اكتساب الأجانب للملكية وحقوق عينية محدودة على العقارات غير المنقولة

اكتساب الحقوق العينية على العقارات من قبل الأشخاص الطبيعيين والاعتباريين الأجانب

المادة 35 من قانون تسجيل الأراضي

مع مراعاة القيود القانونية، وفي الحالات التي تقتضيها العلاقات الدولية الثنائية والمصالح الوطنية، يجوز للأجانب من مواطني الدول التي يحددها الرئيس تملك عقارات وحقوق عينية محدودة في تركيا. ولا يجوز أن تتجاوز المساحة الإجمالية للعقارات والحقوق العينية المحدودة المستقلة والدائمة التي يملكها الأجانب عشرة بالمائة من مساحة الأراضي المملوكة ملكية خاصة في المنطقة، وثلاثين هكتارًا للفرد على مستوى البلاد. ويجوز للرئيس زيادة المساحة التي يمكن تملكها للفرد على مستوى البلاد بما يصل إلى ضعف هذه المساحة.

لا يجوز للشركات التجارية المؤسسة في دول أجنبية وفقًا لقوانين بلدانها الأصلية تملك العقارات وحقوق عينية محدودة إلا في إطار أحكام قانونية خاصة. ولا يجوز لغير هذه الشركات تملك العقارات أو امتلاك حقوق عينية محدودة. ولا تسري القيود المنصوص عليها في هذه المادة على إنشاء رهونات عقارية لصالح هذه الشركات التجارية أو الأجانب.

يجوز للرئيس أن يحدد أو يحد أو يعلق جزئياً أو كلياً أو يحظر اكتساب العقارات والحقوق العقارية المحدودة من قبل الرعايا الأجانب والشركات التجارية ذات الشخصية الاعتبارية المنشأة في دول أجنبية وفقاً لقوانين بلدانهم، من حيث البلد والشخص والمنطقة الجغرافية والمدة والعدد والنسبة والنوع والجودة والمساحة والكمية.[5]

يُطلب من الرعايا الأجانب والشركات التجارية ذات الشخصية الاعتبارية المُؤسسة في دول أجنبية وفقًا لقوانين بلدانهم، تقديم مشروع تطوير العقارات غير المطورة التي اشتروها إلى الوزارة المختصة للموافقة عليه في غضون سنتين. يُرسل المشروع، بعد موافقة الوزارة المختصة وتحديد تاريخي البدء والانتهاء، إلى دائرة تسجيل الأراضي حيث يقع العقار لتسجيله في قسم الإقرارات. وتتولى الوزارة المختصة متابعة إنجاز المشروع المُعتمد ضمن الإطار الزمني المحدد.

يتعين على وزارة الدفاع الوطني تقديم خرائط وإحداثيات المناطق العسكرية المحظورة، ومناطق الأمن العسكري، والمناطق الاستراتيجية إلى الوزارة التي تتبع لها المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة، وذلك في موعد أقصاه سنة واحدة من تاريخ نفاذ هذا القانون. كما يتعين تقديم خرائط وإحداثيات القرارات المتعلقة بتغيير هذه المناطق في موعد أقصاه شهر واحد من تاريخ التغييرات. وعلى وزارة الداخلية تقديم خرائط وإحداثيات مناطق الأمن الخاصة والقرارات المتعلقة بتغيير هذه المناطق إلى الوزارة التي تتبع لها المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة، وذلك خلال الفترة نفسها. وتُجرى معاملات السجل العقاري وفقًا للوثائق والمعلومات المقدمة بموجب هذه الفقرة، وذلك بعد مرور سنة واحدة من تاريخ نفاذ هذا القانون.

تُصفّى العقارات والحقوق العينية المحدودة المكتسبة بالمخالفة لأحكام هذه المادة، وتلك التي تجدها الوزارة والإدارات المختصة مستخدمة بما يخالف غرض الاستحواذ، وتلك التي لم يُقدّم بشأنها طلب إلى الوزارة المختصة خلال الفترة المحددة، أو تلك التي لم تُستكمل مشاريعها خلال الفترة المحددة، وكذلك تلك المكتسبة عن طريق الميراث خارج نطاق القيود الواردة في الفقرة الأولى من هذه المادة، وتُحوّل إلى نقد إذا لم يقم المالك بتصفيتها خلال فترة لا تتجاوز سنة واحدة، وفقًا لما تحدده وزارة المالية، وتُدفع العائدات إلى المالك الشرعي.

معلومات عامة حول الموضوع

وفقًا للمادة 35/الفقرة 1 من قانون السجل العقاري، فإن اكتساب العقارات والحقوق العينية المحدودة في تركيا من قبل الأشخاص الطبيعيين الأجانب يتطلب خطوتين

يخضع ذلك للشرط الأساسي التالي:

1-مع الالتزام بالقيود القانونية،

2-فيما يتعلق بالعلاقات الثنائية الدولية، وعندما تقتضي المصلحة الوطنية ذلك، من قبل الرئيس

أن يكون مواطناً في البلدان المحددة.

تنص المادة 35/الفقرة 1 من قانون السجل العقاري على مبلغين للأشخاص الطبيعيين الأجانب لاكتساب العقارات وحقوق عينية محدودة

كما تم فرض قيود أخرى:

1-العقارات وحقوق الملكية المستقلة والدائمة المكتسبة في تركيا من قبل أشخاص طبيعيين أجانب

لا يجوز أن تتجاوز المساحة الإجمالية للأراضي المملوكة ملكية خاصة في المنطقة 10% من المساحة الإجمالية للمنطقة

2- العقارات وحقوق الملكية المستقلة والدائمة المكتسبة في تركيا من قبل أشخاص طبيعيين أجانب

لا يمكن أن تتجاوز المساحة الإجمالية 30 هكتاراً على مستوى البلاد. ومع ذلك، يمكن للرئيس زيادة هذا المبلغ إلى الضعف

مُصرَّح به.

وفقًا للمادة 35/الفقرة 2 من قانون السجل العقاري، فإن الكيانات القانونية التي تم تأسيسها في دول أجنبية وفقًا لقوانين بلدانها الأصلية فقط هي التي تخضع لهذا القانون

لا يمكن للشركات التجارية الحصول على العقارات غير المنقولة والحقوق العينية المحدودة إلا في إطار أحكام قانونية خاصة

بالنسبة للشركات التجارية الأخرى غير الشركات التجارية، أو الكيانات القانونية الأخرى، العقارات والحقوق العقارية المحدودة

تنص القوانين بوضوح على أنه لا يجوز لهم امتلاك عقارات في تركيا. فعلى سبيل المثال، لا يجوز للجمعيات المؤسسة في دول أجنبية امتلاك عقارات في تركيا.

لا يمكن الحصول على حقوق عينية محدودة.

الأشخاص الطبيعيون الأجانب والكيانات التجارية ذات الشخصية الاعتبارية التي تأسست في دول أجنبية وفقًا لقوانين بلدانهم

تم إدراج ثلاثة لوائح إضافية تتعلق بالشركات:

–وفقًا للمادة 35/الفقرة 3 من قانون السجل العقاري، يجوز للرئيس، في الحالات التي تتطلب فيها المصلحة الوطنية ذلك، نقل ملكية العقارات لهؤلاء الأجانب

عمليات الاستحواذ المحدودة على الحقوق العينية من حيث البلد، والشخص، والمنطقة الجغرافية، والمدة، والعدد، والنسبة، والنوع، والجودة، والمساحة، والكمية

بإمكانهم تحديد أو تقييد أو تعليق أو حظر [هذه الأنشطة] جزئياً أو كلياً.

–وفقًا للمادة 35/الفقرة 4 من قانون السجل العقاري، يجوز لهؤلاء الأجانب الحصول على عقار غير مطور في تركيا لغرض تنفيذ مشروع

إذا قاموا بشراء العقار، فعليهم تقديم المشروع الذي سيقومون بتطويره على هذا العقار إلى الوزارة المختصة للموافقة عليه في غضون عامين.

يتم إرسال المشروع، بعد تحديد تواريخ بدايته ونهايته واعتمادها من قبل الوزارة المختصة، إلى مكتب تسجيل الأراضي

تقوم المديرية بتسجيل هذا المشروع في قسم الإقرارات في السجل العقاري. وتوافق الوزارة المختصة على المشروع خلال الإطار الزمني المحدد

يتتبع ما إذا كان قد تم إنجازه أم لا.

–وفقًا للمادة 35/الفقرة 2/البند 3 من قانون السجل العقاري، فإن القيود الواردة في هذه المادة تنطبق على الرهونات العقارية لصالح هؤلاء الأجانب

غير قابل للتطبيق في المنشأة.

كانت النسخة السابقة من المادة 35 من قانون السجل العقاري تتعلق باكتساب العقارات وتقييد الحقوق العينية للأجانب عن طريق الميراث

كما تم تنظيمها بشكل منفصل. أما النظام الحالي فلا يتضمن مثل هذا التمييز. لذلك، فإن ميراث الأجانب..

كما أن الحصول على العقارات غير المنقولة والحقوق العينية المحدودة من خلال هذه الطريقة يخضع أيضاً للمبادئ التي ذكرتها هنا.

السجل العقاري، والتي تبين أنها تستخدم خلافًا للغرض المقصود منها، في غضون المهلة الزمنية المحددة.

العقارات والحقوق العقارية المحدودة التي لم يتم تقديم طلبات بشأنها إلى الوزارة أو التي لم تكتمل مشاريعها خلال الفترة المحددة

فيما يتعلق بتصفية العقارات غير المنقولة والحقوق العينية المحدودة المكتسبة عن طريق الميراث بما يخالف الحكم ، تصدر وزارة المالية مرسوماً بذلك

تُمنح فترة لا تتجاوز سنة واحدة. إذا لم يقم المالك بتصفية العقارات خلال هذه الفترة، تقوم الإدارة بتصفية العقارات وبيع العائدات

يتم ترجمة العقد ودفع الثمن للمالك الشرعي. بالذكر هناهو تصفية العقار ودفع ثمنه.

يجب دفعها إلى المالك الشرعي.

اكتساب الحقوق العقارية من قبل الكيانات القانونية في إطار قانون العقارات المباشر (DYYK)

قانون تسجيل الأراضي، المادة 36

باستثناء الأفراد المشمولين بالمادة 28 من قانون الجنسية التركية رقم 5901 بتاريخ 29/5/2009، يجوز للشركات ذات الشخصية الاعتبارية المؤسسة في تركيا والتي يمتلك فيها مواطنون أجانب، أو كيانات قانونية مؤسسة بموجب قوانين دول أجنبية، أو منظمات دولية، خمسين بالمائة أو أكثر من الأسهم، أو أن يكون لها سلطة تعيين أو عزل أغلبية الأشخاص الذين يحملون حقوق الإدارة، أن تكتسب وتستخدم ممتلكات غير منقولة أو حقوقًا عينية محدودة للقيام بالأنشطة المحددة في نظامها الأساسي.

تنطبق المبادئ نفسها إذا كانت الشركات المذكورة في الفقرة الأولى شركاء بشكل مباشر أو غير مباشر في شركة أخرى تأسست في تركيا، وكانت نسبة ملكية المستثمر الأجنبي النهائية في الشركة الشريكة خمسين بالمائة أو أكثر؛ وكذلك إذا استحوذ المستثمرون الأجانب بشكل مباشر أو غير مباشر على خمسين بالمائة أو أكثر من أسهم الشركات المملوكة محلياً والتي تمتلك عقارات، ووصلت نسبة ملكية المستثمرين الأجانب في الشركات الأجنبية القائمة المملوكة للعقارات إلى خمسين بالمائة أو أكثر نتيجة لعمليات نقل الأسهم.

مع مراعاة أحكام قانون المناطق العسكرية المحظورة والمناطق الأمنية رقم 2565 الصادر بتاريخ 18/12/1981، يخضع استحواذ هذه الشركات على العقارات في المناطق العسكرية المحظورة والمناطق الأمنية العسكرية والمناطق المحددة في إطار المادة 28 من القانون نفسه لموافقة هيئة الأركان العامة أو القيادات التي تفوضها؛ كما يخضع استحواذها على العقارات في المناطق الأمنية الخاصة لموافقة محافظ المنطقة التي يقع فيها العقار. ويُعتمد في التقييمات التي تُجرى في إطار هذه الفقرة مدى ملاءمة الاستحواذ للأمن القومي كأساس.

يجوز للشركات المملوكة لأجانب والتي لا تشملها الفقرات المذكورة أعلاه الحصول على العقارات واستخدامها، بالإضافة إلى حقوق عقارية محدودة، في إطار الأحكام المطبقة على الشركات المملوكة محلياً.

لا تسري أحكام هذه المادة على إنشاء الرهونات العقارية، أو الاستحواذ على الممتلكات في نطاق الحجز على الرهونات العقارية، أو نقل ملكية العقارات والحقوق العينية المحدودة الناشئة عن عمليات اندماج الشركات وتقسيمها، أو الاستحواذ على ملكية العقارات والحقوق العينية المحدودة في مناطق الاستثمار الخاصة مثل المناطق الصناعية المنظمة، والمناطق الصناعية، ومناطق تطوير التكنولوجيا، والمناطق الحرة، أو العقارات التي تستحوذ عليها البنوك بسبب معاملات تعتبر قروضًا في إطار قانون المصارف رقم 5411 بتاريخ 19/10/2005 أو لغرض تحصيل المستحقات، شريطة أن يستمر الالتزام بالتصرف في العقار خلال فترة معينة وفقًا للتشريعات ذات الصلة.

يتم رصد استخدام العقارات المكتسبة بموجب هذه المادة بشكل دوري من قبل المحافظات في إطار سجلات السجل العقاري.

إذا تبين أن العقارات غير المنقولة والحقوق العينية المحدودة قد تم الحصول عليها أو استخدامها في انتهاك لأحكام هذه المادة، وإذا لم يقم المالك بتصفيتها خلال الفترة التي تحددها وزارة المالية، فسيتم تصفيتها وتحويلها إلى نقد، وسيتم دفع العائدات إلى المالك الشرعي.

يتم تنظيم الإجراءات والمبادئ المتعلقة بتنفيذ هذه المادة بموجب لائحة تصدرها وزارة الاقتصاد، بعد التشاور مع المؤسسات والمنظمات ذات الصلة.

 معلومات عامة حول الموضوع

يخضع اكتساب العقارات والحقوق العينية المحدودة من قبل الأشخاص الطبيعيين الأجانب والكيانات القانونية المنشأة في دول أجنبية لقانون السجل العقاري

بعد تنظيمها في المادة 35، تتعلق المادة 36 من قانون السجل العقاري بحقوق الأشخاص الطبيعيين أو الاعتباريين الأجانب في إطار قانون الكيانات العقارية أو القانونية الأجنبية (DYYK)

يمكن للشركات المؤسسة في تركيا والتي يمتلك فيها الأفراد حصة تزيد عن نسبة معينة أن تمتلك عقارات وحقوق ملكية

تم تنظيم عملية الحصول على الحقوق.

وفقًا للمادة 36/الفقرة 1 من قانون السجل العقاري؛

1-الأشخاص الطبيعيون الأجانب (باستثناء حاملي البطاقة الزرقاء)،

2-الكيانات القانونية المنشأة بموجب قوانين الدول الأجنبية و

3-المنظمات الدولية

أ- تلك التي يمتلكون فيها 50% أو أكثر من الأسهمأو

ب- لديهم سلطة تعيين أو عزل أغلبية من يملكون السلطة الإدارية.

لا يجوز للشركات ذات الشخصية الاعتبارية المؤسسة في تركيا القيام إلا بالأنشطة المحددة في نظامها الأساسي

بإمكانهم الحصول على ملكية العقارات أو حقوق عقارية محدودة واستخدامها.

وفقًا للمادة 36/الفقرة 2 من قانون السجل العقاري، على الرغم من أن عمليات نقل الأسهم التي تمت لاحقًا لم تكن تحتوي في البداية على هذه النسبة المئوية، فإن الأسهم في الشركة..

ينص على أن أحكام هذه الفقرة تسري أيضاً في الحالات التي يصل فيها رأس المال الأجنبي إلى هذا المعدل. (سجل الأراضي)

المادة 36/الفقرة1-2 من القانون لنفس الأحكام التي تخضع لها الشركات المملوكة محلياً.

يخضع ذلك لهذا الشرط. (قانون تسجيل الأراضي، المادة 36/الفقرة 4)

للقيام بالأنشطة التجارية المحددة في النظام الأساسي للشركات التي تندرج ضمن نطاق المادة 36/و.1-2 من قانون السجل العقاري.

تخضع عمليات الاستحواذ على العقارات في المناطق العسكرية المحظورة والمناطق الأمنية أيضاً للحصول على إذن. سند الملكية

وفقًا للمادة 36/الفقرة 3 من القانون؛

1- المناطق العسكرية المحظورة، والمناطق الأمنية العسكرية، والمادة 28 من قانون المناطق العسكرية المحظورة والمناطق الأمنية

تتم عمليات الاستحواذ على العقارات في المناطق المشمولة من قبل هيئة الأركان العامة أو من قبل سلطة معينة

من الأوامر،

2-تتطلب عمليات الاستحواذ على العقارات في المناطق الأمنية الخاصة الحصول على إذن من مكتب حاكم المكان الذي تقع فيه العقارات

بالطبع.

تنص المادة 36/الفقرة 5 من قانون السجل العقاري على بعض الحالات التي لا ينطبق عليها هذا الحكم. على سبيل المثال..

في إنشاء الرهونات العقارية وفي الحصول على ملكية العقارات من خلال بيع هذه الرهونات،

لن تسري أحكام هذه المادة.

تتولى وزارة المالية مسؤولية تصفية العقارات التي تم الحصول عليها أو استخدامها في انتهاك للمادة 36 من قانون السجل العقاري

تحدد الوزارة موعداً نهائياً. أما العقارات التي لم يتم تصفيتها خلال هذه الفترة، فستقوم الإدارة بتصفيتها وسيتم بيع العائدات

تتم ترجمتها ويتم دفع التكلفة إلى المالك الشرعي.

 

أهمية المحامي

1. مراقبة القيود القانونية

2. العناية القانونية الواجبة بالعقار: يقوم محامٍ بفحص المخاطر غير المرئية في سجل الأراضي

3. الالتزام بتطوير مشروع على الأراضي غير المطورة: عند شراء الأجانب للأراضي أو الحقول (الأراضي غير المطورة)، يُطلب منهم تقديم مقترح مشروع إلى الوزارة المختصة في غضون سنتين . وإلا، سيتم تصفية العقار (بيعه قسراً) . ويمكن للمحامي منع السلطات من التصرف في العقار عن طريق تزوير عملية الالتزام ومراقبتها.