بيع العقارات من قبل وسيط خاص والمطالبة بالإثراء غير المشروع

1. مقدمة – ما هي المبيعات الخارجية والتعويض عن الاستخدام غير القانوني للممتلكات؟

في تركيا، يجب أن تتم عمليات بيع العقارات (الأراضي، الحقول، المنازل، إلخ) بطريقة رسمية وفقًا للمادة 706 من القانون المدني التركي ، والمادة 26 من قانون السجل العقاري ، وأحكام قانون الالتزامات . وتتضمن الطريقة الرسمية توقيع عقد البيع في مكتب السجل العقاري من قبل موظف مختص نيابةً عن كاتب العدل .

البيع غير الرسميهو البيع الذي يتم كتابةً أو شفهياً فقط، دون نقل ملكية مسجل. هذه المبيعات باطلة. مع ذلك، يمكن نقل حق الانتفاع بالعقار بعد البيع غير الرسمي.

📌 إذا استخدم شخص ما عقارًا تم الحصول عليه من خلال بيع غير رسمي دون إذن المالك، التعويض عن الاحتلال غير القانوني (ecrimisil) .

2. الأسس القانونية

المادة 705 من القانون المدني التركي: يتم اكتساب الملكية عند التسجيل في السجل العقاري.
المادة 706 من القانون المدني التركي: يجب أن تتم عمليات بيع العقارات بطريقة رسمية.
القانون التركي للالتزامات، المادة 237: بيع العقارات يخضع للإجراءات الرسمية.
المادة 683 من القانون المدني التركي: يجوز للمالك استرداد ممتلكاته من الشخص الذي يمتلكها بغير حق.
المادة 995 من القانون المدني التركي: يجوز للمالك أن يطالب بتعويض عن الحيازة غير القانونية من الحائز غير المصرح له.

3. عدم صلاحية وعواقب المبيعات الخارجية

البيع غير الرسمي نقلاً قانونياً للملكية.
ما لم يتغير المالك المسجل في سجل الأراضي، فإن المشتري لا يكتسب صفة المالك.
في المبيعات التي تتم خارجياً، تنشأ علاقة دائن ومدين فقط بين الطرفين
لا يجوز رفع دعوى قضائية لإلغاء وتسجيل سند ملكية بناءً على بيع غير رسمي .

4. ما هو إيكريميسيل؟

يُعدّ التعويض عن الإشغال غير القانوني بمثابة تعويض عن الاستيلاء غير القانوني . فعندما يتم استخدام عقار دون موافقة المالك ، يحق للمالك الحصول على تعويض عن الأضرار التي لحقت به وعن الإيجار المفقود.

شروط المطالبة بالتعويض عن الاستخدام غير القانوني للممتلكات:

وبما أن المدعي هو مالك العقار غير المنقول،
استخدام المدعى عليه غير المصرح به للممتلكات،
هذا الاستخدام غير مبرر
وجود ضرر أو خسارة.

5. العلاقة بين البيع الخارجي والتعويض عن الاستخدام غير القانوني للممتلكات

الشخص الذي يستخدم العقار من خلال عملية بيع خارجية:

إذا منح المالك الإذن، فلا يمكن المطالبة بأي تعويض عن الاستخدام غير المصرح به للممتلكات.
بدون إذن المالك، يشكل الاستخدام احتلالاً غير قانوني، ويمكن المطالبة بالتعويض عن الاستخدام غير القانوني.

على وجه التحديد، إذا لم يقم المشتري بنقل سند الملكية بعد البيع غير الرسمي ورفض المالك التعاون، فقد يرفع المالك دعوى قضائية لمنع التدخل في العقار وقد يطالب أيضًا بتعويض عن الاستخدام غير المصرح به في الماضي .

6. إجراءات دعوى الإثراء غير المشروع

6.1. المحكمة المختصة والمرخصة

المحكمة المدنية للصلح (في حال وجود علاقة إيجارية)
المحكمة المختصة (في حالة وجود نزاع على الملكية) هي المحكمة المدنية الابتدائية ، وهي محكمة المكان الذي يقع فيه العقار غير المنقول.

6.2. رفع الدعوى

تم إعداد عريضة الدعوى القضائية
تُضاف سجلات السجل العقاري، وإفادات الشهود، وتقارير الخبراء إلى الملف
تحدد المحكمة مقدار التعويض عن الاستخدام غير المصرح به للممتلكات بناءً على أسعار الإيجار المماثلة ، وذلك بالتشاور مع خبير

7. قرارات المحكمة العليا وممارساتها

7.1. البيع الخارجي لا ينقل الملكية

المحكمة العليا، الدائرة المدنية الرابعة عشرة، القضية رقم 2018/3214، القرار رقم 2019/4125.

الوضع: أبرم الطرفان اتفاقية بيع مكتوبة، لكن نقل الملكية لم يكتمل بعد.
القرار: البيع الذي تم بشكل خاص باطل؛ ولا يمكن اعتبار المشتري مالكاً.

7.2. شرط الحصول على إذن للمطالبة بالتعويض عن الاستخدام غير القانوني للممتلكات

المحكمة العليا، الدائرة المدنية الأولى، القضية رقم 2019/4571، القرار رقم 2020/2115.

الحادثة: استخدم المشتري العقار بعد البيع، دون موافقة المالك.
القرار: يحق لمالك المطالبة بتعويض عن الاستخدام غير المصرح به للممتلكات خلال السنوات الخمس الماضية.

7.3. القيمة الإيجارية المقارنة في تحديد حق الانتفاع

المحكمة العليا، الدائرة المدنية الثالثة، القضية رقم 2020/3254، القرار رقم 2021/2154.

المشكلة: لم يتم تحديد مبلغ التعويض عن الاستخدام غير المصرح به للممتلكات بناءً على أسعار الإيجار المماثلة.
القرار: إن تحديد التعويض عن الاستخدام غير المصرح به للممتلكات دون إجراء مسح إيجار مقارن يشكل تحقيقًا غير مكتمل.

8. حقوق والتزامات الأطراف في عمليات البيع الخارجي

من وجهة نظر البائع (المالك):

إذا لم يتم الدفع، يمكنك طلب الدفع.
إذا لم يتم تسجيل نقل الملكية في السجل العقاري، فإنها تحتفظ بحقوق الملكية.
في حالة وجود احتلال غير قانوني، يمكن المطالبة بالتعويض عن هذا الاحتلال.

من وجهة نظر المشتري:

في حال تم الدفع، يمكن طلب استرداد المبلغ (أحكام تتعلق بالإثراء غير المشروع).
إذا لم يتم نقل سند الملكية، فلا يمكن تقديم أي مطالبة بالملكية.

9. مثال عملي

تم بيع حقل بين المالك والمشتري بموجب عقد مكتوب ، ودُفع الثمن نقدًا، لكن لم يتم نقل سند الملكية. بدأ المشتري بزراعة الحقل. بعد ثلاث سنوات، رفض المالك نقل سند الملكية ورفع دعوى قضائية للمطالبة بتعويض عن الاستخدام غير المصرح به للأرض. بناءً على تقرير خبير، أمرت المحكمة المشتري بدفع 60,000 ليرة تركية كتعويض لمدة ثلاث سنوات، بمعدل 20,000 ليرة تركية سنويًا.

10. الخاتمة

تُعتبر عمليات البيع الخاصة غير قانونية لعدم استيفائها الشروط الشكلية . وقد يُعرّض المشتري الذي يستخدم العقار دون إذن بعد البيع نفسه للمساءلة القانونية عن الاستخدام غير المصرح به. وتحمي أحكام المحكمة العليا حقوق الملكية بشكل صارم، وتُلزم بالتحقق من أسعار الإيجار المماثلة عند تحديد التعويض عن الاستخدام غير المصرح به. ولتجنب فقدان الحقوق ، يجب إتمام إجراءات نقل الملكية خلال معاملات العقارات ، وينبغي إجراء جميع المعاملات باستشارة قانونية

التعويض عن، والقيمة الإيجارية، والتعويض عن الاستيلاء غير المشروع، والبيع الخاص، وحقوق الملكية، ونقل الملكية، وبيع العقارات، وقرارات المحكمة العليا بشأن التعويض عن الاستيلاء غير القانوني على الممتلكات.

عنوان مدونة واحدة