخلاء هو تأخير تقديم طلب المساعدة في دفع الإيجار. مع ذلك، فإنّ مواعيد التقديم محدودة، ويجب تجهيز جميع المستندات اللازمة بشكل كامل. ينبغي على الملاك الاحتفاظ بسندات ملكية عقاراتهم، وعلى المستأجرين الاحتفاظ بعناوينهم وفواتير الخدمات، وعلى المستأجرين التجاريين الاحتفاظ بوثائقهم الضريبية والتشغيلية.
بالنسبة لإسطنبول، تُعدّ نماذج الدعم الحالية، مثل برنامج "نصفها منّا"، ذات أهمية بالغة. ويشير بيان الوزارة إلى إمكانية إدراج المباني المُصنّفة كمعرضة للخطر في عامي 2025 و2026 ضمن هذه الحملة، وإلى توفير المنح والقروض ودعم إعادة التوطين للإسكان في مشاريع إعادة تأهيل المباني.
هل هناك خيار للتعزيزات أثناء عملية الإخلاء؟
عندما يُعتبر مبنى ما مُعرّضًا للخطر، يكون الإجراء المُعتاد هو الإخلاء والهدم. مع ذلك، في بعض الحالات، يُمكن النظر في تدعيم المبنى بدلًا من الهدم. ينص قسم الأسئلة الشائعة في الوزارة على أنه في حال تفضيل التدعيم على الهدم، يجب على المالكين التأكد من جدوى التدعيم ضمن الأطر الزمنية المُحددة، ويجب اتخاذ قرار التدعيم بأغلبية أربعة أخماس الأعضاء وفقًا للمادة 19 من قانون الملكية المشتركة، ويجب إعداد مشروع تدعيم، والحصول على ترخيص وفقًا للوائح تقسيم المناطق.
لذا، فإنّ فكرة "صدر أمر الإخلاء، ولا توجد بدائل الآن" ليست صحيحة دائمًا. مع ذلك، فإنّ تدعيم المبنى ليس حقًا تلقائيًا يُلغي المواعيد النهائية. إذ يتطلب الأمر ملاءمة فنية، وموافقة أغلبية الملاك، وموافقة على المشروع، والتصريح، والموافقة الإدارية. إذا كان الملاك يفكرون في تدعيم المبنى، فعليهم التحرك بسرعة ضمن الإطار الزمني المحدد للإخلاء والهدم.
ينبغي تقييم خيار التدعيم مع مراعاة القيمة الاقتصادية للمبنى، وحالته الفنية، وخصائص التربة، وأهميته التاريخية أو المعمارية، والوضع المالي للمالكين، وإجراءات الترخيص. بعد إتمام التدعيم، يجب تقديم طلب إلى المديرية المختصة لإزالة تصنيف "المبنى المعرض للخطر" من السجل العقاري.
من المسؤول عن تكاليف الإخلاء والهدم؟
في عملية تحديد المباني الخطرة، يتحمل الملاك عادةً تكاليف الإخلاء والهدم. أما إذا قام الملاك بتجهيز المبنى للإخلاء والهدم باستخدام مواردهم الخاصة، فسيتقاسمون فيما بينهم تكاليف شركة الهدم، وإجراءات الحصول على التصاريح، وإزالة الأنقاض، وتأمين محيط المبنى، وما شابه ذلك من نفقات.
مع ذلك، إذا لم يقم الملاك بتنفيذ الإخلاء والهدم خلال المدة المحددة، يجوز للإدارة أو الرئاسة تنفيذهما. ووفقًا للوائح، يتحمل الملاك تكاليف الإخلاء والهدم التي تتكبدها الرئاسة أو الإدارة نتيجةً لعدم قيامهم بهدم المباني، وذلك بنسبة حصصهم. يجب دفع هذه التكاليف في غضون شهر واحد من تاريخ الإخطار؛ أما التكاليف غير المدفوعة في الوقت المحدد، فسيتم تحصيلها وفقًا لأحكام القانون رقم 6183 بشأن إجراءات تحصيل المستحقات العامة.
لذا، فإنّ أفضل نهج لأصحاب العقارات هو القيام بعملية الإخلاء والهدم بأنفسهم، تحت إشرافهم المباشر، مع توثيقها بشكل صحيح. وإلا، فقد تنشأ تكاليف إدارية للهدم، وتحصيل الديون، وأعباء مالية إضافية.
ماذا يحدث للعقار بعد الإخلاء؟
بعد هدم مبنى خطر، يصبح العقار قطعة أرض. وينص النظام على أنه بعد هدم المبنى الخطر، يُزال التدوين المتعلق به من قسم الإقرارات في السجل العقاري بناءً على طلب أو إشعار من الإدارة، استنادًا إلى الوثائق المتعلقة بالهدم؛ ومع ذلك، حتى بعد إزالة التدوين، تُجرى أي أعمال أو معاملات على قطعة الأرض في إطار القانون.
بعد هذه المرحلة، يتحول تركيز مالكي العقارات إلى كيفية بناء المبنى الجديد. وتشمل المواضيع المطروحة للنقاش عقود البناء مقابل حصص الأرض، واختيار المقاول، وتقسيم الوحدات السكنية المستقلة، وحصص الأرض، والتراخيص، وملكية الشقق، وطلبات الدعم. لذا، فإن عملية الإخلاء ليست نهاية التحول الحضري، بل هي في الغالب بداية مسار قانوني جديد.
قد يُلحق ترك العقار شاغرًا لفترة طويلة بعد الهدم ضررًا بأصحابه. لذا، من الضروري الحفاظ على الأرض، ومنع مخاطر التعدي عليها، ومراعاة الضرائب العقارية، والسلامة البيئية، والتخطيط لعملية البناء الجديدة. ومن الأنسب لأصحاب العقارات تقييم عقد المقاول واستراتيجية البناء الجديدة قبل بدء مرحلتي الإخلاء والهدم.
هل يمكن رفع دعوى قضائية ضد إجراءات الإخلاء؟
من الممكن رفع دعوى قضائية ضد إجراءات الإخلاء والهدم في مشاريع التجديد الحضري. مع ذلك، فإن مجرد رفع الدعوى لا يوقف هذه الإجراءات. ووفقًا لبيان الوزارة، فإنه ما لم يصدر قرار بوقف التنفيذ أو إلغاء الدعاوى المرفوعة ضد تقييم المباني الخطرة أو قرار الهدم، فإن مجرد رفع الدعوى لا يمنع الإدارة من تنفيذ إجراءاتها.
لذا، إذا اعتُبرت عملية الإخلاء أو الهدم غير قانونية، فينبغي تقديم طلب لوقف التنفيذ مع الدعوى القضائية. ويجب التأكيد بشكل خاص على عنصرين في طلب وقف التنفيذ: أن تكون العملية غير قانونية بشكل واضح، وأن يُسبب تنفيذها ضرراً لا يُمكن جبره.
على سبيل المثال، قد تشمل أسباب التقاضي عدم تقييم المبنى بشكل نهائي على أنه محفوف بالمخاطر، وإصدار إشعار الإخلاء بشكل غير صحيح، واستهداف المبنى الخطأ للإخلاء، وعدم إبلاغ الورثة على الإطلاق، وتحديد فترة الهدم بما يخالف الإجراءات، وعدم تقييم طلب التقوية، أو محاولة الهدم على الرغم من أمر وقف التنفيذ.
أكثر الأخطاء شيوعاً التي تُرتكب أثناء عملية الإخلاء في التحول الحضري
الخطأ الأكثر شيوعًا في إجراءات الإخلاء خلال عمليات التجديد الحضري هو إخلاء العقار دون الاطلاع على الوثائق الرسمية، أو على النقيض من ذلك، تجاهل حالة المبنى الخطرة بشكل كامل. كلا النهجين خاطئ. يجب على الملاك والمستأجرين أولًا التأكد من صحة الإجراءات بالوثائق، ثم ممارسة حقوقهم خلال المدة المحددة.
الخطأ الثاني هو الاعتقاد بأن رفع دعوى قضائية سيوقف الإخلاء والهدم تلقائيًا. فحتى في حال رفع دعوى قضائية، يمكن للإدارة الاستمرار في الإجراءات ما لم يصدر أمر بوقف التنفيذ أو أمر بإلغاء القرار.
الخطأ الثالث هو مغادرة المستأجرين دون ضمان استرداد وديعتهم وإيجارهم المدفوع مقدماً كتابياً. يجب إعداد وثيقة تسليم العقار، وقراءات العدادات، ومطابقة المدفوعات أثناء عملية الإخلاء.
الخطأ الرابع هو اعتقاد مالكي العقارات بضرورة توقيع جميع المالكين للحصول على رخصة الهدم. في الواقع، يسمح النظام بإصدار رخصة الهدم دون اشتراط موافقة جميع المالكين عند استيفاء الشروط اللازمة.
الخطأ الخامس هو إهمال التقدم بطلب للحصول على مساعدة في الإيجار ودعم الانتقال. فإذا فاتت مواعيد التقديم وسط زخم عمليات الإخلاء، فقد يفقد الشخص أهليته للحصول على الدعم المالي.
الخطأ السادس هو ترك عملية البناء بعد الإخلاء دون تخطيط. فبعد هدم المبنى، تصبح مسألة تقاسم الأرض، وعقد المقاول، وتخصيص الوحدات المستقلة، وإجراءات الترخيص أكثر أهمية.
توصيات قانونية عملية بشأن عملية الإخلاء في التحول الحضري
يجب على مالكي العقارات أو المستأجرين الذين يواجهون إجراءات إخلاء في مشاريع التجديد الحضري تحديد المرحلة الحالية من العملية أولاً. عليهم التأكد مما إذا كان تقرير المبنى المحفوف بالمخاطر قد تم الانتهاء منه، وما إذا كانت فترة الاستئناف قد انقضت، وما إذا كان قد تم إصدار إشعار إخلاء/هدم، وما إذا كان إعلان المكتب الإداري المحلي قد اكتمل، ومتى تنتهي فترة الهدم.
يجب على مالكي العقارات إلغاء الاشتراكات، وإعداد المستندات اللازمة لتصريح الهدم، واختيار شركة هدم، وتوثيق تقاسم تكاليف الهدم كتابيًا خلال فترة الإخلاء والهدم. أما المستأجرون، فيجب عليهم توثيق وديعتهم، ودفع الإيجار مقدمًا، وتاريخ الانتقال، وتسليم المفاتيح، وطلبات الدعم كتابيًا.
ينبغي على المستأجرين التجاريين التخطيط لإجراءات الحصول على الشهادات الضريبية، والتراخيص البلدية، والتسجيل في الضمان الاجتماعي، والتسجيل في غرفة التجارة، وتغيير عناوينهم دون تأخير. كما يجب حفظ المستندات بشكل منظم لضمان استمرار النشاط التجاري دون انقطاع بعد الإخلاء.
في حال وجود اعتراضات قانونية على تقرير المبنى الخطير أو على عملية الإخلاء والهدم، ينبغي اللجوء إلى الطعون الإدارية والإجراءات القانونية بدلاً من عرقلة التنفيذ فعلياً. وإذا كان خطر الهدم وشيكاً، فينبغي إعداد طلب خاص بوقف التنفيذ.
خاتمة
في مجال التحول الحضري، تُعدّ عملية الإخلاء مرحلة قانونية حاسمة تبدأ بإتمام تقييم المبنى المعرض للخطر، وتضمن إخلاء المبنى وتجهيزه للهدم. ولا تقتصر هذه العملية على مغادرة المالك أو المستأجر للعقار فحسب، بل يجب النظر فيها بالتزامن مع الإخطار الإداري، وفترة الإخلاء والهدم التي تمتد لتسعين يومًا، وتصاريح الهدم، وإغلاق اشتراكات المرافق، ودعم جهات إنفاذ القانون، والمساعدة في الإيجار، والمساعدة في الانتقال، والسبل القانونية، وعملية البناء الجديدة.
ينص النظام الحالي على أنه يمكن إصدار إشعارات الإخلاء والهدم عن طريق تعليقها على المبنى، أو عبر إشعار الحكومة الإلكترونية، أو من خلال إعلان مكتب إداري محلي، أو على موقع الرئاسة الإلكتروني؛ وأنه سيتم منح فترة لا تزيد عن تسعين يومًا لإخلاء وهدم المبنى المشكل؛ وأنه إذا لم يتم تنفيذ الإخلاء والهدم خلال الوقت المحدد، فقد يتم تعليق خدمات الكهرباء والمياه والغاز الطبيعي، ويمكن تنفيذ الإخلاء والهدم بدعم من جهات إنفاذ القانون.
بالنسبة لأصحاب العقارات، فإن أهم جانب هو تنفيذ عملية الإخلاء والهدم في الوقت المحدد وتحت إشرافهم المباشر؛ وعدم إهمال إجراءات رخصة الهدم، ومساعدة الإيجار، وعقد البناء الجديد، وتقاسم الأرض. أما بالنسبة للمستأجرين، فمن الضروري مراجعة الوثائق الرسمية، والحصول على ضمانات خطية للودائع ودفعات الإيجار المقدمة، ومتابعة طلبات المساعدة في الانتقال، وإذا كان العقار مشروعًا تجاريًا، فعليهم التخطيط لاستمرارية النشاط التجاري.
ختاماً، تُعدّ عملية الإخلاء في سياق التحول الحضري مهمة بالغة الأهمية، تتضمن جوانب قانونية وفنية. إنّ التزام الصمت، أو الاكتفاء بالتصريحات الشفهية، أو اللجوء إلى المقاومة الجسدية، قد يزيد من ضياع الحقوق. لذا، يُنصح بالتخطيط المتكامل لعمليات الإخلاء والهدم والدعم المالي والتقاضي والبناء الجديد، منذ لحظة اتخاذ قرار البناء المحفوف بالمخاطر.
نبذة عن كاتب المنشور
