حق الشفعة (حق الشفعة)

حق الشفعة (أو حق الرفض الأول )، المعروف أيضاً بحق الرفض الأول، مفهوم شائع في القانون المدني التركي، ولكنه غالباً ما يُساء فهمه في الممارسة العملية. ينتشر هذا الحق بشكل خاص في علاقات الملكية المشتركة ، وينشأ أثناء بيع العقارات، ويمنح صاحبه أولوية شراء العقار بشروط معينة

مع تطور الحياة الاجتماعية والعلاقات الاقتصادية، أصبحت ملكية العقارات وعلاقات الشراكة أكثر تعقيداً. وفي هذا السياق، يكتسب حق الشفعة، الذي أُنشئ لحماية حقوق أصحاب المصلحة، أهمية بالغة من الناحيتين النظرية والعملية.

ستناقش هذه المقالة تعريف حق الشفعة وأنواعه وأساسه القانوني وعملية التقاضي بشأنه والمشاكل العملية والسوابق القضائية والتقييم القانوني المقارن له

1. تعريف حق الشفعة

حق الشفعة هو حق يمنح أفراداً معينين أولوية شراء العقارات بنفس الشروط في صفقة بيع يجريها المالك لطرف ثالث . ويحق لصاحب هذا الحق ممارسته برفع دعوى قضائية خلال فترة محددة بعد إتمام عملية البيع

من حيث التعريف

وفقًا للمادة 732 من القانون المدني التركي:

"في الملكية المشتركة، إذا قام أحد الملاك المشتركين ببيع حصته إلى طرف ثالث، فيمكن للملاك المشتركين الآخرين ممارسة حقهم في الشفعة."

هذا الحق للتدخل في تقسيم الملكية في العقارات، ولكن لحماية مصالح المالكين المشتركين.

2. أنواع حقوق الشفعة

يتم فحص حق الشفعة تحت عنوانين رئيسيين:

2.1. الحق القانوني في الشفعة

ناشئٌ عن القانون، يُمنح خصوصاً للمالكين المشتركين في العقارات المملوكة ملكيةً مشتركة . ويتم تنظيمه وفقاً للمادتين 732 و733 من القانون المدني التركي.

سمات:

• إلا البيع .

• علاقة ملكية مشتركة .

• لا يلزم التسجيل في السجل العقاري.

• بعد إتمام عملية البيع .

• يتم استخدامها عن طريق رفع دعوى قضائية في المحكمة المدنية الابتدائية

2.2. حق الشفعة التعاقدي

إنه حق ممنوح بموجب اتفاقية حق الشفعة بين الطرفين .

سمات:

• يمكن إقامته على أي نوع من أنواع العقارات.

• عندما يتم إدخال ملاحظة على سند الملكية، فإنها تكون سارية المفعول أيضاً في مواجهة الأطراف الثالثة.

• يمكن أن تكون محددة المدة (على سبيل المثال، 5 سنوات).

• يخضع ذلك لشروط العقد.

3. شروط حق الشفعة

هناك شروط أساسية معينة يجب استيفاؤها لممارسة حق الشفعة:

• يجب أن تكون هناك معاملة بيع صحيحة.

• يجب أن تكون عملية البيع حقيقية وغير معلنة

• يجب إبلاغ صاحب الحقوق بعملية البيع .

• يجب رفع الدعوى القضائية خلال الفترة الزمنية المحددة

ملاحظة: لا تُعتبر معاملات مثل التبرعات والمقايضة وتأسيس حقوق الانتفاع عمليات بيع. ولا تُنشئ هذه المعاملات حق الشفعة.

4. قضية حق الاستباق

4.1. المهلة الزمنية لرفع الدعوى

وفقًا للمادة 733 من القانون المدني التركي:

• في غضون ثلاثة أشهر من تاريخ إخطار البيع ،

• على أي حال، يجب رفع دعوى قضائية بشأن حق الشفعة في غضون عامين من تاريخ البيع .
  

4.2. المحكمة المختصة والمرخصة

• المحكمة المختصة: المحكمة المدنية الابتدائية

• المحكمة المختصة: محكمة المكان

4.3. موضوع القضية

تتعلق الدعوى القضائية بشراء السهم المذكور من طرف ثالث وتسجيله باسم المدعي. ويرغب صاحب الحقوق في نقل الملكية مقابل التزامه بدفع ثمن البيع.

4.4. أطراف القضية

• المدعي: صاحب حق الشفعة (صاحب المصلحة)

• المدعى عليهم: الشخص الذي قام بالبيع (المساهم) والمشتري (طرف ثالث)

5. المشاكل التي تمت مواجهتها في الممارسة العملية

5.1. إخفاء المبيعات

في بعض الحالات، قد يُعلن البائع والمشتري عن سعرٍ مُضلل لمنع طرفٍ ثالث من ممارسة حقه في الشفعة. في مثل هذه الحالات، ستقوم المحكمة بالتحقيق في سعر البيع الحقيقي.

5.2. الإخلال بالعقد

لا يجوز التمسك بحق الشفعة التعاقدي غير المسجل في السجل العقاري ضد أطراف ثالثة حسنة النية. ولذلك، قد يؤدي ذلك إلى ضياع حقوق جسيمة في الواقع العملي.

5.3. تفويت الموعد النهائي

إذا انقضت الفترتان المذكورتان أعلاه، وهما ثلاثة أشهر وسنتان، فلا يمكن. وتُعتبر هاتان الفترتان فترتي سقوط الحق .

6. حق الشفعة في ضوء قرارات المحكمة العليا

وفقًا لسوابق المحكمة العليا:

• صحة سعر البيع من قبل خبير .

• حتى لو تم تقديم عملية البيع رسميًا على أنها تبرع، فإذا كانت هناك علاقة بيع ، فيمكن ممارسة حق الشفعة.

• يمكن أن يمنع إجراء احترازي نقل الملكية خلال فترة التقاضي.

المحكمة العليا للاستئناف، الدائرة المدنية الرابعة عشرة، القرار رقم 2015/2143 هـ، 2015/6989 ك .:

"إن اتخاذ قرار دون التحقيق في الادعاء بأن سعر البيع كان أقل من قيمته الحقيقية يشكل فحصاً غير مكتمل."

7. حق الشفعة في القانون الدولي

توجد ممارسات مماثلة في أنظمة قانونية مختلفة:

في ألمانيا

• يُعرف هذا باسم "قانون ما قبل البيع".

• من تنظيم BGB.

• لا يتم تطبيق ذلك إلا في ظروف محددة لأسباب تتعلق بالمصلحة العامة.

في فرنسا

• يمكن للمؤسسات العامة استخدام "حق الشفعة" لأغراض التخطيط الحضري.

• يمنح هذا القانون الحكومات المحلية حقوق الأولوية في شراء العقارات.

في إنجلترا

• يُعرف باسم "حق الرفض الأول".

• يُستخدم هذا المصطلح بشكل متكرر، وخاصة في اتفاقيات الإيجار التجاري.

8. إنهاء حق الشفعة

ينتهي حق الشفعة في ظروف معينة:

• انتهاء مدة التقادم (3 أشهر / سنتان)

• التنازل الصريح عن الحقوق

• إنهاء الحق باتفاق متبادل بين الطرفين

• انتهاك الحقوق

• بيع العقارات عن طريق التنفيذ الجبري

9. أمثلة متعلقة بحق الشفعة

مثال 1:

يبيع أحمد سراً حصته في قطعة أرض يملكها بالاشتراك مع أخيه محمد، إلى طرف ثالث يُدعى عائشة. يعلم محمد بالبيع بعد خمسة أشهر. وبحلول ذلك الوقت، يكون قد انقضى أجل حق الشفعة، ولا يستطيع رفع دعوى قضائية.

المثال الثاني:

يملك عقار ثلاثة شركاء. باع أحدهم حصته لشخص آخر. يتمتع الشريكان الآخران بحق الشفعة. ويكون للشريك الذي يرفع الدعوى أولاً الأولوية.

الخلاصة والتقييم

يُعد حق الشفعة حقاً أساسياً لحماية علاقات الشراكة وتوفير فرصة عادلة للشركاء في نقل ملكية العقارات. ومع ذلك، فإن ممارسة هذا الحق تتطلب الالتزام الكامل بالمواعيد والإجراءات والشروط القانونية

هناك العديد من العوامل التي يجب مراعاتها من قبل كل من أصحاب المصلحة ومشتري العقارات. لذلك، يُنصح بشدة باستشارة محامٍ قبل أي معاملة عقارية، وخاصة في حالات الملكية المشتركة

                                                                                                                                      طالبة كلية الحقوق فريد سيلا هيلفاسي